Für Immobilieninvestoren zählt Frankfurt am Main zu den ersten Adressen. Für Bürogebäude werden in der Finanzmetropole Spritzenpreise gezahlt.
Matt Mawson / Corbis

Märkte unter Beobachtung

Die spannendste Frage, die Immobilienexperten derzeit umtreibt, ist die nach dem Ende des Immobilieninvestmentbooms. Die gute Nachricht: Noch ist es nicht so weit.

Was für ein Jahr: Fast 700 Milliarden US-Dollar investierten Immobilienanleger 2015 rund um den Globus in Bürogebäude und Einzelhandelsflächen, in Hotels oder Logistikhallen. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das zwar rein rechnerisch einem leichten Rückgang von 3 Prozent. Doch das, sagt Hela Hinrichs, Leiterin des Europa-Researchs beim internationalen Immobilienberater JLL in London, sei allein eine Folge des starken Dollars. Wäre die Rallye des Greenbacks gegenüber dem Euro und anderen Währungen 2015 ausgeblieben, hätte am Ende des Jahres statt eines Minus ein Plus von mehr als 10 Prozent gestanden. Noch krasser wirkt sich der gestiegene Dollarkurs auf die Investmentbilanz in Europa aus. Umgerechnet fiel das Transaktionsvolumen mit 253 Milliarden US-Dollar 9 Prozent niedriger aus als 2014. In lokaler Währung allerdings investierten Anleger europaweit 8 Prozent mehr als 2014 in gewerblich genutzte Immobilien. Besonders nachgefragt waren die großen kontinentaleuropäischen Märkte, allen voran Deutschland und Skandinavien. Dort stiegen die Transaktionsvolumina um sage und schreibe jeweils knapp 30 Prozent – ein herausragendes Wachstum, das eigentlich allen Grund zur reinen Freude böte.


Das Dilemma der Anleger

Doch von Euphorie keine Spur. „Die Stimmung unter den Investoren scheint zu Jahresbeginn 2016 zurückhaltender zu sein“, beschreibt David Green-Morgan, Capital Markets Research Director bei JLL Global, die Situation. Auch wenn er nicht von Pessimismus sprechen will, so sei doch die allgemeine Gemütslage mindestens geprägt von Vorsicht, nicht selten sei gar eine unverhohlene Sorge spürbar. Das hat gleich mehrere Gründe, wie Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, erläutert. „Es gibt auf den weltweiten Immobilienmärkten eine ganze Reihe von Herausforderungen – exogene wie endogene –, denen sich Investoren in naher Zukunft stellen müssen.“ Zu den äußeren Risiken zählt der Chef des Hamburger Immobilien-Investmentmanagers geopolitische Krisen und das weiterhin sehr niedrige Zinsniveau auf den globalen Kapitalmärkten. Das befeuert die Nachfrage nach Immobilien­investments und verschärft die marktimmanenten Gefahren: Die ohne­hin niedrigen Immobilienrenditen stehen weiterhin unter Druck, der seit Jahren anhaltende Wettbewerb um erstklassige Objekte wird sich intensivieren mit der Gefahr möglicher Überhitzungstendenzen.


Noch ist von der Europäischen Zentralbank, anders als von der Fed, keine Zinserhöhung zu erwarten.
Steffen Sebastian, Professor für Immobilien- finanzierung an der International Real Estate Business School Regensburg

Auch Timothy Horrocks, Head of Europe beim internationalen Investmenthaus TH Real Estate, sieht das Dilemma: „2015 hat der euro­päische Immobilienmarkt einen Zufluss von Kapital aus der ganzen Welt erlebt wie nie zuvor“, betont er und beschreibt gleich die Kehrseite: „Der Markt für Core- und Core-Plus-Immobilien wird dadurch immer umkämpfter, und die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich.“ Was vor diesem Hintergrund viele Beobachter jedoch besonders nachdenklich stimmt, ist das, was Horrocks so auf den Punkt bringt: „Die Transaktionsvolumina und die Preise haben die Werte des letzten Markthöhepunkts im Jahr 2007 bereits wieder erreicht.“ Ein Fakt, der bei so manchem Marktbeobachter die Alarmglocken schrillen lassen könnte. Acht Jahre nach dem desaströsen Absturz der globalen Immobilienmärkte infolge der weltweiten Finanzmarktkrise mag der Schock darüber zwar überwunden sein, die Erinnerung aber ist keineswegs verblasst. Und so stellt sich unwillkürlich die Frage: Stehen die Märkte erneut vor einem zyklischen Abschwung? Und wenn ja, hätte die Abwärtsbewegung ähnlich schmerzhafte Folgen für ­Immobilieninvestoren wie damals? „Eine Prognose zur Zukunft der Immobilienmärkte war nach meiner Wahrnehmung noch nie so schwierig wie heute“, sagt Jochen Schenk, Vorstand des Münchner Asset-Managers Real I.S. Geopolitische Krisenherde und die nach wie vor anfällige Weltwirtschaft mahnen auch ihn zur Vorsicht. So viel sei weltweit in Bewegung, dass sich die Richtung kaum abschätzen lasse. „Aus unserer Sicht kann man sich daher nur auf Basistrends beziehen“, sagt der Immobilien-Asset-Manager. Und die, so die überwiegende Wahrnehmung der Experten, sehen überraschend positiv aus. „Erstens ist die Situation heute eine andere als 2007, als Immobilien vom Tisch weg gekauft wurden“, sagt An­dreas Wende, Mitglied der Geschäftsführung beim Immobilienberater Savills und dort Leiter des Investmentbereichs Deutschland. „Käufer prüfen ihre Investments sehr viel genauer, schon deshalb, weil das die finanzierenden Banken fordern.“


Sogar große Deals gehen in Spanien wieder: Für 400 Millionen Euro fand das 1924 im Look der Pariser Kaufhäuser eröffnete Gebäude auf der Gran Via in Madrid einen Käufer.
action press

Daher werde durchweg deutlich mehr Eigenkapital eingesetzt als vor der Finanzkrise, ergänzt Andreas Quint, beim internationalen Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate unter anderem verantwortlich für die Finanzierungsberatung. „Während wir damals regelmäßig Fremdkapitalquoten von mehr als 90 Prozent gesehen haben, sind wir heute bei 60, in Einzelfällen vielleicht einmal bei 70 Prozent“, sagt Quint. „In den Jahren 2006 und 2007 – also vor der Finanzkrise – waren Investoren an hochspekulativen Deals interessiert“, bestätigt Marcus Cieleback, Research-Chef des deutschen Immobilienunternehmens Patrizia. „Heute schauen Anleger sehr stark durch die sicherheitsorientierte Brille“, sagt er. Investoren sind sich daher bewusst, dass das Preisniveau auf den meisten internationalen Märkten bereits sehr hoch ist – die Renditen also entsprechend niedrig sind. Das gilt besonders für Büroinvestments. Die von JLL für 21 globale Märkte berechnete durchschnittliche Spitzenrendite sank um fast 200 Basispunkte von knapp 7 Prozent im Jahr 2009 auf aktuell unter 5 Prozent. Fundamental sehen die wenigsten Experten darin ein Problem: Anders als in den Vorkrisenjahren 2006 und 2007 liegen die Immobilienrenditen mit gut 300 Basispunkten deutlich oberhalb der Verzinsungen von vergleichbar sicheren Staatsanleihen. Ein Risiko­abstand, den die meisten Beobachter für absolut ausreichend halten.


Erträge rücken in den Vordergrund

Zudem wüssten professionelle Käufer, dass es beim aktuellen Preisniveau auf den Businessplan ankomme, sagt Patrizia-Manager Cieleback. Dieser müsse auf die individuelle Investmentstrategie und das jeweilige Objekt fein abgestimmt sein. „Entscheidend sind in der gegenwärtigen Marktphase nachhaltig langfristige Erträge“, ist er überzeugt. Auch in dieser Hinsicht sehen die Fundamentaldaten überwiegend freundlich aus. „Wir beobachten international stabile, teilweise sogar wieder dynamische Mietmärkte“, sagt Union Investment-Manager Reinhard Kutscher. Beispiel Büromärkte: „Wir sehen, dass die Nachfrage nach Flächen in einer Vielzahl von Branchen steigt und die Vermietungsaktivitäten weltweit wieder deutlich zugenommen haben“, erläutert JLL-Researcherin Hela Hinrichs. Noch schlage sich dies nicht in den Spitzenmieten nieder: Der Anstieg auf 25 globalen Märkten liegt 2015 bei moderaten 3 Prozent zum Vorjahr. „Im laufenden Jahr wird sich der Anstieg aber auf 4 Prozent erhöhen“, prognostiziert die Expertin. Denn die Mietmärkte in Südeuropa erholten sich zusehends. „In Madrid und Barcelona etwa sind die Preisanstiege im Spitzen­bereich durchaus berechtigt“, sagt Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH und zuständig für Investments in Europa. Der Grund: Es gebe vergleichsweise wenige geeignete Objekte, „bei Core-Assets ist die Nachfrage deutlich höher als das Angebot“. Entsprechend werden wieder Höchstpreise gezahlt, nicht zuletzt von einheimischen Investoren.


So erwarb im vergangenen Jahr die Immobilieninvestmentfirma des Inditex-Gründers Amancio Ortega Gaona, eines der reichsten Männer der Welt, das vielleicht bekannteste Gebäude auf der Gran Vía in Madrid: das Einzelhandels- und Bürohaus mit der Hausnummer 32, das 1924 im Look der Pariser Kaufhäuser eröffnet wurde. 400 Millionen Euro zahlte Pontegadea den ­kanadischen Voreigentümern Longshore und Drago Capital. Aber auch die Mietmärkte in Deutschland, in den nordischen Ländern und in London bleiben stark, sagt JLL-Researcherin Hela Hinrichs. Vor allem ihr Urteil über die Bürovermietungsmärkte in der britischen Hauptstadt dürfte so manchen Investor beruhigen. Zwar war 2015 für den Immobilienmarkt in Großbritannien erneut ein sehr erfolgreiches Jahr – zum dritten Mal in Folge lagen die Zuwachsraten bei den Kapital­werten im zweistelligen Bereich, berichtet Fondsmanager Guy Glover von BMO Real Estate Partners in London, dem Immobilien-Asset-­Manager der kanadischen BMO Financial Group. „Daraus aber ergibt sich automatisch die Frage, wie lange diese positive Stimmung noch anhalten wird“, fügt der London-Kenner hinzu. Bei seiner Antwort bleibt er optimistisch: „Obwohl es durchaus Risiken und potenziellen Gegenwind gibt, ist unser Ausblick für 2016 positiv.“


Das Marktumfeld verlangt Disziplin und ein vorausschauendes Risikomanagement.
Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH

Auch Andreas Schultz, Mitglied der Geschäftsführung von Warburg-HIH Invest Real Estate, konstatiert: „Die Renditen auf dem Londoner Gewerbeimmobilienmarkt sind auf ein Allzeittief gefallen.“ In jüngster Zeit sei nun eine Seitwärtsbewegung zu erkennen. „Daraus aber zu schließen, die Talsohle bei den Renditen sei bereits erreicht, ist noch zu früh.“ Nach wie vor sei ein deutlicher Rendite-Unterschied zwischen Core-Immobilien in guter bis sehr guter Lage und langfristig gesichertem Cashflow und anderen Objekten zu erkennen. BMO-Fondsmanager Glover erwartet, dass sich der Rückgang der Immobilienrenditen in London 2016 verlangsamen oder sogar zum Stillstand kommen könnte. „Deshalb dürften die Höhe und die Qualität der Erträge stärker in den Fokus der Investoren rücken und – noch wichtiger – die Möglichkeit, diese zu steigern.“ Größtes Risiko für den Londoner Markt, auch da sind sich die Beobachter einig, wäre ein Brexit – ein Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union.


Ein Votum der Wähler für den Verbleib in der EU ist zwar nach Umfragen wahrscheinlich, aber nur mit knapper Mehrheit. „Wir gehen davon aus, dass sowohl einheimische als auch Investoren aus Übersee vorsichtiger agieren und sich bei neuen Investitionen eher zurückhalten werden, je näher das Datum für die Abstimmung rückt“, sagt deshalb Guy Glover und begründet dies mit den unabsehbaren Auswirkungen für den Fall, dass die Wähler für einen Austritt aus der EU stimmten. „Auf den Markt für gewerb­liche Immobilieninvestitionen dürfte sich eine solche Entscheidung kurzfristig in jedem Fall auswirken, wobei der Büromarkt in Central London in besonderem Maße betroffen wäre“, sagt er. Langfristig jedoch wären die Folgen möglicherweise weniger gravierend, da London weiterhin internationaler Standort für Unternehmen und Institutionen in den Bereichen Finanzen, Recht und Wirtschaft bleiben werde.


USA bietet große Chancen

Weitgehend positiv beurteilen Investoren auch den US-Markt – der bereits 2015 den größten Anteil des globalen Immobilienkapitals anzog. „Dort sehen wir so gut wie keine dunklen Wolken am Himmel“, sagt Marcus Cieleback. Die konjunkturellen Fundamentaldaten des Landes sind vielversprechend, was nicht zuletzt die im Dezember von der US-amerikanischen Notenbank Federal Reserve (Fed) eingeleitete Erhöhung der Leitzinsen widerspiegelt. Auch Union Investment sieht die US-Immobilienmärkte im Aufwind. Im Dezember 2015 erweiterten die Hamburger ihr Immobilienfonds-Portfolio in Seattle und erwarben dort zum Preis von 299 Millionen­ US-Dollar die Büroimmobilie Amazon Phase VI für den Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Europa. „Als eine der am schnellsten wachsenden US-Städte mit hoher Attraktivität für junge, gut ausgebildete Arbeitskräfte bietet Seattle Rahmenbedingungen, die für unsere verstärkten internationalen Engagements mustergültig sind“, erläutert Martin Brühl, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate­ GmbH und verantwortlich für das internationale Investment ­Management. Und nicht nur auf den Büroimmobilien-, sondern auch auf den Hotel­immobilienmärkten des Landes suchen die Immobilienspezialisten von Union Investment ihre Chancen.


Ende 2015 erwarb Union Investment für den Offenen Immobilienfonds Unilmmo: Europa die Büroimmobilie Amazon Phase VI in Seattle.
Benjamin Benschneider / Union Investment

Ebenfalls für den UniImmo: Europa investierten sie zuletzt etwa 180 Millionen US-Dollar in The Godfrey Boston, ein Boutique-Hotel mit 242 Zimmern. Für Reinhard Kutscher sind die Erschließung neuer Märkte – etwa Australien – und der Einstieg in zyklisch wieder erstarkende Märkte – wie die USA – eine strategische Entscheidung und eine der besten Möglichkeiten, sich gegen eine mögliche Wende auf den einheimischen europäischen Märkten abzusichern. Diese erwartet er jedoch frühestens für 2018. „Das aktu­elle­ Jahr wird für Immobilieninvestoren ein ähnlich chancenreiches Jahr wie 2015. Das Marktumfeld verlangt jedoch besonderes Augenmaß bei der Markt- und Objektauswahl, ein diszipliniertes Investitions­programm und ein vorausschauendes Risikomanagement“, sagt Kutscher.­ Denn irgendwann, da sind sich alle Experten einig, wird sie kommen, die Wende auf den internationalen Immobilieninvestmentmärkten. Sobald die Europäische Zentralbank die Leitzinsen­ erhöht und damit die Anleiherenditen steigen, wird sich das Investoren­interesse auf andere Asset-Klassen verlagern.


Wolfgang Kubatzki, Immo­bilienmarktexperte bei dem Bad Homburger Analysehaus Feri Eurorating Services, glaubt allerdings noch nicht einmal, dass in den kommenden18 Monaten das Zinsniveau auch nur leicht anziehen könnte. Steffen Sebastian, Experte für Immobilienfinanzierung an der ­International Real Estate Business School der Universität Regensburg, ist ebenfalls sicher: „Anders als von der US-amerikanischen Notenbank Fed ist von der Europäischen Zentralbank vorerst keine Zinserhöhung zu erwarten.“ Was das heißt, liegt auf der Hand: Die Anlagerenditen bleiben niedrig, die Immobilienpreise hoch. Dies aber, warnt der Universitätsprofessor mit Blick auf das eigene Land, bedeute auch: „Für die deutschen Immobilien­märkte werden sich die Tendenzen zu Übertreibungen fortsetzen.“


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