Je breiter die Datengrundlage von Indikatoren und Kennzahlen, desto größer ist deren Aussagekraft – eine Auswahl.
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Indizes bereichern die Immobilienanalyse

Je breiter die Datengrundlage von Indikatoren und Kennzahlen, desto größer ist deren Aussagekraft – eine Auswahl.

Wie in anderen Wirtschaftssparten bilden Indizes im Immobilienbereich die Entwicklung bestimmter Segmente im Zeitverlauf ab. Die von Experten gesammelten Datenreihen, nach den unterschiedlichsten Gesichtspunkten zu Indikatoren oder Kennzahlen komprimiert, liefern Marktteilnehmern wichtige Informationen – angefangen von der Preis- und Renditeentwicklung unterschiedlicher Märkte bis hin zu Investmentchancen und -risiken.


Performance-basierte Indizes

GPR 250 Index
Global Property Research (GPR) ist einer der etabliertesten Anbieter von Immobilienindizes. Mit dem GPR 250 wird ein Aktienindex angeboten, der die Wertentwicklung der 250 weltweit größten und liquidesten börsennotierten Immobiliengesellschaften abbildet. Über Immobilienpreise sagen Aktienindizes zwar nichts aus, da stets die Performance der gesamten Aktiengesellschaft und nicht nur des Immobilienportfolios bewertet wird. Allerdings werden sie von Investoren als Benchmark für ihren eigenen Bestand genutzt. Der GPR 250 dient zudem als Basis für indirekte Immobilieninvestments und weitere regionale und länderspezifische Indizes. 


EPRA-Indizes
Ebenfalls Aktienindizes für den globalen Immobilienmarkt erstellt die European Public Real Estate Association (EPRA) in Zusammenarbeit mit der britischen FTSE (Financial Times Stock Exchange) und der NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts) in den USA. So bildet der EPRA/NAREIT Developed Europe Index die Wertentwicklung von 100 Immobilienunternehmen ab, die alle in Kontinentaleuropa ansässig sind. Zudem führt die EPRA einen Sub-Index für deutsche Immobilienaktien. Die strengen Aufnahmekriterien betreffen Liquidität, Größe und Umsatz der Titel. Ein großer Vorteil der EPRA-Indizes: die Vergleichbarkeit untereinander.


DIMAX
Deutscher Immobilienaktien Index

Die Stuttgarter Privatbank Ellwanger & Geiger hat mit dem DIMAX (Deutscher Immobilienaktien Index) einen Aktienindex zusammengestellt, der die Entwicklung der deutschen Immobilienbranche abbildet. Mit derzeit 59 börsennotierten deutschen Aktiengesellschaften umfasst der DIMAX zwar nur das Spitzensegment, bestätigt aber mit seiner Aufwärtsbewegung seit Jahren den Boom, den der gesamte Markt zuletzt erlebte. Der von der Funktion her dem DAX vergleichbare DIMAX dient als Benchmark für Aktienportfolios.


GREFI
Global Real Estate Fund Index

Der in Zusammenarbeit von Datenanbietern aus den USA, Europa und Asien entwickelte Global Real Estate Fund Index (GREFI) bildet – wie eine Reihe Fund-Indizes von MSCI IPD – die Entwicklung von Immobilienfonds ab. Auf Basis des Net Asset Value (NAV) und Ausschüttungen wird die Performance von 477 Immobilienfonds weltweit und unterteilt nach Regionen und Ländern gemessen. Der Index unterscheidet nach Fondstypen wie etwa deutsche Offene Immobilienfonds. Investoren nutzen den GREFI als Benchmark und um die Entwicklung verschiedener Regionen zu überblicken.


Bewertungsbasierte Indizes

IPD-Länderindizes
Die von MSCI IPD erstellten Länderindizes gelten als weltweit anerkannter Performancestandard für Immobilienmärkte und bilden zugleich die Basis für den Handel mit Immobilienderivaten. Die Total-Return-Indizes basieren nicht auf tatsächlichen Kaufpreisen, sondern auf Bewertungen, Cash Flows und CapEx (Investitionsausgaben) auf Immobilienebene. Die Daten darüber erhält IPD von institutionellen Investoren. „Geht es um die Frage, in welche Märkte man als Investor hineingeht, dann spielen diese Indizes eine Rolle“, sagt Marcus Cieleback, Head of Research bei Patrizia Immobilien. Für den gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland publiziert MSCI IPD jährlich den DIX (Deutscher Immobilienindex). Neben Miet- und Pachterträgen (vor Steuern und Finanzierung) bildet er Wertänderungen direkt gehaltener Bestandsimmobilien ab. Der DIX hilft institutionellen Investoren, die Performance ihres Immobilien-Portfolios mit der jeweiligen Gesamtmarktentwicklung zu vergleichen.


GPI German Property Index
Das Beratungsunternehmen bulwiengesa gibt mit dem GPI (German Property Index) einmal im Jahr einen Immobilien-Index heraus, der die Wertveränderungs- und Mietertragsrendite für Gewerbe- und Wohnimmobilien widerspiegelt. In die Berechnung fließen u. a. von bulwiengesa ermittelte Miet- und Kaufpreise, Anfangsrenditen, Bewirtschaftungskosten und Leerstandsraten ein. „Der GPI schaut auf eine vergleichsweise lange Datenreihe zurück und lässt Analysen zu, die anderweitig nicht möglich sind“, sagt Marcus Cieleback von Patrizia Immobilien. Seit 1975 zeichnet der GPI die Renditeentwicklung in rund 125 deutschen Städten nach und vergleicht A-, B-, C- und D-Städte miteinander.


vdp-Immobilienpreisindex
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V. liefert seit 2005 mit dem vdp-Immobilienpreisindex viermal im Jahr einen der wenigen transaktionsbasierten Indizes für den deutschen Markt. Auf ihn greift auch die Bundesbank zurück. „Der vdp-Index lebt von einer relativ großen Datenmenge, da die Pfandbriefbanken die Transaktionsdaten aus ihrem Kreditvergabegeschäft in die Datenbank einspeisen“, erklärt Jan Linsin von CBRE. Der Index bildet dadurch die Entwicklung tatsächlich gezahlter Preise ab. Allerdings ist er für den gewerblichen Immobilienmarkt weniger aussagekräftig, da die vdp-Mitglieder vor allem in der Finanzierung von Wohnimmobilien tätig sind.


Sentiment-Indizes

Immobilien-Investitionsklimaindex
Der Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment ist ein Stimmungsbarometer für die drei größten Immobilienmärkte Europas: Großbritannien, Deutschland und Frankreich. Dazu werden seit 2008 halbjährlich rund 160 europäische Immobilienanleger danach befragt, wie sie Marktstruktur, Rahmenbedingungen, Standortbedingungen und Erwartungen für ihre Aktivitäten und die Aussichten einzelner Segmente einschätzen (siehe den aktuellen Bericht auf Seite 26).


IW Immobilien-Index
Der vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln in Kooperation mit der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Roever Broenner Susat Mazars realisierte Sentiment-Indikator basiert auf vierteljährlichen Befragungen der Vorstände der großen deutschen Immobilienfirmen zur Geschäftslage und Entwicklungserwartung ihrer Unternehmen. Aus den Ergebnissen werden Rückschlüsse auf die konjunkturelle Entwicklung der Gesamtbranche für die kommenden zwölf Monate abgeleitet. 


RICS-Indizes
Die RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) erstellt auf Basis von umfangreichen Mitgliederbefragungen zwei Indizes – jeweils global und auf Länderebene: Der Investment Sentiment Index (ISI) kombiniert die Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und den Erwartungen zum Immobilienpreis; der Occupier Sentiment Index (OSI) berücksichtigt die Nachfrage nach Mietflächen, ihre Verfügbarkeit und „Incentives“ der Vermieter für potenzielle Mieter.


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