Ein Mitarbeiter des Rechenzentrenbetreibers Strato setzt eine Speichereinheit in einen Serverschrank ein.
STRATO AG

Lagerräume für Gigabytes

Eine neue Art der Spezialimmobilie heißt Rechenzentrum. Experten erwarten, dass der Flächenbedarf für Gebäude zur Datenspeicherung europaweit deutlich steigen wird.

Die Geheimdienste werden sich in Zukunft immer schwerer tun, alle Daten von Bürgern abzufangen. Schon allein aus technischen Gründen. Denn das Datenaufkommen verdoppelt sich etwa alle zwei Jahre. Der Internetausrüster Cisco schätzt, dass in diesem Jahr 767 Exabyte Daten über das Internet gehen. Ein Exabyte steht für eine Trillion Byte oder eine Milliarde Gigabyte: eine unvorstellbar große Zahl mit 18 Nullen. Um diese gigantischen Datenmengen zu speichern, wächst zwangsläufig die weltweite Speicherkapazität. Sie wird in zwei Jahren etwa 7.200 Exabyte betragen, schätzt das IT-Beratungsunternehmen IDC. Alle diese Daten lagern nicht in einer nebulösen Internetwolke, sondern in handfesten Gebäuden, auf heimischen und auf firmeneigenen Rechnern und bei spezialisierten Anbietern, die die Daten in Rechenzentren unterbringen. In der Regel sind das unscheinbare Gebäude, vollgestopft mit Türmen, den sogenannten Racks, in denen sich die Server und Speichermedien befinden. Die äußerlich wenig spektakulären Datenlager erleben derzeit einen wahren Bauboom. Vor allem in Deutschland steigt die Nachfrage. Spätestens seit dem Bekanntwerden der Abgreifaktionen ausländischer Geheimdienste drängen Firmen ihre Internetanbieter dazu, ihre Daten in inländischen Rechenzentren aufzubewahren. In der Hoffnung, dass die vergleichsweise strengen deutschen Datenschutzgesetze einen Zugriff durch Unbefugte unmöglich machen. Die steigende Flächennachfrage weckt das Interesse der internationalen Investoren.


767

Exabyte Daten werden 2014 über das Internet verbreitet. Ein Exabyte sind eine Milliarde Gigabyte.

Das Unternehmen White Label Real Asset Products aus Schwielowsee bei Berlin sucht derzeit für zwei institutionelle Fonds aus den USA und aus Asien Datencenter in Europa. Erste Objekte wurden bereits für circa 100 Millionen Euro in den Niederlanden erworben, jetzt rückt Deutschland in den Fokus. Auch wenn in Europas Immobilienwirtschaft Datencenter bislang noch keine herausragende Rolle spielen, „haben sie aber nicht zuletzt wegen der Entwicklungen in der IT-Branche ein enormes Wachstumspotenzial“, ist White-Label-Geschäftsführer Peret Bergmann überzeugt. „In den USA sind Rechenzentren schon eine eigene Asset-Klasse“, ergänzt Rupprecht Rittweger, Gründer und Geschäftsführer von E-Shelter, einem der größten Entwickler und Betreiber von Datencentern in Europa. In Deutschland dagegen beginnen sich erst jetzt Investoren dafür zu interessieren. Die Zurückhaltung ist verständlich. Schließlich sind Rechenzentren ausgesprochene Spezialimmobilien. Nicht jedes Gebäude, in das man einen Computer stellen kann, eignet sich dafür. Die meterhohen Racks wiegen schon mal 600 Kilogramm. Für die Tragfähigkeit der Böden eine hohe Belastung. Zumal es sich meist um Doppelböden handelt.


In den USA sind Rechenzentren schon eine eigene Asset-Klasse.
Rupprecht Rittweger, Gründer und Geschäftsführer von E-Shelter

In diesen sind nicht nur kilometerweise Kabel verlegt, sondern ist auch die hochsensible Belüftung untergebracht. Die Server verbrauchen jede Menge Energie, die zu mehr als 90 Prozent in Form von Wärme wieder abgegeben wird. Durch die Doppelböden strömt daher ständig kalte Luft, um die Server an Ort und Stelle kühlen zu können. Und damit der Luftaustausch funktioniert, müssen die Räume hoch genug sein. Hinzu kommen bauliche Besonderheiten wie Sicherheitsschleusen, Zugangskontrollen, Autosperren, Brandschutzauflagen, Platz für Notstromaggregate bis hin zu schusssicheren Glasscheiben, um die Daten maximal zu sichern. Auch Energieeffizienz und Nachhaltigkeit spielen beim Bau von Rechenzentren eine besondere Rolle. Denn die Unternehmen, die ihre Daten in Rechenzentren lagern, zahlen neben den Mietkosten in der Regel auch die hohen Stromkosten. Und die sind, sagt White-Label-Geschäftsführer Thomas Pohle, in der Tat eine Frage der Lage: Wegen der immensen Strommengen, die ein großes Datencenter verbraucht, ist die Nähe zu einem Umspannwerk vorteilhaft. Ebenso günstig ist der Zugang zu einer Hauptleitung des Internets.


Strato-Techniker arbeiten an der Stromversorgung im Doppelboden eines Datenraums.
STRATO AG
Regelmäßig werden die Filtermatten in der Frischluftkühlung der Server ausgetauscht.
STRATO AG

Standorte werden selten aufgegeben

Diese Anforderungen begrenzen die Zahl der infrage kommenden Standorte. Beliebt ist in Deutschland Frankfurt am Main. Mindestens ein Drittel der großen Rechenzentren, in denen mehr als 5.000 Server untergebracht werden können, stehen in Hessen. Der überzeugende Standortvorteil: In der Mainmetropole laufen zwei große Datenleitungen des weltweiten Netzes zusammen. Hier befindet sich auch der Internetknoten mit dem meisten Datenverkehr weltweit. Nach Einschätzung des US-Unternehmens Broadcom eignen sich in Deutschland immerhin etwa 200 Standorte für Rechenzentren. Stimmen alle Rahmenbedingungen, bieten sie dem Investor einen hohen und langfristigen Cashflow. Die Objektrenditen liegen zwischen 7 und 10 Prozent bei vergleichsweise hoher Sicherheit. Denn die Betreiber von Rechenzentren unterschreiben oft langfristige Mietverträge. Und kaum ein Nutzer gibt seinen Standort ohne Weiteres auf. Dazu sind die verbauten Investitionen zu hoch, und der Aufwand für den Umzug ist gigantisch: Derzeit baut das Webhosting-Unternehmen Strato in Berlin sein Rechenzentrum im laufenden Betrieb aus. Dazu müssen 55.000 Server umziehen, ohne dass das Internet für die Kunden abgeschaltet wird. In den kommenden fünf Jahren werden 700 Serverschränke verlagert, gut 550 Kilometer Kabel verlegt und mehr als 45.000 Schrauben eingedreht. Wer so viel Aufwand betreibt, wird kaum nach wenigen Jahren wieder ausziehen.


Hoch gesichert: Rechenzentren – hier ein Gebäude des Betreibers E-Shelter – müssen besonderen technisch-funktionalen Ansprüchen genügen.
E-Shelter

Auch um die mögliche Pleite eines Betreibers sorgt sich der White-Label-Experte nicht. Viele Anbieter, sagt Pohle, stünden bereit, um ein Rechenzentrum sofort zu übernehmen. Und selbst wenn die komplette Technik entfernt würde, hätte man noch eine vermietbare Lagerhalle – dann allerdings zu ungünstigeren Mietkonditionen. Was also könnte dem Investor Sorgen bereiten? Die größten Risiken liegen nach Einschätzung von Thomas Kral, Leiter Bewertung bei der Real Estate Advisory Group in Deutschland, in Innovationen und in technischem Fortschritt. Denn: „Niemand weiß, wie sich die Technik in 10 oder 15 Jahren entwickeln wird“, gibt Kral zu bedenken. Für Investoren wird es künftig mehr Investitionsmöglichkeiten geben: Laut dem Berliner Borderstep Institut wächst die Zahl großer Rechenzentren mit mehr als 5.000 Servern. So hat der Betreiber Interxion in Frankfurt am Main kürzlich sein neuntes Rechenzentrum in Betrieb genommen. Und auch der Bau mittlerer und kleinerer Center zieht an. Rüsselsheim etwa hat als eine der ersten Städte in Deutschland eine sogenannte City-Cloud bekommen. Unternehmen können Datenverkehr, -sicherung oder Rechnerleistung in das 4.500 Quadratmeter große Rechenzentrum verlagern. Und dem Vernehmen nach plant auch der US-Gigant Microsoft ein neues Datencenter in Deutschland. Der Internetkonzern Google schließlich will angeblich sogar ein schwimmendes Rechenzentrum auf einem Ex-Containerschiff bauen. Das bewegliche Datencenter wäre dann dem Zugriff einzelner Staaten entzogen.


 


„Hier gelten andere Maßstäbe“

Zu Unrecht fristen Rechenzentren bei Immobilieninvestoren ein Schattendasein, meint Experte Thomas Kral


Woran liegt es, dass Rechenzentren bei den Investoren in Deutschland noch nicht angekommen sind?
Es gibt vor allem auf der Immobilienseite eine zögerliche Haltung, weil viele noch nicht wissen, wie Datencenter zu beurteilen sind. Die IT- und die Immobilienverantwortlichen sprechen offenbar zu wenig miteinander, und wenn doch, dann in verschiedenen Sprachen. Wenn man diese beiden Seiten zusammenbringt, kann viel Potenzial gehoben werden.


Wie viel Potenzial gibt es denn aus Investorensicht?
Allein in Frankfurt gibt es schätzungsweise 40 größere Datencenter – die kleinen firmen- und behördeneigenen nicht mitgezählt. Davon wird so gut wie keines von den großen Immobilieninvestoren gehalten. Potenzial gäbe es vor allem für institutionelle Investoren, die viel Kundengeld zu investieren haben. 100 bis 150 Millionen Euro sind eine gängige Losgröße. Trotz eines wachsenden Marktes bleibt es aber ein Spezialprodukt, das sollte man nicht vergessen.


Wo sind die größten Hürden?
Die klassischen Immobilienregeln gelten hier nicht. Lage, Lage, Lage ist bei einem Rechenzentrum etwas ganz anderes als bei einer Büroimmobilie. Es interessiert zum Beispiel nicht, ob eine U-Bahn in der Nähe ist. Im Gegenteil: Es sollte lieber ein diskreter Standort sein, der den Betrieb nicht stört. Dafür sind die Nähe zu einer Breitbandverbindung und die Strommenge und -verfügbarkeit enorm wichtig. Auch typische Kennzahlen zu Gebäudeeffizienz, Baukosten und Wiedervermietbarkeit entsprechen nicht gängigen Erfahrungswerten. Ein Anteil von 50 Prozent Technikfläche wäre in „normalen“ Gebäuden undenkbar. Es gelten andere Maßstäbe. Die Immobilienprofis hadern zudem mit der Unsicherheit und der fehlenden Vergleichbarkeit. Der Markt ist nicht so transparent wie im Wohnungs- oder Bürosektor. Wenn diese Hürden einmal genommen sind, merkt man, dass gute Standorte nicht beliebig duplizierbar sind. Im Gegenzug winken überdurchschnittliche Renditen.


Ist das in anderen Ländern anders?
In den USA zum Beispiel gibt es Anleger und Reits, die auf diese Asset-Klasse spezialisiert sind. Es würde mich nicht wundern, wenn man das Thema in einigen Jahren auch in Deutschland anders sieht als heute. Denn wieso sollte der deutsche Rechenzentrenmarkt nicht auch von einem Outsourcing-Trend profitieren wie seinerzeit die Logistikimmobilien?


Das Interview führte Alexander Heintze


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