Raleigh, die Hauptstadt des Bundesstaates North Carolina, bildet ein Dreieck mit den Nachbarstädten Chapel Hill und Durham. „The Triangle” ist bekannt als Technologieregion.
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Erste Wahl in der zweiten Reihe

Für institutionelle Investoren bietet der US-amerikanische Büromarkt große Chancen. Das gilt nicht nur für New York City, Los Angeles und andere Weltstädte, sondern auch für Standorte in der zweiten Reihe – sofern man deren Besonderheiten berücksichtigt.

Man braucht kein Country-Fan zu sein, um zu wissen, dass Nashville seit Jahrzehnten das Zentrum dieser Musikrichtung ist. Johnny Cash, Dolly Parton und Willie Nelson machten hier Musik. Im legendären Studio B nahm Elvis Presley seinen Hit „Are you lonesome tonight“ auf. Doch in Nashville spielt auch in anderer Beziehung die Musik: Die Hauptstadt des Bundesstaats Tennessee weist einen attraktiven Büromarkt auf, dessen Leerstand mit gut 4 Prozent so niedrig ist wie in keiner anderen der großen US-Städte.


Portland ist das wirtschaftliche Zentrum des Bundesstaates Oregon. Die Hafenstadt im Nordwesten der USA ist bekannt für ihr urbanes Flair, als Hipster-Hochburg, Öko-Paradies und Kreativen-Metropole – sowie als gefragter Standort für internationale Konzerne.
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Wir nutzen die große Vielfalt an hervorragenden Standorten auf dem US-Markt für unsere Fonds.
Martin Brühl, CIO und Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH

Das Beispiel der Country-Metropole zeigt, dass die USA für Büroimmobilien-Investoren Chancen bieten, die nicht auf die Millionenstädte an der Ost- und Westküste begrenzt sind. „Wir nutzen die große Vielfalt an hervorragenden Standorten auf dem US-Markt für unsere Fonds“, sagt Martin Brühl, CIO und Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH. „Ausgewählte sekundäre Städte bieten interessante Einstiegsmöglichkeiten mit höheren Renditespannen“, bestätigt Zoltan Szelyes, Head of Global Real Estate Strategy bei Credit Suisse Real Estate Management in Zürich. Und Andrew Nelson, Chefökonom USA von Colliers International, erwartet, „dass wir bald eine breitere Palette an Investorentypen sehen werden, die Immobilien in sekundären Märkten genauer unter die Lupe nehmen“.



Einige Investoren haben bereits zugeschlagen. 2016 wechselte eine ganze Reihe von großen Büroobjekten in den sogenannten Secondary Markets den Eigentümer, wie Jones Lang LaSalle (JLL) auflistet. So erwarb die Fortis Property Group den Chase Tower in Dallas/Texas, die Deutsche Bank sicherte sich in Fort Lauderdale/Florida die Bank of America Plaza, und Union Investment kaufte in Dallas/Texas das 20-stöckige Bürogebäude 2000 McKinney. Insgesamt hat Union Investment im vergangenen Jahr in den USA umgerechnet rund 1,3 Milliarden Euro in Büro-, Hotel- und Einzelhandelsimmobilien investiert. Wie Martin Brühl betont, verfügen zahlreiche US-Städte „aus der zweiten Reihe“ über ein positives Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstum, eine hohe Zentralität und eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur: „Sie würden, gemessen allein an diesen Indikatoren, in Deutschland bereits zu den Großstädten zählen.“


Schwerpunkt in den Gateway Cities

Die Auswahl ist groß, denn in den USA gibt es eine Fülle an attraktiven Standorten. Gut 70 Städte haben mehr als 250.000 Einwohner. Viele davon gehören unter Investitions-Gesichtspunkten zur globalen Spitzengruppe: Unter den weltweit 25 Städten, die gemäß Cushman & Wakefield im ersten Halbjahr 2016 das größte Investitionsvolumen erzielten, befanden sich nicht weniger als 15 in den USA.


Deutlich wird dabei allerdings, wie Janice Stanton, Executive Managing Director der Capital Markets Group von Cushman & Wakefield, betont: „Die wichtigsten Investmentmärkte in den USA sind die Gateway Cities.“ Dazu zählt Stanton New York City, Washington, D.C., San Francisco/Kalifornien, Boston/Massachusetts, Los Angeles/Kalifornien und Chicago/Illinois. Andere Marktkenner stufen auch die texanischen Metropolen Dallas und Houston sowie Seattle/Washington in diese Kategorie ein (siehe Karte Seite 15). Wie bedeutend die Gateway Cities sind, zeigt die Statistik der ersten neun Monate des Jahres 2016: Drei Viertel des Kapitals, das ausländische Investoren in den USA in Büroimmobilien investierten, floss in die Primärstädte, allein New York City erzielte einen Anteil von 45 Prozent. Die starke Nachfrage hat ihren Preis: Die Renditen (Cap Rates) sanken in den letzten Jahren kontinuierlich und lagen laut JLL zuletzt im Durchschnitt der Primär- und Sekundärmärkte bei 4,4 Prozent. Doch die Renditedifferenz zwischen den Gateway Cities und den kleineren Städten hat sich inzwischen auf rund 110 Basispunkte erhöht. „Märkte wie Austin/Texas, Minneapolis/Minnesota, Seattle/Washington, Denver/Colorado, Portland/Oregon – die Liste ließe sich durchaus erweitern – verfügen derzeit über erhebliche Liquidität im Immobilien-Kapitalmarkt, nicht zuletzt, weil sie risikoadjustiert eine attraktive Renditeprämie zu den etablierten 24-Stunden-Metropolen wie New York City, San Francisco oder Chicago offerieren“, bestätigt Union-Investment-Experte Martin Brühl.


Die Chancen der zweiten Reihe

Dabei sind in den sekundären Städten die Risiken nicht zwingend höher. Betrachtet man die Leerstandsquote, so haben sie oft sogar die Nase vorn. Nashville/Tennessee mit seinen 4,6 Prozent ist dafür nur ein Beispiel. Gemäß JLL standen in Salt Lake City/Utah im dritten Quartal 2016 7,3 Prozent der Büroflächen leer, während es in San Francisco 8,3 Prozent und in New York City 10,0 Prozent waren. „Die Sekundärstädte verfügen über eine solide wirtschaftliche Grundlage, die langfristig von einer voraussichtlich positiven wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung angetrieben wird“, urteilt Zoltan Szelyes von Credit Suisse. Damit verfügten sie „über gesunde Immobilienmarktcharakteristiken und ermöglichen häufig die Partizipation an einer starken lokalen Konjunktur“. Diese dürfte auch in Zukunft gut bleiben: Manche Unternehmen verlagern ihren Sitz von den Megastädten in kleinere Großstädte, um Mitarbeitern eine höhere Lebensqualität bieten zu können. „Kleinere Städte sind in Zeiten des ,War for talents´ vorteilhaft bei der Rekrutierung von Fachkräften“, stellt Harald G. Engbrocks fest, der als Gründer und Geschäftsführer der in Bad Homburg ansässigen Beratungsgesellschaft Atlanticus Investoren in den USA berät. Vor allem die Wohnkosten seien geringer, und die Fahrt zum Arbeitsplatz gestalte sich meist weniger aufwendig.


Nashville ist jedem Country-Music-Fan ein Begriff. Im Büromarkt der Hauptstadt des US-Bundesstaates Tennessee sehen auch Investoren „viel Musik”.
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Engbrocks macht aber auch auf die Herausforderungen aufmerksam, die mit Investitionen in der zweiten Reihe verbunden sind. „Der Vorteil der Primärstädte besteht darin, dass Sie schnell investieren und auch wieder schnell verkaufen können“, erläutert er. „Wenn Sie dagegen in einer Sekundärstadt investieren, müssen Sie davon ausgehen, dass es mit Blick auf einen Anlagehorizont von zehn Jahren drei bis vier gute Jahre gibt. Das heißt, Sie müssen damit rechnen, dass Sie unter Umständen fünf bis sechs Jahre gar nicht verkaufen können.“ Daher eigneten sich Investitionen in Sekundärmärkten deshalb besonders für institutionelle Investoren mit langem Anlagehorizont.



Auf eine zweite Besonderheit weist Andrew Nelson von Colliers International hin. Investoren, die es auf große Tickets abgesehen haben, können nach seinen Worten in den Gateway Cities mit einer einzigen Transaktion mehrere hundert Millionen US-Dollar bewegen, während sie in den Sekundärmärkten mühsam ein Portfolio zusammenstellen müssen, um auf ein größeres Transaktionsvolumen zu kommen. Tatsächlich wird in New York City schon mal mehr als 1 Milliarde US-Dollar für ein einziges Objekt bezahlt, während die teuerste Büroimmobilie in den Sekundärstädten im dritten Quartal des Jahres 2016 laut JLL „nur“ gut 300 Millionen US-Dollar kostete.



Hinzu kommt eine dritte Herausforderung: Wer dort erfolgreich sein will, benötigt eine ausgezeichnete Kenntnis der Eigenheiten des lokalen Marktes. „Sie müssen gut vernetzt sein und brauchen einen verlässlichen Partner vor Ort“, betont Berater Engbrocks. „Denn gerade im Vermietungsgeschäft muss man schnell reagieren können.“ Beachtet man diese Besonderheiten, so sieht Engbrocks Investments in Sekundärstädten als sinnvolle „Beimischung zu einem Portfolioaufbau oder zur Abrundung der Anlagestrategie“.


Viele interessante Städte

Nur: Welche Städte eignen sich dafür besonders gut? Hier kommt wieder der Charakter des US-Büromarkts mit seinen zahlreichen starken Standorten zum Tragen. „Ich glaube, dass Investoren gut beraten sind, ein diversifiziertes Portfolio auf dem US-Büromarkt zu haben“, sagt Randy Giraldo, Managing Director bei der Investmentgesellschaft TH Real Estate. Städte, in denen Technologieunternehmen und andere wissensgetriebene Branchen wie Finanzwirtschaft, Medien, Gesundheitswirtschaft sowie Lifesciences stark vertreten sind, empfiehlt er besonders: „Diese Innovationszentren ziehen junge, hochbegabte Arbeitskräfte an, die so eine sich selbst stützende Basis für ein wissensgetriebenes Wachstum legen.“


Kleinere Städte haben für die Unternehmen in Zeiten des ,War for talents’ Vorteile bei der Rekrutierung von Fachkräften.
Harald G. Engbrocks, Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft Atlanticus

Solche Standorte gibt es eine ganze Menge. Im Metropolraum Atlanta/Georgia zum Beispiel, wo Union Investment 2016 das rund 39.000 Quadratmeter große Bürogebäude Ten 10th Street erworben hat, sitzen etwa 60 Prozent aller US-amerikanischen FinTech-Unternehmen. Nashville/Tennessee andererseits ist ein Zentrum von Gesundheitswirtschaft und Biotechnologie. Auch in Denver spielt die Biotechnologie eine wichtige Rolle. Außerdem haben sich in der Hauptstadt von Colorado zahlreiche Dienstleistungsunternehmen angesiedelt. Für die Analysten von Credit Suisse verdienen auch Märkte wie der Bundesstaat Minnesota und die Städte Raleigh sowie Durham in North Carolina, die als kostengünstige Standorte für Backoffice-Auslagerungen gelten, einen Blick seitens der Investoren. Besonders stark ist aber der Einfluss der boomenden Start-up- und Internet-Szene. Deren Zentrum ist natürlich San Francisco und das kalifornische Silicon Valley. Doch wie Felix Lechner, Managing Director der in San Francisco ansässigen Beratungsgesellschaft Transwestern, feststellt, ziehen auch andere Städte immer mehr ehrgeizige junge Leute an, die in der Technologiebranche Karriere machen wollen.


Unsicherheit nach der Wahl

Insgesamt präsentieren sich die Rahmenbedingungen verheißungsvoll. „Wir sind der Auffassung, dass das allgemeine Makroumfeld aus heutiger Sicht positiv bleibt“, sagt Credit-Suisse-Experte Zoltan Szelyes. „Die wichtigsten ökonomischen Fundamentaldaten bleiben im Allgemeinen positiv“, sekundiert Colliers-Chefökonom Andrew Nelson. Der Internationale Währungsfonds rechnet für 2017 für die USA mit einem Wirtschaftswachstum von immerhin 2,2 Prozent. Auch die Beschäftigung dürfte auf einem hohen Niveau bleiben. Das wirkt sich auf den Büromarkt aus, der von tendenziell steigenden Mieten und einem gesunkenen Leerstand geprägt ist – auch wenn dieser im landesweiten Durchschnitt noch rund 12 Prozent beträgt.


Mit einer Unsicherheit müssen die Marktteilnehmer derweil leben: Kaum ein Experte wagt vor Ablauf der „ersten 100 Tage im Amt“ eine Prognose, wie sich die Wahl von Donald Trump zum 45. Präsidenten der USA auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Die Ankündigung Trumps, viel Geld in die Infrastruktur zu investieren, werten Fachleute weitgehend positiv, negativ hingegen die Absicht, den freien Welthandel einzuschränken. Nicht nur Randy Giraldo von TH Real Estate erwartet, „dass sich diese beiden Faktoren letztlich weitgehend aufheben werden“. Die Musik auf dem amerikanischen Büromarkt dürfte also weiter spielen – und dies nicht nur in Nashville.


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