Zu den großen Vorteilen, die nationale wie internationale Investoren an Deutschland schätzen, zählt die Vielfalt seiner Immobilienmärkte: Mit den „Big Seven“ stehen hier gleich sieben Topstandorte zur Auswahl, europaweit ein USP. Vier dieser A-Städte – Düsseldorf, Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg (v. l. n. r.) – sind hier mit architektonischen Highlights in Szene gesetzt.
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Aufschwung ohne Ende?

Immer weiter steigende Preise, immer höheres Transaktionsvolumen – der Höhenflug auf dem deutschen Investmentmarkt scheint kein Ende zu nehmen. Trotzdem sollten Investoren nicht zu euphorisch sein.

So richtig schien Julian Deutz sein Glück nicht fassen zu können. „Der erzielte Verkaufspreis liegt deutlich über unseren ursprünglichen Erwartungen“, stellte der Finanzvorstand des Medienkonzerns Axel Springer fest, nachdem der Verkauf von zwei Verlagsgebäuden in Berlin-Mitte perfekt war. Nicht weniger als 755 Millionen Euro bezahlten der norwegische Staatsfonds Norges Bank Real Estate Management sowie die Investmentgesellschaften Blackstone und Quincap, die sich in einem harten Bietergefecht gegen zahlreiche andere Interessenten durchgesetzt hatten.


So wie Finanzvorstand Deutz ging es in den letzten Monaten vielen Verkäufern deutscher Immobilien: Sie konnten sich über Erlöse freuen, die vor wenigen Jahren noch niemand für möglich gehalten hätte. Ob das gemischt genutzte Sony Center in Berlin oder das Bürohochhaus Tower 185 in Frankfurt am Main, ob das Büro- und Hotelprojekt Leuchtenbergring in München oder das Logicor-Logistikportfolio – unterschiedlichste Lagen und Nutzungsarten profitierten vom Interesse in- und ausländischer Investoren am deutschen Immobilienmarkt. Die Folge: Mit einem Transaktionsvolumen von rund 55 Milliarden Euro im Jahr 2017 für gewerblich genutzte Immobilien verzeichneten die großen Maklerhäuser eines der besten Ergebnisse aller Zeiten, wobei rund die Hälfte des investierten Kapitals von ausländischen Investoren stammte.


Alle Zeichen auf Grün

Wie attraktiv Deutschland aus Sicht professioneller Immobilienmarktakteure ist, belegt die Studie „Emerging Trends in Real Estate Europe: 2018“ des Urban Land Institute und der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC. Demnach ist Deutschland für Investoren, Finanzierer und Projektentwickler die Nummer eins in Europa. Zudem platzierten sich mit Berlin, Frankfurt am Main, München und Hamburg gleich vier deutsche Städte unter den sechs europäischen Standorten mit den besten Investitions- und Entwicklungspotenzialen – und das mit gutem Grund, wie Susanne Eickermann-Riepe, Real Estate Leader und Partnerin bei PwC Deutschland, feststellt: „Bevölkerungszuwachs, Neugeschäft durch den Brexit, gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen und politische Stabilität – das mögen Investoren.“


Diese Einschätzung wird durch weitere Untersuchungen bestätigt. Auch der „Global Commercial Property Monitor Q3 2017“ der Royal Institution of Chartered Surveyors sieht Deutschland in Bezug auf die Dynamik auf dem europäischen Immobilieninvestmentmarkt auf dem ersten Platz. Und sogar beim Image trumpft die lange als spröde geltende Bundesrepublik auf: Im Nation Brands Index, mit dem der britische Politikberater Simon Anholt und das Marktforschungsinstitut GfK das Image von 50 Ländern messen, setzte sich 2017 Deutschland vor Frankreich und Großbritannien an die Spitze.


Gestützt wird der Optimismus von unbestechlichen Fakten. 2017 verzeichnete Deutschland nach vorläufigen Zahlen ein Wirtschaftswachstum von gut 2 Prozent, und für 2018 rechnet die staatliche KfW-Bank mit einer Zunahme des Bruttoinlandsprodukts um 2,5 Prozent. Die Arbeitslosigkeit betrug im November 2017 nur noch 5,3 Prozent, so wenig wie seit einem Vierteljahrhundert nicht mehr. Sogar die Bevölkerungszahl steigt entgegen früherer Prognosen weiter: Das Statistische Bundesamt erwartet, dass die Einwohnerzahl in den kommenden fünf Jahren zunehmen und im Jahr 2035 immer noch 82,2 Millionen betragen wird, was ungefähr der heutigen Zahl entspricht.


Boomender Büromarkt

Ganz besonders vom Wirtschaftsaufschwung profitiert der Büromarkt. Denn weil die Unternehmen Arbeitsplätze schaffen und gleichzeitig das Angebot an Bürogebäuden nur moderat steigt, sind freie Büroflächen in den A-Städten – dazu zählen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart – Mangelware geworden. Die Folge sind steigende Mieten: Nach Angaben der Researcher von JLL legten die Spitzenmieten zwischen Herbst 2016 und Herbst 2017 in Frankfurt am Main um 2,7 Prozent zu, in München um 4,3 Prozent und in Berlin sogar um 9,4 Prozent.


Eine Überhitzung im Sinne eines systemkritischen Phänomens ist nicht zu erkennen.
Matthias Pink, Head of Research Savills

Ohnehin ist die deutsche Hauptstadt der neue Liebling der Investoren – ganz besonders der ausländischen Anleger, die dafür gesorgt haben, dass Berlin in Bezug auf Cross-Border-Investments gemäß JLL weltweit die Nummer drei ist. Davor stehen nur London und New York. Eine überdurchschnittlich stark steigende Wirtschaftsleistung, eine wachsende Büroflächennachfrage und das exzellente Image der Stadt haben dazu geführt, dass mittlerweile an der Spree Spitzenpreise für Bürogebäude bezahlt werden. Nur noch wenige Büroflächen (je nach Quelle zwischen 2,5 und 4 Prozent) stehen leer, womit ein historischer Tiefststand erreicht ist. Auch die Büromieten, die lange auf einem für eine Hauptstadt niedrigen Niveau verharrten, erreichen mittlerweile in der Spitze rund 30 Euro pro Quadratmeter.


Noch deutlich mehr müssen Mieter für Büroflächen in Frankfurt am Main bezahlen. Die Bankenmetropole dürfte zudem in besonderem Maße vom Brexit profitieren. „Der Brexit könnte zur Folge haben, dass rund 8.000 Arbeitsplätze nach Frankfurt verlagert werden“, prognostiziert Sven Carstensen, Leiter der Niederlassung Rhein/Main des Analysehauses Bulwiengesa. „Das würde einer Büroflächennachfrage von etwa 120.000 bis 150.000 Quadratmetern entsprechen.“ Dass die Europäische Bankenaufsicht von London nicht nach Frankfurt am Main, sondern nach Paris zieht, tut dem Optimismus keinen Abbruch – jedenfalls erwartet Oliver Barth, Leiter der Frankfurter Niederlassung von BNP Paribas Real Estate, dass sich trotzdem weitere Banken in Frankfurt am Main ansiedeln werden. Zudem fragten auch bereits in der Stadt ansässige Unternehmen zusätzliche Flächen nach.


Sind die Preise zu hoch?

Nicht nur bei Bürogebäuden, sondern auch bei anderen Immobilientypen hält die Renditekompression an: Nach Angaben von JLL mussten sich im Herbst 2017 Investoren bei erstklassigen Fachmarktzentren und Logistikimmobilien mit einer Anfangsrendite von 4,7 Prozent begnügen, bei Top-Hotels erzielten sie 4 Prozent und bei innerstädtischen Geschäftshäusern sogar nur knapp 3 Prozent.


Immer mehr Marktteilnehmer fragen sich deshalb, ob die Preise noch angemessen sind oder ob sich auf dem deutschen Markt Überhitzungstendenzen zeigen. „Core-Büroobjekte können im aktuellen Umfeld das Risiko aufweisen, dass für sie zu hohe Preise bezahlt werden“, gibt Nikolai Dëus-von Homeyer zu bedenken, Geschäftsführer des Asset Managers NAS Invest. Und Karsten Jungk, Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft Wüest Partner Deutschland, beobachtet, „dass der eine oder andere Investor der Versuchung erliegt, sich sein Investment schönzurechnen“. Das passiert laut Jungk, indem die Anleger die Risikoklassen kreativ interpretieren: „Da wird zum Beispiel Core Plus als Core oder Value-Add als Core Plus dargestellt.“


55

Milliarden Euro erreichte 2017 das Immobilientransaktionsvolumen in Deutschland.

Topdeal des Jahres 2017: Die Alsterarkaden in Hamburg (im Bild) zählen zum Portfolio aus fünf nahezu vollvermieteten Trophy-Immobilien in vier deutschen A-Städten, die die österreichische Signa Holding für 1,5 Milliarden Euro erwarb.
Franz Brück
Der Markt für Gesundheitsimmobilien hat sich in der Vergangenheit äußerst konjunkturunabhängig gezeigt.
Florian Bauer, Geschäftsführer Swiss Life Asset Managers

Das heißt nach Ansicht der meisten Experten aber nicht, dass die Preise generell nicht mehr zu rechtfertigen seien. Matthias Leube, CEO bei Colliers International Deutschland, hält es sogar für wahrscheinlich, „dass wir den Tiefpunkt bei den Renditen noch nicht erreicht haben“. Und Marcus Lemli, Deutschland-Chef der Beratungsgesellschaft Savills, verweist auf den weiterhin deutlichen Renditeunterschied zwischen Core-Immobilien und Staatsanleihen. „Vor diesem Hintergrund sind Immobilien nach wie vor eine attraktive Anlagemöglichkeit“, betont er.


Bei Einzelhandelsimmobilien allerdings erwarten die Savills-Experten, dass die Anfangsrenditen tendenziell steigen werden. Hintergrund sind die Auswirkungen des Onlinehandels, der dazu führt, dass die Vermietung von Einzelhandelsflächen nicht mehr so leichtfällt und die Mieten außerhalb der Toplagen unter Druck geraten. „Zweifellos macht der Onlinehandel die Rahmenbedingungen für Einzelhandelsimmobilien herausfordernd“, bestätigt Martin Mörl, Geschäftsführer des Unternehmens Prelios Immobilien Management, eines auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Asset- und Property-Managers. „Trotzdem gibt es gute Argumente dafür, dass der stationäre Handel eine herausgehobene Bedeutung behalten wird. Denn gerade im Zeitalter der Digitalisierung bietet er die Möglichkeit zur persönlichen Begegnung“, sagt Mörl. Derzeit sei zu beobachten, dass „immer mehr Anleger einen Value-Add-Ansatz verfolgen, indem sie suboptimale Einkaufszentren aufwerten“.


Wohnimmobilien: Lohnt sich der Einstieg noch?

Kontrovers diskutiert werden auch die Perspektiven des Wohnungsmarkts. Laut einer von Engel & Völkers Investment Consulting in Auftrag gegebenen Umfrage wollen 85 Prozent der deutschen institutionellen Investoren verstärkt in Wohnimmobilien investieren. Auch neue Marktteilnehmer in diesem Segment sind vom Potenzial überzeugt; so legte Union Investment 2017 in Kooperation mit dem Wohnungsspezialisten ZBI ihren ersten Wohnimmobilienfonds für Privatanleger auf.


Auf der Verkäuferseite sieht sich hingegen NAS Invest. „Unserer Einschätzung nach ist der Zyklus weit fortgeschritten“, erklärt dazu Geschäftsführer Nikolai Dëus-von Homeyer. Auch der Bestandshalter Wertgrund hat sich zuletzt von größeren Wohnungsbeständen getrennt. Vorstandsvorsitzender Thomas Meyer begründet dies damit, dass „in einigen Städten ein Preisplateau angesteuert oder bereits erreicht wurde“, sprich: die Preise nicht mehr weiter steigen werden. Auch nach den Zahlen der Beratungsgesellschaft F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt hat sich der Mietpreisanstieg inzwischen abgeschwächt. Demnach stiegen die Wohnungsmieten bei neu abgeschlossenen Verträgen zwischen Herbst 2016 und Herbst 2017 im bundesweiten Durchschnitt nur noch um 2,2 Prozent. Umso entscheidender für den Investitionserfolg ist es deshalb, die richtigen Lagen zu identifizieren. „Investoren weichen vor dem Hintergrund der deutlich erhöhten Preise in den Metropolen zunehmend auf kleine Städte aus“, stellt Ulrich Jacke von der Beratungsgesellschaft Dr. Lübke & Kelber mit Blick auf den Wohnungsmarkt fest. Das Gleiche gilt für den Büromarkt, wo die B-Städte – dazu zählen Großstädte wie Hannover, Nürnberg, Leipzig oder Mannheim – verstärkt die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich ziehen. „In Deutschland gibt es aufgrund der dezentralen Struktur auch außerhalb der Top 7 viele wirtschaftlich starke Städte mit entsprechend attraktiven Büromärkten“, erläutert Guido Nabben, Sprecher des Maklernetzwerks German Property Partners.


Vom Reiz der B-Städte und Nischenimmobilien

Kleinere Märkte seien oft weniger volatil als die größeren, ergänzt Karsten Jungk, rät jedoch zur Vorsicht: „In Städten außerhalb der Top 7 werden mittlerweile sehr ambitionierte Preise aufgerufen.“ Zudem, ergänzt Sven Carstensen vom Analysehaus Bulwiengesa, müsse man in kleineren Städten darauf achten, nicht zu große Objekte zu erwerben. Noch bessere Chancen für renditeorientierte Investoren sieht er bei Büroimmobilien in den Randlagen von A-Städten. Dort biete sich „Wertsteigerung durch Stadtentwicklungsprozesse“, pflichtet Florian Bauer, Geschäftsführer von Swiss Life Asset Managers, bei: Weil die Nachfrage von Büronutzern in den Topstädten immer stärker auch die Randlagen erfasse, würden manche B-Lagen allmählich zu A-Lagen. Doch Swiss Life Asset Managers investiert nicht nur in Büroobjekte, sondern auch in Gesundheitsimmobilien wie Pflegeheime und Ärztehäuser. „Der Markt für Gesundheitsimmobilien hat sich in der Vergangenheit äußerst konjunkturunabhängig gezeigt“, sagt Bauer. Angesichts des knappen Angebots an Core-Immobilien beschäftigten sich auch andere Investoren verstärkt mit Nischenimmobilien wie Pflegeheimen, Parkhäusern, Studentenapartments und Rechenzentren. „Grundsätzlich kann es sinnvoll sein, in Nischenimmobilien zu investieren“, meint Jungk. Sie seien indes nur etwas für Investoren, „die das entsprechende Know-how haben oder es sich einkaufen“.


Colliers-CEO Leube zufolge steigen Investoren auch immer früher in Projektentwicklungen ein und nehmen größere Risiken auf sich. Die Vorteile: Projektentwicklungen sind komplexer als vollvermietete Bestandsobjekte, die Zahl der Bieter nicht ganz so hoch. Zudem werde Leerstand angesichts der Marktentwicklung „heute als Opportunität wahrgenommen“, sagt Leube mit Blick auf die steigenden Büromieten.


Nur: Wie lange hält der Aufwärtstrend noch an? Die meisten Experten antworten: noch eine ganze Weile. Ein starkes Wirtschaftswachstum, weiterhin stabile oder nur leicht steigende Zinsen, der Ruf Deutschlands als Hort der Stabilität – die Fachleute sehen keinen Grund, warum in absehbarer Zeit ein Rückschlag eintreten sollte. „Eine Überhitzung im Sinne eines systemkritischen Phänomens ist nicht zu erkennen“, sagt Matthias Pink, Head of Research bei Savills.


Und doch sollten Investoren die Möglichkeit eines Rückschlags immer im Auge behalten, mahnt Andreas Pohl, der als scheidender Vorstandsvorsitzender des Immobilienfinanzierers Deutsche Hypo den Markt über viele Jahre verfolgt hat. „Denn irgendeinmal kommt jede Aufwärtsbewegung an ihr Ende.“


Alejandro Obermeyer ist Gruppenleiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH in Hamburg.
Union Investment

„Fantasie für Mietsteigerungen“

Alejandro Obermeyer von der Union Investment Real Estate GmbH sieht in Deutschland weiterhin Investmentchancen – schon mit Blick auf die stabile Wirtschaftsentwicklung des Landes  


Herr Obermeyer, ist es angesichts der hohen Preise noch ratsam, in Büroimmobilien in deutschen A-Städten zu investieren?
Das ist in der Tat die Königsfrage. Ein Vorteil in Deutschland ist das Wirtschaftswachstum, was Fantasie für eine stabile, gesunde Mietsteigerung erlaubt – und was die geringen Anfangsrenditen relativiert. Auch in den absoluten Toplagen kann man noch Investments mit einer vielversprechenden Story finden. Aber man muss sehr genau hinschauen. Nicht alles, was in der Innenstadt steht, ist das Geld wert, zu dem es momentan gehandelt wird.


Hat Union Investment 2017 in deutschen A-Städten eingekauft?
Nein. Allerdings nicht aufgrund mangelnden Interesses, sondern weil wir in Wettbewerben häufig Zweiter, Dritter oder Vierter geworden sind. Wir sind bereit, hohe Preise zu bezahlen, wenn das Gesamtpaket stimmig ist. Wenn die Lage, das Gebäude und die Miete aber keinen Anlass zu Fantasie geben, dann ist es für unsere Fonds nur sehr schwer darstellbar, mit einer Anfangsrendite von 3 Prozent einzukaufen.


Ist es sinnvoll, in der heutigen Situation auf die Verkäuferseite zu wechseln?
Die derzeitige Marktphase eignet sich zwar grundsätzlich gut, um sich von Objekten zu trennen, die strategisch nicht mehr in unsere Sondervermögen passen. Bei vielen unserer Fondsimmobilien sind wir aber auf einem Qualitätsniveau angekommen, bei dem sich die Frage stellt, warum wir sie verkaufen sollen. Daneben nehmen wir natürlich immer Portfoliobereinigungen vor.


Teilen Sie die weitverbreitete Meinung, dass Randlagen der A-Städte für Investoren besonders interessant sind?
Investitionen in B-Lagen der A-Städte halte ich in der Tat für sehr sinnvoll. In den Innenstädten ist das Potenzial für Neubauten begrenzt – viele Unternehmen, die neue Stellen schaffen, müssen in periphere Lagen ziehen. Somit werden diese Lagen für Investoren spannend. Anders bei C-Lagen: Unsere Objekte müssen auch künftig handelbar sein, was in C-Lagen nicht immer gesichert ist.


Wie schätzen Sie die Perspektiven von B- und C-Städten ein?
Städte wie Bremen, Hannover, Darmstadt, Mainz oder Nürnberg sind durchaus interessant, nur muss man aufpassen, dass man in diesen Städten nur an Standorten mit der nötigen Fungibilität investiert.


Steigen Sie auch in Developments ein?
Der Kauf von Projektentwicklungen ist eine Erfolg versprechende Strategie, um sich in einem schwierigen Markt zu etablieren. In B-Standorten benötigen wir dafür eine gesunde Vorvermietungsquote, während in guten Lagen der Top-7-Städte auch spekulative Projektentwicklungen interessant sein können.


Haben deutsche Investoren immer noch einen Heimvorteil gegenüber der internationalen Konkurrenz?
Dass man als einheimischer Investor häufiger zum Zuge kommt, ist nicht gesagt. Gerade bei vollvermieteten Bestandsobjekten in Bestlage, die im internationalen Prozess vermarktet werden, sind wir mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht der Käufer, weil andere Wettbewerber höhere Preise bieten. Im Vorteil sind wir aber bei komplexen Themen. Manche Eigentümer verkaufen gern an uns, selbst wenn ein anderer Interessent etwas mehr geboten hat, weil wir verlässlich sind und die sichere Abwicklung einer Transaktion gewährleisten können.


Teilen Sie die Begeisterung mancher Investoren über den Berliner Büromarkt?
Berlin ist ein spannender Markt, der eine äußerst niedrige Leerstandsquote aufweist und sehr hip ist. Trotzdem: Wenn ich vor der Wahl stünde, zu 3 Prozent in München oder zu 3 Prozent in Berlin zu investieren, würde ich mich immer für München entscheiden. München ist wirtschaftlich breiter aufgestellt als Berlin.


Wie stark wird der Büromarkt von Frankfurt am Main vom Brexit profitieren?
Frankfurt wird einer der Gewinner sein, auch wenn sich nicht sagen lässt, wie groß die durch den Brexit verursachte Büroflächennachfrage sein wird. Für uns als Union Investment bedeutet das: Wir haben das Ziel, 2018 in Frankfurt zu investieren.


Das Interview führte Christian Hunziker.


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