Risiken beim Flugverkehr haben sie stets im Blick: Die Lotsen im Tower sorgen mit Tools und Erfahrung dafür, dass Flugzeuge sicher starten und landen.
Skyguide

Auf dem Radar

Im zurückliegenden Jahrzehnt hat sich die Immobilienbranche tiefgreifend gewandelt. An kaum einem anderen Unternehmensbereich lässt sich dies besser ablesen als dort, wo Investmentrisiken gemanagt werden.

Gut zehn Jahre ist es her, seit die Preisblase auf dem US-Häusermarkt platzte – ein Ereignis, das als Beginn der ökonomischen Wirren gilt, die später als „globale Finanzmarktkrise“ ins kollektive Gedächtnis eingingen. Die Ursache: eine explosive Mischung aus steigenden Immobilienpreisen, ungezügelter Vergabe von Krediten und deren Verpackung in immer komplexere Anlageprodukte. Die Konsequenzen: die Pleite der Investmentbank Lehman Brothers im September 2008, die Geldhäuser und deren Kunden auf der ganzen Welt mit in den Abgrund riss und finanzielle staatliche Rettungsaktionen in Milliardenhöhe erforderlich machte. Weltweit gingen die Immobilienmärkte in die Knie, und auch einige deutsche Offene Immobilienfonds blieben nicht verschont: Sie mussten die wohl schwerste Krise in ihrer mehr als 50-jährigen Geschichte meistern.


Der Schock saß tief, und gänzlich abgeklungen ist er bis heute nicht. Denn was Beteiligte und Beobachter bis heute beschäftigt, ist die Frage, warum niemand – oder jedenfalls niemand, dessen Stimme ausreichend Gehör fand – die toxische Mixtur erkannte, die das globale Finanzsystem in so ernsthafte Gefahr gebracht hatte. „Damals gab es eine weitverbreitete Euphorie unter den Investoren, niemand hat die Risiken sehen wollen“, erinnert sich Manfred Binsfeld, Immobilienmarktanalyst des Berliner Unternehmens Scope Investor Services. Dies habe sich gründlich geändert, stellt der Beobachter fest. „Seit der Finanzkrise ist die Unsicherheit ein ständiger Begleiter der Investoren.“


Mögliche Risiken frühzeitig zu erkennen und geeignete Mittel zu finden, um ihnen zu begegnen, hat sich daher im vergangenen Jahrzehnt zu einer Kernaufgabe von Unternehmen in der Immobilienwirtschaft entwickelt. Dies ist zum einen unbestritten die Folge strengerer Vorgaben der Regulierungsbehörden vor allem in Europa und den USA. Doch hat die Branche auch im ganz eigenen Interesse zunehmend professionellere Risikomanagementstrategien und -systeme in den Investmentprozess implementiert. Davon jedenfalls sind 90 Prozent der Befragten überzeugt, die sich an einer von der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) im vergangenen Jahr durchgeführten ersten Studie ihrer Art beteiligten.


Risikomanagementstudie schafft Transparenz

Die renommierte, weltweit aktive Berufsorganisation professioneller Immobilienexperten – Investoren, Asset-Manager und Sachverständige – hatte 2015 das RICS Real Estate Investment Risk Forum (IRF) gegründet. Das internationale Netzwerk, zu dem mehr als 40 Führungskräfte großer Immobilieninvestoren aus verschiedenen Ländern gehören, hat es sich zur Aufgabe gemacht, das Thema Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft substanziell zu verankern und kontinuierlich zu verbessern. „Zwei Jahre nach der IRF-Gründung hat meine Überzeugung eher noch zugenommen, dass die Initiative für die gesamte Branche von essenzieller Bedeutung ist – und weiter sein wird“, sagt IRF-Initiator und -Vorsitzender Martin J. Brühl.


Denn den Manager, im Hauptberuf Chief Investment Officer und Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH, treibt bei allen Fortschritten auf dem Gebiet des Risikomanagements eine konkrete Sorge um: „Angesichts des immensen Kapitals, das auf den Immobilienmärkten nach Anlagemöglichkeiten sucht, drohen zehn Jahre nach Ausbruch der globalen Finanzkrise einige Lehren wieder in Vergessenheit zu geraten.“


4,6 %

betrug die globale Bürospitzenrendite in 26 Topmärkten in Asien, Europa und Nordamerika zur Jahresmitte 2017 – bis dato ein Tiefpunkt.

Tatsächlich ist der Risikoappetit der Investoren in den vergangenen Jahren wieder gestiegen. In immer größerer Zahl sind sie zum einen bereit, in höher rentierliche Nischenprodukte – Mikroapartments, Studentenwohnungen, Parkhäuser, Logistikflächen oder Projektentwicklungen – oder ihnen zuvor fremde Märkte einzusteigen. „Wegen sinkender Immobilienrenditen sind Investoren bereit, auf der Risikoleiter weiter nach oben zu steigen“, sagt Philip Barrett, Chief Risk and Investment Officer bei PGIM Real Estate, dem Immobilien-Asset-Manager des US-amerikanischen Lebensversicherungsunternehmens Prudential Financial. „Dieser höheren Risiken müssen sich die Risk-Management-Abteilungen bewusst sein“, mahnt das IRF-Mitglied. Dies müssen sie auch deshalb, weil sich selbst beim sichersten aller Immobilienanlageprodukte, dem vollständig vermieteten Bürohaus in guter Lage einer internationalen Metropole, die berechtigte Frage stellen lässt, ob die erzielbaren Renditen das zugrunde liegende Risiko noch adäquat abbilden. So erreichte die globale Bürospitzenrendite zur Jahresmitte 2017 ihren vorläufigen Tiefpunkt: Sie liegt – bezogen auf die insgesamt 26 Topmärkte in Asien, Europa und Nordamerika – bei 4,6 Prozent, berichtet Hela Hinrichs, Marktanalystin beim internationalen Immobilienberatungsunternehmen JLL in London. Besonders deutlich sanken die Nettoanfangsrenditen in den Städten Europas – insbesondere Deutschlands.


2,9 %

erreichte die Nettoanfangsrendite Ende 2017 für Core-Büroimmobilien in Berlin.

In der Jahresmitte 2017 akzeptierten Investoren beim Ankauf einer Top-Büroimmobilie in Frankfurt am Main eine um etwa 90 Basispunkte niedrigere Rendite als noch zwölf Monate zuvor. Über alle sieben deutschen Bürometropolen hinweg, sagt Helge Scheunemann, JLL-Chefresearcher für den deutschen Immobilienmarkt, „liegen die Spitzenrenditen zum Ende des Jahres 2017 nur noch knapp über 3 Prozent, in Berlin durchbrachen sie diese Schallmauer bereits“. Dort werfen sogenannte Core-Büroimmobilien gerade noch einen anfänglichen Nettoertrag von 2,9 Prozent ab. Angesichts der aktuellen ökonomischen und geldpolitischen Fundamentaldaten muss ein Kauf aber auch aus Risikomanagementsicht keine falsche Entscheidung sein: Die Weltkonjunktur sei auf einem guten und vor allem weitgehend synchronen Wachstumspfad, stellt David F. Milleker, Chefvolkswirt von Union Investment, fest. Für 2018 etwa wird für die USA ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts in Höhe von 2,4 Prozent erwartet, in der Europäischen Union sollen es 2 Prozent sein, Japans Wirtschaft, so die Union Investment-Prognose, dürfte um gut 1 Prozent zulegen. Dies wird, ist Milleker überzeugt, den Inflationsdruck nicht notwendigerweise erhöhen, weder in den USA noch in Europa. Damit sinkt die Wahrscheinlichkeit, dass die Notenbanken – sowohl die US-amerikanische Fed als auch die Europäische Zentralbank – die Leitzinsen drastisch und vor allem schneller als erwartet anheben werden.


Magnifier

Pflichtbereiche des Risikomanagements

Für Immobilieninvestoren sind dies durchweg positive Signale – für einen Risikomanager allerdings ist es längst nicht das ganze Bild. Denn er blickt vor allem auf deutlich langfristigere Zeiträume – übrigens ein wichtiger Unterschied etwa zum Risikomanagement beim Aktieninvestment. „Im Immobilieninvestment müssen wir uns mit den langfristigen Treibern unseres Geschäfts beschäftigen“, erklärt PGIM-Risikomanager Barrett. „Dazu gehören auch Themen wie Demografie und Urbanisierung genauso wie künstliche Intelligenz oder autonomes Fahren“, zählt er auf.


Seit der Finanzkrise ist die Unsicherheit ein ständiger Begleiter der Investoren.
Manfred Binsfeld, Immobilienmarktanalyst bei Scope Investor Services

Auch Hauke Brede, bis Ende 2017 leitender Risikomanager bei Allianz Real Estate, teilt die Überzeugung, dass Risikomanagement mehr ist als die Betrachtung rein immobilienspezifischer Kurz- und Mittelfristthemen. Fragen zur Drittverwertbarkeit einer Immobilie, zu den Veräußerungsaussichten nach einer gegebenen Haltefrist, die Prüfung des angemessenen Verkaufspreises sowie technischer und baulicher Qualität seien Pflichtbereiche des Risikomanagements. Zur Kür gehöre zudem, so seine Überzeugung, auch auf Reputationsrisiken, die Folgen der Digitalisierung, die Gefahren durch Cyberkriminalität, auf neue regulatorische Anforderungen und schließlich auf die mittel- und langfristigen politischen Risiken zu blicken. Angesichts dieser Aufgabenvielfalt überrascht es nicht, dass die Mehrzahl der in der IRF-Studie Befragten den interdisziplinären Charakter eines professionellen Risikomanagements betont.


In der Praxis aber beschäftigen Risikomanager andere, konkretere Fragen. So hält die mit knapp 70 Prozent überwiegende Mehrzahl der Befragten den Bereich Research für einen entscheidenden Erfolgstreiber für die Risikomanagementaufgabe. Ausgerechnet dabei allerdings sei der Verbesserungsbedarf besonders hoch, ergänzen die Befragten. Beklagt wird insbesondere die mangelnde Konsistenz globaler Immobilienmarktdaten – Transaktionsvolumina, Mietwachstum, Renditen oder Bewertungsverfahren. Weil die in der RICS-Studie befragten Großinvestoren heute zu zwei Dritteln in mindestens elf Ländermärkten engagiert sind – gut ein Drittel sogar in mehr als 20 Ländern –, ist der Wunsch nach besser vergleichbarem Datenmaterial nur allzu verständlich. Zudem erhöht die bereits erwähnte Verbreiterung der Anlageklassen den Bedarf an konsistentem Datenmaterial.


Digitalisierung bringt Kosteneffizienz

Hauke Brede setzt in diesem Zusammenhang große Hoffnungen in die positiven Effekte der Digitalisierung – etwa durch den Einsatz künstlicher Intelligenz. So sei es durchaus vorstellbar, die Analyse von Mietverträgen einer selbstlernenden Software zu überlassen oder Drohnen zur Auswertung der operativen Performance etwa eines Shoppingcenters einzusetzen. Man könnte die mit Kameras ausgestatteten Flugkörper beispielsweise Daten über parkende Autos – ein Indiz für die Attraktivität eines Einkaufszentrums bei Kunden – liefern lassen. Der Einsatz neuer, auf komplexen Rechenmodellen basierender Technologien, sogenannter Algorithmen, könnte noch einen weiteren positiven Einfluss auf die Entwicklung des Immobilienrisikomanagements haben: Sie werden es vereinfachen und damit auch kosteneffizienter machen, ist das Beratungshaus PwC überzeugt. Wer solche Entwicklungen antizipiert und in die eigene Unternehmensstrategie integriert, wird belohnt, sind die Experten überzeugt. Professionelles Risikomanagement gilt als ein klarer Wettbewerbsvorteil in der vorerst nicht nachlassenden Konkurrenz um nachhaltig renditestarke Immobilien. Was heute noch als Strategie zur Minimierung des Investitionsrisikos gilt, könnte damit schon bald zum Chancenmanagement werden.


Doch nur unter einer Voraussetzung: Die Lehren aus der globalen Finanz- und Kapitalmarktkrise müssen nachhaltig Bestand haben, und das Wissen über die zurückliegenden Abschwünge und deren Ursachen mit dem Nachwuchs muss geteilt werden. Eine Forderung mit Gewicht: Gerade in den noch recht jungen Risikomanagementabteilungen ist der Anteil der Mitarbeiter mitunter hoch, deren Berufsanfänge in die Zeit nach der Finanzkrise datieren. Eine Situation, die Philip Barrett an einen alten Vorwurf erinnert: Immobilieninvestoren, lautet er, machten langfristige Geschäfte mit einem sehr kurzen Gedächtnis. Die neue Generation der Risikomanager ist herausgefordert, das Gegenteil zu beweisen.


Video-Interview

Sie wollen wissen, was Martin J. Brühl zum Risikomanagement sagt? Das Video-Interview finden Sie unter www.union-investment.de/realestate


Drucken

Mehr zu diesen Themen: