The Shard in London ist mit seinen 310 Metern eines der weltweit höchsten Gebäude, das viele Nutzungen vereint.
ddp images

24/7 statt nine-to-five

Innerstädtisches Wohnen ist angesagter denn je, Büroarbeiter bevorzugen urbane Lagen, und sogar die Industrie will Produktionsstandorte ins städtische Umfeld verlagern. Dafür ist ein Immobilientypus gefragt, den man in internationalen Metropolen schon häufiger antrifft: Mixed-Use-Gebäude. Sind sie auf dem Weg zur neuen Asset-Klasse?

Ein neuer Immobilientypus schickt sich an, Europas Metropolen zu erobern. Er kommt in London vor, ebenso wie in Paris. In Stockholm hat man ihn gesehen und auch in Rotterdam. Und selbst hierzulande machen „Flip-Flop-Immobilien“ immer öfter von sich reden. Es handelt sich dabei um Gebäude, in denen man wohnen und arbeiten, einkaufen und trainieren, sich amüsieren oder bilden kann. Häuser, die so viele Nutzungen unter einem Dach vereinen wie sonst nur ein ganzer Straßenzug. Fahrstühle ersetzen den Bürgersteig, und so können Bewohner in Flip-Flops von der Wohnung ins Büro und abends in den Fitnessclub gelangen – in Mixed-Use-Gebäuden gibt es keine Pendelzeiten, liegen zwischen Arbeit und Freizeit nur wenige Stockwerke. Das ist effizient, ressourcensparend und daher für viele cool, hip und angesagt. Denn was in klassischen Mischquartieren eher dörflich in die Fläche wächst, findet in Mixed-Use-Immobilien inte­griert seinen Platz.


Einer der architektonisch spektakulärsten Vertreter dieser Gattung ist in Rotterdam zu bewundern. Ein faszinierender, mehrfach prämierter Solitär, den sich die Rotterdamer Architekturschmiede MVRDV als neuen Nukleus für eine frühere städtebauliche No-go-Area ausgedacht hat. 2014 wurde der Bau von der niederländischen Königin Maxima offiziell eröffnet. Die Markthal ist mit 120 Metern Länge, 70 Metern Breite und einer Höhe von 40 Metern der erste überdachte Lebens­mittelmarkt in den Niederlanden. Typologisch handelt es sich bei dem Koloss um einen Hybriden aus Halle und Geschossbau. Die 4.000 Quadratmeter große Hallenfläche teilen sich 96 Marktstände und acht ­Restaurants. In den beiden parallel zueinander stehenden Gebäuderiegeln sind 128 Eigentums- und 102 Mietwohnungen in Größen von 80 bis 300 Quadratmetern Fläche untergebracht. Die beiden unteren Geschosse dienen als Büroetagen.


Jede Menge Synergien

„Städte sind die Herzen unserer Gesellschaften, Kulturen und Ökonomien, doch leider erfüllen viele unsere Erwartungen nicht“, haben die MVRDV-Architekten festgestellt. Mit ihren eigenen Arbeiten wollen sie eine hohe Lebensqualität für Bewohner und Nutzer schaffen und zugleich einen Mehrwert für die Städte kreieren. Was dem Team um die Firmengründer Winy Maas, Jacob van Rijs und Nathalie de Vries auch gelingt, wie die beachtliche Zahl der Auszeichnungen belegt. Was aber vor allem zählt: Auch bei den Nutzern kommt das Wunderwerk Markthal mit seiner kunstvoll designten 3-D-Fassade bestens an. Sämtliche Flächen sind vermietet beziehungsweise verkauft, und schon in den ersten drei Wochen wurde eine Million Besucher gezählt. Kein Wunder, denn auch beim oftmals schwierigen Thema Erreichbarkeit haben die Planer alles richtig gemacht: Wer nicht einen der 1.200 Pkw-Stellplätze in Anspruch nehmen will, kann direkt mit der Straßenbahn, dem Bus, der U-Bahn oder der Fernbahn anreisen.


10%

sollte der Flächenanteil pro Nutzungsart in einem Mixed-Use- Objekt mindestens betragen.

„Die Markthal in Rotterdam erfüllt alle Kriterien, die für ein Mixed-Use-Objekt gelten“, lobt Thomas Beyerle, Managing Director bei ­Catella Property Valuation, das niederländische Projekt. Jede Nutzung habe einen Flächenanteil von mindestens 10 Prozent und sei nicht ausschließlich den Bewohnern zugänglich. Außerdem gebe es öffentlich nutzbare Räume sowie jede Menge Synergieeffekte zwischen den einzelnen Nutzungen. Charakteristisch für ein waschechtes Mixed-Use-Objekt seien außerdem die urbane Dichte in dem Gebäude sowie die exzellente Verkehrsanbindung. In einer Studie lieferte Beyerle Anfang 2015 eine erste Übersicht – mit Definitionen und Beispielprojekten – zu diesem Immobilientypus. Sein Fazit: Gemischt genutzte Immobilien sind Akteure einer neuen Stadtepoche, die Funktions­trennungen aus der Industrialisierung aufheben. ­Damit stellen sie eine Rückbesinnung auf die urban gewachsene Stadt mit verschiedenen Funktionen in räumlicher Nähe dar. Da Baugrundstücke in den Innenstädten grundsätzlich Mangelware sind, wird diese räumliche Nähe vielfach durch vertikale Lösungen erreicht.


Internationale Anleger haben weniger Berührungsängste, weil sie Mixed-Use-Objekte aus ihren Heimatmärkten gut kennen.
Andreas Völker, Geschäftsführer BNP Paribas Real Estate Consult

Auf einen der höchsten Vertreter dieser Gattung trifft man in London: den 2012 fertiggestellten Mixed-Use-Turm The Shard. Der 310 Meter hohe Wolkenkratzer verfügt über 87 Stockwerke, 72 nutzbare Etagen sowie 44 Aufzüge. Die verschiedenen Nutzungen hat Stararchitekt Renzo Piano übereinander angeordnet: Im Sockelgeschoss befinden sich Res­taurants und Geschäfte, in den Etagen 4 bis 28 liegen die Büroräume des Wirtschaftsprüfungsunternehmens Pricewaterhouse Coopers mit rund 55.000 Quadratmetern Fläche, in den Etagen 31 bis 33 folgen Restaurants und Ausstellungsflächen. Darüber wird es luxuriös: Die Hotelkette Shangri-La unterhält in den Stockwerken 34 bis 52 einen Fünf-Sterne-Betrieb mit 200 Zimmern und 18.000 Quadratmetern Fläche, daran schließen 13 Stockwerke mit zehn Luxuswohnungen an, für die Zeitungsberichten zufolge hohe zweistellige Millionenbeträge gezahlt wurden. Entstanden ist eine Immobilienklasse für sich, die in London kein Einzelfall mehr ist. So arbeitet Architekt Piano auch schon am nächsten Wolkenkratzer mit verschiedenen Nutzungen unter einem Dach. Der kleine Bruder von The Shard soll am Bahnhof Paddington entstehen, „nur“ 224 Meter hoch werden, 65 Stockwerke umfassen und Platz für 200 Wohnungen, Geschäfte, Büroräume, Restaurants und Cafés haben. „Wir glauben, dass der neue Wolken­kratzer ein Katalysator für eine positive Weiterentwicklung des Paddington-Viertels sein kann, so wie es mit The Shard am Standort London Bridge funktioniert hat“, zeigt sich Irvine Sellar, Vorstandsvorsitzender des Investors Sellar Property Group, überzeugt.


Ein ähnliches, wenngleich kleineres Projekt steht in Frankfurt am Main in den Startlöchern. Auf dem Metzler-Areal plant der New Yorker Entwickler Tishman Speyer einen gemischt genutzten Turm mit 185 Metern Höhe und rund 60.000 Quadratmetern Nutzfläche. Wohnungen, Büros, Gastronomiebetriebe, Geschäfte und öffentliche Einrichtungen sollen an der Großen Gallus­straße 16–18 übereinander angeordnet werden. Mit dem Entwurf hat Tishman Speyer die Kopenhagener Architekten Bjarke Ingels Group beauftragt. „Wir wollen einen neuen Typ Hochhaus kreieren, ein Haus, das sich öffnet und nahbar ist“, erklärte Deutschland-Chef Florian Reiff bei der Präsentation der Pläne im Sommer 2015. Dabei lobte er den architektonischen und städtebaulichen Ansatz des Projekts, das auch in New York eine bekannte Größe sei. „Der Entwurf bricht die übliche Trennung von Arbeiten, Wohnen und öffentlichem Leben auf“, betonte Reiff.


Eine europäische Projektübersicht von Catella zeigt: Bei aktuellen Mixed-Use-Entwicklungen handelt es sich keineswegs nur um Neubauten, sondern oftmals um Revitalisierungen. So soll etwa in Paris eines der größten innerstädtischen Mischquartiere aus den 1970er-Jahren komplett „redesignt“, die vorhandenen Nutzungen neu angeordnet und ergänzt werden. Es handelt sich um das Viertel Ilôt Vandamme des La-Défense-Architekten Pierre Dufau. Den Zuschlag für diese anspruchsvolle Aufgabe erhielten 2014 die Markthal-Architekten des Büros MVRDV. Die Neuinterpretation soll ebenfalls ein Shoppingcenter, ein Hotel, Büros sowie eine Bibliothek beherbergen. Neu hinzu kommen Wohnungen, ein Konferenzcenter sowie ein Kindergarten. „Wir wollen das komplexe Ensemble neu ordnen und den verloren gegangenen menschlichen Maßstab in das Viertel zurückbringen“, beschreiben die MVRDV-Architekten ihren Ansatz. Während beim Pariser Projekt die schon vorhandene Mischnutzung erhalten bleibt, zielt die Mehrzahl der Redevelopments darauf ab, eine nicht mehr erfolgreiche Monostruktur abzuschaffen und eine gemischt genutzte zu etablieren.


Raus aus der Nische

Planer und Investoren wollen mit diesen Maßnahmen nicht nur aus dem Markt gefallene Immobilien fit machen für einen neuen Wertschöpfungszyklus. Häufig geht es auch darum, eine Auffrischung für das jeweilige städtebauliche Umfeld zu erreichen – weg mit den Nine-to-five-Objekten, hin zu Gebäuden mit 24-Stunden-Betrieb. Als beispielhaft für eine ganze Reihe solcher Gebäudeumwandlungen mag das Projekt Klara Zenit in Stockholm gelten. Aus einem monolithischen Postgebäude aus den 1970er-Jahren hat der schwedische Ableger des internationalen Büros Equator European Architects ein gemischt genutztes Objekt mit Büros, Geschäften und rund 100 Mietwohnungen geformt. Das Besondere: Auf der gigantischen Dachfläche sind im Zuge des Umbaus ein halbes Dutzend frei stehender Appartements entstanden. Für das als problematisch geltende Quartier eine Art Startschuss in eine bessere Epoche. Denn auch in allen Neubauten im Viertel ist ein gewisser Wohnanteil seitdem Vorschrift.


Mixed-Use-Objekte führen in Europa – ob nun als Neubauten oder als Redevelopments – zwar immer noch ein Nischendasein. Doch das könnte sich ändern. „Es ist davon auszugehen, dass es künftig mehr gemischt genutzte Immobilien geben wird, vor allem in den Großstädten“, ist sich Catella-Mann Thomas Beyerle sicher. Beyerle erwartet, dass sich die Metropolen neu sortieren. Je citynaher, desto gemischter würden Immobilien in den nächsten 10 bis 20 Jahren sein. Reinrassige Nutzungen fände man künftig wohl eher in der Peripherie. Und zwar nicht nur, weil sich Nutzer und Stadtplaner die räumliche Nähe zwischen Arbeit, Wohnen und Freizeit lautstark wünschen. Sondern auch aus ökonomischer und ökologischer Vernunft. „Es ist unrentabel, Immobilien zu besitzen, die weite Teile des Tages nicht genutzt werden“, sagt Peter Nageler, Architekt und Partner des Wiener Architekturbüros Nonconform.


Auf dem Metzler-Areal in Frankfurt am Main plant der Entwickler Tishman Speyer einen gemischt genutzten, 185 Meter hohen Turm mit Wohnungen, Büros, Geschäften, Restaurants und öffentlichen Einrichtungen.
Bjarke Ingels Group (Simulation)

Doch ein Ende der Unternutzungen und Leerstände scheint in Sicht. Denn nicht nur Wohnungsnutzer drängen in die Stadtzentren. Auch Teile der Industrie. „Die zunehmende Digitalisierung führt dazu, dass Produktionsprozesse kleinteiliger und emissionsärmer werden. Produzierende Unternehmen wollen und können damit wieder in die Stadt zurück“, weiß Elmar Schütz, Leiter Projektentwicklung bei Aurelis Real Estate. Während der Quartiersentwickler dem Trend zu mehr gemischten Gebäuden gelassen entgegensieht, weisen Asset-Manager auf den erhöhten Managementaufwand hin, der sich insbesondere bei Wohnungen ergibt. „Grundsätzlich können wir alle Asset-Klassen, auch Mischnutzungen, verwalten“, sagt Cathrin Schwartz, Leiterin Asset Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH, die im Portfolio auch große Mixed-Use-Objekte wie das Centre d’Affaires Paris-Trocadéro mit Büro-, Handels-, Wohn- und Gastronomienutzung oder das Emporio in Hamburg mit Büro-, Handels- und Hotelmietern hält. „Der Managementaufwand für viele kleinere Nutzungseinheiten ist vergleichsweise hoch und daher teuer.“ Aurelis-Mann Schütz räumt ebenfalls ein: „Der Betreuungsaufwand und die Betriebskosten sind bei Mixed-Use-­Objekten höher. Daher können Skaleneffekte nicht so leicht erzielt ­werden.“ Auch Investoren blicken mit gemischten Gefühlen auf den neuen Immobilientypus. Zwar gilt die Diversifikation auf Gebäudeebene durch die unterschiedlichen Nutzungen als reizvoll und vernünftig. „Trotzdem bevorzugen insbesondere konservative Anleger noch immer reinrassige Objekte“, berichtet Stephan Allner, geschäftsführender Gesellschafter der Wohnkompanie in Berlin.


Eines der aktuellen Bauprojekte des zur Zech Group gehörenden Unternehmens ist das gemischt genutzte Ensemble Max und Moritz in Berlin-Friedrichshain. 463 Wohnungen, Büros und Geschäfte sollen nördlich des Ostbahnhofs bis 2017 entstehen. Die Nutzungen werden aus Brand- und Lärmschutzgründen nicht gemischt und erhalten auch keine gemeinsame Erschließung, sondern werden auf zwei Türme verteilt. Als Investmentprodukte bilden Max und Moritz trotzdem eine Einheit. „Die Gewerbenutzungen haben wir bewusst vom Wohnen abgekoppelt, weil die Einspruchsmöglichkeiten von Wohnungsnutzern groß sind und Gewerbemieter immer das Nachsehen haben“, erläutert Developer Allner. Und spricht damit einen neuralgischen Punkt an, mit dem sich seit Herbst 2015 auch der größte Immobilienverband in Deutschland befasst.


Der Managementaufwand für viele kleinere Nutzungseinheiten ist vergleichsweise hoch und daher teuer.
Cathrin Schwartz, Leiterin Asset Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH

Nach Auffassung des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA ) ist es nicht möglich, lebendige Städte mit räumlicher Nähe von Wohnen, Arbeiten, Handel und Kultur zu schaffen, solange die Baunutzungsverordnung (BauNVO), das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) und die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) nicht angepasst worden sind. „Die geltenden Regelwerke legen neuen städtebaulichen Ideen immer Steine in den Weg“, sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner. Der Verband plädiert daher sogar für die Einführung einer neuen Gebietskategorie namens Urbanes Mischgebiet, sofern durch diese „die Mischung aus typisch großstädtischen Wohn- und Arbeitsformen erleichtert wird“. Doch finden Entwickler auch unter den geltenden Bestimmungen Wege, um lupenreine Mixed-Use-Objekte zu realisieren, die zudem eifrig gekauft werden. Allerdings vor allem von Ausländern, wie Andreas Völker aufgefallen ist. „Internationale Anleger haben weniger Berührungsängste, weil sie Mixed-Use-Objekte als Gebäudetypus und Asset- Klasse aus ihren Heimatmärkten bereits gut kennen“, sagt der Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Consult.


Dass sich einheimische Käufer die neuen Sterne am Immobilienhimmel einfach vor der Nase wegschnappen lassen, will Annette Kröger, CEO der Allianz Real Estate, nicht auf sich sitzen lassen. „Wir verschließen uns dem Trend nicht. Die neue Generation der Mixed-Use-Immobilien repräsentiert jedoch eine neue Dimension, allein schon aufgrund ihrer Größenordnungen.“ Ein Investment könne sie sich grundsätzlich vorstellen. Doch aufgrund der Volumina und zur Vermeidung von Klumpenrisiken wünsche man sich einen Joint-Venture-Partner, der mit in die Immobilie investiert und mit seiner Expertise gleichzeitig in der Lage sei, das Management zu übernehmen. Ein Weg, den vielleicht auch andere deutsche Großeinkäufer mit einem Faible für Mixed-Use gehen werden.


Drucken

Mehr zu diesen Themen: