Die Partnerschaft von PropTechs und Real Estate-Unternehmen bietet hohes Innova- tionspotenzial für die Immobilienbranche.
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Kooperation statt Disruption

Immer mehr junge Unternehmen mit digitalem Geschäftsmodell schicken sich an, die Immobilienbranche zu verändern. Darauf müssen die etablierten Marktteilnehmer reagieren. Doch wie? Eine Lösung können Kooperationen sein, die den jungen Unternehmen viel Freiheit lassen.

Wer öfter an immobilienwirtschaftlichen Fachtagungen und Konferenzen teilnimmt, kann die Veränderung nicht übersehen: Unter die üblichen Anzugträger und Kostümträgerinnen mischen sich immer mehr meist jüngere Marktteilnehmer in Jeans und offenem Hemd. Es sind Vertreter von immobilienwirtschaftlichen Start-ups, die selbstbewusst ihren Anspruch vertreten, die hergebrachten Prozesse der Immobilienwirtschaft infrage zu stellen. Disruption ist der im Silicon Valley, dem Mutterland der digitalen Revolution, allgegenwärtige Kampfbegriff, den diese Start-up-Repräsentanten gern in den Mund nehmen. Der Begriff, den der Wirtschaftswissenschaftler Clayton Christensen vor 20 Jahren in seinem Buch „The Innovator´s Dilemma“ geprägt hat, meint die Verdrängung bestehender Geschäftsmodelle durch neue, von außen kommende Marktteilnehmer. Für die etablierten Branchenvertreter stellt sich deshalb immer dringender die Frage, wie sie mit den jungen Wilden umgehen sollen, die unter dem Namen PropTechs zusammengefasst werden. Dieser Begriff setzt sich aus den Wörtern Property und Technology zusammen und bezeichnet junge Unternehmen, die mit technologiebasierten digitalen Geschäftsmodellen in der Immobilienwirtschaft tätig sind.


Starkes Wachstum

Diese PropTechs (und auch die im Finanzierungsgeschäft tätigen FinTechs) befinden sich stark im Aufwind. In der ersten Hälfte des Jahres 2016 wurden nach Angaben des US-amerikanischen Informationsportals CB Insights weltweit 1,8 Milliarden US-Dollar in PropTechs investiert und damit 85 Prozent mehr als in der Vorjahresperiode. Der Löwenanteil, nämlich 60 Prozent, entfiel auf die USA. Auf den Plätzen folgten Großbritannien, Indien und Deutschland. In Deutschland zählte das Blog www.gewerbe-quadrat.de im Oktober 2016 nicht weniger als 170 PropTechs.


Trotzdem haben sich noch nicht alle traditionellen Marktteilnehmer auf die neue Herausforderung eingestellt. „Es gibt nur eine Handvoll großer Immobilienunternehmen, die sich bereits ernsthaft mit der Digitalisierung auseinandergesetzt haben“, kritisiert Alexander Ubach-Utermöhl, Co-Founder des PropTech-Accelerators blackprintpartners und Vorsitzender der German PropTech Initiative (gpti), die rund 20 Start-ups vertritt. Auch der Schweizer PropTech-Experte Mario Facchinetti von SwissPropTech, einer Schweizer Netzwerkplattform von PropTechs für PropTechs,  beobachtet, dass sich viele institutionelle Investoren angesichts der Herausforderung durch PropTechs „noch sehr sicher“ fühlen. Ein Fehler, wie der Fachmann meint: „Auch institutionelle Investoren müssen sich mit radikalen und disruptiven Methoden auseinandersetzen.“


Noch werden die Chancen von Kooperationen zwischen etablierten Immobilienunternehmen und jungen, innovativen Firmen nicht ausreichend genutzt.
Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate

„Potenzial für effizientere Geschäftsprozesse”

Dass hier Nachholbedarf besteht, zeigt eine Umfrage, die Ernst & Young Real Estate und der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) – eine Spitzenvereinigung der deutschen Immobilienwirtschaft – 2016 in Auftrag gegeben haben. Demnach erklären immerhin 17 Prozent der befragten Immobilienunternehmen, keine innovativen digitalen Technologien einzusetzen. Nicht weniger als 85 Prozent glauben nicht, dass PropTechs ihr Geschäftsmodell gefährden. Naturgemäß sehen das die PropTechs völlig anders: Fast zwei Drittel sind überzeugt, dass sie die Geschäftsmodelle etablierter Immobilienunternehmen potenziell gefährden können.


Ein weiteres Ergebnis der Umfrage: Lediglich 39 Prozent der „alten“ Marktteilnehmer geben an, PropTechs durch inhaltliche Zuarbeit oder finanzielle Beteiligung zu unterstützen. „Noch werden die Chancen von Kooperationen zwischen etablierten Immobilienunternehmen und jungen, innovativen Firmen nicht ausreichend genutzt“, bedauert Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate. Dabei existieren mittlerweile Labore, in denen solche Kooperationen entwickelt werden können – beispielsweise das German Tech Entrepreneurship Center (GTEC), das unter dem Dach der Business School ESMT Berlin untergebracht ist und das zusammen mit Union Investment den Internationalen PropTech Innovation Award ausgelobt hat.


Trotzdem finden sich in manchen Bereichen der Immobilienwirtschaft bereits Beispiele für Partnerschaften. So kooperiert die weltweit tätige Immobilienberatungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL) mit Leverton, einem in Berlin ansässigen PropTech, das mittels künstlicher Intelligenz Verträge auswertet. Schlagzeilen machte der Weltkonzern Google, als er 3,2 Milliarden US-Dollar für das auf intelligente Thermostate spezialisierte Start-up Nest bezahlte. Überhaupt hat der angelsächsische Raum in Sachen PropTechs die Nase vorn. „In den USA“, berichtet Experte Mario Facchinetti, „sind die Rahmenbedingungen für PropTechs zurzeit noch besser als in Europa.“


Doch auch im deutschsprachigen Raum gibt es Beispiele für eine enge Zusammenarbeit. So hat sich JLL am Hamburger Makler-Start-up Maklaro beteiligt, und der aus dem Energieriesen RWE hervorgegangene Smarthome-Anbieter innogy kooperiert mit dem Berliner Start-up Kiwi, das ein System für das schlüssellose Öffnen von Türen entwickelt hat. In der Immobilienfinanzierung hat das Schweizer Traditionsgeldhaus Postfinance ein Joint-Venture mit der Crowdlending-Plattform Lendico gegründet.
Auch institutionelle Investoren setzen sich mit digitalen Geschäftsmöglichkeiten auseinander. „Die neuen Technologien bergen ein immenses Potenzial für effizientere Geschäftsprozesse und erfolgreiche neue Geschäftsmodelle“, sagt Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. „Es lohnt sich für beide Seiten – etablierte Industrie und aufstrebende Gründer –, in den Dialog zu investieren. Denn die nachhaltigsten Innovationen entstehen dort, wo sich der Mut der einen Seite mit der Geduld, Erfahrung und Solidität der anderen Seite verbindet.“


Integration oder Distanz?

Doch in welcher Form eine solche Zusammenarbeit erfolgt, ist eine schwierige Frage. Start-up-Fachleute raten von einer kompletten Übernahme von PropTechs tendenziell eher ab und empfehlen stattdessen Kooperationen, bei denen die Unabhängigkeit der jungen Unternehmen weitgehend gewahrt bleibt. „Die Erfahrung zeigt, dass es nicht der beste Weg ist, ein Start-up einfach aufzukaufen. Denn dann droht die Gefahr, dass der Gründer-Spirit verloren geht“, erläutert PropTech-Experte Mario Facchinetti. Das hängt nach seinen Worten damit zusammen, „dass zwei Kulturen aufeinanderprallen: In der konservativen Immobilienwelt wird Scheitern als inakzeptabel betrachtet, während für den Erfolg von PropTechs die Fehlertoleranz entscheidend ist.“


Die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft bringt nicht zuletzt kreative Ideen junger Start-ups aus dem PropTech-Sektor voran.
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Trotzdem kann die Komplettübernahme eines Start-ups sinnvoll sein, wie Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter der IRE|BS Immobilienakademie, erklärt – nämlich dann, wenn es sich um ein komplexes und damit schwer zu kopierendes Geschäftsmodell handelt. „Wichtig“, betont Just, „ist aber, diese Teams am langen Arm zu halten, ihnen viel Freiheit zu lassen und sie nicht in etablierte Strukturen zu zwängen.“ Bei alledem weist Just darauf hin, dass der Erfolg von PropTechs keineswegs gesichert ist. „Eine ganze Reihe davon wird nicht überleben“, gibt er zu bedenken – vor allem jene nicht, deren Geschäftsmodell leicht zu kopieren ist. Vor übertriebenem Enthusiasmus warnt auch Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum: „Sicher, Immobilienunternehmen müssen aufpassen, den Zug nicht zu verpassen. Aber nicht alles, was technisch möglich ist, ist ökonomisch sinnvoll.“ Nur: In welchen Bereichen der Immobilienwirtschaft kommen innovative und gleichzeitig ökonomisch sinnvolle Geschäftsmodelle zum Tragen? Die Experten sind sich einig: in fast allen. Just hält es beispielsweise für vorstellbar, „dass es künftig große Auktionsplattformen für Bürogebäude, Einzelhandelsobjekte und andere Gewerbeimmobilien geben wird“. Kein Wunder, dass manche großen Transaktionsberater dieses Geschäftsfeld lieber gleich selber besetzen – so hat zum Beispiel JLL 2016 eine eigene Transaktionsplattform für Gewerbeimmobilien online gestellt.
Aus der Sicht von institutionellen Investoren sieht Just insbesondere im Asset, Property und Facility Management erhebliches Wertschöpfungspotenzial durch die Digitalisierung. „Prozesse lassen sich effizienter gestalten, wenn zum Beispiel automatisch erhoben wird, welche Büronutzer wann an welchem Platz arbeiten“, erläutert Just weiter. „Auch im Portfoliomanagement können Daten helfen, die Struktur des Portfolios zu verbessern. Die Due Diligence beschleunigt sich ebenfalls, wenn Daten automatisch ermittelt und ausgewertet werden.“ 


PropTech Innovation Award

Am 15. März ist die Bewerbungsfrist für den ersten weltweiten PropTech-Wettbewerb abgelaufen. Mit dem PropTech Innovation Award suchen Union Investment und das German Tech Entrepreneurship Center (GTEC) zukunftsweisende Ideen für die Immobilienwelt von morgen. Das Preisgeld beträgt insgesamt 35.000 Euro. Zudem können die Preisträger im Rahmen eines zwölfmonatigen Förderprogramms im GTEC Lab in Berlin ihre Konzepte weiter verfeinern. Die Preisverleihung findet am 17. Mai in Berlin statt.Weitere Informationen: www.gtec.berlin/proptech2017

Big Data und Blockchain

Immobilienprofessor Günter Vornholz sieht noch ein weiteres spannendes Feld: „Für institutionelle Investoren ist besonders das Thema Big Data interessant.“ Denn die Auswertung großer Datenmengen ermögliche es, Markttrends vorherzusagen und die Investitionsstrategie daran auszurichten. Beim Crowdinvesting, also der Finanzierung von Immobilienprojekten durch zahlreiche private Geldgeber, rät Vornholz hingegen zur Gelassenheit: „Kein gewerblicher Immobilienfinanzierer wird durch Crowdinvesting in seiner Existenz bedroht.“


Einschneidende Auswirkungen erwarten Experten durch die Blockchain-Technologie. „Diese könnte Immobilientransaktionen und Vermietungsprozesse grundlegend verändern“, sagt Marion Peyinghaus, Digitalisierungsexpertin und Geschäftsführerin der Competence Center Process Management Real Estate GmbH. Blockchain ist eine durch die Digitalwährung Bitcoin bekannte Datenbanktechnologie, welche die Beteiligten einer Finanz- oder Warentransaktion direkt – also ohne zentrale Instanz – miteinander verknüpft. Perspektivisch, so die Verfechter dieser Technologie, könnte Blockchain nicht nur Banken, sondern auch Notare überflüssig machen. Allerdings weist Peyinghaus darauf hin, dass die Technologie und die rechtlichen Rahmenbedingungen nicht so weit sind, um Blockchain in großem Stil anzuwenden.
Grundsätzlich appelliert Peyinghaus an die Branche, in den PropTechs nicht so sehr eine Bedrohung als vielmehr neue Möglichkeiten zu sehen: „Die jungen Unternehmen“, betont die Expertin, „können eine Chance sein, die eigenen Geschäftsprozesse effizienter zu gestalten.“


Jens Wilhelm, Mitglied im Vorstand der Union Asset Management Holding AG, sieht vielfältige Chancen in den Kooperationen von digitalen Innovatoren mit der etablierten Real Estate Branche.
Union Investment

„Wir wollen Brücken schlagen“

Jens Wilhelm, Mitglied im Vorstand der Union Asset Management Holding AG, sieht vielfältige Chancen in den Kooperationen von digitalen Innovatoren mit der etablierten Real Estate Branche 


Herr Wilhelm, Union Investment und das German Tech Entrepeneurship Center (GTEC) verleihen im Mai erstmals den PropTech Innovation Award. Welche Motivation steht hinter dieser Initiative?
Mit dem Award haben wir gemeinsam einen Anreiz für junge Unternehmen geschaffen, ihre Geschäftsideen für die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft zu präsentieren und von einer fachkundigen, neutralen Jury bewerten zu lassen. Die Idee kam uns, weil die meisten PropTech-Unternehmen in Europa aus Berlin kommen und GTEC dort bestens vernetzt ist. Gleichzeitig ist der PropTech Innovation Award ein internationaler Wettbewerb. Diese Dimension ist uns sehr wichtig, weil die Immobilienbranche global denkt.


Welche Vorteile erwarten Sie für Union Investment von dem Wettbewerb?
Die Weiterentwicklung der Immobilienwirtschaft ist ein großer, öffentlicher Diskurs. Unser Ziel ist es, gemeinsam mit verschiedenen Partnern Impulse für diesen Diskurs zu geben und nach Möglichkeit neue Standards für die Branche zu etablieren, von denen dann alle profitieren. Grundsätzlich wollen wir dabei Brücken schlagen zwischen den digitalen Innovatoren und der etablierten, einflussreichen Real Estate Economy.


Wie sieht die Digitalisierungsstrategie von Union Investment aus?
Wir haben schon vor Jahren die Automatisierung von Kernprozessen unseres Geschäftsmodells angestoßen. Diese werden wir konsequent fortsetzen, um Effizienz und Qualität dieser Prozesse weiter zu erhöhen. Darüber hinaus sehen wir für die gesamte Immobilienwirtschaft noch viel Potenzial in der Sammlung und Auswertung von Daten im Rahmen von Big-Data-Analysen. Davon könnte zum Beispiel das Fondsmanagement erheblich profitieren. Zudem beschäftigen wir uns in unseren Projekten mit der Umsetzung von BIM-Modellen (Building Information Modeling). Strategisch ist es wichtig, Digitalisierung als ganzheitliche Aufgabe entlang der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette zu verstehen.


Das Interview führte Fabian Hellbusch.


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