Blick auf Manhattan: Die positiven konjunkturellen Aussichten werden dem New Yorker Büromarkt Auftrieb geben.
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Drei Sterne auf einem Planeten

Unangefochten belegen sie die Spitzenplätze auf der Rangliste der globalen Büromärkte: Tokio, London und New York City. Aus gutem Grund: Hier schlägt der Puls der Weltwirtschaft.

Gut 200 Meter hoch, die Fassade aus 4.900 Fensterscheiben und im Inneren 102.190 Quadratmeter Bürofläche über 45 Stockwerke verteilt – der HSBC Tower in Canary Wharf ist flächenmäßig das größte Bürogebäude Londons und als solches ein Investmentjuwel: Mehr als 1,1 Milliarden Pfund bot der Staatsfonds des Emirats Katar für das Gebäude, in dem die britische Bank HSBC ihren Hauptsitz hat. Sollte der Noch-Eigentümer, der staatliche Pensionsfonds Südkoreas, das Angebot annehmen, wäre es der höchste jemals erzielte Preis für eine einzelne Büroimmobilie in London. Kein Zufall: Londoner Bürogebäude locken Investoren mit der Aussicht auf gute Mietsteigerungen. Dem Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) zufolge zahlten Mieter im dritten Quartal 2014 im Premiumbezirk Westend umgerechnet 105 Pfund pro Quadratfuß – ein Wachstum um 11 Prozent in den vergangenen 24 Monaten. Für Büromieten in A-Lagen der City erwarten die Analysten bis 2017 sogar Mietsteigerungen um bis zu 25 Prozent. Doch es zieht Investoren nicht nur in die britische Hauptstadt: Neben London gehören New York City und Tokio zu den Top-Bürovermietungsmärkten der Welt. Denn als wichtigste Finanzmarktplätze für ihren jeweiligen Kontinent ziehen die drei Metropolen seit Jahrzehnten wie Magneten das internationale Kapital an. Großbanken, private Unternehmen, aber auch institutionelle Organisationen unterhalten Niederlassungen in den drei Megacitys, um am Puls der Weltwirtschaft zu sein. 


Tokios Büromieten haben noch viel Luft nach oben.
Fred Uruma, CEO der Touchstone Capital Group

Dafür nehmen sie gern in Kauf, dass man dort eben auch besonders rasch und heftig spürt, wenn das Herz der Weltkonjunktur ins Stolpern gerät. So waren in der zurückliegenden Finanzkrise Großbanken gezwungen, ganze Geschäftsbereiche zu schließen, Mitarbeiterzahl und Bürofläche zu verringern. Hinzu kamen Investoren, die Geld verloren hatten und nun Gebäude unter dem Kaufwert veräußerten. Die Folge: Der Büromarkt brach ein. Doch Investoren wissen: So schnell sie in die Tiefe gerissen werden können, so rasch erholen sie sich wieder. Eine Regel, die sich auch diesmal wieder bestätigt. So zahlte das börsennotierte Immobilienunternehmen New York REIT im vergangenen Sommer umgerechnet 252 Millionen Euro für ein zwölfstöckiges Bürogebäude im New Yorker Stadtteil Chelsea, für das der bisherige Besitzer Savanna Real Estate Fund im November 2012 gerade einmal 57 Millionen Euro hatte aufwenden müssen. Im Londoner Westend wechselten laut Beratungsunternehmen Savills im ersten Halbjahr 2014 Gebäude im Gesamtwert von 3,1 Milliarden Euro die Besitzer – so viel wie nie zuvor. Auch Tokio scheint die jahrelange Phase wirtschaftlicher Stagnation endlich hinter sich zu lassen. Vieles spricht deshalb dafür, dass die Preisspitze für Bürovermietungen in allen drei Finanzmetropolen noch nicht erreicht ist.


In Tokio ziehen die Büromieten gerade erst an: In A-Lagen konnten Bürobesitzer 2014 laut dem Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) umgerechnet etwa 74 Euro Miete pro Quadratmeter und Monat verlangen; ein Wachstum um mehr als 8 Prozent erwarten die Analysten dort bis 2016. „Tokios Büromieten haben noch viel Luft nach oben“, sagt Fred Uruma, CEO der Touchstone Capital Group in Tokio. Jetzt greifen die politischen und fiskalischen Reformen der Regierung langsam, und der Immobilienmarkt erholt sich. „Derzeit liegen die Büromieten noch etwa 25 Prozent unter ihrem einstigen Spitzenniveau“, so Uruma. In allen drei Städten sprechen die Rahmenbedingungen dafür, dass inländische Unternehmen in den nächsten beiden Jahren wachsen und entsprechend in größere Büroflächen investieren werden. Zwar sind die Büromieten in Premiumbezirken von London und New York bereits 2013 teilweise rasant angestiegen, aber mit einem baldigen Ende des momentanen Zyklus rechnet derzeit niemand. Während der Markt in Tokio erst an Fahrt aufnimmt, erwartet JLL für London und New York in den kommenden zwei Jahren moderates Wachstum.


Canary Wharf Tower in Londons gleichnamigem Finanzdistrikt: Die Büromieten in der britischen Hauptstadt steigen weiter.
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Flächenknappheit treibt die Preise

Aus gutem Grund: In allen drei Metropolen treibt die Knappheit an freiem, neuwertigem Büroraum die Preise. Der Großraum Tokio ist zwar mit 86 Millionen Quadratmetern der größte Büroimmobilienmarkt der Welt – größer als London und Manhattan zusammengenommen. Aber in der Metropolregion der japanischen Hauptstadt leben auch 37,5 Millionen Menschen, von denen die meisten täglich ins Zentrum zur Arbeit pendeln. Dort drängt sich Wolkenkratzer an Wolkenkratzer. „Es gibt hier nur ganz wenige Orte, an denen man noch Land kaufen und bebauen kann“, weiß Fred Uruma. Stattdessen werden derzeit alte Bürogebäude saniert oder mehrere kleine Einheiten zu einem Riesengebäudekomplex zusammengelegt. Bis zu 5 Milliarden Euro kosten diese Bauprojekte. Trotzdem werden sie Tokio kaum Erleichterung verschaffen: Der Büroleerstand wird C&W zufolge auch 2015 wieder bei weit unter 6 Prozent liegen – ein Wert, der Tokio zum Vermietermarkt macht. Viele Bürogebäude gehören den fünf großen Immobilienunternehmen Japans: Mitsui, Mitsubishi, Sumitomo, Tokyu und der Mori Building Company. Wegen der positiven Entwicklung bringen sich aber auch institutionelle Anleger und internationale Immobilienfonds in Stellung. So kaufte GIC, der Staatsfonds von Singapur, im Oktober das Pacific Century Place Marunouchi im Zentrum Tokios für umgerechnet 1,36 Milliarden Euro. Auch Union Investment hat sich 2014 mit dem J6 Front eine Büro- und Geschäftsimmobilie für umgerechnet 127 Millionen Euro gesichert. Das 4.939 Quadratmeter Mietfläche umfassende Gebäude der Kategorie Grade A ist vollständig an insgesamt sechs japanische Unternehmen vermietet. Viele Objekte wechseln unter Ausschluss der Öffentlichkeit den Besitzer. „Der Büromarkt in Tokio ist für ausländische Investoren bei Weitem nicht so transparent wie in New York oder London“, stellt Uruma fest.


Wenige Neubauten

In New York bestimmt ebenfalls der geringe Leerstand die Büromieten. In diesem Jahr erwarten die Immobilienberater der nordamerikanischen Dependance des Bankhauses Metzler dort lediglich 6 Prozent an freier Bürofläche. „US-Städte mit so einem geringen Grad an Leerstand sind Vermietermärkte“, sagt Zeb Bradford, Chefinvestmentstratege von Metzler North America in Atlanta. Die Pipeline an Neubauten füllt sich gleichzeitig nur langsam: Am Westrand von Manhattan entstehen zwar mit dem Gebäudekomplex Hudson Yards in den kommenden Jahren 15 moderne Hochhäuser mit viel Bürofläche. Der Großteil wird aber nicht vor 2020 bezugsfertig sein – bis dahin rechnet niemand mit wachsendem Leerstand. 


Pacific Century Place Marunouchi in Tokio: Der Staatsfonds von Singapur investierte umgerechnet knapp 1,4 Milliarden Euro.
Jochen Tack / imageBROKER / OKAPIA

Auch Londons Büromarkt erwartet keine Verschnaufpause. „Momentan gibt es nur wenige Baustarts, weshalb wir noch einige Zeit vor einem Überangebot an Bürofläche geschützt bleiben dürften“, sagt James Goldsmith, Director Central London Markets bei Savills. Hier und da wird gebaut: Büroflächen von insgesamt 1,9 Millionen Quadratmetern sollen in den nächsten vier Jahren in der City und im Westend entstehen – teilweise neue, teilweise grundsanierte Gebäude, die moderne Umweltauflagen und den wachsenden Wunsch nach Großraumbüros erfüllen. Für 20 Prozent der noch nicht fertiggestellten Objekte wurden laut Savills bereits Mietverträge unterschrieben, ein ungewöhnlich hoher Wert. Im Gegensatz zu Tokio sind New York und London sehr transparente Märkte und deshalb Investmentmagneten. „New York ist sehr offen für ausländisches Kapital, zumal hier von Summen ab 50 Millionen bis hin zu Milliardeninvestitionen alle Klassen verfügbar sind“, weiß Zeb Bradford von Metzler. 


New York ist sehr offen für ausländisches Kapital, zumal hier von Summen ab 50 Millionen bis hin zu Milliardeninvestitionen alle Klassen verfügbar sind.
Zeb Bradford, Chefinvestmentstrate

Von Staatsfonds über Private-Equity-Firmen bis hin zu Privatpersonen sind in New York alle Vermietergruppen vertreten. Auch in London ist die Eigentümerstruktur öffentlich einsehbar, und das Steuersystem ist offen für internationale Anleger. „Die einzige wirkliche Hürde ist in der Regel der Preis eines Gebäudes“, konstatiert James Goldsmith. In London und New York zeichnet sich aber eine interessante neue Entwicklung ab: Das knappe Angebot an hochwertigen A-Gebäuden in den zentralen Lagen lässt Mieter in beiden Städten zunehmend auf B-Gebäude in weniger teuren Gegenden ausweichen. Dadurch steigen nicht nur die Mieten in diesem Segment, sondern auf längere Sicht wächst das Volumen des gesamten Büroimmobilienmarktes – und eröffnet neue Investitionsmöglichkeiten. Befeuert werden diese neuen Teilmärkte von einem Wandel in der Mieterstruktur. Immer noch beherrschen Institutionen, Banken und Finanzdienstleister in London, New York und Tokio den Großteil der Büroflächen. Aber seit ein paar Jahren drängen Unternehmen aus dem Internet- und Medienbereich in die Städte.


Die sogenannten TMTs (Technologie-, Medien- und Telekommunikationsunternehmen) verändern den Markt: Sie lieben In-Viertel statt der typischen Bürobezirke. „Die neuen Industrien ziehen häufig Gebäude von geringerer Qualität in Randgebieten vor, die als trendy gelten“, so James Goldsmith. Während in Londons Stadtkern im ersten Halbjahr 2014 der Büroflächenumsatz um 5 Prozentanstieg, beobachteten die Analysten von Savills am Stadtrand einen beeindruckenden Zuwachs von 23 Prozent. Auch in New York fangen TMTs auf, was die Finanzindustrie durch die Krise an Büros aufgeben musste. „Junge Angestellte wollen in urbanen Gegenden mit alten, industriellen Gebäuden arbeiten, die zu Büros umgebaut wurden – das gibt bisherigen Randbezirken Auftrieb“, sagt auch Zeb Bradford von Metzler. Wie Midtown South, wo der Leerstand laut JLL 2014 sogar auf 3,7 Prozent absackte. In Tokio hingegen beginnt der Zuzug der TMTs erst. „Wir sind zwar das fortschrittlichste Land in Sachen öffentlicher Transport, aber bei Internet- und Telefonstrukturen hinken wir New York und London deutlich hinterher“, sagt Fred Uruma. Dank der zuletzt starken Entwicklung der Vermietungszahlen steigt das Vertrauen in die drei Topbüromärkte. Die moderaten Neubauraten sprechen dafür, dass die Nachfrage das Angebot auch in den kommenden zwei bis drei Jahren übersteigen wird. Das bedeutet wachsende Büroauslastungen und steigende Mietumsätze für Vermieter – und damit ein noch helleres Strahlen der drei Stars am Bürovermietungshimmel.


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