Baukosten im Blick

Bauen in Deutschland wird immer teurer – aus vielen Gründen, wie man weiß. Ausufernde gesetzliche Anforderungen kosten viel, schaffen aber keinen angemessenen Mehrwert; serielles Bauen könnte Kostenvorteile bringen, ist aber unbeliebt; und 16 Landesbauordnungen machen die ohnehin langwierigen Genehmigungsprozesse für Projektentwickler noch komplizierter.

Alle diese Argumente haben Gewicht. Als Immobilien-Asset-Manager und Treuhänder für die Sparvermögen vieler privater Anleger sowie das Kapital institutioneller Investoren muss sich Union Investment aber vor allem mit den negativen Folgen steigender Baukosten beschäftigen – und nach Wegen suchen, diese abzufedern.


Anstieg der Baukosten um rund 5 Prozent

Zunächst die Fakten: Im vierten Quartal 2018 verteuerte sich der Neubau von Bürohäusern um 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, meldet das Statistische Bundesamt. Bei gewerblichen Betriebsgebäuden stiegen die Kosten sogar um 4,8 Prozent. Historisch betrachtet ist dies ein ziemlich hoher Wert: Nur im Jahr 2007 gab es stärkere prozentuale Anstiege. Was ein Blick in die Statistik zudem zeigt ist, dass sich der Preisanstieg beschleunigt hat. Im vierten Quartal 2017 lag die Veränderungsrate zum Vorjahr noch einen Prozentpunkt niedriger.


Wenig spricht dafür, dass der Trend abflacht. Denn unbestritten ist, dass neben den eingangs erwähnten Ursachen vor allem eines für rasant steigende Baukosten sorgt: Das hiesige Baugewerbe stößt an seine Kapazitätsgrenzen. So verbuchten die Betriebe des Bauhauptgewerbes im November 2018 Aufträge im Wert von 6,4 Milliarden Euro, das waren annähernd 14 Prozent mehr als im November des Vorjahres – und der höchste Auftragseingang in einem November seit 25 Jahren.


Auswirkungen auf den Immobilientransaktionsmarkt

Wo liegt nun das Problem für den deutschen Immobilientransaktionsmarkt? Die hohen Baukosten treffen ihn in der Phase eines ohnehin bereits enorm hohen Preisniveaus – angefacht von hoher Nachfrage, geringem Angebot und extrem niedrigen Zinsen. Auch wenn die Binnenkonjunktur (noch) rund läuft, Unternehmen expandieren und die Mieten für Büros, Lagerhallen oder Produktionsstätten zuletzt gestiegen sind – mit dem Preisplus können die Erträge nicht ganz Schritt halten. Während Käufer fertiggestellter, voll vermieteter Neubauten ihre Kauf- oder Nicht-Kaufentscheidung auf der Basis des bereits bekannten Verhältnisses von Kaufpreis und Mietertrag treffen können, wird die Situation bei Investitionen in Projektentwicklungen deutlich komplizierter.


Denn einerseits müssen Immobilien-Asset-Manager, die in Deutschland zu angemessenen Renditen Objekte ankaufen wollen, sich diese zunehmend schon in einer frühen Projektphase sichern. Andererseits wird es angesichts unberechenbarerer Baukostensteigerungen immer schwieriger, Projektankäufe sicher zu kalkulieren. Der immer frühere Einstieg von Investoren in Bauprojekte, manchmal Jahre vor der Fertigstellung, macht das nicht leichter – und erhöht ohne Zweifel die Risiken. Investoren müssen die steigenden Baukosten daher aktuell genau im Blick haben – insbesondere beim Ankauf von Projekten. Je enger und vertrauensvoller die Partnerschaft zum Projektentwickler - und idealerweise zum späteren Mieter – ist, umso größer die Chancen, mit konkreten Maßnahmen gegenzusteuern.


Handlungsoptionen für Immobilien-Asset-Manager

Das beginnt bei der mittelfristigen Preis- und Honorarbindung in Rahmenverträgen für Bau- und Planungsleistungen, wie wir sie etwa bei Mieterausbauten regelmäßig einsetzen. Bei größeren Bauvorhaben im Inland wie im Ausland bedeutet es aber auch, alternative Vergabe- und Planungsverfahren zu prüfen und auf das jeweilige Vorhaben zuzuschneiden. Das können Cost-and-Fee-Modelle sein, Partnering Verfahren, Paket- oder Einzelvergaben und selbstverständlich der klassische Generalunternehmervertrag mit garantiertem Maximalpreis.


Und unabhängig davon, welches Vergabeverfahren am Ende gewählt wird, die die frühzeitige Einbindung der ausführenden Firmen in den Planungsprozess halten wir für unverzichtbar. Unserer Erfahrung nach lässt sich so das Risiko späterer Nachtragsrechnungen spürbar senken. Gleichzeitig bleibt ein hohes Maß an Transparenz über das Leistungssoll für Auftraggeber wie Auftragnehmer erhalten. Solche Transparenz schafft Vertrauen – die Voraussetzung für den Aufbau langfristiger, strategischer Partnerschaften zwischen Bauherr und ausführenden Firmen, und zwar über konjunkturelle Zyklen hinweg. Nicht zuletzt lohnt sich Aufgeschlossenheit gegenüber Neuem: preisgünstigeren, qualitativ hochwertigen Baustoffen etwa, genauso aber hinsichtlich Modulbauweisen oder hybriden Gebäuden aus Holz und Beton.


Mit der Kombination solcher Maßnahmen lassen sich Baukostensteigerungen erfolgreich begrenzen – zum Nutzen aller Partner.


Beste Grüße
Martin J. Brühl
Chief Investment Officer und
Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH


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