Pepper ist als informativer und kommunikativer „Robotergefährte“ konzipiert und kann menschliche Mimik und Gestik analysieren und darauf reagieren.
Vincent Nguyen/laif, Colourbox

Die intelligente Maschine

Alle reden über künstliche Intelligenz. Doch welche Möglichkeiten bietet sie für die Immobilienwirtschaft? Eine ganze Menge – zum Beispiel bei der Bewirtschaftung und bei Verkäufen von Immobilien.

Als 2011 in den USA die Fernsehserie „Person of Interest“ startete, wurde sie als Science-Fiction angekündigt. Zu weit weg von den gegenwärtigen technischen Möglichkeiten schien die Geschichte um den genialen Milliardär Harold Finch, der nach dem Terroranschlag vom 11. September 2001 eine Maschine zum Schutz der Bevölkerung vor Anschlägen ersann: eine künstliche Intelligenz, die selbstständig gefährliche Individuen herausfiltert und eine lückenlose, den menschlichen Möglichkeiten weit überlegene Überwachung gewährleistet.


Heute kann man sich nicht mehr sicher sein, ob diese künstliche Intelligenz, die in der Serie immer nur „Maschine“ genannt wird, tatsächlich noch Zukunftsmusik ist. Denn vieles deutet darauf hin, dass die künstliche Intelligenz – oft abgekürzt als KI oder auch AI (für Artificial Intelligence) – dabei ist, den Durchbruch zu schaffen: In zahlreichen Wohnungen steht mittlerweile Amazons digitale Assistentin Alexa; ein Google-Programm machte unlängst Schlagzeilen, als es den weltbesten Spieler des asiatischen Brettspiels Go in die Knie zwang. Und immer mehr Start-ups verfolgen das Ziel, auf Grundlage von künstlicher Intelligenz Geschäftsmodelle zu entwickeln – auch solche für die Immobilienwirtschaft.


Intelligente Auswertung von Verträgen

Doch so richtig angekommen scheint diese Erkenntnis in der Branche noch nicht zu sein. Das legt jedenfalls eine Befragung nahe, die der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und die Beratungsgesellschaft EY Real Estate 2017 unter gut 300 Experten aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft durchführten. Demnach sieht die Mehrheit der Befragten zwar durchaus Potenzial in der künstlichen Intelligenz; dieses wird sich ihrer Ansicht nach aber erst langfristig, das heißt frühestens in zehn Jahren, auswirken. Auch die Kenntnisse in Sachen KI sind gering: Nur 8 Prozent der Befragten attestieren sich eine solide Kenntnis in diesem Themenfeld, wie eine im Auftrag der Immobilienberatungsgesellschaft CBRE vom Future Real Estate Institute vorgenommene Untersuchung ergeben hat.


Grundsätzlich bieten sich für den Einsatz von KI alle Prozesse an, die einfach strukturiert sind und eine große Fallzahl haben.
Gerald Kremer, Senior Manager bei EY Real Estate

Damit aber lassen sich die Marktakteure Chancen entgehen, findet Gerald Kremer. „Für mich hat die künstliche Intelligenz das größte Potenzial“, sagt der Senior Manager und Digitalisierungsexperte bei EY Real Estate. KI ist laut Kremer kein Thema der fernen Zukunft, sondern kommt bereits heute zum Einsatz – insbesondere beim intelligenten Daten- und Vertragsmanagement, wie es Unternehmen wie Architrave, Leverton und Evana anbieten. Eine Umfrage des Datenraumspezialisten Drooms hat gezeigt, wie hoch das Potenzial dieser Technologie insbesondere mit Blick auf Transaktionen ist: Auf die Frage, welche technologische Entwicklung in den nächsten zehn Jahren die größten Vorteile für die Due Diligence mit sich bringe, nannten 68 Prozent der befragten Immobilienfachleute die automatisierte Dokumentenanalyse und 56 Prozent intelligente Datenräume.


„Mit künstlicher Intelligenz können in digitalen Dokumenten verborgene Daten extrahiert und auch in großen Mengen effektiv ausgewertet werden“, erklärt Jörn Stobbe, Geschäftsführer und Chief Operating Officer (COO) der Union Investment Real Estate GmbH. Dies erleichtere nicht nur den Verkauf von Immobilien, sondern erhöhe auch die Effizienz in der Bewirtschaftungsphase. „Wo weichen Kennzahlen eines Assets vom Markt ab? Was zahlen Mieter in ähnlicher Lage? Lohnt sich bei der Energieversorgung ein Anbieterwechsel?“ Das sind laut Stobbe einige der Fragen, auf die KI eine Antwort geben kann.
Auch um an diesem Potenzial teilzuhaben, hat Union Investment 2017 eine Minderheitsbeteiligung an Architrave erworben (siehe Interview am Ende des Textes). Es ist nicht das einzige Teamwork dieser Art. So ist die Investmentgesellschaft HIH Real Estate eine Kooperation mit Evana eingegangen, und auch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC arbeitet mit Evana zusammen. „Unsere Vision ist eine KI, die neben dem Erfassen der Daten auch gleichzeitig kommerzielle Analysefunktionen übernehmen kann“, beschreibt Jan Brügelmann, Director bei PwC Deutschland im Bereich Real Estate Deals, das Ziel der Zusammenarbeit.


Magnifier

Gebäude mit Gehirn

Bereits realisierte Projekte zeigen, dass digitale Hilfsmittel im gesamten Lebenszyklus einer Immobilie die Effizienz steigern können. Das österreichische Unternehmen Planradar beispielsweise hat eine Software entwickelt, die sich in der Bauphase als hilfreich erwiesen hat. Diese Software ermöglicht es, über eine Web-Applikation Baumängel zu erfassen und zu dokumentieren sowie ihre Behebung zu verfolgen. „Dafür gehen Sie einfach mit dem Tablet über die Baustelle, machen Fotos und schreiben dazu einen kurzen Text – und schon wird der Handwerker aktiv“, erläutert Constantin Köck, Technical Director und Gesellschafter von Planradar. Auch für die Schadensbeseitigung in der Betriebsphase eignet sich dieses System – mit der erfreulichen Folge, dass die Nutzer nach Angaben von Planradar wöchentlich bis zu sieben Arbeitsstunden einsparen.


„Grundsätzlich bieten sich für den Einsatz von KI alle Prozesse an, die einfach strukturiert sind und eine große Fallzahl haben“, erläutert Gerald Kremer von EY Real Estate. Das gilt zum Beispiel für die automatische Rechnungsbearbeitung, vor allem aber auch für die Bewirtschaftung von Gebäuden. „Besonders groß sind die Einsatzmöglichkeiten von künstlicher Intelligenz im Facility Management“, stellt Klaus Dederichs fest, Associate Partner beim Beratungsunternehmen Drees & Sommer. „Ein intelligentes Gebäude erkennt selbst, wann seine einzelnen Komponenten gewartet werden müssen, und organisiert die bedarfsgerechte Wartung.“ Damit spricht Dederichs die sogenannte Predictive Maintenance an.


Intelligenter Solitär: Auf dem Washingtonplatz direkt am Berliner Hauptbahnhof und vis-à-vis zum Regierungsviertel nimmt das Bürogebäude Cube Gestalt an. Es soll 2019 eröffnet werden.
CA Immo (Simulation)

19%

der 2.500 weltweit größten börsennotierten Unternehmen hatten im Jahr 2016 einen

Die Vision des Experten geht aber noch weiter: Dederichs strebt ein Smart Commercial Building an, wie es derzeit beispielsweise mit dem Bürogebäude Cube am Berliner Hauptbahnhof entsteht. „Dazu“, so der Experte, „braucht das Gebäude ein Gehirn, das die technischen Anlagen mit definierten Prozessen verknüpft.“ Dieses Gehirn erkennt zum Beispiel, ob ein Besprechungszimmer im Laufe des Tages genutzt wurde. Ist dies nicht der Fall, informiert das „Gehirn“ die Reinigungstruppe, dass es den Raum an diesem Tag nicht putzen muss.


CDO

Im Jahr 2015 hatten erst 6 % einen Chief Digital Officer.

Nützlich ist KI jedoch auch im Umgang mit dem Endkunden. Hier bietet sich der Einsatz von Chatbots an, also von automatisierten Dialogsystemen, die in der Lage sind, ähnlich wie ein menschlicher Mitarbeiter per Mail oder Messengerdienst mit Mietern und Kaufinteressenten zu kommunizieren. Ein Beispiel dafür ist das US-amerikanische Unternehmen Apartment Ocean, das unter dem Motto „Ihr persönlicher Immobilienassistent, der niemals schläft“ eine KI-basierte Lösung für Immobilienmakler entwickelt hat.


Woran aber liegt es, dass trotz dieser breiten Palette an Einsatzmöglichkeiten viele Immobilienprofis unsicher sind, wie sie künstliche Intelligenz einschätzen sollen? Ein Grund dafür liegt in der unklaren Begrifflichkeit. „Man muss zwischen künstlicher Intelligenz und intelligenter Datenverwaltung unterscheiden“, sagt Kai Panitzki, der mit seinem Unternehmen Bitstone Capital in digitale Geschäftsmodelle investiert. „Die derzeitigen Lösungen befassen sich hauptsächlich mit der Analyse von Daten. Der nächste Schritt wird sein, selbstlernende Software einzusetzen.“ Panitzki bezieht sich damit auf das maschinelle Lernen (Machine Learning), das den Kern von künstlicher Intelligenz ausmacht. Die Maschine wird dadurch in die Lage versetzt, Muster und Gesetzmäßigkeiten selbstständig zu erkennen und anschließend neue, unbekannte Daten zu beurteilen.


Genau diesen Schritt geht momentan das Unternehmen Planradar. Ziel ist es laut Gesellschafter Constantin Köck, das System so weit zu trainieren, dass es ohne menschliches Zutun Dokumente auswerten kann. Es soll also beispielsweise selbstständig erkennen, dass ein Foto ein Loch in der Wand zeigt, und dann automatisch den Handwerker beauftragen, dieses Loch zuzuspachteln. Entscheidend ist dabei, die künstliche Intelligenz richtig auszubilden. „Maschinen merken sich auch Unfug“, bringt es Thomas Herr auf den Punkt, der bei der Immobilienberatungsgesellschaft CBRE als EMEA Head of Digital Innovation arbeitet. „Die Algorithmen sind immer nur so gut wie die Daten, die wir ihnen zur Verfügung stellen. Aus falschen Daten werden falsche Schlüsse gezogen“, erläutert Herr. Darüber hinaus spricht er sich dafür aus, künstliche Intelligenz zu entmystifizieren: „KI ist ein neues Set an Werkzeugen, aber keine mirakulöse Technik.“


Digitale Innovationen gesucht

Die besten digitalen Lösungen und Konzepte für die Immobilienwelt zeichnet der bereits zum zweiten Mal von Union Investment und dem German Tech Entrepreneurship Center (GTEC) ausgelobte internationale PropTech Innovation Award aus. Verliehen wird der mit insgesamt 40.000 Euro dotierte Preis am 16. Mai 2018 in Berlin.

Unterstützt wird der Wettbewerb jetzt erstmals vom globalen Branchenverband Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Ebenfalls neu ist die Zusammenarbeit mit der Startup Competition der Immobilienmesse Mipim: Der Hauptpreisträger des PropTech Innovation Award erhält einen festen Startplatz bei einer der Vorausscheidungen des Wettbewerbs und damit die Chance, sein Konzept 2019 auf der Mipim in Cannes zu präsentieren.

Informationen zum PropTech Innovation Award 2018:
http://gtec.center/proptech2018

Neue Ausbildungswege erforderlich

Immobilienunternehmen, die dieses Werkzeugset einsetzen wollen, stehen allerdings vor einem ganz praktischen Problem: KI-Fachleute sind rar und entsprechend teuer. Damit sich dies ändert, spricht sich EY-Experte Gerald Kremer dafür aus, digitalen Geschäftsmodellen in der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung mehr Gewicht zu geben. Auf Weiterbildungsebene finden sich bereits erste Ansätze: In Deutschland startet die Irebs Immobilienakademie Ende Februar 2018 den zweiwöchigen Intensivstudiengang „Digital Real Estate Management“, und in der Schweiz hat 2017 an der Hochschule für Wirtschaft Zürich der Weiterbildungslehrgang „CAS (Certificate of Advanced Studies) Digital Real Estate“ seinen Betrieb aufgenommen.


Solange es an Fachkräften mangelt, empfiehlt es sich für etablierte Marktteilnehmer, auf die Kooperation mit Technologieunternehmen zu setzen. Allerdings ist es aus der Sicht von Gerald Kremer sehr wichtig, die Verantwortung für die digitale Transformation weit oben im Unternehmen anzusiedeln – am besten beim CEO, der bei der operativen Umsetzung möglicherweise durch einen Chief Digital Officer (CDO) unterstützt wird. Weltweit hat deren Zahl zuletzt deutlich zugenommen: Laut einer Analyse von Strategy&, dem global aufgestellten Strategieberatungsteam von PwC, hat sich der Anteil der Unternehmen mit einem CDO zwischen 2015 und 2016 von 6 auf 19 Prozent mehr als verdreifacht. Untersucht wurden dafür die 2.500 größten börsennotierten Unternehmen weltweit.


Vor allem ein Thema müssen die Unternehmen dabei im Auge behalten: Datenschutz und Datensicherheit. Sie seien „für Geschäftsführer und Vorstände in hohem Maße relevant“, betont Daniel Kautenburger-Behr, Partner bei der Rechtsanwaltsgesellschaft Ebner Stolz. „Denn je größer die Vernetzung ist, umso größer ist die Gefahr, dass es Schutzlücken gibt und sich Unberechtigte Zugang zum Unternehmenssystem mit Kundendaten, Personaldaten und Geschäftsgeheimnissen verschaffen.“


Auch auf den Arbeitsmarkt wird sich KI auswirken. So sorgte vor Kurzem der einflussreiche chinesische Technologie-Investor Kai-Fu Lee für Aufsehen, als er auf einer internationalen Konferenz einen massiven Arbeitsplatzabbau vor allem im Bürobereich vorhersagte. Mit dieser Einschätzung steht er nicht allein. „Prozesse, die heute noch zu 90 Prozent durch menschliche Arbeitskraft erledigt werden, werden in nicht allzu ferner Zukunft zu 90 Prozent technisch dargestellt werden können“, ist auch Jurist Daniel Kautenburger-Behr


Maurice Grassau, CEO des Berliner Datenplattformanbieters Architrave, zählt in Fragen der Digitalisierung zu den Vordenkern.
Architrave

„Wir wollen die Denkart durchbrechen“

Die Kooperation zwischen etablierten Immobilienunternehmen und Start-ups wird der künstlichen Intelligenz zum Durchbruch verhelfen. Ein Gespräch mit Maurice Grassau von Architrave


Herr Grassau, wie erklären Sie einem Immobilieninvestor in zwei Sätzen, was Architrave macht?


Wir bauen digitale Assets, das heißt, wir erstellen für jede Immobilie eine genaue digitale Abbildung der relevanten Daten und Dokumente. Damit einher geht ein ausgiebiger Frühjahrsputz des Dokumentenbestands.


Wie hat man sich diesen Frühjahrsputz vorzustellen?


Unsere Kunden kommen in der Regel mit einem Wäschekorb an Dokumenten zu uns, die wir dann in unsere Maschine werfen. Anschließend sagt uns die Maschine ganz genau, um was für Dokumente es sich handelt. Unser Algorithmus erkennt anhand der im Dokument vorkommenden Wörter, ob es sich beispielsweise um einen Grundbuchauszug oder um einen Mietvertrag handelt. Außerdem filtert er auch Duplikate heraus. Das alles erfolgt automatisiert.


Das Klassifizieren von Dokumenten ist das eine, das Auswerten das andere. Wie weit sind Sie bisher bei der Auswertung von Dokumenten?


Wir sprechen hier von Informationsextraktion. Das ist der weitaus komplexere Teil unserer Arbeit. Künstliche Intelligenz ist wie ein riesiger Hammer, der sich noch den richtigen Nagel sucht. Deshalb müssen wir analysieren, welche Informationen wir haben wollen und welcher Algorithmus für welches Dokument am besten ist. Wir arbeiten dabei mit Use Cases. Wir extrahieren also zum Beispiel die relevanten Daten aus einem Mietvertrag und prüfen, ob sie mit den Angaben im SAP-System des Kunden übereinstimmen. Oder wir untersuchen anhand der Wartungsprotokolle, ob die Wartungsintensität den vertraglichen Vorgaben entspricht. Um die Qualität der Maschine bei diesen Aufgaben sicherzustellen, ist noch für lange Zeit menschliche Intelligenz nötig.


Seit Kurzem ist Union Investment an Architrave beteiligt. Was versprechen Sie sich von dieser Kooperation?


Besonders vorteilhaft ist die Kooperation für die Informationsextraktion. Denn der Schlüssel für eine niedrige Fehlerquote sind zahlreiche saubere Trainingsdaten, anhand derer die Maschine lernt, die Regeln zu erkennen. Diese Trainingsdaten zu erstellen ist eine hochkomplexe und sehr ressourcenintensive Arbeit. Weil wir jetzt die Mietverträge aller Assets von Union Investment auf der Plattform haben, sind wir in der Lage, diese Arbeit automatisiert zu leisten.


Warum suchen Sie überhaupt die Zusammenarbeit mit etablierten Immobilienunternehmen?


Ich bin überzeugt, dass in der Immobilienbranche die Digitalisierung nicht zu Disruption führen wird, sondern zu Kooperation. Wir haben Datenwissenschaftler, Experten für künstliche Intelligenz und Ingenieure – Trainingsdaten sind jedoch Mangelware. Umgekehrt verfügen die großen Asset-Manager zwar über zahlreiche Daten zu den Immobilien, aber nicht über die Spezialisten für künstliche Intelligenz. Deshalb liegt die Chance für beide Seiten in der Kooperation.


imago

Welche Vorteile bietet Ihre Lösung beim Exit von Immobilien?


Unvollständige Dokumente führen zu Preisabschlägen, weil bestimmte Risiken nicht abgedeckt sind. Die reibungslose Transaktion fängt also bereits während der Haltedauer an, um jederzeit den Verkauf realisieren zu können. Hier hilft unsere Lösung, weil wir es dem Asset-Manager sehr einfach machen, die Dokumente an der richtigen Stelle abzulegen, und frühzeitig aufzeigen, welche Dokumente fehlen oder nicht aktuell sind.


Wohin könnte die Architrave-Lösung in Zukunft noch führen?


In einem Punkt wollen wir die Immobilienindustrie doch disrupten: Wir wollen die Denkart durchbrechen, dass die Daten und Dokumente dem Eigentümer gehören. Wir finden, dass sie der Immobilie gehören. In Zukunft wird beim Verkauf einer Immobilie deshalb einfach die Zugriffsberechtigung auf das digitale Asset an den neuen Eigentümer übergehen, während das digitale Asset auf der Plattform bleibt. Unsere Vision ist eine einzige Plattform für sämtliche Gewerbeimmobilien.


Mediathek

Für weiterführende Informationen zu Architrave und Planradar finden Sie Video-Podcasts in der Mediathek unter www.union-investment.de/realestate

Das Interview führte Christian Hunziker.


Architrave wurde als „PropTech des Jahres 2018“ mit dem „immobilienmanager Award 2018“ ausgezeichnet. Mit der digitalen Asset-Management-Plattform ist ein Quantensprung für Asset-Management-Prozesse mit einer hohen Skalierbarkeit gelungen, lobte die Jury. Die Plattform ermöglicht es, Assets zu handeln und dabei dem neuen Eigentümer Dokumente und Daten ohne Zeit- und Qualitätsverlust zur Verfügung zu stellen.


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