Die Londoner City, hier von der Uferpromenade in Southwark aus gesehen, steht weiterhin hoch in der Gunst internationaler Immobilieninvestoren – insbesondere aus dem Nahen und Fernen Osten.
James D. Evans - Architectural Photography/mauritius images

London und der Brexit

Während Großbritannien sich auf den Austritt aus der EU vorbereitet, gehen die Vorhersagen darüber, wie der Brexit sich auf London, einen der führenden Finanzplätze der Welt, auswirken wird, weit auseinander.

London steht am Scheideweg. Während britische Politiker mit ihren europäischen Verhandlungspartnern um eine Brexit-Vereinbarung ringen, sorgen sich Unternehmen darum, wie die Zukunft nach dem Brexit aussehen wird. Auch wenn einige Player die Ungewissheit aussitzen wollen – die Frage, ob der Immobilienmarkt der britischen Hauptstadt nach dem Brexit für Investoren attraktiv bleiben oder „abstürzen“ wird, bleibt bisher unbeantwortet.


Fundamentale Veränderungen

Am Londoner Büroflächenmarkt haben bereits im vergangenen Jahr fundamentale Veränderungen stattgefunden, die – überraschenderweise – längst nicht nur auf den Brexit zurückzuführen sind. Es war vielmehr der Zustrom chinesischen Kapitals in Europas beliebteste Stadt für Investoren, der wesentlich zur Veränderung der Investitionslandschaft führte. Wie Joe Valente, Leiter Research and Strategy Europe bei JP Morgan Asset Management berichtet, haben chinesische Investoren 2017 Liegenschaften im Wert von ungefähr 7 Milliarden Pfund in der Londoner Innenstadt erworben und dabei einen Aufschlag von bis zu 100 Basispunkten in Kauf genommen, nur um in der City of London kaufen zu können. Valente spricht von einem künstlichen Markt – der rasch drehen könnte, wenn die chinesische Regierung wieder straffere Kapitalkontrollen einführen würde. „Die Frage ist, ob Kapital aus einer anderen Quelle das chinesische Kapital ersetzen wird“, sagt Valente. „Aber ich denke, dass das nicht der Fall sein wird.“


Tatsächlich zeichneten chinesische Investoren 2017 für eine ganze Reihe an Immobilientransaktionen verantwortlich: Der Hongkonger Lebensmittel-Mischkonzern Lee Kum Kee etwa kaufte für 1,28 Milliarden Pfund das „Walke-Talkie“, den 34-stöckigen Büroturm 20 Fenchurch Street. Im März verkauften British Land and Oxford Properties den „Cheesegrater“, das mit 224 Metern höchste Gebäude in der Londoner City, für 1,15 Milliarden Pfund an CC Land Holdings, ein Unternehmen des Hongkonger Immobilientycoons Cheung Chung-kiu.


Das Büroobjekt Blackfriars Road 240 ging Ende 2017 an Wolfe Asset Management, ein Unternehmen der Al-Gurg-Familie, Dubai.
mauritius images (2015)

Wenn der chinesische Kapitalzustrom – wie viele erwarten – abebben würde und gleichzeitig die Unternehmen bei der Einstellung neuer Mitarbeiter Zurückhaltung zeigten, könnte der Londoner Büroimmobilienmarkt einbrechen, warnt Valente. „Ich gehe davon aus, dass die Mieten fallen werden, was sich auf die Immobilienwerte auswirken wird“, sagt er. Valente nimmt an, dass die Preise um 100 bis 125 Basispunkte für Büros in der City of London nachgeben werden. Das werde zwar nicht über Nacht geschehen, doch die ersten Anzeichen würden ab Mitte 2019 zu sehen sein. Zöge man zusätzlich den Neubau in Betracht und ferner, dass Unternehmen Mitarbeiter nach Europa abziehen werden, werde es zu einem Überangebot an Büros kommen, und die Leerstandsrate werde von 6 auf ungefähr 10 Prozent steigen.


„Den gewerblichen Immobilienmarkt in London dominiert derzeit asiatisches Kapital”, bestätigt Martin J. Brühl, Mitglied der Geschäftsführung bei der Union Investment Real Estate GmbH und für das internationale Immobilien-Investmentgeschäft verantwortlich. „Es gibt zwar auch anderes Kapital, das sich in London umsieht, aber es wird die asiatischen Fluchtgelder wahrscheinlich nicht ersetzen.” Einige Experten sind da optimistischer. „Das Verrückte ist: Wer ist derzeit kein Fan von London?”, fragt sich Mat Oakley, Leiter der Abteilung European Commercial Research bei Savills in London. „Inländische Anleger messen dem Brexit zu viel Bedeutung zu; internationale Investoren kommen vielleicht zum Schluss, dass der Brexit Risiken birgt. Doch für Investoren aus Asien ist eine Kapitalanlage in London allemal weniger risikoreich und billiger als auf dem eigenen nationalen Markt.”


Sein Kollege James Goldsmith, Leiter der Abteilung Central London Markets bei Savills, teilt diese Einschätzung: „Bisher sind die Investitionen aus Asien nicht rückläufig. Wir sind in Asien regelmäßig unterwegs – und jedes Mal, wenn wir dort sind, stoßen wir auf investitionsbereite Unternehmen. Das Gros der Teilnehmer bei Bieterverfahren in London kam 2017 aus Asien – und einer von ihnen hat in der Regel den Zuschlag erhalten.” Derweil bereiten sich einige europäische Städte darauf vor, Firmen – vor allem aus dem Finanzdienstleistungssektor – aufzunehmen, die einen Teil ihrer Belegschaft nach dem Brexit aus Großbritannien abziehen möchten. So wurde im November vergangenen Jahres bekannt, dass die Europäische Bankenaufsichtsbehörde nach Paris umziehen und die Europäische Arzneimittel-Agentur ihren Sitz von London nach Amsterdam verlegen wird.


Ich gehe davon aus, dass die Mieten fallen werden, was sich auf die Immobilienwerte auswirken wird.
Joe Valente, Leiter der Abteilung Research and Strategy Europe bei JP Morgan Asset Management

Folgen noch nicht absehbar

Nach den im Herbst 2017 veröffentlichten Ergebnissen des vierteljährlich erscheinenden „EY Brexit Tracker“ wollen 28 von 222 befragten Unternehmen ihre Belegschaft und Geschäftstätigkeit aus Großbritannien infolge des Brexits abziehen oder ziehen dies in Erwägung. Beliebte Ziele dabei sind Frankfurt am Main, Dublin und Luxemburg, wobei vor allem die Mainmetropole gut im Rennen liegt: Zwölf der befragten Firmen haben bestätigt, dass sie ihre Belegschaft dorthin verlegen.


Für die Zeit nach dem Brexit erwägen einige Investmentbanken, ihre europäische Drehscheibe eher nach Frankfurt am Main zu verlegen, als in London zu belassen – unter anderem aufgrund der Nähe zur EZB, sagen Analysten. Doch auch Paris kommt als Standort infrage. Gemäß Stuart Gulliver, CEO von HSBC, werden circa 1.000 von 43.000 Arbeitsplätzen der Großbank im UK wahrscheinlich auf das europäische Festland verlegt. Auch Jamie Dimon, Chef von JP Morgan Chase, kündigte Anfang vergangenen Jahres an, die Anzahl der Arbeitsplätze in der Frankfurter Niederlassung seiner Bank aufzustocken.


In einem Worst-Case-Szenario geht die Bank of England von einem Verlust von 75.000 Arbeitsplätzen in den nächsten drei bis fünf Jahren aus. Doch viele Finanzinstitute bleiben auch: So hat etwa die Deutsche Bank in der Londoner City einen Mietvertrag für mindestens 43.500 Quadratmeter der derzeit im Bau befindlichen Büroimmobilie 21 Moorfields unterzeichnet. Die Bank UBS hat ihre Zahlen nach unten korrigiert und will statt der 1.000 Arbeitsplätze, wie ursprünglich angekündigt, jetzt nur noch 250 aufs Festland verlegen. Hinzu kommt, dass Banken – entgegen der landläufigen Meinung – längst nicht die Mehrzahl der Arbeitsplätze der britischen Hauptstadt stellen: Ungefähr 380.000 der 2,2 Millionen Arbeitsplätze in London sind in der Finanzdienstleistungsbranche angesiedelt und damit deutlich weniger als im technischen Sektor, der fast eine halbe Million Menschen beschäftigt.


„Man muss all diese Zahlen mit etwas Skepsis betrachten“, sagt Valente. „So berücksichtigt keine der Zahlen die Auswirkung eines für internationales Kapital günstigeren aufsichtsrechtlichen Umfelds, ebenso wenig wie die aus einem weiteren Wirtschaftswachstum in Asien erwachsenden potenziellen Gewinne für London. Zudem ist es derzeit einfach unmöglich zu wissen, wie viele Arbeitsplätze anderswohin verlegt werden.“ „Die Firmen bereiten sich auf einen Umzug vor, aber es ist schwierig abzuschätzen, wie viele tatsächlich umziehen werden”, sekundiert Rob Wilkinson, CEO der Vermögensverwaltung AEW Europe. „30.000 bis 40.000 Leute oder ungefähr 10 Prozent des Marktes klingt in etwa realistisch. Was eine leichte Abschwächung bedeuten würde: Innerhalb der nächsten Jahre könnten die Immobilienwerte der City um 10 Prozent fallen.”


Dessen ungeachtet bauen Immobilienunternehmen munter weiter. In den Jahren 2018 und 2019 werden jeweils ca. 370.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, wovon Oakley zufolge 39 Prozent vorvermietet sind: „Unternehmen befürchten, dass die Flächen mittelfristig knapp werden, und lassen sich daher auf Vorvermietung und längere Mietverträge ein.” Davon abgesehen habe der Brexit natürlich das Beschäftigungsrisiko erhöht und die Risikoeinstellung mancher Marktteilnehmer verändert, fügt er hinzu: „Es ist durchaus möglich, dass Immobilienunternehmen oder Kreditgeber 2018 ihre Meinung ändern und Projekte aufschieben, bis die Brexit-Lage klarer ist.” Hohe Vorvermietungsquoten der seit dem Referendum lancierten Büroneubauprojekte bestätigt Melanie Leech, CEO der British Property Federation. „Ich glaube nicht, dass die Lage im Zusammenhang mit dem Brexit in den nächsten 18 Monaten noch unsicherer wird, als sie es jetzt schon ist“, sagt sie. „Ich glaube aber auch nicht, dass noch mehr spekulative Projekte angeschoben werden.”


Wir sind weiterhin auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten, aber wir möchten einen Risikozuschlag sehen.
Martin J. Brühl, CIO und Mitglied 
der Geschäftsführung 
der Union Investment 
Real Estate GmbH

Rekordjahr für Investitionen

Im Augenblick ist das Marktgeschehen noch rege. Savills zufolge lag das Gesamtvolumen an gewerblichen Immobilientransaktionen im Zentrum Londons 2017 bei über 19 Milliarden Pfund, ein Plus von 20 Prozent gegenüber 2016. Im Bezirk City of London wurde ein Transaktionsvolumen von 12,6 Milliarden Pfund und damit der höchste Jahresumsatz generiert. Treiber dabei waren Investoren aus 26 Ländern. Ausländische Anleger waren aktiver als je zuvor: In Central London gingen 77 Prozent aller 2017 getätigten Investitionen auf ihr Konto. „Der britische Immobilienmarkt, insbesondere erstklassige Anlagen in London mit starken Cashflows, bleiben attraktiv für ein breites Spektrum an ausländischen Investoren“, sagt Stephen Down, Leiter der Abteilung Central London Investment bei Savills. Allerdings erwarten einige Anleger einen weiteren Anreiz für eine Investition in London. „Der Brexit hat unsere Investitionsstrategie insoweit beeinflusst, dass wir mehr als je zuvor lange und sichere Cashflows anstreben”, erklärt Martin J. Brühl. „Diese werden helfen, eine Abschwungphase am Gewerbeimmobilienmarkt zu überbrücken, die eintreten könnte, bevor sich das UK an die Realität nach dem Brexit angepasst hat.“ Dennoch sei Union Investment weiterhin auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten in London und den Regionalmärkten. „Aber wir möchten einen Risikozuschlag sehen“, so Brühl. „Wir sind der Meinung, dass unsere Investoren eine Belohnung für den Brexit verdienen, insbesondere, wenn er ungeordnet verläuft.”


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Egal in welcher Form der Brexit kommt, insbesondere im Fall der „harten“ Variante, wird es wohl zu Turbulenzen kommen, die die Wirtschaft und Unternehmen belasten und sich auf die Gewerbeimmobilienmärkte auswirken werden. Aktuell hätten zwar einige Anleger – nicht zuletzt aufgrund der Entwertung des Pfunds – noch Interesse am Immobiliensektor, sagt Valente: „Doch erfahrene Anleger halten sich bereits zurück und warten ab, bis sich der Markt wieder stabilisiert.” Einigkeit herrscht derweil darüber, dass nach wie vor so vieles für London und Großbritannien spricht, dass das Land den Brexit verkraften wird. Es wird schmerzhaft werden, aber wir werden es schaffen, so der Tenor. Aus Sicht von AEW-Chef Wilkinson wird der Brexit ein„langer und wahrscheinlich schmerzhafter Prozess“, an dessen Ende eine Einigung stehe, deren Auswirkungen jedoch nicht sofort absehbar seien. „Seit der letzten Finanzkrise hatten wir Jahr für Jahr solche heiklen Ereignisse auf der Welt; die Märkte haben gelernt, damit umzugehen, und die wirtschaftlichen Eckdaten sind trotz allem auch in Großbritannien relativ robust.” Aller Wahrscheinlichkeit nach werden die Kapitalwerte und Mieten in der City of London nach dem Brexit fallen. Wie lange es dauert, bis sie wieder steigen werden, ist für keinen absehbar.


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