Eine Gondel des London Eye: Die Hauptstadt ist der wichtigste Büroimmobilienmarkt Europas.
Bildagentur Huber / Kremer

Investoren im Anflug

Europa erlebt einen neuen Immobilieninvestment-Boom. Auch Käufer aus Übersee decken sich mit Bürohäusern, Shoppingcentern und Logistikportfolios ein. Der Wettbewerb für heimische Anleger verschärft sich.

Die Top 10 der ausgabefreudigsten Immobilieninvestoren Europas liest sich ein wenig wie die Namensliste eines Fußball-Erstligisten: nach Herkunft bunt gemischt. Ebenso unterschiedlich sind die Positionen, die deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften, norwegische Staatsfonds, israelische Family Offices, britische Versicherungs- oder US-amerikanische Private-Equity-Gesellschaften auf dem europäischen Anlagespielfeld einnehmen. Vom Stürmer bis zum Verteidiger, vom risikofreudigen Private-Equity-Käufer bis zur konservativen Großbank – die Investmentziele und -stile der nach Umsatz größten Käufer lassen sich kaum in einen Topf werfen. Was sie eint, ist der Glaube, dass ihr eingesetztes Kapital in Europa gut aufgehoben ist. Bemerkenswert ist jedoch vor allem eins: Die Aktivität außereuropäischer Immobilienkäufer mit besonders gut gefüllten Taschen hat sich in den vergangenen Monaten spürbar erhöht. Nach Recherchen des Immobilienberaters Savills gaben nichteuropäische Investoren in den ersten drei Quartalen 2013 rund 23 Milliarden Euro für Immobilienkäufe in Europa aus. Ihr Anteil am Gesamtvolumen erhöhte sich damit gegenüber dem Vorjahr von 25 auf 29 Prozent. 


Die Rolle Großbritanniens als Eingangstor nach Europa bleibt dabei unverändert bestehen. Gut 50 Prozent des grenzüberschreitenden Investmentvolumens entfielen zwischen Januar und Oktober 2013 auf das Vereinigte Königreich. Deutschland stand in der Gunst internationaler Käufer mit einem Anteil von 16 Prozent jedoch gleich an zweiter Stelle. Frankreich belegte mit 10 Prozent einen schwachen dritten Platz. „Internationales Kapital floss früher zuerst nach London, dann nach Paris. Deutschland stand an dritter Stelle. Heute führt der Weg von London direkt nach Berlin, Frankfurt oder München“, berichtet Stefan Wundrak, Immobilienanalyst bei Henderson Global Investors in London. Die französische Wirtschafts- und Fiskalpolitik schrecke immer mehr Investoren ab.


Pioniere machen alten Hasen Druck

Besonders engagiert traten institutionelle Käufer aus den USA, Skandinavien, Asien und dem Nahen Osten auf. In der Top-10-Liste des New Yorker Analysehauses Real Capital Analytics (RCA) finden sich bekannte Namen wie Blackstone, Lone Star und Prudential, lauter alte Hasen im europäischen Immobilienanlagegeschäft. Daneben zeigten sich aber auch Newcomer als besonders entschlossene Großeinkäufer, wie die Qatar Investment Authority, der katarische Staatsfonds, und die Government of Singapore Investment Corporation (GIC), der Staatsfonds von Singapur. Viele sind Pioniere, die erstmals außerhalb ihres Heimatmarktes in Steine investieren – und dabei bestrebt sind, möglichst viel Kapital auf einmal zu binden. Andere neue Player stehen schon in den Startlöchern. So gab etwa der Employees’ Provident Fund, der Staatsfonds von Malaysia, im vergangenen Juli bekannt, etwa 500 Millionen Euro für Immobilien in Deutschland und Frankreich ausgeben zu wollen. Der Fonds verwaltet ein Vermögen von 160 Milliarden US-Dollar und will in deutschen Großstadtregionen Industrieimmobilien erwerben. Objekte in München, Berlin und Frankfurt am Main habe man bereits ins Visier genommen. In Paris will sich das Staatsvehikel eigenen Angaben zufolge hochwertige Bürogebäude sichern. Als Partner für die Akquisitionen in Deutschland wird der Entwickler und Verwalter von Logistikimmobilien Goodman genannt.


Wir rechnen mit 150 Milliarden US-Dollar asiatischen Kapitals auf den globalen Immobilienanlagemärkten.
Fabian Klein, Managing Director, Head of Investment Germany bei CBRE

Grünes Licht von zu Hause

Dass sich Staats- und Pensionsfonds sowie Versicherungen verstärkt nach Anlagemöglichkeiten in Europa umsehen, lässt sich auch auf das Schwinden rechtlicher Hürden zurückführen. Einige Staaten haben Restriktionen für Immobilienankäufe im Ausland für diese Institutionen gelockert. Ein Beispiel kommt aus Norwegen: Norges Bank Investment Management, der Verwalter des norwegischen Staatsfonds Norge, hat in den vergangenen zwölf Monaten mehr als 1 Milliarde Euro für den Erwerb europäischer Immobilien ausgegeben. Zusammen mit einer Tochter von Axa Real Estate Investment Managers sicherten sich die Norweger bereits 2012 den Büro-, Einzelhandels- und Hotelkomplex Neues Kranzler Eck in Berlin und Die Welle in Frankfurt am Main, ebenfalls ein gemischt genutztes Immobilienensemble. Im vergangenen Herbst gaben die beiden Partner 164 Millionen Euro für die Zentrale des Süddeutschen Verlags, den sogenannten SZ-Tower, in München aus. „Vor kaum drei Jahren war es dem norwegischen Staatsvehikel nicht einmal erlaubt, Geld in Gebäude anzulegen. Jetzt ist eine Immobilienquote von 5 Prozent das Ziel. Um die zu erreichen, müsste Norge in der nächsten Zeit weitere 14 Milliarden Euro in Immobilien investieren“, rechnet Fabian Klein, Managing Director, Head of Investment Germany beim Immobilienberater CBRE, vor.


Auch chinesische Versicherungsgesellschaften dürfen erst seit Mai 2013 in 45 ausgewählten Ländern in fertiggestellte Gewerbeimmobilien investieren. Kaum einen Monat nach dem Wegfall der staatlichen Beschränkungen wurde beispielsweise die Versicherung Ping An Insurance erstmals außerhalb ihres Heimatmarktes aktiv und erwarb das Lloyd’s Building in London. Investitionsvolumen: 304 Millionen Euro. Als ausgabefreudigster Europa-Fan tat sich im vergangenen Jahr allerdings Gingko Tree hervor. Der Investmentarm der Pekinger State Administration of Foreign Exchange machte laut RCA-Analyse insgesamt 1,82 Milliarden Euro für den Erwerb von 16 Immobilien in Europa locker. Und die Welle der Megadeals mit chinesischer Beteiligung hält an. Anfang dieses Jahres nahm der chinesische Staatsfonds China Investment Corporation (CIC) dem US-Investor Blackstone den Büro- und Gewerbestandort Chiswick Park in West-London ab. 917 Millionen Euro ließen sich die Chinesen das Ensemble mit zwölf Bürogebäuden nach Plänen des bekannten Stararchitekten Richard Rogers kosten. Investoren aus der Volksrepublik machen ihre Europa-Einkäufe nicht öffentlich. Auch zu Kommentaren sind sie in der Regel nicht zu bewegen, wie vor allem britische Medien immer wieder beklagen. Diskret und lautlos kaufen sie sich in die europäischen Märkte ein. Die Analysten von RCA haben dennoch fleißig mitgezählt. Demnach gaben Anleger aus dem Reich der Mitte 2013 gut 3 Milliarden Euro für Gewerbeimmobilien in Europa aus – ein gehöriges Plus gegenüber 2012. Damals hatten sie lediglich knapp 1 Milliarde Euro in Immobilien auf dem alten Kontinent investiert.


Heute führt der Weg internationaler Immobilieninvestoren von London direkt nach Berlin, Frankfurt oder München.
Stefan Wundrak, Immobilienanalyst bei Henderson Global Investors

Deutschland ist schwer in Mode

Chinesen und Malaysier sind längst nicht die einzigen Asiaten, die sich Beton aus Europa ins Portfolio legen. Auch öffentliche und private Player aus Südkorea haben die Märkte rund um Nordsee und Mittelmeer fest im Blick. Allein zwei Großeinkäufe gab es bisher in Deutschland. Der staatliche südkoreanische Pensionsfonds National Pension Service (NPS) sicherte sich zusammen mit dem internationalen Projektentwickler Hines für 160 Millionen Euro das vom New Yorker Architekten Richard Meier entworfene Bürogebäude Siemens-Forum in München. Eine Gruppe südkoreanischer Privatanleger erwarb in einem Club-Deal mit dem Bonner Unternehmen IVG Immobilien den Frankfurter Bürokomplex Gallileo. Kostenpunkt: 260 Millionen Euro.„Ausländische Anleger bringen ihr Kapital aus strategischen Gründen nach Deutschland. Sie setzen auf Sicherheit und Stabilität“, sagt Tobias Pfeffer, Director bei IVG Institutional Funds, der den Gallileo-Verkauf auf IVG-Seite begleitet hat. Nicht der schnelle Exit stehe im Vordergrund, sondern die langfristige Wertsicherung.


Laut CBRE wird inzwischen auch in Taiwan diskutiert, ob man einheimischen Versicherungsgesellschaften erlauben sollte, Kapital in ausländische Immobilien zu stecken. Interesse an europäischen Immobilien komme zudem aus Japan. „Vor allem Deutschland ist in Asien schwer in Mode. Da wirkt jetzt der Lemminge-Effekt. Jeder will dabei sein“, sagt Marcus Lemli, CEO Germany, Head of European Investment bei Savills. Kollege Fabian Klein von CBRE nennt Zahlen zum möglichen Anlagevolumen: Demnach planen institutionelle Investoren aus Asien, auf den weltweiten Immobilienmärkten zu investieren und ihre bislang niedrigen Immobilienquoten zu erhöhen. Derzeit liege der Anteil, der für den Erwerb von Immobilien ausgegeben wird, bei lediglich 1,7 Prozent. In den kommenden fünf Jahren sollen die Quoten auf 2,5 bis 3,5 Prozent steigen. „Nimmt man direkte und indirekte Immobilieninvestments zusammen, so ist mit einem potenziellen Zustrom von 150 Milliarden US-Dollar auf den weltweiten Immobilienanlagemärkten zu rechnen“, so Klein weiter. Ziele der Käufer werden nach Einschätzung von CBRE New York, Sydney und London sein. 


Lloyd’s Building in London: Der chinesische Versicherer Ping An Insurance zahlte 304 Millionen Euro für das Bürohaus.
Corbis

Allerdings führt das immer knapper werdende Angebot in den Großstädten Nordeuropas dazu, dass auch die Krisenstaaten im Süden auf den Anlegerradar zurückkehren. „Der Großteil ausländischer Investments konzentriert sich zwar weiterhin auf die europäischen Core-Märkte. Aber periphere Länder wie Italien und Spanien profitieren vom steigenden Interesse opportunistischer Käufer. Diese Investoren suchen hochwertige Assets, die sie zu höheren Renditen erwerben können als in den Core-Märkten“, sagt Savills-Chef Marcus Lemli. Auffällig viele Großeinkäufe gab es in den vergangenen Monaten in Italien. Allein 2 Milliarden Euro machte der Staatsfonds von Katar für 40 Prozent des innerstädtischen Entwicklungsprojekts Porta Nuova in Mailand locker. Die Zentralbank von Norwegen (Norges Bank) nahm dem Entwickler Prologis ein Logistikportfolio für mehr als 300 Millionen Euro ab. Blackstone erwarb von Aberdeen Asset Management ein früheres Outletcenter von Degi im Wert von 130 Millionen Euro. Auch verschiedene Allianz-Gesellschaften schnitten sich große Tortenstücke aus dem italienischen Immobilienanlagekuchen mit Ankäufen in Rom, Mailand und Padua ab. „All diese Käufer haben einen langen Atem und kalkulieren die höheren Risiken am italienischen Immobilienmarkt ein“, sagt Analyst Wundrak. Vor allem Fonds und Institutionen nutzen Ankäufe als Beimischung, um die Gesamtperformance ihrer europäischen oder globalen Portfolios zu verbessern. Um beim Eintritt in einen neuen, unbekannten Markt keine bösen Überraschungen zu erleben, stellen sich die meisten Großinvestoren lokal vernetzte Partner an die Seite, die mal als Transaktions- und/oder Asset-Manager oder als Co-Investoren agieren.


Die Leistungspakete variieren und enthalten je nach Joint-Venture-Modell auch Due-Diligence-, Objektbeschaffungs-, Verwaltungs- und Vermietungsaufgaben. „Häufig sucht man sich Partner, die man aus anderen Ländern schon kennt“, hat Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutsch-land, beobachtet. Verlässlichkeit und Vertrauen spielten dabei eine zentrale Rolle. „Oft ist aber nicht bekannt, für wen eigentlich gekauft wird, welches Land oder welche Institution hinter dem Geld steckt“, sagt der Berater. Einige investierten nur für das eigene Buch, viele zugleich für fremde Dritte. Vergleichsweise transparent operiert Norge. Der Staatsfonds bevorzugt für Immobilienankäufe Co-Investoren, die zu etwa 50 Prozent einsteigen, wie etwa den Immobilienanlagearm von Axa oder den Logistikinvestor und -manager Prologis. Die südkoreanische Pensionskasse NPS wählt für ihre Deutschland- und Frankreich-Akquisitionen gern den international tätigen Investor und Entwickler Hines als Partner, der kanadische Pensionsfonds Dundee ließ sich von LaSalle Investment Management begleiten, der Staatsfonds von Singapur, GIC, führte Immobilienankäufe unter anderem zusammen mit Prologis durch. Anlagesummen und lokale Schwerpunkte variieren dabei. „GIC ist auf allen relevanten Kontinenten aktiv, konzentriert sich dabei auf wenige liquide Märkte, kauft dort nur in CBD-Lagen und fast ausschließlich Objekte, die mehr als 200 Millionen Euro kosten“, berichtet Savills-Chef Lemli. Sogenannte Trophy Buildings erwerbe der singapurische Staatsfonds dabei zumeist direkt, managementintensive Immobilien dagegen in Club-Deals mit lokalen Partnern oder Fonds.


Vor allem Deutschland ist in Asien schwer in Mode. Da wirkt jetzt der Lemminge-Effekt. Jeder will dabei sein.
Marcus Lemli, CEO Germany, Head of European Investment bei Savills

Unterschiedliche Strategien

Einen anderen Fokus hat Norge. Zwar steigt auch das Staatsvehikel aus Norwegen erst bei Losgrößen ab 200 Millionen Euro ein. Im Unterschied zu ihren Pendants aus Singapur konzentrieren sich die Skandinavier aber ausschließlich auf zwei Kontinente, Nordamerika und Europa. Die Dekabank kauft überwiegend in klassischen Core-Märkten Europas und Nordamerikas, nimmt zumeist mehr als 100 Millionen Euro in die Hand, ergänzt das Portfolio aber durch kleinere Objekte in weniger liquiden Märkten wie etwa Lissabon. Auf Märkte jenseits der Topstandorte hat sich dagegen Großanleger Lone Star eingeschossen. Die Private-Equity-Gesellschaft kauft mehrheitlich Portfolios oder relativ kleine Objekte für weniger als 50 Millionen Euro, und das fast ausschließlich in Lagen außerhalb der zentralen Bürodistrikte. Union Investment zählt zu den risikoaversen, immobiliennahen Investoren: Die Investitionssummen liegen bei durchschnittlich 80 Millionen Euro. „In den vergangenen beiden Jahren haben wir sehr erfolgreich auf Projekte gesetzt, die wir in einer frühen Entwicklungs- und Bauphase angekauft haben. Diese Transaktionen finden meist ohne Wettbewerbs- und Zeitdruck statt, der bei Bietergefechten um fertige Objekte üblich ist“, sagt Frank Billand, der als Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH den Bereich Immobilieninvestment verantwortet. „Und die erzielbare Rendite sieht bei Projektkäufen auch etwas freundlicher aus.“ Als vergleichsweise junge Investorengruppe mit überdurchschnittlichem Immobilienappetit bezeichnet Savills-Chef Lemli Privatanleger aus dem Mittleren und Nahen Osten. „Wir sehen aus diesen Ländern nicht nur den extrem wohlhabenden Scheich, der sich die teuersten Häuser kauft, sondern auch Investorengruppen und Family Offices, die dreistellige Millionenbeträge stemmen können.“ Beispiel: 300 Millionen Euro gaben Anfang 2013 Investoren um den israelischen Hotel-unternehmer David Fattal für die Übernahme von 20 deutschen Bettenhäusern aus dem Portfolio der Queens Moat Houses Holding Germany aus. Nach Beobachtung von Lemli macht sich inzwischen eine dritte Gruppe von Investoren aus dem Mittleren und Nahen Osten auf den europäischen Immobilienmärkten bemerkbar. „Dies sind Anleger, die antizyklisch kaufen und gerne managementintensive Assets erwerben, wenn diese entsprechend günstig zu haben sind.“


Mit weniger zufrieden sein

Die Kauffreude internationaler Großanleger hat den Wettbewerb für die heimischen Akteure deutlich verschärft, überall in Europa. So lag der Gewerbeimmobilienumsatz nationaler Käufer 2013 in Irland, Polen, Spanien und Italien bei einem Anteil von zum Teil deutlich unter 20 Prozent, der Anteil nichteuropäischen Kapitals dagegen bei bis zu 65 Prozent. Auch wenn die Wahrnehmung in Deutschland eine andere ist: Für 65 Prozent des Jahresergebnisses waren zwischen Nordsee und Alpen heimische Akteure verantwortlich. „Trotzdem müssen die etablierten Player erkennen, dass die Nachfrage extrem gestiegen ist und man daher die Preise zahlen muss, die notwendig sind“, sagt Ignaz Trombello, Leiter Investment Deutschland beim Immobilienberatungsnetzwerk Colliers. Für einige werde dies eine schmerzhafte Erfahrung sein. Denn: Schon in den vergangenen Monaten seien viele heimische Käufer trotz größter Anstrengungen nicht zum Zuge gekommen. Deutsche Investoren müssten umdenken. „Ausschüttungen von 5 Prozent oder mehr werden nicht mehr möglich sein“, erwartet Trombello. Der Versicherungskonzern Allianz hat seine Investitionsziele bereits zeitlich gestreckt. Olivier Piani, Vorstandschef von Allianz Real Estate, kündigte Ende Januar 2014 gegenüber der Nachrichtenagentur Bloomberg an, das Immobilienportfolio erst 2018 auf die Zielgröße von 30 Milliarden Euro bringen zu können. Ursprünglich sollte die Marke bereits im laufenden Jahr erreicht sein. Wer daher in der ersten Liga der globalen Immobilienprofis mitspielen will, dem bleibt nur – wie in der Welt des Fußballs –, sich auf die neue Konkurrenz einzustellen: Würden die Strategien entsprechend angepasst, ist Trombello überzeugt, stelle sich der Torerfolg ganz von selbst ein. 


 


Europas Investoren erwarten Konkurrenz aus Asien

Studie: Vor allem Staatsfonds sind die künftigen Wettbewerber auf den Immobilienmärkten


Umfrage
Zweimal jährlich befragt Union Investment professionelle Immobilienanleger aus Deutschland, Frankreich und Großbritannien zur Stimmungslage auf den Investmentmärkten und bildet das Ergebnis in einem Investitionsklimaindex ab. In der aktuellen Befragungsrunde wurden die Investoren auch um ihre Einschätzung gebeten, welche Investorengruppen in den kommenden 12 bis 24 Monaten zu den wichtigsten Playern auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten aufsteigen werden. 


Einschätzung
Die große Mehrheit der Investmentprofis erwartet, dass Staatsfonds aus Asien schon bald zur Gruppe der bereits etablierten Investorengruppen aufschließen werden: 84 Prozent der Befragten aus Großbritannien waren davon überzeugt, in Deutschland stimmten 71 Prozent zu, in Frankreich immer noch 66 Prozent.


Unterschiede
Sehr differenziert beantworteten die Studienteilnehmer die Frage nach der künftigen Rolle von Versicherern aus China. Während eine deutliche Mehrheit der Investoren aus Großbritannien (70 Prozent) erwartet, dass ihre Bedeutung wächst, stimmen dem nur 43 Prozent der deutschen und 50 Prozent der französischen Investmentprofis zu.


Kommentar
Olaf Janßen, der das Immobilienresearch bei der Union Investment Real Estate GmbH in Hamburg leitet, überrascht das Ergebnis nicht: „Wer die Märkte beobachtet, erkennt deutlich die zunehmende Aktivität kapitalstarker Investoren aus Asien – ein Trend, der sicher anhalten wird.“


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