Immobilieninvestoren beziehen Klimarisiken mittlerweile in ihre Investitionsentscheidungen ein. Damit nutzen sie die Chance, in ihrer Branche wichtige Innovationen auf den Weg zu bringen.
Getty Images (Bangkok 2013)

Klimaschutz als Innovationstreiber

Deutschlands Klimaschutzziele für 2050 sind ambitioniert. Ein nahezu CO₂-neutraler Gebäudebestand wird angestrebt. Innovative Lösungen helfen Immobilienhaltern, die Klimarisiken von Gebäuden zu erkennen und aktiv zu managen.

Gebäude im Jahr 2050: Vernetzte Systeme sorgen für den optimalen Einsatz regenerativer Energien, digitale Technologien unterstützen bei der Prozesssteuerung, die Objektwartung geschieht automatisiert und das Immobilienmanagement basiert auf Datenanalyse. Kein Gramm des klimaschädlichen Treibhausgases CO₂ entweicht unnötig und unerkannt. Willkommen im Zeitalter klimafreundlicher Gewerbeimmobilien! Was nach Science-Fiction klingt, wird zurzeit von einigen Immobilieninvestoren und Bestandshaltern ansatzweise erprobt. Bis zur flächendeckenden Realisierung ist der Weg allerdings noch weit. Zunächst gilt es, mögliche Klimarisiken, die in Gebäuden stecken, sichtbar zu machen, zu evaluieren und Investitionsbedarfe für energetische Modernisierungen zu ermitteln. Das Aufspüren von CO₂ in Gebäuden steht in einem weltbedeutenden Zusammenhang: Zentrales Ziel des im Dezember 2015 beschlossenen Pariser Klimaabkommens ist es, den weltweiten Temperaturanstieg unter zwei Grad Celsius und so nahe wie möglich an 1,5 Grad zu halten. Erstmals haben sich dazu 195 Staaten auf einen rechtsverbindlichen Klimaschutzvertrag geeinigt, der die Verminderung des CO₂-Ausstoßes bis 2050 vorsieht. Die EU-Länder beispielsweise wollen ihre Emissionen um mindestens 80 Prozent gegenüber dem Stand von 1990 senken, Deutschland sogar um 90 Prozent.


Doch eine Trendwende ist nicht in Sicht. So prognostizierte beispielsweise der renommierte Forscherverbund Global Carbon Project, dass 2017 – und damit erstmals wieder seit den letzten drei Jahren – mit einem Anstieg der globalen CO₂-Emissionen um etwa 2 Prozent zu rechnen sei. Entsprechend ehrgeizig wirken Deutschlands Klimaschutzziele für die Dekarbonisierung.


Klimaneutraler Gebäudebestand angestrebt

Im Mittelpunkt steht neben den Bereichen Energie und Verkehr vor allem der Gebäudesektor, der für etwa 30 Prozent der gesamten CO₂-Emissionen des Landes verantwortlich ist. Bis 2050 wird ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand angestrebt – bis dahin sollen die Emissionen um 80 bis 95 Prozent reduziert und gleichzeitig der End-Energiebedarf um 50 Prozent gesenkt werden, wobei die benötigte Energie dann nur noch aus regenerativen Energien kommen sollte. Gleichzeitig sollen Effizienzpotenziale gehoben und erneuerbare Energien gegenüber fossilen Brennstoffen attraktiver gemacht werden. So weit die Theorie.


In der Praxis bedeuten die Ziele eine enorme Herausforderung für Immobilienhalter: Bis 2030 müssen die von Gebäuden verursachten CO₂-Treibhausgase von zurzeit rund 119 Millionen auf maximal 72 Millionen Tonnen reduziert und in den darauffolgenden zwei Dekaden nochmals signifikant gemindert werden, damit sie 2050 bei dem von der Bundesregierung gesteckten Ziel von 90 Prozent Verminderung gegenüber dem im Jahr 1990 gemessenen Emissionswert von 209 Millionen Tonnen CO₂ liegen. Rein rechnerisch darf jedes Gebäude dann nur noch maximal 14 Kilogramm CO₂ und 100 Kilowattstunden End-Energie pro Quadratmeter und Jahr verursachen beziehungsweise benötigen. Aktuell liegen die Werte jedoch mit 94 Kilogramm CO₂ und einem Bedarf von 196 Kilowattstunden deutlich darüber.


Die Zeit, entsprechende Instrumente und Lösungen zu finden, drängt. Längst beschäftigen sich weltweit auch Banken und Versicherungen mit klimawandelbezogenen Risiken. Deutlich an Prominenz gewonnen hat das Thema durch eine Rede von Mark Carney, dem Gouverneur der britischen Zentralbank und Vorsitzenden des Financial Stability Board, im September 2015 beim Versicherungskonzern Lloyd’s. Darin bezieht er sich auf Analysen der britischen Aufsichtsbehörde Prudential Regulation Authority, die in ihrem „Climate Change Adaptation Report“ die Frage aufwirft, ob Klimarisiken die Finanzmärkte ins Wanken bringen können, also systematisch destabilisierend wirken. Carneys Antwort ist eindeutig: Ja.


Wir stehen am Anfang eines deutlichen Umbruchs, insbesondere im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung.
Uwe Rotermund, Geschäftsführender Gesellschafter der Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft

Denn sowohl politische Maßnahmen zur CO₂-Reduktion als auch juristische Auseinandersetzungen mit vom Klimawandel Betroffenen und durch Extremwetterereignisse verursachte Schäden können seiner Ansicht nach eine Neubewertung von Unternehmen und Investments notwendig machen. Dass das Risiko sogenannter Stranding Assets, englisch für „verlorene Vermögenswerte“, real ist, zeigen Untersuchungen, wie etwa der jährliche Klima-Risiko-Index: Demnach kam es 2016 in den USA infolge von Stürmen und Überschwemmungen zu 267 Toten und Schäden in Höhe von 47 Milliarden US-Dollar. Auch Deutschland war betroffen: Hier starben aufgrund von Unwettern 15 Menschen, und ein finanzieller Schaden von fast 4 Milliarden US-Dollar entstand. In Zukunft könnte es noch schlimmer kommen.


Mittlerweile beziehen auch Immobilieninvestoren Klimarisiken in ihre Investitionsentscheidungen ein. Laut Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) berücksichtigen 90 Prozent der dort weltweit organisierten 750 Immobilienmanager und Fonds mit einem Immobilienvermögen von 2,8 Billionen US-Dollar entsprechende Risiken. Ein Instrument sind zertifizierte Green Buildings. Doch längst ist der Instrumentenkoffer größer geworden, mit dem Fonds-, Asset- und Investmentmanager CO₂-Sündern in ihrem Gebäudeportfolio auf die Schliche kommen. In den USA nutzen professionelle Gebäudeeigentümer dazu etwa die webbasierte Software Measurabl.


In Deutschland hat die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz (Deneff) im Rahmen der Studie „Klimafreundliche Gewerbeimmobilien“ gemeinsam mit Vertretern der Immobilien-, Finanz- und Energiewirtschaft Lösungsansätze erarbeitet. Segmentiert in sieben Nutzertypen und acht unterschiedliche Nutzungsarten, wurde eine Toolbox auf Open-Source-Basis entwickelt, die Fonds-, Asset- und Investmentmanagern praxisorientierte Arbeitsmittel für zielgerichtete Klimaschutzinvestitionen zur Verfügung stellt.


Auf einem rund 4.200 Quadratmeter großen Grundstück im Quartier Elbbrücken in der Hamburger Hafencity entwickelt OVG Real Estate bis 2020 mit The Pier ein smartes und energieeffizientes Multi-Tenant-Bürogebäude.
OVG Real Estate (Simulation)

Klimarisiken im Portfolio bewerten

Ein wichtiger Schritt ist die excelbasierte Softwarelösung für eine Stranding-Asset-Risikoanalyse, mit der Immobilienbestandshalter das eigene Gebäudeportfolio auf etwaige Klimarisiken scannen und den Investitionsbedarf für energetische Modernisierungen ermitteln können. Dazu müssen die Gebäude- und Energieverbrauchsdaten in die vorformatierte Datenbank eingespielt werden – und die Analyse zeigt, welche Gebäude im Portfolio bis zum Jahr 2050 nicht zielkonform mit dem Klimaschutzplan Deutschlands sind und wie hohe Kosten gegebenenfalls für Anpassungsmaßnahmen anfallen.


Union Investment setzt das Tool zur Klimarisikenbewertung ihres Immobilienportfolios bereits ein. In einer Pilotphase wurden rund 170 Gebäude auf ihre Klimakonformität bis 2050 überprüft. Zehn Objekte sind herausgefiltert worden, bei denen ein Energiemonitoring durchgeführt wird, um Einsparpotenziale zu identifizieren. Die Ausstattung der Gebäude mit den dazu notwendigen Zählern und die anschließende Datenkontrolle erfolgt in Zusammenarbeit mit dem Property-Manager Apleona. Je nach Objektgröße und vorhandener Gebäudetechnik bewegen sich die Kosten für die Erstinstallation zwischen 30.000 und 100.000 Euro; die später jährlich anfallenden Betriebskosten liegen bei etwa 10.000 Euro. „In Anbetracht der zu erzielenden Energieeinsparungen von bis zu 25 Prozent pro Gebäude und Jahr und der gleichzeitig gegebenen Möglichkeit, die CO₂-Emissionen effektiv zu reduzieren, werden sich diese Investitionen zukünftig auszahlen“, ist Jan von Mallinckrodt, Leiter Nachhaltigkeit bei der Union Investment Real Estate GmbH, überzeugt.


Darüber hinaus hat der Einsatz der Stranding-Asset-Risikoanalyse den Blick für die technische Gebäudeausrüstung (TGA) geschärft. Jedes Objekt, das Union Investment in Deutschland erwirbt, durchläuft neben der standardmäßigen Due Diligence jetzt auch einen speziellen TGA-Check, der das verbaute Gebäudeautomationssystem auf seine Zukunftsfähigkeit überprüft. Kommt die Immobilie für einen Ankauf in Betracht, bezüglich der TGA besteht jedoch Modernisierungsbedarf, wird hierfür gleich ein Budget einkalkuliert. Auch die Gebäudetechnik von Bestandsobjekten in Deutschland wird auf diese Weise kontrolliert. Mittelfristig soll das gesamte Portfolio gebäudetechnisch auf einem modernen Stand sein.


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Vernetzter Gebäudetechnik gehört die Zukunft

Ohnehin befinden sich die Gebäudetechnik und das Facility Management durch die Digitalisierung in einem signifikanten Umbruch. Internettechnologien verschmelzen immer stärker mit Gebäudeinfrastrukturen bis hin zu sogenannten Smart Buildings, die vernetzt sind mit Wetterdaten, Verkehrsinformationen und anderen relevanten Quellen und im Voraus „wissen“, wann wie viel Energie wo im Gebäude benötigt wird und wann nicht. Deutlich brachte Uwe Rotermund, Geschäftsführender Gesellschafter der gleichnamigen Ingenieurgesellschaft mit Sitz in Höxter, den momentanen Transformationsprozess anlässlich des GEFMA-Tages Niedersachsen im September 2017 auf den Punkt: „Meines Erachtens stehen wir am Anfang eines deutlichen Umbruchs, insbesondere im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung. Wir erleben soeben eine starke Digitalisierung von Gesamtsystemen und Einzelkomponenten. Jede Pumpe, jede Leuchte wird in Zukunft über IoT-Lösungen kommunizieren können.“


Wie Gebäude in Zukunft funktionieren könnten, zeigt der Gebäudetechnikausrüster Phoenix Contact an seinem Standort in Bad Pyrmont. Auf einer Produktions-, Entwicklungs- und Bürofläche von 71.000 Quadratmetern ist dort moderne Gebäudeautomation, kurz Building-IoT, schon heute erlebbar. Eine ganzheitliche Energieversorgung macht im Ergebnis eine eigene Wärme- und Kälteversorgung unnötig. Das ermöglicht eine intelligente Vernetzung aller Gebäude mit verschiedenen Energieerzeugern und dem Blockheizkraftwerk. Alle Daten werden in Echtzeit zentral in dem IoT-basierten Gebäudemanagementsystem mit der Bezeichnung Emalytics gesammelt und verarbeitet. „Auch Altbauten schaffen damit den Sprung ins Smart-Building-Zeitalter“, versichert Frank Schröder, Leiter Facility Management bei Phoenix Contact.


Das Ensemble The Edge im Amsterdamer Finanzdistrikt gilt als das nachhaltigste Gebäude der Welt. Im britischen Zertifizierungssystem BREEAM erreicht es den bisher höchsten Nachhaltigkeitswert von 98,36 Prozent.
Ronald Tilleman/OVG

Nachhaltig und schlau zugleich

Für OVG-Geschäftsführer Martin Rodeck sind Smart Buildings längst Realität. Mit dem seit Juli 2017 im Bau befindlichen Gebäude Grand Central Berlin realisiert OVG Real Estate bereits die dritte digital vernetzte Büroimmobilie, bei der smarte Technologien für eine klima- und nutzerfreundliche Funktionsweise zum Einsatz kommen. Das erste Objekt dieser Art ist das inzwischen international bekannte The Edge in Amsterdam; ein weiteres soll unter dem Namen The Pier in der Hamburger Hafencity entstehen. Eine andere Intelligenzbestie aus Beton realisiert CA Immo für einen institutionellen Investor: Das Solitärgebäude mit dem Namen Cube Berlin entsteht direkt neben dem Berliner Hauptbahnhof.


„Das Schlüsselwort ist Effizienz“, sagt Rodeck. „Für Anleger kommt noch ein weiterer Punkt hinzu, den man gar nicht oft genug betonen kann: die Zukunftsfähigkeit. Die Digitalisierung schafft in rasanter Geschwindigkeit neue Ansprüche, und jeder Anleger hat ein Interesse daran, dass seine Immobilie auch in ein paar Jahren noch den veränderten Anforderungen des Marktes standhalten kann.“ Klimarisiken können also auch als große Chance angesehen werden, Innovationen in der Immobilienwirtschaft voranzutreiben. Bis 2050 ist dazu Zeit. Bis dahin zählt jeder Tag.


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