Henrike Waldburg, hier vor der Kulisse des Columbus Circle in New York City, ist von Retail-Investitionen fasziniert: „Handelsimmobilien sind besonders spannend, weil sie eine der komplexesten Real Estate Asset-Klassen sind.”
Jürgen Frank

Neue Handelsrouten

Der An- und Verkauf von Einzelhandelsimmobilien ist bei der Union Investment Real Estate GmbH seit zehn Jahren das Metier von Henrike Waldburg. Gemeinsam mit ihrem Team entwickelt sie ein milliardenschweres Retail-Portfolio und formt es vorausschauend vom Place to Shop zum Place to Be.

Es war ein gelungener Coup – und ein neuer Meilenstein im Einzelhandelsportfolio von Union Investment. Im Oktober vergangenen Jahres erwarben Henrike Waldburg und ihr Investment Management-Team die ersten Einzelhandelsimmobilien in den USA. Der Ankauf markierte den Beginn eines größeren Retail-Engagements in den Vereinigten Staaten. Bei den Zukäufen handelt es sich um vier Immobilien an Top-Einkaufsstandorten in New York City, San Francisco und Philadelphia – aus Sicht von Henrike Waldburg sind sie „ein guter Start auf dem US-Markt“. Diversifizierung und Internationalisierung sind für unser Einzelhandels-Portfolio zwei strategische Ziele, die Hand in Hand gehen“, erklärt die Leiterin der Abteilung Investment Management Retail bei der Union Investment Real Estate GmbH. Henrike Waldburg, die neben Englisch und Italienisch auch Japanisch spricht, setzt im internationalen Investmentgeschäft auf erfahrene und gleichgesinnte Partner. Den Ausbau und die Pflege von Kontakten zu relevanten Key-Playern zählt sie zu ihren wichtigen Aufgaben. Die Diplom-Ingenieurin, die von Hamburg aus regelmäßig zwei bis drei Tage in der Woche auf Geschäftsreisen unterwegs ist, stellt immer wieder fest: „Unseren Geschäftspartnern begegnen wir rund um den Globus.“ Ihre langjährigen persönlichen Kontakte im In- und Ausland belegen das eindrucksvoll.


Auch ihre Geschäftspartner bei TIAA-CREF, einer der größten amerikanischen Pensionskassen und Immobilien-Investmentmanager der Welt, kannte Waldburg bereits sehr gut aus Europa. „Das war ein Vorteil bei unserem Joint Venture-Deal in den USA. Von TIAA haben wir einen Anteil in Höhe von 49 Prozent an vier guten amerikanischen Highstreet-Objekten übernommen und in das Portfolio unseres Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Global aufgenommen.“ Wie die Investitionsziele im Jahr 2017 für Highstreet-Objekte, Fachmarktzentren und Shoppingcenter in den USA weiter umgesetzt werden sollen, das will Waldburg einem strengen Monitoring unterziehen: „Wir werden uns alle Parameter genau anschauen, zum einen die Entwicklung des politischen Programms der aktuellen Regierung und die makroökonomischen Rahmenbedingungen, zum anderen werden wir die Zinslandschaft im Auge behalten und uns den US-amerikanischen Retail-Markt weiter intensiv erarbeiten.“


Dynamisch wachsendes Retail-Portfolio

Wenn Henrike Waldburg „wir“ sagt, dann meint sie vor allem ihr Investment Management Retail-Team in Hamburg. Seit 2009 steht sie an dessen Spitze und ist für Union Investment eine überzeugende Markenbotschafterin. Mit sechs Mitarbeitern vertritt ihre Abteilung die zentrale Investmentkompetenz von Union Investment im Einzelhandelssektor. „Handelsimmobilien sind besonders spannend“, sagt Waldburg, „weil sie eine der komplexesten Real Estate Asset-Klassen sind.“


Wenn Henrike Waldburg „wir” sagt, meint sie vor allem ihr Retail-Team in Hamburg. Bei globalen Investitionen schätzt sie dabei den Schulterschluss mit ihren internationalen Investment-Kollegen, hier mit Willis Kim, Matthew Scholl und Tal Peri aus den USA (v. l. n. r.).
Jürgen Frank

Die Erfolgsgeschichte ihres Investmentbereiches ist beeindruckend: Global entfallen bei Union Investment derzeit über 30 Prozent des Immobilienanlagevermögens von 28,5 Milliarden Euro auf den Retailsektor. In den USA und weiteren dreizehn Ländermärkten in Europa befinden sich aktuell 71 Einzelhandelsobjekte im Portfolio, darunter 48 Shoppingcenter. Gemeinsam mit den für einzelne Länder verantwortlichen Investmentmanagern hat Waldburg seit 2006 Retail-Objekte im Volumen von 7,5 Milliarden Euro angekauft und verkauft. Das dynamisch gewachsene Handelsflächen-Portfolio, das aktuell ca. 1,7 Millionen Quadratmeter umfasst, sichert Union Investment damit eine strategische Position. Zum Track-Rekord des Investment-Teams gehören auch Verkäufe. „Exits“, erklärt die Investment-Expertin, „sind sehr wichtig für die Portfoliobereinigung. Aber wir kaufen mehr als wir verkaufen.“



Dabei kommen nicht alle über den Globus verteilten 23 Ländermärkte, in denen Union Investment aktuell investiert ist, auch für Retail-Ankäufe infrage, erklärt Henrike Waldburg. „In Mexiko beispielsweise, wo wir bereits im Bürosegment vertreten sind, laufen die Mieten für Einzelhandelsflächen in der Regel in lokaler Währung. Das Hedging hierfür ist aktuell extrem teuer, nicht zuletzt noch verstärkt durch die Trump-Regierung. Das rechnet sich einfach nicht.“ In Ländern, in denen attraktive Ankaufschancen liegen, sind Henrike Waldburg und ihr Team dagegen längst bekannt für schnelle Entscheidungen und eine hohe Transaktionssicherheit. Die Abteilungsleiterin weiß, was ihren Geschäftspartnern an der Reputation von Union Investment besonders gefällt: „Wir geben eine sehr qualifizierte Einschätzung im Vorfeld eines Deals ab. Unsere Absichtserklärung ist verlässlich, alle wichtigen Themen sind geklärt. Auch die notwendigen Gremienbeschlüsse liegen vor. Damit sind wir handlungsfähig und können sofort die Ankaufsprüfung durchlaufen. Das ist unsere große Stärke.“ Für die abschließende Due Diligence werden eine Reihe von externen Dienstleistern ins Boot geholt, um An- und Verkäufe schnell und effektiv abwickeln zu können.


Starke Umwälzungsprozesse im Handel

Waldburg ist stolz auf ihr Team und betont die Expertenrolle ihrer Mitarbeiter. Gleichzeitig sei die Zusammenarbeit mit den lokalen Teams bei globalen Investitionen in Nordamerika und Asien der Schlüssel zum Erfolg. Neben ihren Aufgaben bei der Union Investment Real Estate GmbH engagiert sie sich in vielen Brancheninstitutionen. Sie ist unter anderem Mitglied in der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), gehört dem Supervisory Board des European International Council of Shopping Centers (ICSC) an und ist Mentorin des ICSC. Darüber hinaus hat Waldburg in der Vergangenheit verschiedene Lehraufträge an Hochschulen übernommen. Gerne macht sie deutlich, worauf es in ihrer Abteilung ankommt: „Entscheidend ist die Art und Weise, wie wir hier alle zusammenarbeiten und uns intensiv mit unseren Geschäftspartnern und unseren Märkten beschäftigen.“


Vor allem die gravierenden Umbrüche in der Einzelhandelslandschaft in Europa stellten nicht nur den Handel, sondern auch Immobilieninvestoren wie Union Investment vor Herausforderungen. Waldburg nennt die Digitalisierung und den Onlinehandel, den demografischen Wandel und die fortschreitende Urbanisierung als Parameter der starken Umwälzungsprozesse im Retail-Sektor. Ihr Fazit bringt auf den Punkt, was vielen Marktteilnehmern noch nicht bewusst ist: „Wir stehen an der Schwelle zu einer neuen Ära im Handel.“ Dabei hält die Investmentmanagerin nichts davon, Veränderungen einseitig als Bedrohung für den Handel zu klassifizieren. „Auch Online-Retail bietet Chancen für stationäre Händler und Immobilieninvestoren“, ist Waldburg überzeugt. Der „Point of Sale“ sei immer noch der maßgebliche und wichtigste Markenkontaktpunkt.


Das Waren- und Markenerlebnis wird nach ihrer Einschätzung auch in Zukunft im Geschäft stattfinden. Wichtig für Immobilieninvestoren sei dabei, dass die Tragfähigkeit einer bestimmten Mietzahlung davon abhänge, welche Umsätze im Laden erzielt werden. „Eine Herausforderung sind sicherlich die Schwächen des Textileinzelhandels, die wir an den Insolvenzen der letzten 24 Monate sehen“, sagt Waldburg.


Karriere

Henrike Waldburg, Diplom-Ingenieurin. Studierte Architektur in Aachen und Venedig, Immobilienökonomie an der EBS European Business School und International Management am SGMI Management Institute St. Gallen. Mitglied der Branchenverbände RICS, ICSC, und IMMOEBS. Mehr als 17 Jahre internationale Erfahrung in der Immobilienbranche. Unter anderem sechs Jahre bei Arthur Andersen, später Ernst & Young. 2006 Einstieg als Investment Managerin bei der Union Investment Real Estate GmbH, seit 2009 Leiterin Investment Management Retail und verantwortlich für globale Einzelhandelstransaktionen.

Anhaltend harter Wettbewerb

Dass der Handel künftig mehr bieten muss, als die pure Fläche für den Einzelhändler, damit beschäftigen sich die Retail-Experten im An- und Verkauf und auch im Asset Management schon länger. Gerade für große Shoppingcenter sieht Waldburg die Notwendigkeit, den Wandel „vom Place to Shop zum Place to Be“ zu vollziehen. Eine insgesamt große Rolle spiele dabei die Gastronomie. Attraktive Gastro-Angebote und digitale Services sind für Waldburg daher „wichtige Differenzierungsmerkmale“. Die Investmentmanagerin ist überzeugt, dass Multichannel-Konzepte und kreative Shop-Ideen künftig genauso wichtig sein werden wie eine attraktive Aufenthalts- und Verweilqualität, die Union Investment als Gebäudeeigentü-merin realisieren kann und global forcieren will. Dabei sind auch kulturelle Unterschiede von Bedeutung. „In Polen beispielsweise“, sagt Waldburg, „sind die angesagten Foodcourts gerade deshalb so erfolgreich, weil hier das Essen rund um die Uhr ein beliebtes Thema ist. Ganz anders in Frankreich, wo die klassischen Mittags- und Abendessenszeiten bevorzugt werden.“


Die strukturellen Herausforderungen im Retail-Sektor gehen einher mit einem anhaltend harten Wettbewerb um attraktive Investments. „Das gilt für alle Klassen von Einzelhandelsimmobilien“, stellt Waldburg fest. Eine extreme Preisentwicklung beobachtet ihre Investmentabteilung zum Beispiel bei Fachmärkten. Vor eineinhalb Jahren lagen die Faktoren noch beim 14- bis 16-Fachen. Mittlerweile liegen sie beim 19- bis 20-Fachen. „Ein rasanter Anstieg, der zum einen der generellen ‚Wall of Money’ geschuldet ist, aber auch der dem Lebensmitteleinzelhandel nachgesagten Resilienz gegen den Online-Wettbewerb“, sagt Waldburg. Für Union Investment, die über entsprechendes Know-how verfügt, seien daher auch Projektentwicklungen im Retail-Bestand ein lohnendes Investment.


Als Beispiel nennt Waldburg die rund 70 Millionen Euro-Investition in das Shoppingcenter Les Grands Prés im belgischen Mons. Die Einzelhandelsimmobilie gehört seit 2004 zum Retail-Portfolio und wurde 2012 um 8.700 Quadratmeter erweitert. Wo sich interessante Opportunitäten am Anlagehorizont auftun, darüber ist Henrike Waldburg immer gut informiert. „Wir sprechen regelmäßig mit unseren Geschäftspartnern, die potenziell verkaufen oder Projekte entwickeln. Und wir versuchen natürlich, möglichst früh in solche Prozesse reinzukommen.“
Für die 44-jährige Investmentmanagerin bleibt es auch in Zukunft spannend bei Union Investment, denn das Retail-Portfolio soll weiter zulegen und auch das Länderuniversum wird laufend sondiert. Das internationale Reisepensum der Immobilienexpertin dürfte also hoch bleiben.
Und weil Henrike Waldburg beruflich viel unterwegs ist, verbringt sie ihre private Zeit am liebsten in der Hansestadt Hamburg mit ihrem Ehemann und ihrer Tochter. Ihrer westfälischen Heimat ist sie als Fan von Borussia Dortmund treu geblieben. Selbst Sport zu treiben ist in ihrer Freizeit ebenfalls ein beliebtes Thema: „Ich gehe laufen, relativ extensiv, das lässt sich auch gut mit Geschäftsreisen kombinieren.“


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