Karsten Petrat

Daten als Rohstoff

Die Digitalisierung verändert die Wirtschaft grundlegend. Welche Chancen in der Auswertung von großen Datenmengen liegen und wie sich Internet-Suchanfragen für den Geschäftserfolg nutzen lassen, wird auch an immobilienwirtschaftlichen Hochschulen erforscht.

Disrupt“ ist der Schlachtruf des Silicon Valley und steht für die Erfindung vollkommen neuer Geschäftsmodelle. „Tech Crunch Disrupt“ heißt denn auch die jährlich in San Francisco stattfindende Innovationskonferenz, die sich den Umsturz hergebrachter Geschäftsmodelle auf die Fahnen geschrieben hat. Denn Disruption (wörtlich: Unterbrechung, Bruch) geht über die Weiterentwicklung bestehender Geschäftsmodelle weit hinaus. Als Paradebeispiel für einen solchen Umsturz gilt der Übergang der Musik-CD zu Internetmarktplätzen wie iTunes, die Musik per Streaming zum Kunden bringen.
 Wie sich die Digitalisierung auf künftige Erfindungen auswirkt, treibt auch die Immobilienbranche um. „Werden Innovationen nicht von der Immobilienwirtschaft selbst gesteuert, droht das Risiko, dass die Potenziale neuer Geschäftsfelder durch Google und Co besetzt werden“, gibt Michael Müller zu bedenken, Partner und Leiter Real Estate bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte. Wie groß die Herausforderungen sind, zeigt ein Blick auf die Finanzbranche: Nach Angaben der Beratungsgesellschaft Catella hat sich die Zahl der sogenannten Fintechs (Start-ups im Finanzsektor, die modernste und internetorientierte Technologien initiieren) in Deutschland zuletzt innerhalb eines Jahres auf 250 versechsfacht. Viele dieser jungen Unternehmen sind in der indirekten Kapitalanlage und der Finanzierung tätig – und drängen damit in Bereiche, die auch professionelle Akteure am Immobilienmarkt tangieren.



Digitalisierte Unternehmen sind profitabler und wachsen schneller.
Thomas Nern, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst Holzminden

Lernen von den Fintechs

Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie, sieht die Auswirkungen dieser Ansätze auf die professionelle Immobilienbranche allerdings noch beschränkt. Mit einer Ausnahme: Geschlossene Immobilienfonds, die Geld bei privaten Kapitalanlegern einsammeln, böten den Crowdinvesting-Plattformen eine große Angriffsfläche. Offene Fonds hingegen seien aufgrund ihrer Bankennähe und der Größe ihrer Portfolios „im Moment“ nicht gefährdet.
 Skeptisch, was die Relevanz der Finanz-Start-ups für die Immobilienbranche betrifft, ist auch Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Crowdfunding ist nach seinen Worten „entweder ineffizient oder Bauernfängerei“. Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung sieht Sebastian denn auch „wenig Potenzial“ für Start-ups. Ganz anders stellt sich dies beim Vertrieb von Finanzprodukten im Internet dar: „Daran“, ist der Wissenschaftler überzeugt, „kommen die Fondsinitiatoren nicht vorbei.“
 Die Auswirkungen der Fintechs sind aber nicht der einzige Aspekt der Digitalisierung, mit dem sich die führenden immobilienwirtschaftlichen Hochschulen – oft in Ko-operation mehrerer Institute – auseinandersetzen. „Uns interessieren die Möglichkeiten, die die Entwicklung der Business Intelligence für die Immobilienwirtschaft bietet“, erläutert Thomas Nern, Studiengangleiter Immobilienwirtschaft/-management an der HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst in Holzminden. Der Begriff der Business Intelligence bezeichnet Prozesse und Verfahren, die zur elektronischen Datenanalyse eingesetzt werden. „Digitalisierte Unternehmen“, ist Nern überzeugt, „sind profitabler und wachsen schneller. Umgekehrt werden in Zukunft Unternehmen, die Business-Intelligence-Potenziale im Zusammenspiel mit Big-Data-Strukturen nicht nutzen, Wettbewerbsnachteile haben.“


Die Chancen von Big Data

Big Data - das ist der Begriff, den die Immobilienexperten im Zusammenhang mit der Digitalisierung am häufigsten anführen. Dabei haben sie nicht nur die Daten im Blick, die die Immobilien selbst (etwa in Bezug auf Energieverbrauch und Nutzerverhalten) liefern. Noch größere Hoffnungen verbinden sie mit Daten, die es ermöglichen, immobilienwirtschaftliche Vorhersagen zu treffen. Das, sagt Nern, gelinge vor allem dann, „wenn öffentlich zugängliche Daten, unternehmensinterne Daten sowie Daten aus dem Social-Media-Umfeld miteinander kombiniert werden. Das ermöglicht es, sehr frühzeitig zu erkennen, wie sich zum Beispiel Einstellungen von Nutzern zu Lagen entwickeln.“
 Doktoranden von Tobias Just untersuchen deshalb beispielsweise, welche Erkenntnisse sich aus Google Trends ableiten lassen. Dieses Analysetool verzeichnet, wie sich die Zahl von Anfragen nach bestimmten Stichwörtern im Zeitverlauf entwickelt. Die Überlegung: Häufen sich Anfragen nach Wohnungen oder Büros zum Beispiel in Berlin-Neukölln, so könnte dies ein Indikator für künftig steigende Immobilienpreise sein. Mit einer ähnlichen Arbeitshypothese analysiert die Irebs Immobilienakademie Daten des Zimmervermittlers Airbnb. Eine steigende Nachfrage nach bestimmten Gegenden wird dabei als Indikator für eine zunehmende immobilienwirtschaftliche Bedeutung dieser Gegenden gewertet.


Illustration: Karsten Petrat

Die grundlegende Bedeutung dieser Ansätze unterstreicht Wilhelm Bauer, Institutsleiter des Fraunhofer IAO (Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation). „Das Internet und die immer stärkere Vernetzung und Nutzung von Daten sind die Basis für neue Geschäftsmodelle, die teilweise revolutionär andere Prinzipien aufweisen“, betont Bauer. Sein Institut untersucht beispielsweise, wie sich in der künftigen digitalen Stadt Menschen, Maschinen, Immobilien und Umwelt vernetzen. Ein anderes Themenfeld ist laut Fraunhofer IAO die „digitalisierte Arbeitswelt, in der sich Kundenwünsche, der Stand der Technik und die Ansprüche an die Unternehmen immer schneller ändern“. Gemeinsam mit dem Branchenverband Bitkom entwickelt das Institut deshalb ein Benchmarking-Tool, das Unternehmen bei der Weiterentwicklung der Kompetenzen ihrer Mitarbeiter unterstützen soll. „Alles basiert auf Daten“, sagt Kai Zimprich, der beim Immobiliendienstleister JLL die neu geschaffene Position des Head of Digital Services Germany besetzt. Entscheidend für den Erfolg von Immobilienunternehmen sei es deshalb, so viele Daten wie möglich zu erheben, auszuwerten und in Geschäftsmodelle umzusetzen. Die Chancen der Digitalisierung will Zimprich dabei nicht nur bei der Vermittlung von Mietobjekten nutzen, sondern auch auf dem Investmentmarkt; so plant JLL eine internetbasierte Transaktionsplattform zur einfachen Kontaktaufnahme zwischen Verkäufer und Käufer für kleinere Gewerbeimmobilien.



Welche Vorteile die Digitalisierung bei Transaktionen bringt, zeigt das Beispiel des Aqua-Portfolios, das Union Investment 2015 an den französischen Asset-Manager Amundi Immobilier verkauft hat. „Durch den Einsatz innovativer digitaler Technologien konnten wir die Transaktion sicher, effizient und profitabel umsetzen“, sagt Philip La Pierre, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH.
 Dabei setzte die Fondsgesellschaft auf die Technologie des Berliner Unternehmens Leverton. Dieses hat eine Software entwickelt, die es erlaubt, eine Vielzahl an gewerblichen Mietverträgen in unterschiedlichen Sprachen nach bestimmten Stichwörtern zu analysieren. „Dadurch erhalten potenzielle Käufer im virtuellen Datenraum einen schnelleren Zugang zu allen für sie relevanten Daten“, schildert Leverton-CEO Emilio Matthaei den zentralen Vorteil. Das Ergebnis: Obwohl das Aqua-Portfolio 17 Bürogebäude mit 278.000 Quadratmetern Mietfläche und etwa 145 Mietern in sechs Ländern umfasste, konnte der komplexe Verkaufsprozess innerhalb von nur fünf Monaten umgesetzt werden. Das mag man nicht Disruption nennen – für das Transaktionsgeschäft aber war die Lösung ein echter Quantensprung.


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