Dreischeibenhaus in Düsseldorf: Die ehemalige Thyssen-Krupp-Zentrale wurde für insgesamt mehr als 200 Millionen Euro aufwendig saniert.
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Wider das Altern

Viele Bürogebäude sind in die Jahre gekommen, Technik und Nutzeradanforderungen entwickeln sich weiter. Vorausschauende Investoren ergreifen deshalb rechtzeitig Maßnahmen, um ihre Büroimmobilien jung zu halten.

Eine der größten Sehenswürdigkeiten New Yorks erstrahlt seit Kurzem in neuem Glanz. 550 Millionen US-Dollar nahm die Empire State Building Company in die Hand, um das vor 85 Jahren errichtete Empire State Building für die Zukunft fit zu machen. 6.500 Fenster ließen die Eigentümer erneuern, die Kühlungsanlagen modernisieren und auch die übrige Gebäudetechnik auf den neuesten Stand bringen – mit dem Ziel, die gut eine Million Quadratmeter Büro- und Einzelhandelsfläche für Mieter attraktiv zu halten. Nicht nur beim weltberühmten Empire State Building, sondern auch bei vielen anderen älteren Büroimmobilien treibt Eigentümer die Frage um, wie sie ihre Objekte an die heutigen und morgigen Anforderungen anpassen können. Schon zehn Jahre nach Errichtung eines Gebäudes könne dies zur Herausforderung werden, sagt Marcus Mornhart, der beim Immobilienberatungsunternehmen Savills für den deutschen Bürovermietungsmarkt zuständig ist. Dabei hat sich der Alterungsprozess beschleunigt. „In Bezug auf Büroimmobilien“, verdeutlicht dies Mornhart, „hat sich in den 20 Jahren zwischen 1990 und 2010 mehr verändert als in denen zwischen 1970 und 1990.“Für diese Entwicklung gibt es mehrere Gründe. Einen davon nennt Andreas Pohl, Sprecher des Vorstands der Deutschen Hypo: „Die Nutzer erwarten heute flexible Bürolösungen.“ Tatsächlich ist das klassische Zellenbüro nicht mehr die Regel: Immer mehr Unternehmen setzen auf offene Bürokonzepte, die zudem nicht für die gesamte Mietvertragslaufzeit unverändert bleiben, sondern sich wechselnden Bedürfnissen – etwa veränderten Teamstrukturen – anpassen können. 


Das Emprie State Building in New York.
Frank Heuer / laif

Hinzu kommt: Die Unternehmen haben erkannt, dass die Qualität des Arbeitsplatzes und des Arbeitsumfelds ein entscheidender Faktor ist, um talentierte Nachwuchskräfte zu gewinnen. Diese legen häufig wenig Wert auf ein repräsentatives Einzelbüro, sondern wollen flexibel arbeiten. Für teamorientierte Projekte bietet sich das Großraumbüro an, für das konzentrierte Verfassen einer Präsentation ein ruhiger, separater Raum. Bei Weitem nicht alle Bürogebäude sind jedoch in ihrer jetzigen Struktur in der Lage, diesen Anforderungen gerecht zu werden. Vielfach sind sie zudem von der Weiterentwicklung der Technik überrollt worden. „Flexible Trennwände, Doppelboden und ausreichende Deckenhöhe“ sind nur einige der zwingend erforderlichen Ausstattungsmerkmale, die Ignaz Trombello nennt, Investmentchef Deutschland beim Beratungsunternehmen Colliers International in Düsseldorf. Genügt eine Immobilie diesen Anforderungen nicht, steht ihr Eigentümer schnell auf verlorenem Posten. „Die Bestandsimmobilien stehen im Konkurrenzkampf zu Neubauten und können nur dann am Markt bestehen, wenn sie heutige Mieteranforderungen vollumfänglich erfüllen“, stellt Marc Schömbs fest, der als Partner und Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft Drees & Sommer mehrere große Revitalisierungsprojekte begleitet hat. Deshalb appelliert er an die Eigentümer: „Gerade bei in die Jahre gekommenen Objekten gilt es, sich frühzeitig Gedanken zu machen, in welche Richtung die mittel- und langfristige Strategie ausgerichtet sein soll.“ Der Appell stößt auf offene Ohren: Laut einer Untersuchung von Hochtief Projektentwicklung wurden im Jahr 2014 an den sieben größten deutschen Immobilienstandorten insgesamt 730.000 Quadratmeter Geschossfläche einem Refurbishment unterzogen, so viel wie nie zuvor. 42 Prozent dieses Flächenvolumens entfielen auf Büroräume. Auch in anderen Ländern ist der Bedarf an Revitalisierungsmaßnahmen groß, wie Matthew Cutts, Global Sector Leader Financial Institutions beim Beratungsunternehmen Arcadis, feststellt: „Die europäischen Großstädte verfügen über einen hohen Bestand an veralteten Bürogebäuden, der für Investoren ein enormes Potenzial für Renditesteigerungen durch Erweiterung, Neugestaltung und Repositionierung bietet.“


Herausforderung für Eigentümer

Dabei muss eine Immobilie gar nicht so alt sein wie das Empire State Building, um eine solche Repositionierung nötig zu haben. Noch keine 25 Jahre existiert der von Stararchitekt Helmut Jahn entworfene Messeturm in Frankfurt am Main und hat doch schon eine gründliche Schönheitskur hinter sich: Zwischen 2010 und 2014 ließ der Eigentümer, die GLL Messeturm Holding, das 257 Meter hohe Bürohochhaus umfassend sanieren, wobei der Schwerpunkt auf der energetischen Ertüchtigung lag. Ausgestattet mit einem Nachhaltigkeitszertifikat in Gold des amerikanischen Systems LEED verkaufte GLL den Messeturm dann an von Blackstone gemanagte Investmentfonds. Doch auch bei Bürogebäuden in weniger prominenter Lage kann es sich für den Eigentümer lohnen, Geld in die Hand zu nehmen. Das zeigt der 1992 errichtete Bürokomplex in der Adalperostraße in München-Ismaning, der zum Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa gehört. Nachdem der Leerstand durch den Auszug des Hauptmieters auf 90 Prozent gestiegen war, entschieden sich die Verantwortlichen von Union Investment für ein umfassendes Refurbishment. Für 6,5 Millionen Euro ließen sie die Außenanlagen und Innenhöfe neu gestalten, ein zusätzliches Parkdeck errichten, die Brandschutzmaßnahmen anpassen und die Flächenzuschnitte so optimieren, dass sich nun unterschiedliche Nutzeranforderungen erfüllen lassen.


Lohn der Mühe: Noch bevor die Baumaßnahmen im ersten Quartal 2015 abgeschlossen sind, erhöhte sich die Vermietungsquote auf über 80 Prozent. Von einer Manage-to-Core-Strategie sprechen Immobilienfachleute in einem solchen Fall: Eine zweitklassige Immobilie wird durch wertsteigernde Maßnahmen zu einem Objekt, das sowohl bei Nutzern als auch bei Investoren begehrt ist. Insofern ergänzt der Refurbishment-Ansatz die von Union Investment verfolgte Strategie, das Portfolio zu verjüngen. Diese Verjüngung, betont Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, „ist aktive Risikovorsorge und dient der permanenten Optimierung des Bestands“. Dementsprechend wurden in der jüngsten Vergangenheit vor allem Neubauten und Projektentwicklungen erworben, ältere Bestände hingegen veräußert. Die Folge: Das Ankaufsportfolio der vergangenen drei Jahre ist mit einem durchschnittlichen Baualter von knapp sechs Jahren gut elf Jahre jünger als das in diesem Zeitraum verkaufte Portfolio. Das durchschnittliche wirtschaftliche Alter aller Immobilien-Assets in den Publikumsfonds von Union Investment sank dadurch auf aktuell weniger als zehn Jahre.


Der Frankfurter Messeturm: Bei architektonisch herausragenden Gebäuden mit hoher Bauqualität sind auch anspruchsvolle Mieter zu Kompromissen bereit.
Barbara Staubach/ARTUR IMAGES

500

Euro pro Quadratmeter kalkulieren Profis für die Modernisierung älterer Gebäude.

Allerdings ist eine Revitalisierung nicht in jedem Fall möglich. „Ein erheblicher Teil älterer Bürogeb.ude lässt sich nicht umrüsten“, räumt Ignaz Trombello von Colliers International ein. Das kann an der schlechten Lage liegen, vor allem aber an den baulichen Gegebenheiten. Um zum Beispiel den Doppelboden zu schaffen, der für die heutige Verkabelung unabdingbar ist, ist eine ausreichende Raumhöhe erforderlich. „Das Land Nordrhein-Westfalen etwa schreibt bei Büroflächen von über 400 Quadratmetern eine lichte Raumhöhe von drei Metern vor“, erläutert Trombello. Bietet das bejahrte Bürogebäude also nur drei Meter, lässt sich der Höhenverlust durch den Doppelboden nicht mehr auffangen – ein K.o.-Kriterium für die Revitalisierung


Weitere Stolpersteine sind Experten zufolge die brandschutztechnischen und insbesondere bei offenen Bürokonzepten die akustischen Anforderungen. Wenn sich hier keine Lösung findet, muss man andere Wege suchen, empfiehlt Experte Schömbs von Drees & Sommer: Vielleicht lässt sich eine Umnutzung in ein Studentenwohnheim realisieren, vielleicht findet sich zu niedrigen Mieten ein anspruchsloser Büronutzer, vielleicht bleibt aber auch nur der Abriss übrig. „Allerdings“, betont Ignaz Trombello, „können auch ältere Gebäude eine gute Grundstruktur haben.“ Das beweist eines der prominentesten Düsseldorfer Bürogebäude: die ehemalige Horten-Hauptverwaltung, die 1961 nach Plänen von RKW Rhode Kellermann Wawrowsky errichtet wurde und heute unter dem Namen Seestern 3 zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa von Union Investment gehört. Kaufhauschef Helmut Horten ließ sich nämlich vom damals höchst modernen US-amerikanischen Großraumbüro inspirieren. „Das Konzept – flexibel, klar und geradlinig – war damals so bahnbrechend wie heute“, sagt Oliver Sommer, Geschäftsstellenleiter Goldbeck Bauen im Bestand für die Region Rhein-Ruhr. Goldbeck modernisierte das Objekt 2013/14 im Auftrag von Union Investment.


1,35

Meter ist das ideale Rastermaß für Fassaden moderner Bürogebäude. Sind Fenster in diesem Abstand angeordnet, können Räume flexibel zugeschnitten werden.

Heute schon an morgen denken

Gute Voraussetzungen weist auch eine andere Düsseldorfer Ikone der Nachkriegsarchitektur auf: die ehemalige Thyssen-Krupp-Zentrale, die unter dem Namen Dreischeibenhaus in den vergangenen Jahren von Momeni Projektentwicklung und Black Horse Investments modernisiert worden ist und seit Herbst 2014 die Hauptverwaltung des Reiseveranstalters Alltours beherbergt. Auch hier gelang es, eine hohe Flexibilität zu schaffen, sodass nun sowohl zusammenhängende Flächen für Großnutzer als auch kleinere Büroeinheiten zur Verfügung stehen. Mehr als 200 Millionen Euro ließen sich die Eigentümer die Revitalisierung des 35.000 Quadratmeter großen Hochhauses kosten. Das zeigt: Um ein älteres Bürogebäude auf Vordermann zu bringen, sind erhebliche Investitionen erforderlich. Schon wenige Jahre nach Errichtung würden 150 bis 300 Euro pro Quadratmeter fällig, sagt Martin Hofmann, Head of Real Estate Advisory Services beim internationalen Immobilienberatungshaus Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland; bei älteren Gebäuden sei sogar mit 500 bis 700 Euro pro Quadratmeter zu kalkulieren. Diese Kosten lassen auch die Banken in ihre Berechnungen einfließen, wie Deutsche-Hypo-Chef Andreas Pohl erläutert: „Wir berücksichtigen, welcher Betrag während der Mietvertragslaufzeit investiert werden muss, um auch langfristig eine nachhaltige Miete zu erzielen.“ „In der Bewertung spielt die Substanz der baulichen Gegebenheiten eine wichtige Rolle“, bestätigt Achille Simo, Bewertungsspezialist bei JLL. 


Das Hamburger Chilehaus wurde mehrfach modernisiert und ist noch immer eine der beliebtesten Büroimmobilien der Hansestadt.
Daniel Sumesgutner / Union Investment
Wir als Entwickler müssen bereits heute in einem Gebäude die Möglichkeiten für zukünftige Veränderungen der Technik schaffen.
Rüdiger Schulz, Geschäftsleiter von Hochtief Projektentwicklung

Eigentümern müsse klar sein, dass bei der Nachvermietung eine niedrigere Miete anfalle – es sei denn, sie investierten rechtzeitig in die Aufrechterhaltung des Standards. Und das kann sich durchaus rechnen: „Ein Refurbishment“, sagt Matthew Cutts von Arcadis, „bietet in den meisten Finanzzentren eine hervorragende Gelegenheit zur Verbesserung der Ertrags- und Wertentwicklung eines älteren Bürogebäudes.“ Nur: Welche Vorkehrungen müssen getroffen werden, damit die Modernisierungsmaßnahmen nicht nach wenigen Jahren schon wieder veraltet sind? Nach Ansicht von JLL-Experte Hofmann könnte irgendwann zum Beispiel der Fall eintreten, dass infolge der sich weiterentwickelnden Kommunikationstechnik keine Doppelböden mehr erforderlich seien. „Wir als Entwickler müssen bereits heute in einem Gebäude die Möglichkeiten für zukünftige Veränderungen der Technik schaffen“, antwortet Rüdiger Schulz, Geschäftsleiter von Hochtief Projektentwicklung. „Dafür müssen wir gemeinsam mit den Planern eine möglichst flexible Grundstruktur des Gebäudes und der Technik von Beginn an berücksichtigen.“ 


Konkret heißt dies, dass ein Fassaden- Rastermaß von 1,35 Meter und eine Raumtiefe von 13,60 Metern vorgesehen sind; zudem müssen ausreichend Treppenhäuser berücksichtigt werden, und das Brandschutzkonzept muss auf unterschiedliche Raumstrukturen angelegt sein. Doch gibt es durchaus Nutzer, denen die Atmosphäre eines Bürogebäudes wichtiger ist als eine perfekte Ausstattung. Das Chilehaus im Hamburger Kontorhausviertel zum Beispiel gilt gut 90 Jahre nach seiner Errichtung – und mehrfacher behutsamer Modernisierung – noch immer als eine der attraktivsten Büroimmobilien der Hansestadt. „Bei einem solch herausragenden Gebäude ist der Mieter kompromissbereit – und passt sich dem Gebäude an“, sagt Marcus Mornhart von Savills. Was für die New Yorker Bau-Ikone Empire State Building gilt, trifft eben auch auf das Kontorhaus in der deutschen Hansestadt zu, meint Mornhart: „Das Chilehaus altert nicht.“


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