Kö Galerie in Düssel­dorf: Allianz Real Estate kaufte das Shoppingcenter 2014 für 300 Millionen Euro.
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Volumen schafft Werte

Die Nachfrage nach großen Immobilieninvestments hat in den vergangenen 18 Monaten eine neue Dimension erreicht, auch in Deutschland. Ob Einkäufe im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich das Klumpenrisiko erhöhen oder ein Portfolio stabilisieren, hängt von vielen Faktoren ab.

Der Hang zur Größe ist in der Welt der Immobilien weit­verbreitet. Daher wundert es auch nicht, dass deutsche Immobilienprofis beinahe schon aus Tradition neidisch nach London und Paris schielen. Die beiden bedeutendsten Immobilienmetropolen Europas locken seit Jahrzehnten das meiste Immobilienkapital an. Zum einen, weil es dort die größte Zahl an Büro­, Shop­pingcenter­ und Hotelflächen zu kaufen gibt. Zum anderen, weil Anleger in beiden Hauptstädten mit geringerem Aufwand fündig werden als bei uns. An Themse und Seine durchkämmen sie jeweils einen Markt. In Deutschland müssen sie fünf bis sieben kleinere Städte auf den Kopf stellen, um das geeignete Immobilienobjekt zu finden. Und es gibt einen weiteren Grund, weshalb großvolumige Objekte in Lon­don und Paris seit jeher einfacher zu finden sind als zwischen Kiel und München: In Hauptstädten zentralistischer Staaten wird seit jeher anders, vor allem üppiger, gebaut. Auch darum gelten sie als Eldorados für Käufergruppen, die ohne mit der Wimper zu zucken dreistellige Millionenbeträge für ein Gebäude ausgeben und sich mit verwaltungsintensivem Kleinvieh nicht lange aufhalten wollen. 


Wer in Deutschland mehr als 100 Millionen Euro in ein Einzel­-Asset investieren will, so urteilten Marktkenner über Jahre, hat aufgrund des überschaubaren Angebots schlichtweg ein Problem. Doch das hat sich offenbar geändert. Die Auswertung der großen Maklerhäuser für das Immobilieninvestmentjahr 2014 lässt den Mangel an hochwertigen und mindestens 100 Millionen Euro teuren Top-Objekten in Deutschland wie ein Märchen aus vergangenen Zeiten aussehen. So hat CBRE für das abgelaufene Jahr allein 78 Transaktionen gezählt, die über der 100-Millionen-Euro-Marke lagen. Davon entfielen 40 auf Portfolio-Deals – bei 38 Käufen handelte es sich demnach um Einzel-Assets. Doch wo kommen plötzlich die vielen großen und teuren Immobilien her? „Aus der Neubautätigkeit der vergangenen Jahre und der positiven Preisentwicklung“, stellt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Frankfurt am Main, fest. Vom Hunger auf große Objekte hätten alle deutschen Immobilienhochburgen profitiert. „Selbst in kleineren Märkten wie Düsseldorf wurden Anleger fündig“, berichtet Colliers-Investment-Chef Deutschland Ignaz Trombello und verweist unter anderem auf den Verkauf der Kö Galerie von Fonds der US- Investmentgesellschaft Blackstone an Allianz Real Estate. Investmentvolumen: 300 Millionen Euro.


Für die Käufer – in der Regel Staatsfonds, Pensions- und Rentenkassen, Immobilien-AGs sowie andere große Fonds – stellt sich jedoch immer die Frage, ob so ein großer Brocken im Portfolio auch wirklich gut verdaulich ist. Das fängt schon mit dem Kaufpreis an. Der Run von ausländischen Anlegern hat die Nachfrage nach großvolumigen Immobilien und/oder Portfolios in Europa merklich verstärkt und die Preise weiter in die Höhe getrieben. „Der Wettbewerb um großvolumige Objekte ist inzwischen sogar größer als für mittlere“, stellt Peter Birchinger, Head of Portfolio Investment Germany bei Jones Lang LaSalle (JLL), fest. Das sei lange Zeit andersherum gewesen. Schlecht ist ein großvolumiges Immobilieninvestment auf jeden Fall dann, wenn es zu teuer erkauft wurde.


Große Anker fürs Portfolio gesucht

Auch über die Proportionen zwischen dem kostspieligen Neuling und dem bestehenden Portfolio sollte man im Vorfeld eines Großeinkaufs nachdenken. „Ein großvolumiger Neuzugang kann aufgrund des verbesserten Cashflows im Idealfall eine stabilisierende Wirkung entfalten“, sagt Marcus Lemli, Vorsitzender der Geschäftsführung von Savills in Deutschland und darüber hinaus Leiter Investment Europa. Eine negative Konsequenz könne dagegen die Erhöhung des Klumpenrisikos sein. Etwa dann, wenn in schwierigen Marktphasen ein Hauptmieter ausfällt. Für den Marktkenner Lemli sind Stabilitätsanker und Klumpenrisiko bei Immobilienankäufen im Volumen von mehr als 100 Millionen Euro daher zwei Seiten einer Medaille. Ob Traum oder Albtraum – das hängt letztendlich von zahlreichen Faktoren ab. Wer einige Regeln befolgt, kann die Gefahr, sich einen teuren Flop ins Portfolio zu holen, aber durchaus minimieren. „Ein Multi-Tenant-Objekt bringt von der Struktur her schon eine bessere Diversifizierung mit als ein Gebäude mit nur einem Mieter“, lautet etwa Birchingers Einschätzung. 


Ein Grund, weshalb Shoppingcenter und Bürogebäude mit vielen Mietverträgen – am besten noch mit unterschiedlichen Laufzeiten – in der Gunst von umsichtigen Großeinkäufern weit oben stehen. Lage, Wiederverwertbarkeit und Fungibilität nennt der JLL-Mann als weitere Faktoren, die im Vorfeld eines Groß investments geprüft werden sollten. Auch für Union Investment gehören solche Überlegungen zum Tagesgeschäft. „Große Investments können größere Risiken bergen, wenn sie sich nicht ins Gesamtgefüge eines Vehikels fügen“, sagt Fondsmanager Björn Thiemann von Union Investment. Ein 10 Milliarden schwerer Fonds könne ein 200- oder 300-Millionen-Euro-Objekt gut verdauen, insbesondere wenn es sich um diversifizierte Shoppingcenter mit vielen Mietern handelt. Für kleinere Fonds dagegen könnten schon Objekte von weniger als 150 Millionen Euro zu groß sein, warnt Thiemann. Für großvolumige Objektankäufe spricht zudem, dass die Abwicklung eines einzigen 250-Millionen-Euro-Deals effizienter ist als der Erwerb von zehn Objekten für je 25 Millionen Euro. „In diesem Fall müssen zehn Immobilien geprüft und bewertet werden, werden zehn Verträge benötigt. Das kostet Zeit und Geld“, erläutert Thiemann. Hält der Appetit der Profianleger auf Großinvestments weiter an – und dafür spricht einiges –, könnte dieser Anteil in Zukunft steigen. Angesichts des anhaltenden Anlagedrucks auf den weltweiten Immobilienmärkten und des weiterhin niedrigen Zinsniveaus wird sich am Hang zur Größe auf absehbare Zeit kaum etwas ändern.


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