Im Bankenviertel von Frankfurt am Main entstehen derzeit mit dem Projekt Four die höchsten Büroetagen Deutschlands. Zudem sind in dem urbanen Quartier über 600 Wohnungen, zwei Hotels, eine Kita und ein Mix aus Retail, Nahversorgung und Gastronomie geplant.
UN Studio (Simulation)

Kerngeschäft

Die Nachfrage in Deutschland ist hoch, das Flächenangebot mehr als knapp, das Mietsteigerungspotenzial attraktiv. Aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen rückt der Büroimmobiliensektor bei Investoren und Projektentwicklern wieder verstärkt in den Fokus.

Es dürfte das größte Bauprojekt in Frankfurt am Main sein. Four heißt das neue Hochhausquartier im Bankenviertel: vier Türme, der höchste 228 Meter groß. Lokalmedien loben den Einsatz von Geothermie und Ökostrom, die Urbanität und Offenheit des neuen Quartiers. Für die Immobilienbranche jedoch ist vor allem eine Botschaft relevant: Die Hälfte der Flächen wird für Büros zur Verfügung stehen. Die braucht der Markt, mindestens ebenso dringend wie Wohnungen. Der bestehende Mangel an Büroflächen hat sich über mehrere Jahre hinweg aufgebaut. Jetzt macht die große Mieternachfrage das Segment auch für Investoren interessant, die sich wegen des überkauften Marktes zuletzt zurückhielten. Hinzu kommt: Angesichts des bevorstehenden Brexits und einer sich womöglich abkühlenden Weltkonjunktur wiegen Aspekte wie Liquidität und Sicherheit stärker. Nach und nach gibt es auch wieder mehr Objekte: Die Pipeline füllt sich (siehe Grafik).


Nachfrage nach Büroflächen zieht an

Mit deutlicher Verzögerung reagiert der Markt auf die gute Konjunktur in Deutschland. „Die Flächennachfrage blieb lange verhalten. Nach der Finanzkrise waren die Unternehmen risikoaversiv“, berichtet Ralf Fröba, Bereichsleiter für Büro- und Investmentmärkte bei der Münchner Analysefirma Bulwiengesa. Vorhandene Kapazitäten wurden genutzt, solange es irgend ging. Die Folge: Das Neubauvolumen entwickelte sich unterdurchschnittlich. Unattraktiver Bestand wurde vom Markt genommen oder umgewidmet. München verlor fast eine Million Quadratmeter Bürofläche.


Es ist derzeit leichter, Mieter zu finden, als Kosten- und Terminsicherheit am Bau herzustellen.
Ralf Fröba, Bereichsleiter für Büro- und Investmentmärkte bei Bulwiengesa

Jetzt aber, nach Jahren des Aufschwungs, wollen viele Firmen im großen Stil erweitern oder in moderne Flächen umziehen. „Die Büroflächennachfrage ist extrem stark, selbst in B- und C-Städten“, berichtet Matthias Leube, CEO der Immobilienberatung Colliers International Deutschland. Der steigende Bedarf trifft auf ein knappes Angebot: In Frankfurt am Main sind nur noch 8 Prozent der Büros unvermietet, Tendenz fallend. Das hat auch mit dem Brexit zu tun: „Einzelne Banken verschieben Belegschaften dorthin, um handlungsfähig zu bleiben, egal was Ende März passiert“, sagt Felix Schindler, Head of Research bei Warburg-HIH. Im Stadtgebiet München liegt der Leerstand mittlerweile bereits unter 2 Prozent; und nicht viel besser sieht es in den zentralen Lagen Berlins aus. Im Durchschnitt sind in den A-Märkten heute weniger als 4 Prozent der Büroflächen ungenutzt, 2010 waren es noch 10 Prozent.


Neue Objekte sind zwar in der Entwicklung. Allerdings sind auch die Vorvermietungsquoten hoch. So etwa beim Four in Frankfurt am Main: Union Investment übernahm für den Fonds UniImmo: Deutschland während der Entwicklung einen der Türme mit 25 Geschossen und 24.000 Quadratmetern. Während auf dem Gelände noch der Abriss lief, waren bereits 38 Prozent des Projekts an die internationale Anwaltskanzlei Baker McKenzie vorvermietet. Dabei ist die Fertigstellung erst für Ende 2022 vorgesehen.


In den Bürogebäuden DB Tower und DB Brick im Frankfurter Europaviertel entstehen insgesamt 53.700 Quadratmeter Mietfläche bis Ende 2020.
Aurelis (Simulation)

Baugrund wird knapp

Besonders in zentralen Lagen überwiegt eine gemischte Nutzung, auch weil die Städte ihre Innenstädte beleben wollen. Dass durch die Neubauten Überkapazitäten entstehen könnten, glaubt angesichts des enormen Bedarfs kaum ein Experte. Denn der Spielraum nach oben ist gering, schon wegen der begrenzten Ressourcen der Bauwirtschaft. „Es ist derzeit leichter, Mieter zu finden, als Kosten- und Terminsicherheit am Bau herzustellen“, sagt Analyst Fröba.


Und: So viele freie Grundstücke in zentralen Lagen gibt es in den meisten A- und B-Städten gar nicht mehr, ausgenommen vielleicht in der Hauptstadt. Dort aber gilt auch der Flächenbedarf als gewaltig. Entsprechend großes Potenzial wird für Mietsteigerungen gesehen – zumal deutsche Büromieten im internationalen Vergleich als günstig gelten. So liegt die Jahresspitzenmiete pro Quadratmeter in Berlin bei 390 Euro versus 810 Euro in Paris; Frankfurt am Main (480 Euro) unterbietet London deutlich (1.390 Euro). „Das ist die Story für viele Investoren, die bereit sind, auch Renditeniveaus von 3 Prozent zu akzeptieren“, sagt Felix Schindler, der die Büromarktprognose der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung in Wiesbaden koordiniert. Die Prognose, die halbjährlich bei 18 Researchinstituten abgefragt wird, sagt von 2019 an leicht steigende Renditen voraus – mit Potenzial besonders in Düsseldorf, Frankfurt am Main und Berlin.


Auch Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL, glaubt, dass die Renditen ihren Boden gefunden haben. Allerdings: „Es bleibt teuer.“ Weil die Aussichten je nach Mikrolage, Ausstattungsqualität und Bonität der Mieter sehr unterschiedlich seien, sollten Deal-Interessierte schon „genau hinsehen“. Bei institutionellen Anlegern registriert Scheunemann ein wachsendes Sicherheitsbedürfnis. „Da bieten Innenstädte das beste Fundament und das geringste Risiko, auch beim Auslaufen eines Mietvertrags.“ Diejenigen, die eine Cityadresse bevorzugen – etwa unternehmensnahe Dienstleister –, sind tendenziell auch während eines Abschwungs stabile Mieter.


Ähnliches gilt für den Staat. Im Frankfurter Europaviertel erwarb Warburg-HIH für mehrere Pensionskassen die Neubauten DB Brick und DB Tower. Die Deutsche Bahn mietet die Objekte für 20 Jahre; Ende 2020 ziehen die ersten Mitarbeiter ein. Man wolle sich die besonders attraktive Entwicklung „schon in einem frühen Stadium sichern“, hieß es bei Warburg-HIH. Verkäufer war Aurelis. Union Investment kaufte in Berlin von einem Joint Venture das Rathaus Mitte, das vom Land als Verwaltungsgebäude genutzt wird. „Für uns als konservativen, langfristig orientierten Investment Manager eine außergewöhnlich gute Investitionsmöglichkeit“, befand Alejandro Obermeyer, Gruppenleiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH. Nischeninvestments wie Pflegeimmobilien oder Parkhäuser mögen höhere Renditen versprechen, sind aber auch riskanter. „Persönlich empfinde ich alternative Investments als nicht ganz einfach. Man investiert in einen vergleichsweise kleinen Pool, und Nischen sind in Krisenzeiten nicht so liquide“, gibt Colliers-Chef Leube zu bedenken. „Das kann starke Schwankungen auslösen.“


Wenig Erfahrungswerte

Und Coworking? Der Anteil des flexiblen Workspace am Flächenumsatz der deutschen Big Seven – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – wuchs laut Bulwiengesa in den vergangenen fünf Jahren von 0,5 auf fast 8 Prozent, und noch immer attestieren Studien einen steigenden Bedarf. Gleichwohl: „Investoren verhalten sich eher zurückhaltend, bis mehr Erfahrungswerte vorliegen“, hat Scheunemann beobachtet. Kündigen Unternehmen in einer Krise zuallererst diese vergleichsweise teuren Flächen? Wie stabil sind die Vermietungen, wenn sich die Anbieter untereinander immer mehr Konkurrenz machen? Und wie nachhaltig sind Geschäftsmodelle, deren Umsätze sich ebenso dynamisch entwickeln wie ihre Verluste? Aus Sicht konservativer Anleger muss sich das Segment erst noch bewähren.


Von Christine Mattauch


Marc Bertrand ist CEO bei La Française Global Real Estate Investment Managers.
Serge Detalle

„Zentrale Lagen profitieren vom angespannten Arbeitsmarkt“

Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist eines der bevorzugten Anlageziele von La Française Global Real Estate Investment Managers. CEO Marc Bertrand sieht noch viel Potenzial für Mietsteigerungen


Herr Bertrand, La Française setzt auf Internationalisierung. Wollen Sie Ihr Engagement auch in Deutschland ausweiten?


Ein klares Ja – vorausgesetzt, wir finden Objekte mit akzeptablen Erträgen. Noch vor zwei Jahren lagen die Renditen in Deutschland höher als in Frankreich. Das ist jetzt nicht mehr der Fall. Wir sehen allerdings grundsätzlich in Deutschland mehr Potenzial beim Mietwachstum, weil das Angebot langsamer reagiert als in Frankreich.


Welche Städte finden Sie besonders attraktiv?


Wir mögen Berlin und München, weil die Leerstände extrem niedrig liegen. Wir haben uns aber auch in B-Städten umgesehen. Wegen der föderalen Struktur Deutschlands investieren wir in kleinere Städte, als wir das in Frankreich tun würden, vor allem wenn sie Wirtschaftswachstum mit einem Profil in Wissenschaft und Forschung verbinden. Wir präferieren A-Lagen in dynamischen B-Städten wie Leipzig oder Nürnberg gegenüber B- oder C-Lagen in Top-Citys.


Wo hat Ihre Gesellschaft zuletzt ein Objekt erworben?


Wir waren 2017 sehr aktiv und kauften eine Büroimmobilie in Hamburg, eine in Stuttgart und den Campus 53 in Frankfurt. Auch in Berlin haben wir investiert. 2018 war für uns auf dem Bürosektor etwas enttäuschend, weil wir keine Objekte fanden, die zu unseren Ansprüchen passten. Jetzt sind wir gerade dabei, eine Transaktion in Essen abzuschließen. Allerdings waren wir 2018 in der Vermietung erfolgreich. In Berlin zum Beispiel konnten wir 4.000 Quadratmeter zum doppelten Preis nachvermieten.


Wie beurteilen Sie die längerfristigen Aussichten für den Bürosektor?


Deutschland war traditionell ein Industrieland und wird bei Dienstleistungen noch zulegen. Das ist genau der Bereich, der Büronachfrage generiert. Die Kernfrage ist: Wie groß ist der Spielraum für Mietsteigerungen? Wir sind da positiv. Allerdings gibt es zwischen Städten wie London oder Paris auf der einen und Hamburg oder Berlin auf der anderen Seite deutliche Unterschiede bei der Quadratmeterzahl pro Beschäftigten. Das hat mit dem Mietpreisniveau zu tun. Mit anderen Worten: Wenn die Mieten steigen, gibt es in Deutschland überdurchschnittliches Rationalisierungspotenzial. Einen Vorboten dieser Entwicklung sehen wir im Coworking. In diesem Bereich liegt die Nutzungsdichte deutlich höher als im traditionellen Sektor.


Was ist Ihre Strategie?


Wir folgen bei unseren Investmententscheidungen den Mietern. Unserer Ansicht nach wird die Nachfrage nach zentralen Lagen zunehmen, insbesondere nach Qualitätsimmobilien mit moderner Ausstattung. Der deutsche Büromarkt hat in diesem Segment weniger Angebote als der in Großbritannien oder Frankreich und muss nachziehen. Dagegen werden es Altbauten in Randlagen immer schwerer haben. Das ist keine ganz neue Entwicklung, aber die Spaltung vertieft sich, auch durch neue Arbeitsformen. Je flexibler Unternehmen und ihre Mitarbeiter werden, desto wichtiger ist es, vernetzt zu sein, und eine zentrale Lage begünstigt das. Es gibt noch einen anderen Punkt, der für zentrale Lagen spricht: der angespannte Arbeitsmarkt in Deutschland. Gute, zentrale Büroimmobilien helfen Unternehmen, junge Talente anzuwerben.


Wie stark werden steigende Zinsen den deutschen Markt beeinflussen?


Wer das voraussagen kann, ist ein gemachter Mann (lacht). Ich denke, dass der Effekt von einer zunehmenden Investorenkonkurrenz ausgeglichen wird, denn angesichts zunehmender globaler Unsicherheit wird Deutschland als sicherer Investmentstandort noch attraktiver. Insofern gehen wir nicht davon aus, dass leicht steigende Zinsen die Ertragsaussichten beeinträchtigen.


Das Interview führte Christine Mattauch.


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