Illustration: Karsten Petrat

Zinsflaute im Griff

Niedrige Zinsen fordern das Liquiditätsmanagement der Immobilienunternehmen. Die Auswirkungen sind geringer als befürchtet.

Seit Jahren herrscht Flaute an der Zinsfront. Auf Giro- und Tagesgeldkonten steht zumeist eine Null vor dem Komma, bei einigen Banken sogar ein Minuszeichen. Erste Geldinstitute haben angefangen, ihren institutionellen Großkunden Gebühren zu berechnen, wenn diese große Summen auf Konten parken. Die Null- und Negativzinsen treffen auch die Immobilienbranche. Offene Immobilien-Publikums- und Spezialfonds parken regelmäßig hohe Summen auf kurzfristigen Konten, etwa wenn ein Kauf kurz bevorsteht, sich der Abschluss aber noch verzögert. Auch das Geld aus einem Verkauf landet zunächst auf einem Konto. Mieteinnahmen können mehrere Hundert Millionen Euro ausmachen, und auch für die laufende Bewirtschaftung der Immobilienbestände und für sonstige kurzfristige Zahlungen muss Bargeld vorgehalten werden. Nicht zuletzt schreibt der Gesetzgeber den Offenen Immobilienfonds eine Mindestliquidität von 5 Prozent des Fondsvermögens vor. Allein beim Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland aus dem Hause Union Investment wären das rund 0,5 Milliarden Euro.


Im Durchschnitt haben die deutschen Offenen Immobilienfonds derzeit sogar eine Liquiditätsquote von 21,6 Prozent, wie die Ratingagentur Scope ermittelt. Der UniImmo: Deutschland weist etwa eine Liquiditätsquote von 30 Prozent auf; der UniImmo: Europa, ein weiterer Offener Immobilien-Publikumsfonds von Union Investment, liegt bei 28,6 Prozent. Kein gravierendes Problem, sagt Thomas Röhrs, Fondsmanager des UniImmo: Deutschland. „Das Geld liegt nicht unverzinst auf Bankkonten. Unsere Offenen Immobilienfonds für Privatanleger legen ihre liquiden Mittel schwerpunktmäßig in Wertpapierspezialfonds an.“ Beim UniImmo: Deutschland etwa würden rund 95 Prozent der liquiden Mittel von einem Fonds der Union Investment Institutional gemanagt und erwirtschafteten positive Erträge. Tatsächlich auf Bankkonten lagen beim Uni Immo: Deutschland zum 30. September 2014 nur rund 1,5 Prozent des Fondsvermögens. „Die Auswirkungen eines Negativzinses wären bei solchen Cashquoten also vernachlässigbar“, bestätigt Röhrs. Auf Jahressicht würden negative Zinsen weniger als 0,005 Prozentpunkte der Fondsperformance ausmachen.


Illustration: Karsten Petrat

Zumal die Liquiditätsquoten bei Offenen Immobilienfonds generell zurückgehen. Zum einen investieren sie Anlegergelder lieber, als sie aufs Konto zu legen, zum anderen ermöglichen die 2013 eingeführten gesetzlichen Regelungen zu Mindesthalte- und Kündigungsfristen den Fondsmanagern eine bessere Prognose und Steuerung der Mittelabflüsse. Damit wird der Liquiditätsbedarf kleiner. Langfristig erwartet Scope, dass die Liquiditätsquoten unter 15 Prozent fallen können. Auch andere Immobilienunternehmen sind von den Niedrigzinsen betroffen. Die Auswirkungen halten sich auch hier in Grenzen. „Entscheidend für die Liquiditätssteuerung ist eher die Differenz zwischen Anlage- und Kreditzins und weniger die absolute – gegebenenfalls auch negative – Höhe der Zinssätze“, sagt Werner Ruß, Bereichsleiter Finanzen und Liegenschaften bei der Wohnungsgesellschaft LEG Management. Die positiven Aspekte der niedrigen Kreditzinsen würden die geringen Guthabenzinsen ausgleichen. Zumal die verfügbaren Mittel eher in Investitionen fließen würden.


Auch den Spezialfonds bereiten die Zinsen keine Kopfschmerzen. Markus Wiedenmann, geschäftsführender Gesellschafter von Art-Invest Real Estate, bestätigt: „Wir haben noch keine Rechnung bekommen, wenn wir Geld bei einer Bank hinterlegen.“ Spezialfonds halten in der Regel wenig Liquidität vor, da sie das Geld bei ihren institutionellen Kunden erst abrufen, wenn es für den Kauf einer Immobilie benötigt wird. Wird ein Objekt verkauft, überweist der Spezialfonds das Geld in der Regel schnell an die Anleger. „Es lohnt sich nicht, für ein paar Tage eine zins optimierte Anlage zu finden“, erklärt Wiedenmann. Die Zinssituation nehme man deshalb einfach hin. Zumal die Auswirkungen auf die Fondsperformance aufgrund der geringen Cashbestände kaum messbar seien.


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