Die Petronas Twin Towers in Malaysias Hauptstadt Kuala Lumpur dominieren die Skyline der Stadt.
Corbis

Riesiges Potenzial

In vielen Ländern Asiens und des pazifischen Raums wachsen Wirtschaft und Bevölkerung. Doch das ist nicht der einzige Grund, warum sich immer mehr Immobilieninvestoren in dieser Region engagieren.

Der Sieger heißt Asien/Pazifik: In keiner anderen Region der Welt legten 2013 die Investitionen in Gewerbeimmobilien so kräftig zu wie im asiatisch-pazifischen Raum. Einen Anstieg des Transaktionsvolumens um 26 Prozent auf 124 Milliarden US-Dollar registrierten dort die Analysten des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL). Im gleichen Zeitraum wuchsen die Investitionen in Nordamerika „nur“ um 20 Prozent und in Europa um 14 Prozent. Das zunehmende Engagement der Investoren hat mehrere Gründe. „Der Raum Asien/Pazifik ist für Investoren und Asset-Manager deshalb interessant, weil die meisten Staaten steigende Einwohnerzahlen und ein deutliches Wirtschaftswachstum verzeichnen“, sagt Carsten Kebbedies, Director of Global Property Business Development bei Henderson Global Investors. Die Weltbank erwartet für 2014 ein Wirtschaftswachstum von immerhin 7,2 Prozent. Und auch immobilienwirtschaftlich spielt die Region eine wichtige Rolle: Einer Studie der Asia Pacific Real Estate Association zufolge wird ihr Anteil am globalen Immobilieninvestmentmarkt bis 2031 von 27 auf fast 50 Prozent steigen. Das alles bedeutet für Martin Brühl, Leiter Investment Management International bei der Union Investment Real Estate GmbH: „Für Investoren, die ihr Portfolio diversifizieren und dabei eine angemessen hohe Rendite erzielen wollen, führt kein Weg am asiatisch-pazifischen Raum vorbei.“ 


Allerdings ist Asien/Pazifik nicht gleich Asien/Pazifik. Nicht nur, weil die Region ein geografisch riesiges Gebiet von der Mongolei bis nach Neuseeland umfasst – sondern auch, weil allein schon die 14 immobilienwirtschaftlich bedeutendsten Länder dieser Region sehr unterschiedlich sind. „Es gibt in diesem Raum keinen homogenen Immobilienmarkt“, betont Brühl. „Vielmehr ist er geprägt von sehr unter schiedlichen Stadien der Transparenz und der Marktreife.“ Das bestätigt ein von JLL erstellter Index, der die Transparenz der weltweiten Immobilienmärkte unter die Lupe nimmt. Demnach stehen mit Australien (Rang 3) und Neuseeland (Rang 5) zwei Staaten der Region weit oben auf der Liste, während beispielsweise Vietnam (Rang 68) und die Mongolei (Rang 89) ein sehr geringes Transparenzniveau aufweisen. Welche Märkte für Investoren interessant sind, hängt dementsprechend auch entscheidend von der Anlagestrategie ab. „Opportunistische Investoren fühlen sich von chinesischen Mittelstädten und Südostasien angezogen“, beobachtet Simon Smith, in Hongkong ansässiger Senior Director Research & Consultancy beim Beratungsunternehmen Savills. „Core-Investoren hingegen haben oftmals nur offene, transparente Märkte mit einem hohen Grad an Liquidität im Blick.“


Für Investoren, die ihr Portfolio diversifizieren wollen, führt kein Weg am asiatisch-pazifischen Raum vorbei
Martin Brühl, Leiter Investment Management International bei der Union Investment Real Estate GmbH

Japan im Aufwind

Diese Kriterien treffen hauptsächlich auf Australien zu, auf Singapur sowie Japan. „Der japanische Markt hat sich nach dem Erdbeben von 2011 deutlich erholt“, stellt Andrew Ness fest, für Nordasien zuständiger Researcher der Beratungsgesellschaft DTZ. Entsprechend positiv beurteilen die Experten die Aussichten des japanischen Büroimmobilienmarkts. „Gegen Ende des Jahres 2013 haben wir einen Rückgang des Leerstands und einen Aufwärtstrend bei den Mieten festgestellt“, berichtet DTZ-Analyst Ness. „Weil die Beschäftigungsquote gestiegen ist, ist die Büroflächenexpansion der Unternehmen eines der großen Themen im Jahr 2014“, ergänzt Megan Walters, Head of Asia Pacific Capital Markets Research bei JLL. Davon profitieren Bestandshalter. So konnte zum Beispiel Union Investment zu Beginn dieses Jahres eine Großvermietung über 17.500 Quadratmeter im umfassend renovierten Shiomi Koyama Building in Tokio vermelden. Der Aufwärtstrend dürfte anhalten. Walters jedenfalls erwartet, „dass Tokio von allen großen Immobilienstandorten weltweit 2014 das stärkste Mietwachstum erleben wird“. Dass sich ausländische Investoren auf Tokio konzentrieren, hat aber noch einen anderen Grund: Die Hauptstadt weist als eine von wenigen japanischen Städten ein Bevölkerungswachstum auf. Zusätzlichen Schub verspricht sich die Immobilienbranche von der Austragung der Olympischen Sommerspiele 2020 in Tokio. „Das ist ein enormer Vertrauensbeweis und hat dazu geführt, dass sich die Stimmung deutlich verbessert hat“, stellt Martin Brühl von Union Investment fest. 


Ohne Auswirkungen ist das große Erdbeben von 2011 jedoch nicht geblieben. „Wir stellen einen deutlichen Wandel der Mieternachfrage hin zu Gebäuden fest, welche die jüngsten Anforderungen an Erdbebensicherheit erfüllen oder übertreffen“, sagt Simon Smith von Savills. „Dies geht zulasten älterer Gebäude von weniger hoher Qualität.“ Im Blick haben viele Investoren auch China. Trotz eines vergleichsweise bescheidenen Wirtschaftswachstums von 7,7 Prozent im Jahr 2013 gilt das Reich der Mitte weiter als Wachstumstreiber – auch wenn China „einige Herausforderungen aufweist“, sagt Megan Walters von JLL und meint damit, dass China nicht allen Anforderungen an Transparenz und Rechtssicherheit genügt. „Es wäre naiv zu glauben, es gebe keine Korruption“, bestätigt Henderson-Experte Kebbedies. „Aber sie ist zu beherrschen.“ Chancen sehen ausländische Investoren vor allem in Schanghai und Peking. „Dort ist das Risiko am geringsten und die Nachfrage ausländischer Büronutzer am höchsten“, erläutert Kebbedies. Allerdings sind dort nach seiner Einschätzung Büroobjekte bereits recht teuer. Die durchschnittliche Anfangsrendite in beiden chinesischen Metropolen Fotos: investa (Simulation); Union Investment; PRbeziffert Savills-Analyst Smith auf 4 bis 4,5 Prozent. Damit bewegt sie sich auf einem ähnlichen Niveau wie in Tokio (4,1 Prozent). Allerdings weist Martin Brühl von Union Investment darauf hin, dass solche Renditeangaben auf reiner Immobilienebene nur eine Seite der Gleichung sind, da sich Aspekte wie eine moderate Fremdfinanzierung in lokaler Währung und Steuereffekte auf die tatsächliche Performance eines Investments auswirken.


Seit 2008 gehört das Shiomi Koyama Building in Tokio zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Global.
Union Investment

Potenzial in Singapur und Malaysia

Für Brühl sind zwei weitere asiatische Standorte interessant: Singapur, der kleinste Stadtstaat Südostasiens, und Kuala Lumpur, die Hauptstadt von Malaysia. Die Stadt Singapur, die den Großteil des Inselstaats einnimmt, gilt als einer der wichtigsten Finanzplätze der Welt. Im Bericht „Doing Business 2014“ der Weltbank – er untersucht, wie leicht Staaten es kleineren und mittleren Unternehmen machen, im Land Fuß zu fassen – belegt Singapur den ersten Platz unter 189 Volkswirtschaften. Auf ihrem Immobilienmarkt tummeln sich institutionelle Investoren aus der ganzen Welt. Die Folge der Kombination aus hohen Mittelzuflüssen und geringem Angebot: Der Markt ist „sehr volatil“, wie Carsten Kebbedies feststellt. Etwas im Schatten der erwähnten Märkte befindet sich Malaysia. Doch auch dort verbessern sich die Investitionsbedingungen: In der Weltbank-Studie steht das Land auf dem sechsten Platz, die Regierung verfolgt eine unternehmensfreundliche Politik. Allerdings kommen in den nächsten Jahren in der Millionenmetropole Kuala Lumpur zahlreiche Bürogebäude neu auf den Markt. „Die Leerstandsquote bleibt leicht über dem langjährigen Durchschnitt, was das Mietenwachstum begrenzen wird“, prognostiziert Megan Walters von JLL. Für alle prosperierenden asiatischen Märkte gilt: Die Konkurrenz um attraktive Büroimmobilien ist groß. Dabei spielen nicht nur internationale, sondern auch zahlreiche lokale Anleger mit. Doch selbst sie kommen nicht immer zum Zug. Deshalb, sagt Martin Brühl von Union Investment, „drängt viel asiatisches Kapital auf die europäischen Immobilienmärkte“.


 


„Sehr starke Nachfrage bei Investoren“

Peter Menegazzo vom Investa Commercial Property Fund zum australischen Büroimmobilienmarkt


Herr Menegazzo, sind Sydney und Melbourne die einzigen bedeutenden Büroimmobilienmärkte in Australien?
Mit Blick auf Büroimmobilien sind Sydney und Melbourne die größten, liquidesten und am meisten ausgereiften Märkte Australiens. Sie gelten als die Einstiegsmärkte für Investitionen und bieten in der Regel die niedrigsten Renditen. Doch existieren in Australien noch weitere bedeutende zentrale Bürolagen. Die Central Business Districts von Canberra, Brisbane und Perth sind in den letzten Jahren mit dem Bau einer neuen Gebäudegeneration gereift.


Sämtliche dieser zentralen Bürolagen verzeichneten 2013 einen Mietpreisrückgang. Was sind die Gründe dafür?
Im Allgemeinen litten die Mieten durch die gedämpfte Mieternachfrage und den Anstieg der Leerstandsquote. Das ist vor allem die Folge zusätzlich verfügbarer Flächen für Untervermietungen. In den Einstiegsmärkten Sydney und Melbourne lag die Ursache in den globalen Wirtschaftsbedingungen und der Finanzmärkte, während in Brisbane zwei wesentliche Faktoren eine Rolle spielten: die Konjunkturabkühlung im Bergbausektor und die rückläufige Zahl der im öffentlichen Dienst Beschäftigten in der Hauptstadt von Queensland aufgrund eines jüngst erfolgten Regierungswechsels im Bundesstaat. In der zweiten Hälfte 2013 haben sich die Bedingungen jedoch definitiv stabilisiert, was sich an einem Anstieg der Mieternachfrage erkennen lässt.


Welche Gebäude bevorzugen Mieter?
Über das ganze Land verteilt haben die Grade-A-Gebäude den breiteren Markt seit der globalen Finanzkrise überholt. Die Mieter suchen hohe Qualität zu guten Preisen. Darunter haben die Grade-B-Objekte gelitten: Die Vermietungsquoten gingen zurück, weil Mieter aus diesen Gebäuden in Büros mit höherer Qualität wechselten.


Wie beurteilen Sie den Investmentmarkt?
In den letzten Jahren war die Nachfrage von Investoren für Bürogebäude sehr stark: Die Verkaufszahlen haben sich in 2013 gegenüber dem Vorjahr beinahe verdoppelt. Erfreulicherweise beruht diese Steigerung des Transaktionsvolumens sowohl auf der Nachfrage von nationalen als auch von internationalen Investoren, die von den soliden Investitionsperspektiven, der guten Wirtschaftslage, einem stabilen Marktumfeld, niedrigen Angebotsniveaus sowie attraktiven Renditen und Total Returns angezogen wurden.


Welche Assets bevorzugen Investoren?
Zuletzt haben sich Investoren auf Core-Assets konzentriert. Für 2014 erwarte ich eine Verbesserung bei der Nachfrage nach Core-Plus und Value-added-Opportunities – beeinflusst wird dies von einem mangelnden Angebot im Core-Segment und der Bereitschaft der Banken, eine größere Zahl von „riskanteren“ Angeboten zu unterstützen.


Wie wird sich die australische Wirtschaft in den nächsten zwölf Monaten entwickeln?
Wir gehen davon aus, dass sich die Anzeichen eines globalen wirtschaftlichen Aufschwungs, die Mitte, Ende 2013 zu beobachten waren, 2014 verstärken werden. Das wird positive Effekte auf die Binnenwirtschaft haben, die wiederum einen Anstieg von Geschäftstätigkeit, Einstellungszahlen und schließlich der Mieternachfrage nach Büroflächen sowie der Mieten nach sich ziehen. Allerdings wird diese Entwicklung vermutlich nicht in allen Büroimmobilienmärkten gleichmäßig zu spüren sein.


Raten Sie ausländischen Anlegern, in australische Bürogebäude zu investieren?
In den vergangenen Jahren hat sich Australien als ein Schlüsselmarkt in der Asien-Pazifik-Region etabliert. Ein Blick auf die fundamentalen Marktindikatoren zeigt für 2014: Die Mieternachfrage steigt; Incentives, die Eigentümer Mietern beim Vertragsabschluss gewähren, scheinen ihren Höhepunkt erreicht zu haben; das Neubauvolumen fällt niedriger aus, und die Renditen liegen weiterhin auf einem attraktiven Niveau, mit Tendenz nach unten. All das sind Schlüsselfaktoren, die eine positive Grundlage für künftige Bewertungen bilden.


Das Interview führte Christian Hunziker.


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