Melià-Hotel, La Défense: 2012 erwarb Union Investment das Vier-Sterne-Businesshotel in der Bürostadt vor den Toren von Paris.
Meliá / David Ralita

Rendite für Frühbucher

Hotels zählen zu den neuen Lieblingen der Immobilieninvestoren. Was aber tun, wenn plötzlich viele Investoren das gleiche Produkt kaufen wollen? Man sichert sich das Hotel seiner Träume bereits im Stadium der Projektentwicklung.

Geschäftsreisende schätzen das neue Meliá-Hotel in der  Pariser Bürostadt La Défense. Tatsächlich könnte der Standort des im Februar 2015 eröffneten Upmarket-Hotels mit seinen 369 Zimmern kaum besser sein: direkt an der  Metrostation La Défense und mitten in der größten europäischen  Büroagglomeration gelegen, gleichzeitig aber bestens angebunden an die Sehenswürdigkeiten der französischen Hauptstadt. Eigentümer des Hotels ist der Offene Immobilienfonds UniImmo: Deutschland von Union Investment. Dieser sicherte sich das Objekt  bereits im Frühjahr 2012, also fast drei Jahre vor der Eröffnung. Dass Investoren sich so früh vertraglich binden, ist kein Einzelfall mehr. In der Nähe des Hamburger Hauptbahnhofs zum Beispiel erwarb die Württembergische Lebensversicherung einen geplanten Hotelkomplex der Accor-Gruppe, und in der Berliner City West übernahm die RFR Holding ein zum Hochhausensemble Upper West gehörendes Motel One mit 580 Zimmern – zweieinhalb Jahre vor der für 2017 erwarteten Eröffnung. „Es ist eine sinnvolle Strategie von Investoren, frühzeitig Partnerschaften mit Entwicklern einzugehen und sich Hotelimmobilien  bereits im Projektentwicklungsstadium zu sichern“, urteilt Martina Fidlschuster, Geschäftsführerin von Hotour Hotel Consulting.


Konkurrenz wird härter

Nötig geworden ist diese frühzeitige Entscheidungsbereitschaft vor allem deshalb, weil der Boom auf dem europäischen Immobilienmarkt vor der Asset-Klasse Hotel nicht haltmacht. „Der Hotelinvestmentmarkt in  Europa ist schon 2013 und nochmals im Lauf des Jahres 2014 extrem angesprungen“, sagt Fidlschuster. Tatsächlich erreichte nach Berechnungen des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) das Transaktionsvolumen für Hotels im Raum EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika) zwischen Januar und November 2014 gut 13 Milliarden Euro – ein Viertel mehr als im bereits starken Vorjahreszeitraum. „In besonders attraktiven Märkten wie den Großräumen Paris und London sowie den größten deutschen Städten“, sagt Fidlschuster, „liefern sich Investoren richtiggehende Bietergefechte um die begehrten Core-Investments.“ Die logische Folge: Die Preise steigen, die Renditen sinken. Nach Angaben von Christoph Härle, CEO Kontinentaleuropa der Hotel & Hospitality Group von JLL, erzielen Investoren für etablierte Hotels in Paris und London eine Rendite von nur noch 4 Prozent, während es in europäischen B-Städten immerhin 6 bis 7 Prozent sind. Wenn ein Hotel bereits im Projektentwicklungsstadium erworben wird, lässt sich die Rendite laut Härle hingegen deutlich steigern – je nach Hotelkategorie und Standort um 25 bis 200 Basispunkte.


Woher aber kommt die Begeisterung für Hotels? Zum einen reagieren die Investoren auf die Angebotsknappheit bei den etablierten Asset-Klassen. „Für viele Investoren“, erläutert Martina Fidlschuster, „sind Hotels Ersatzinvestments, für die sie sich dann interessieren, wenn keine erstklassigen Büro- und Einzelhandelsimmobilien verfügbar sind.“ Zum anderen weckt die gute Performance der Hotels den Appetit der Investoren. „Das operative Hotelgeschäft hat sich in den meisten Märkten erholt“, konstatiert JLL-Experte Härle. Auch in den kommenden Jahren erwartet die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers in ihrer Studie „European Cities Hotel Forecast“ für fast alle wichtigen europäischen Destinationen eine steigende Zimmerauslastung und höhere Erlöse. Belebt wird der Hotelinvestmentmarkt darüber hinaus seit einigen Jahren durch den Aufschwung der Budget-Hotellerie. Union Investment ist daran nicht unbeteiligt: Die Fondsgesellschaft finanzierte 2011 die Projektentwicklung des Motel One in Brüssel. „Motel One hat als erste Budget-Kette Hotels mit mehreren Hundert Zimmern eröffnet und damit ein institutionelles Investmentprodukt geschaffen“, erläutert Christoph Härle von JLL. Denn Publikumsfonds investieren in der Regel erst ab einem Volumen von etwa 50 Millionen Euro – kleinere Hotels kosten deutlich weniger.


Motel One in Brüssel: Das Haus an der Rue Royale wurde im Juni 2014 eröffnet. Union Investment hatte sich das Hotel bereits im Jahr 2011 – noch im Projektstadium – für ihren Offenen Immobilienfonds UniInstitutional European Real Estate gesichert.
Motel One

Angelockt von den guten Aussichten wird eine breite Palette von Investoren: Fondsgesellschaften, Versicherungen und andere institutionelle Investoren ebenso wie Family Offices und wohlhabende Privatpersonen. Hinzu kommen die Owner Operators, also Hotelgesellschaften, die ihre Häuser nicht nur betreiben, sondern auch besitzen. So beschränkt sich zum Beispiel Motel One, der Star unter den Budget-Hotels, nicht auf das operative Management. „Den Part als Projektentwickler und Eigentümer übernehmen wir dort, wo wir das Grundstück selbst erwerben können“, sagt Dieter Müller, Gründer und Geschäftsführer von Motel One. Wichtig sei für sein Unternehmen jedoch in  erster Linie ein guter Standort: „Ob selbst Eigentümer oder Mieter, ist letztendlich nur eine Frage der Finanzierungsform.“


Wichtig ist, dass man sowohl die immobilien- als auch die hotelbetriebswirtschaftliche Seite beherrscht.
Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei der Union Investment Real Estate GmbH

Erfahrung zahlt sich aus

Vor dem Hintergrund der harten Konkurrenz sind Investoren im Vorteil, die sich nicht erst seit gestern mit Hotels beschäftigen. Union Investment zum Beispiel investiert bereits seit vielen Jahren in Hotels und hat derzeit mehr als 40 Objekte – darunter fünf, die sich noch in der Projektphase befinden – im Portfolio ihrer Publikums- und Spezialfonds. Diese Erfahrung zahle sich aus, so Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei Union Investment: „Hoteltransaktionen sind komplex. Wichtig ist, dass man sowohl die immobilien- als auch die hotelbetriebswirtschaftliche Seite dieser Spezialimmobilie beherrscht. Letztere wird oftmals vernachlässigt.“ Aus der langen Erfahrung resultiert eine enge Zusammenarbeit mit führenden Projektentwicklern. Wie nützlich diese sein kann, zeigte sich beim Meliá-Hotel in La Défense. Entwickelt wurde das Hotel von der französischen Gesellschaft Vinci Immobilier, mit der Union Investment zuvor bereits das Hotel Radisson Blu in Marseille realisiert hatte. Vertraglich sicherten sich die Hamburger Immobilieninvestmentmanager das Projekt durch das französische Konstrukt für Immobilienentwicklungen Vefa. Dieses ist die Abkürzung für „Vente en l’état futur d’achèvement“ und bedeutet wörtlich „Verkauf im künftigen Zustand der Fertigstellung“. International entspricht dies dem Modell des  Forward Funding: Die Bezahlung erfolgt im Laufe des Baufortschritts, wobei der Projektentwickler das Fertigstellungsrisiko trägt. Beim Forward Commitment hingegen verpflichtet sich der Investor lediglich, die Immobilie nach Fertigstellung zu übernehmen; der Kauf­preis fließt also erst, wenn der Bau abgeschlossen und das Hotel eröffnet ist. Dieses Modell komme bei Hotels häufiger zum Einsatz als das Forward Funding, berichtet Andreas Erben, Geschäftsführer von Colliers International Hotel in Deutschland. Genau daraus aber resultiert ein Wettbewerbsvorsprung für Investoren, die bereit sind, sich frühzeitig finanziell zu engagieren.


Eine gute Zusammenarbeit zwischen Projektentwickler und Be­treiber reicht indes nicht aus, um eine Hotelprojektentwicklung zum Erfolg zu führen. „Veräußert wird ja nicht nur die Immobilie, sondern auch das operative Geschäft“, betont Christoph Härle von JLL. Inves­toren legen deshalb Wert auf Betreiber, die ihre Erfolge nachweisen können und über ein starkes Reservierungssystem verfügen. Im Fall des Hotels in La Défense handelt es sich dabei um Meliá Hotels In­ternational, die größte spanische Hotelgesellschaft, die gut 350 Ho­tels in 35 Ländern betreibt. Abgeschlossen wurde ein Pachtvertrag über zwölf Jahre mit Verlängerungsoption. Insgesamt arbeitet Union Investment mit 23 Hotelmarken zusammen, darunter Steigenberger, Marriott, Hilton, Mövenpick und Intercontinental. Holiday Inn aus dem Hause der Intercontinental Hotels Group ist die Marke eines der jüngeren Häuser im Portfolio von Union Investment. Das 249­-Zimmer­-Haus in der Mainzer Land­straße in Frankfurt am Main, das im April 2015 die ersten Gäste empfangen wird, erfüllt beispielhaft die Anforderungen, die Union Investment an Hotels stellt: „Es hat eine hervorragende Lage, einen international vernetzten Betreiber mit langfristigem Pachtvertrag und einen erfahrenen Projektentwickler“, fasst Löcher zusammen.


Verträge innovativ gestalten

Bei dem Entwickler handelt es sich um das österreichische Unterneh­men UBM Realitätenentwicklung, mit dem Union Investment bereits bei drei vorangegangenen Projekten erfolgreich zusammengearbeitet  hat. UBM firmiert im Rahmen eines auf 20 Jahre abgeschlossenen Vertrags auch als Pächter des Hotels, überlässt das operative Geschäft jedoch der Intercontinental Hotels Group. Die Vorteile einer solchen Kooperation unterstreicht Karl Bier, CEO von UBM: „Der Fonds bekommt so einen markterfahrenen Betreiber, und der Entwickler erhält durch den frühzeitigen Verkauf Liquidität für neue Projekte.“ Bier verhehlt jedoch nicht die besonderen Anforderungen, die mit der Asset-Klasse Hotel verbunden sind. Insbesondere verlange die Bewirtschaftung viel mehr Know-how als bei anderen Immobilientypen. Damit spricht Bier den Vertrag mit dem Betreiber an. Der klassischen Lehre zufolge gibt es hier zwei Varianten: den Pachtvertrag, bei dem der Betreiber eine festgelegte Pacht an den Eigentümer abführt, und den Managementvertrag, bei dem der Betreiber einen bestimmten Prozentsatz, in der Regel am Umsatz, als Vergütung erhält. „Die meisten Hotelbetreiber ziehen einen Managementvertrag vor, weil dieser ihr Risiko minimiert“, sagt Hotour-Geschäftsführerin Martina Fidlschuster. „Institutionelle Investoren brauchen jedoch zwingend einen Pachtvertrag, da sie laut ihren Statuten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen müssen und nicht gewerbliche Einnahmen.“


Den Part als Projektentwickler und Eigentümer übernehmen wir dort, wo wir das Grundstück selbst erwerben können.
Dieter Müller, Gründer und Geschäftsführer von Motel One

Einen Ausweg aus diesem Dilemma bieten laut Fidlschuster „innovative Vertragsgestaltungen“. UBM zum Beispiel vereinbart nach Angaben von CEO Bier gern „hybride Konstruktionen, die das spezifische Marktrisiko für den Fonds teilweise eliminieren, aber für den Betreiber noch genug Anreiz bieten, durch hervorragende Leistung die Erträge des Hotels zu optimieren“. Union Investment ist nach Worten von Andreas Löcher offen für solche Innovationen. „Durch unsere Erfahrung in der Strukturierung solcher Lösungen“, sagt er, „ermöglichen wir Hotelprojekte, die sonst nicht hätten realisiert werden können.“ Und die Vertragsfrage wird noch komplexer, denn mittlerweile arbeiten viele Hotelketten mit Franchisepartnern zusammen. „Solche Franchisemodelle sind nur für erfahrene Hotelinvestoren geeignet“, gibt Reiner Nittka, Vorstand des Berliner Unternehmens GBI, einer der führenden deutschen Hotel-Projektentwicklungsgesellschaften, zu bedenken. „Für Investoren mit weniger Erfahrung sind eher Hotels  attraktiv, für die ein großer Betreiber einen Festpachtvertrag über 20 Jahre unterzeichnet hat.“


Trotz des anhaltend hohen Investoreninteresses ist es nicht so, dass Anleger aus einer riesigen Zahl neuer Hotelprojekte auswählen könnten. Zwar listet der Dienstleister STR Global europaweit nicht weniger als 905 Hotels auf, die derzeit in Planung oder Bau sind. Ob aber wirklich alle diese Projekte realisiert werden, bezweifelt Andreas Erben von Colliers International Hotel. „Die Entwickler liefern oft nicht das Produkt, das die Investoren suchen“, kritisiert er. Außerdem finanziere – trotz deutlich besserer Finanzierungsbedingungen – nicht jede Bank Hotels. „Deshalb bleibt der Hotelmarkt ein Nischenmarkt, der zwar wächst, aber trotzdem eine Nische bleibt.“ Ähnlich sieht das GBI-Chef Reiner Nittka. „Dass trotz guter Rahmenbedingungen letztlich nicht mehr Hotelprojekte realisiert werden, hängt damit zusammen, dass das Thema Hotel ein erhebliches Know-how erfordert“, analysiert er. Projektentwickler hingegen, die den Markt und die Bedürfnisse der Investoren kennen, haben nach Nittkas Einschätzung derzeit gute Karten: „Wir sind stolz darauf, dass wir unsere Projekte sehr früh an Endinvestoren verkaufen.“ Doch damit das gelingt, müssen sowohl das Produkt, die Lage als auch der Betreiber stimmen, wie es beim Meliá in La Défense und beim Holiday Inn in Frankfurt der Fall ist. Denn, wie es Martina Fidlschuster auf den Punkt bringt: „Investoren müssen genau wissen, warum das Hotel an diesem Standort mit diesem Konzept und diesem Betreiber erfolgreich sein wird.“


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