Wandsbek Quarree in Hamburg: Das Objekt von Union Investment wurde um 6.000 Quadratmeter erweitert.
Union Investment

Die Königs-Disziplin

Europas Shoppingcenter-Landkarte verjüngt sich – viele Malls werden erweitert und modernisiert. Veränderte Kundenansprüche und neue Labels fordern mehr Platz.

Schon 46 Jahre hat er auf dem Buckel, der Ruhr-Park Bochum. Seit zwei Jahren wird das älteste Einkaufszentrum Deutschlands schrittweise umgebaut und vergrößert. „Aus einer Fachmarkt-Agglomeration soll ein zusammenhängender Gebäudekomplex mit urbanem Charakter werden“, beschreibt Michael Maas die Aufgabenstellung. Der Architekt aus Münster hat die Umbaumaßnahmen von Anfang an begleitet. Zusammen mit dem Centermanager, dem Essener Unternehmen MFI Management für Immobilien, hat Maas Kundenbefragungen durchgeführt und die gestalterischen Eckpunkte festgelegt. „Die Ruhr-Park-Kunden haben sich eine Beibehaltung der offenen Struktur gewünscht. Jetzt bekommen sie eine moderne Einkaufsadresse mit hohem Wiedererkennungswert“, berichtet der Architekt. Trotzdem greifen die Umbauten massiv ins ursprüngliche Flächenlayout des Ruhr-Parks ein. Die überholte Sackgassenstruktur im Hauptgebäude macht einer modernen Wegführung mit Rundlauf Platz, die Anordnung aller Bauten auf dem 254.000 Quadratmeter großen Gelände wird durch den Abriss dezentraler Gebäude und die Erweiterung von Bestandsimmobilien kompakter.


Union Investment-Manager Lars Richter machte das in die Jahre gekommene Wandsbek Quarree in Hamburg wieder fit für den Wettbewerb.
Sebastian Vollmert

Doch darf man das einfach? „Die größte Hürde war das Baurecht“, gesteht Maas. Der aufgelockerten Ursprungsbebauung lagen vier einzelne Bebauungspläne zugrunde, die zu einem einzigen verschmolzen werden sollten. „Allein das hat drei Jahre gedauert“, berichtet der Architekt. Der Umbau ist inzwischen weit fortgeschritten. Aus dem früheren Quelle-Kaufhaus wurde eine moderne Verkaufsadresse für den Modehändler Sinn Leffers und den Elektronikriesen Mediamarkt. Beim zweiten Bauabschnitt verschwanden die ehemaligen Toys„R“Us- und Woolworth-Flächen. Der Gebäudeteil wurde saniert und vergrößert und wird nun von den beiden Young-Fashion-Anbietern H&M sowie New Yorker genutzt. Die Arbeiten am dritten Bauabschnitt, der die Laufwege in den Gebäuden neu ordnet, dauern noch an. In einem weiteren neuen Bauteil entsteht später ein bisher nicht vorhandener Food-Court – eine Erlebniszone mit verschiedenen Restaurants und Imbissen. 140 Millionen Euro gibt Eigentümer Ivanhoé Cambridge für die Verjüngung des Ruhr-Parks aus. Ein stattliches Sümmchen, aber mitnichten ein Einzelfall.


Hohe Investitionen geplant

Ende vergangenen Jahres etwa kündigte die Commerz Real Gruppe an, rund 120 Millionen Euro in die Erweiterung von drei Shoppingcentern investieren zu wollen. „Dem anhaltenden Interesse an Flächen in unseren Centern tragen wir mit umfänglichen Erweiterungsinvestitionen Rechnung“, sagt Roland Holschuh, als Immobilienvorstand von Commerz Real auch zuständig für Shoppingcenter. Rund 30 Millionen Euro fließen etwa nach Großbritannien in den Ausbau des Westfield London, das mit 150.000 Quadratmetern Verkaufsfläche bereits vor dem Umbau das größte Einkaufszentrum Europas ist. In den kommenden Monaten werden über der bestehenden Fläche des Kaufhauses Marks & Spencer zwei zusätzliche Geschosse mit 8.300 Quadratmetern entstehen. Etwa 80 Millionen Euro lässt sich der Fondsinitiator die Erweiterung des Orio-Centers im norditalienischen Bergamo kosten. Die vermietbare Fläche wird sich hier durch den Umbau von 52.000 auf 69.000 Quadratmeter erhöhen. Ein Food-Court mit 4.000 Quadratmetern Fläche sowie ein Multiplexkino mit acht Sälen sollen die Attraktivität des Centers zusätzlich steigern. Auch bei dem von Multi Development entwickelten Einkaufsparadies Forum Bornova in Izmir sieht die Commerz Real Gruppe Handlungsbedarf und wird die Bestandsfläche dort um 2.000 Quadratmeter vergrößern. Das Investitionsvolumen liegt bei 8 Millionen Euro.


Einzelhandelsinvestoren reagieren mit Modernisierungs- und Erweiterungsinvestitionen auch auf den wachsenden Konkurrenzdruck, der durch den Onlinehandel teilweise zunimmt. „Shoppingcenter erfüllen heutzutage soziale Funktionen, sind Orte der Begegnung und Kommunikation. Die Aufenthalts- und Erlebnisqualität muss sich dementsprechend verbessern, vor allem mit Blick auf die Wachstumszahlen von Zalando & Co“, sagt beispielsweise Einzelhandelsexperte Gerhard K. Kemper, Geschäftsführer der Düsseldorfer Beratungsfirma Geka Kemper. Wer jetzt nicht reagiere und seine Strategie überdenke, laufe Gefahr, den Anschluss zu verpassen. Auch wenn nicht alle Maßnahmen bekannt sind oder publik gemacht werden: Die Shoppingcenter-Investmentberater von Jones Lang LaSalle (JLL) haben allein in Deutschland elf Erweiterungsprojekte mit rund 73.000 Quadratmetern zusätzlicher Verkaufsfläche identifiziert.


Ein Projekt mit einem Plus von 7.000 Quadratmetern – die Pasing Arcaden in München – wurde bereits 2013 abgeschlossen. In der Realisierungsphase befinden sich der Übersicht zufolge das Bero Zentrum in Oberhausen (plus 12.000 Quadratmeter), das Hansa Center in Bottrop (plus 5.000 Quadratmeter), das Ertl Center im bayerischen Hallstadt (plus 7.000 Quadratmeter) sowie das Blechen-Carré im brandenburgischen Cottbus (plus 6.500 Quadratmeter). Sechs weitere Vergrößerungsprojekte sind in Planung, so unter anderem in Frankfurt am Main, Osnabrück und Lübeck. „Erweiterungen machen natürlich nur bei Shoppingcentern mit guter Performance Sinn“, relativiert Sabine Keulertz, die das Team Shoppingcenter-Investment bei JLL leitet. Die Beweggründe für das Aufstocken von Verkaufsflächen seien dabei recht unterschiedlich. „Mal sollen bestehende Center attraktiver für gefragte oder neue Labels werden, die zusätzliche Kundenströme mobilisieren und dadurch die Umsätze steigern. Aber auch die Optimierung eines benachbarten Einkaufszentrums kann Auslöser für Erweiterungsüberlegungen sein“, sagt Keulertz.


Erweiterungen machen nur bei Shoppingcentern mit guter Performance Sinn.
Sabine Keulertz, Teamleiterin Shoppingcenter-Investment bei Jones Lang LaSalle

Neue Mieter gewinnen

So geschehen beim Wandsbek Quarree in Hamburg, einem Objekt von Union Investment. Das 1988 errichtete Einkaufszentrum liegt nur drei Kilometer von der Hamburger Meile, einem stark frequentierten Center von ECE Projektmanagement, entfernt. „Die Konkurrenzsituation für das Wandsbek Quarree hat sich über die Jahre verschärft, die Einzugsbereiche beider Center überschneiden sich“, sagt Lars Richter, Abteilungsleiter Shoppingcenter bei der Union Investment Real Estate GmbH. Umfragen hatten zudem ergeben, dass Kunden das Wandsbek Quarree verließen, um Fashion-Einkäufe im 500 Meter weit entfernten Kaufhaus von C&A zu erledigen. Das ist inzwischen Vergangenheit. Durch den Zukauf einer benachbarten Volksbank-Immobilie wurde das Wandsbek Quarree in zwölf Monaten Umbauzeit um 6.000 Quadratmeter auf rund 36.000 Quadratmeter Verkaufsfläche erweitert. Prelios Deutschland konzipierte und realisierte die Projektentwicklung mit anschließender Flächenvermarktung für Union Investment. Das Center erhielt zugleich eine Neupositionierung mit selbstbewusstem Auftritt und eindeutiger Ausrichtung zum beliebten Wandsbeker Marktplatz. Für den fertigen Neubau wurde C&A als Ankermieter gewonnen. Der frühere Fashion-Konkurrent belegt im Wandsbek Quarree insgesamt 4.800 Quadratmeter Fläche. H&M konnte im Anbau seinen größeren Flächenbedarf decken und breitet sich nun auf 2.650 Quadratmetern aus. „Durch die Erweiterungsflächen, eine neue Fassadengestaltung sowie Aufwertungen im Centerdesign haben wir unsere Immobilie im Ganzen konkurrenz- und zukunftsfähig gemacht“, hebt Richter hervor.


Zwar wurde das Mehr an Verkaufsflächen in Hamburg kontrovers diskutiert. Weit mehr Aktenordner füllt jedoch das Erweiterungsprojekt Les Grands Prés im belgischen Mons, ein Objekt des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa. Grund: Auf der Suche nach einem Standort für ein drittes Möbelhaus in Belgien stieß Ikea auf das erfolgreiche Union Investment-Center in Mons. Eine Ansiedlung in unmittelbarer Nachbarschaft der gut besuchten Einkaufsimmobilie schwebte den Schweden rasch vor. Die Lösung brachte ein hart verhandelter und hochkomplexer Grundstückstausch: Union Investment gab Bauland rund um das Fonds-objekt an Ikea ab und erhielt im Gegenzug von der Stadt Mons Ausgleichsflächen sowie die Erlaubnis, das Les Grands Prés um 9.600 Quadratmeter Verkaufsfläche zu erweitern. Ikea-Neu- und Shoppingcenter-Umbau erforderten die Errichtung neuer Parkplätze, eine angepasste Wegführung sowie den Bau eines weiteren Autobahnanschlusses. Nicht nur Größe und Komplexität des Projekts kosteten Zeit, auch die Zahl der Projektbeteiligten sorgte für einen gewissen Kaugummi-Effekt. Neben Union Investment als Investor waren in die Planungen City Mall und Ikea als Entwickler, Carrefour als Ankermieter, die Stadt als Grundstückseigentümerin, das Land Belgien sowie die Europäische Union als Träger der Infrastrukturmaßnahmen involviert.


70

Millionen Euro investiert Union Investment in die Erweiterung des Shoppingcenters Les Grands Prés im belgischen Mons.

„Aufgrund der vielen unterschiedlichen Interessen stand diese Centererweiterung sehr im Fokus öffentlicher Diskussionen. Bis zum Vertragsabschluss haben wir vier Jahre gebraucht. Die Realisierung wird noch einmal drei bis vier Jahre in Anspruch nehmen. Die Verträge gibt es in bis zu 100 Versionen, und die Akten füllen Flure“, berichtet Projektleiter Lars Richter. Von der Umsetzung aller Maßnahmen sind 110.000 Quadratmeter Grundstücksfläche betroffen, mit 1.450 zusätzlichen Stellplätzen – allein 70 Millionen Euro investiert Union Investment. Die Einigung beschreibt der Union Investment-Mann als einen „schwierigen politischen Drahtseilakt“. Vor allem weil die Stadt Mons vom Flächenzuwachs im Les Grand Prés zunächst wenig begeistert war. Ikea habe man andererseits unbedingt für den Standort gewinnen wollen. „Sechs bis sieben Millionen Möbelkunden im Jahr sowie üppige Gewerbesteuereinnahmen hatten bei der Meinungsbildung doch ein großes Gewicht“, ergänzt Richter. Umgekehrt gehe er davon aus, dass eine Centererweiterung ohne Ikea nicht genehmigt worden wäre. Mit solch komplizierten Gemengelagen hat man es in anderen Teilen Europas nicht zu tun. In der Türkei etwa, das mit Shoppingcentern unterversorgt ist, seien „Erweiterungen ein großes Thema“, sagt Andreas Hohlmann, der für den deutschen Shoppingcenter-Entwickler und -Betreiber ECE das Türkei-Geschäft leitet.


11

Einkaufszentren werden in Deutschland bis 2015 um insgesamt 73.000 Quadratmeter Verkaufsfläche erweitert.

Die Ursachen für den Erneuerungstrend türkischer Shoppingcenter sind vielfältig. Da wären zum einen Gebäudealter und -qualität. Viele Center der ersten Generation, also aus den 1990er-Jahren, werden immer häufiger vom Markt genommen: Shoppingcenter mit 30.000 bis 40.000 Quadratmetern Verkaufsfläche seien schlichtweg zu klein für türkische Marktverhältnisse. „Die Gebäude haben eine Zeit lang als Einkaufszentren funktioniert, doch die Ansprüche der Händler und Kunden sind mit der Zeit gewachsen. Als Anschlussnutzungen für die alten Center sieht man Krankenhäuser, Schulen oder Wohnungen“, berichtet Hohlmann. Zum anderen nennt der Experte das rasante Bevölkerungswachstum, das sich vor allem in den türkischen Großstädten in reger Neubautätigkeit niederschlägt. „Hypermärkte, die vor kaum 20 Jahren in Randlagen errichtet wurden, befinden sich heute mitten in der Stadt. Das heißt, reine Nahversorgungsimmobilien werden in moderne Shoppingcenter mit Mode- und Entertainmentkompetenz ausgebaut“, sagt Hohlmann.


Ein Beispiel dafür ist das Carrefour Ümraniye in Istanbul. ECE wird gemeinsam mit der türkischen Akasya Group das bestehende Shoppingcenter zu einer Einkaufs-, Büro- und Erlebnisimmobilie mit 100.000 Quadratmetern Fläche und 240 Shops ausbauen. Im Verlauf des Jahres 2015 sollen die Arbeiten an dem 200-Millionen-Euro-Vorhaben abgeschlossen sein, dann wird das Center Akasya Park heißen. „Vor zehn Jahren lebten im Einzugsgebiet des Centers 700.000 Menschen, heute sind es drei Millionen. Die vielen neuen Einwohner brauchen auch Einkaufsmöglichkeiten“, sagt Hohlmann. Das Gute: Entwickler wie ECE bekommen von den türkischen Behörden viel Rückendeckung. „Die Politik verschließt sich nicht. Man sieht, dass die Städte wachsen“, sagt der ECE-Mann. Weil die meisten westeuropäischen Länder und Regionen eher mit Bevölkerungsrückgängen zu kämpfen haben, mögen solche Allianzen zwischen Politik, Behörden, Centerbetreibern und -investoren dort schwieriger zu erzielen sein. Dass sie möglich sind, zeigen die vielen genannten Beispiele. Voraussetzung: Die Argumente müssen überzeugen. Dann aber stehen der Zukunft – und den Kunden – alle Türen offen.


Drucken

Mehr zu diesen Themen: