Das 1876 errichtete und bis 1980 genutzte Gebäude der ehemaligen Brauerei Browar Huggerow in Posen ist seit 2003 ein Einkaufszentrum.
Maciej Kuszela / Stary Browar, Poznan, Igor Mitoraj's sculpture

Es muss nicht immer Warschau sein

Ein stabiles Wirtschaftswachstum, eine gut ausgebildete Bevölkerung und eine steigende Nutzernachfrage: Polen weckt das Interesse von immer mehr Investoren. Im Fokus stehen dabei Städte aus der zweiten Reihe.

Wer einmal an einem lauen Frühlingsabend auf dem ­Rynek Glowny, dem prachtvollen Marktplatz von Krakau, ein Bier getrunken und das polnische Nationalgericht ­Bigos gegessen hat, wird die Schönheit der einstigen polnischen Königs­residenz so schnell nicht wieder vergessen. Und auch Breslau mit der Dominsel und Danzig mit der Katharinenkirche gelten als Touristenziele ersten Ranges. Doch in den polnischen Regionalstädten sind nicht nur kulturinteressierte Touristen unterwegs, sondern auch immer mehr scharf rechnende Immobilieninvestoren. Denn Krakau, Breslau und die sogenannte Trojmiasto oder Dreistadt (Danzig, Gdingen, Zoppot), aber auch Kattowitz, Posen und Lodz gewinnen als Immobilienstandorte an Bedeutung.


Während der Markt für Shoppingcenter in der Hauptstadt Warschau­ als hochattraktiv gilt, betrachten Experten den dortigen Büromarkt kritischer. „Im Gegenzug fließt Investitionskapital in die Regionalstädte, wo höhere Renditen das Risiko der lokalen Märkte kompensieren und wo die Mieten stabiler sind“, konstatiert Marcus Lemli, Head of Investment Europe bei der Beratungsgesellschaft Savills. Diese im Vergleich zu anderen europäischen Ländern recht ungewöhnliche Verlagerung des Interesses auf B-Städte hängt unter anderem mit der Entwicklung auf dem Büromarkt der Hauptstadt zusammen. „Der Warschauer Markt durchschreitet einen klassischen Schweinezyklus“, stellt Karl Bier fest, CEO des in Polen sehr aktiven österreichischen Projektentwicklers UBM. „Mit der Realisierung vieler neuer Projekte ist die Leerstandsquote stark gestiegen, was einen Druck auf die Mietpreise nach sich zieht.“


Starke Mietnachfrage in kleineren Städten

Tatsächlich stehen in der Hauptstadt rund 14 Prozent aller Büroflächen leer, während es in Krakau nur etwa 4 Prozent sind. Weil nach Angaben der Immobilienberater von Colliers in Warschau in den kommenden drei Jahren 660.000 Quadratmeter Bürofläche zusätzlich auf den Markt kommen, wird sich der Kampf um Büromieter verschärfen. Umgekehrt verzeichnen Vermieter in B-Städten eine starke ­Nachfrage. So mietete zum Beispiel Hewlett Packard im Bürogebäude Dominikanski in Breslau 17.000 Qua­dratmeter Bürofläche. ­Insgesamt war das von Skanska entwickelte Objekt, das jetzt zum Immobilienportfolio von Union Investment gehört, bereits vor Fertigstellung zu 85 Prozent vermietet. „Breslau und Krakau zeichnen sich durch ein großes Angebot an günstigen Büroflächen und gut ausgebildeten Mitarbeitern aus“, nennt Philip La Pierre, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH, zwei Gründe, warum diese Universitätsstädte für Mieter attraktiv sind – und zwar besonders für internationale Großkonzerne, die hier im Rahmen des Business Process Outsourcing sogenannte Shared Service Center ansiedeln. Laut jüngstem Report der Beratungsgesellschaft Tholons steht Breslau auf Platz neun unter den weltweit besten 100 dieser für Backoffice-­Tätigkeiten besonders gut geeigneten Standorte.


Es mangelt an guten Produkten, die zum Verkauf stehen.
Marcin Medrzecki, Associate Director Investment Services, Colliers

Neben der stabilen Nutzernachfrage schätzen Investoren an B-Städten den Renditevorteil. Für hochwertige Büroimmobilien in Regio­nalstädten konnten Investoren eine Rendite zwischen 6,5 und 7 Prozent erwarten, während es in Warschau höchstens 6 Prozent sind. Dabei sind „aus Sicht der Investoren Krakau und Breslau die attraktivsten Standorte“, sagt Boleslaw Kolodziejczyk, Bewertungs­experte bei Cushman & Wakefield. Aber auch Lodz zieht Kapital an, wie das Beispiel des Green Horizon zeigt: Diesen 33.000 Quadratmeter großen Büroneubau hat die Investmentgesellschaft Griffin Real Estate im Frühjahr 2015 von Skanska erworben. Trotzdem ist das Transaktionsvolumen in diesen Städten relativ gering. „Desinvestments gestalten sich deshalb außerhalb von Krakau und Breslau noch sehr schwierig“, erklärt Karl Bier von UBM. Dies gilt hauptsächlich für B-Lagen in Zweitstädten. Auch aus diesem Grund beschränkt Union Investment laut Philip La Pierre das Engagement auf die besten Lagen und Immobilien am jeweiligen Standort. Ohnehin ist der polnische Investmentmarkt für ein Land mit gut 38 Millionen Einwohnern recht klein. Vorläufigen Zahlen zufolge wechselten im Jahr 2015 in ganz Polen gewerblich genutzte Immobilien für etwa 3 Milliarden Euro den Eigentümer; im bevölkerungsmäßig gut doppelt so großen Deutschland waren es rund 55 Milliarden Euro. „Es mangelt an guten Produkten, die zum Verkauf stehen“, erklärt Marcin Medrzecki, Associate Director Investment Services bei der Beratungsgesellschaft Colliers in Polen, das geringe Transaktionsvolumen. 


Union Investment sicherte sich das 2014 auf 70.000 Quadratmeter Mietfläche erweiterte Shoppingcenter Riveiera in Gdingen.
Daniel Sumesgutner / Union Investment
In Lodz erwarb Griffin Real Estate im Frühjahr 2015 das Bürogebäude Green Horizon.
imago

Auf eine weitere Besonderheit des polnischen Marktes macht ­Marcus Lemli aufmerksam: In den ersten drei Quartalen des Jahres 2015 seien mehr als 80 Prozent der Transaktionen mit ausländischem Kapital realisiert worden. Besonders aktiv seien dabei deutsche Fondsgesellschaften, US-amerikanische Investmentgesellschaften sowie ­britische, französische und österreichische Investoren. Im Blick haben sie auch den Einzelhandelsmarkt. So erwarb etwa das Unternehmen Deutsche Asset & Wealth Management das in Posen gelegene Einkaufszentrum Stary Browar, während sich Union Investment das Riviera in Gdingen, ein 2014 erweitertes Shoppingcenter mit gut 70.000 Quadratmetern Mietfläche, sicherte. Inte­resse ziehen dabei durchaus auch kleinere Großstädte auf sich. „Wir achten aber immer darauf, dass ein Center eine überregionale Ausstrahlung hat“, betont Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Shoppingcenter bei der Union Investment Real Estate GmbH.


Der Warschauer Markt durchschreitet einen klassischen Schweinezyklus.
Karl Bier, Vorstandsvorsitzender UBM

Ebenfalls aktiv ist Union Investment auf dem Hotelmarkt. Zu den jüngsten Akquisitionen zählt das Holiday Inn Warschau-City Center, ein Haus mit 254 Zimmern, das UBM Development 2018 fertigstellen wird. „Polen gewinnt bei Touristen sowohl aus dem In- als auch aus dem Ausland immer mehr an Beliebtheit“, erklärt Adam Konieczny, Country Head Poland der Hotelberatungsgesellschaft Christie + Co. Als besonders lohnende Ziele für Hotelinvestoren nennt Konieczny die Städte Krakau, Warschau und die Dreistadt Danzig-Zoppot-Gdingen. Auch in Zukunft wird Polen für Nutzer, Projektentwickler und Investoren attraktiv bleiben. „Die polnische Wirtschaft bleibt stark“, argumentiert Ullrich Müller, Mitteleuropa-Experte bei der Beratungsgesellschaft Aengevelt. Ökonomen erwarten, dass 2016 und 2017 das Wirtschaftswachstum 3,5 beziehungsweise 3,4 Prozent betragen und damit erneut den EU-Durchschnitt übertreffen wird. Positiv zu Buche schlägt laut Union Investment-Manager La Pierre zudem die Transparenz des polnischen Marktes.


Politische Turbulenzen

Daran dürfte wohl auch die Debatte um die Politik der im Herbst 2015 gewählten nationalkonservativen Regierung der Partei Prawo i Sprawiedliwosc (PiS – Recht und Gerechtigkeit) nicht viel ändern, obwohl das neue Kabinett mit manchen seiner Beschlüsse im Ausland auf ­Unverständnis stößt. Einen Einfluss auf die Immobilienbranche könnte etwa die Absicht haben, künftig Einzelhandelsflächen von mehr als 250 Quadratmetern mit einer am Umsatz bemessenen Zusatzsteuer zu belegen. Unklar ist, ob Händler die Steuer über höhere Preise auf ihre Kunden abwälzen können oder ob sie verlangen, dass sich ihre Vermieter an den Kosten beteiligen. Dennoch bleibt Joanna Mroczek, Head of Research bei CBRE in Polen, zuversichtlich. „Polen ist Teil der Europäischen Union“, argumentiert sie. „Unabhängig von der Veränderung der politischen Ausrichtung ist so ein hoher Grad an Stabilität gewährleistet. Und das ist, was aus wirtschaftlicher Sicht am meisten zählt.“ Und auch Michal Cwiklinski, Managing Director bei Savills in Polen, ist überzeugt: „Auch auf lange Sicht wird Polen ein wichtiger Investmentmarkt bleiben.“


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