Blaue Stunde in Lissabon: Die Dachbar und das Restaurant Topo Chiado bieten eine einmalige Aussicht auf den Personenaufzug Santa Justa aus dem Jahre 1902, der den Stadtteil Baixa mit dem höher gelegenen Chiado verbindet.
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Den Touristen auf der Spur

Die europäische Touristikbranche glänzt mit anhaltenden Wachstumsraten. Immobilieninvestoren stellen sich die Frage, wie sie am besten von neuen Nachfragetrends und der herausragenden Stellung Europas als Reiseziel profitieren können. Von Paul Allen

Shopping in edlen Modehäusern, weltberühmte Sehenswürdigkeiten, Kunstgalerien und feine Restaurants. Angesichts dieses faszinierenden Angebots ist es nicht verwunderlich, dass immer mehr asiatische Touristen nach Paris strömen. In Asien-Pazifik steigt mit dem Einkommen auch das Interesse an Auslandsreisen. Europa stehe bei den Reisezielen hoch im Kurs und die Mehrzahl der Touristen komme aus China, wie Marie Hickey, die Leiterin des Bereichs Commercial Research bei der internationalen Immobilienberatung Savills, berichtet. „Für die meisten chinesischen Besucher, die zum ersten oder zweiten Mal nach Europa kommen, hat das Shopping wohl höchste Priorität. Auch aus diesem Grund sind die Städte Paris und Mailand so beliebt.


Wer schon zum fünften oder sechsten Mal den Kontinent bereist, interessiert sich eher für die Kultur. Dann werden kleinere Städte wie Prag, Budapest oder Lissabon angesteuert“, erklärt Hickey. Darüber hinaus ist bei Touristen aus China eine Verlagerung der Reisegewohnheiten festzustellen. Auch wenn die traditionellen Reiseziele noch dominieren, weist der Branchenverband European Travel Commission (ETC) auf einen Individualisierungstrend unter den Reisenden hin. Hierbei werden auch weniger bekannte Destinationen erkundet: Kroatien, Lettland, Slowenien, Malta, Irland und Dänemark gehören zu den Ländern, die im ersten Halbjahr 2019 die stärksten Zuwächse bei der Anzahl der Touristen aus China verzeichneten. Bei den asiatischen Reisenden gibt es zwar die höchsten Wachstumsraten, der überwiegende Teil der Touristenströme verläuft aber nach wie vor intraregional.


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Europäischer Kontinent ist beliebtestes Reiseziel

Aktuellen Daten der World Tourism Organization zufolge stieg die Zahl der internationalen Europatouristen 2019 um 4 Prozent auf 742 Millionen. Damit ist der Kontinent das bei Weitem beliebteste Reiseziel der Welt. Reisende aus Deutschland und Großbritannien machen dabei den höchsten Anteil aus. Die Abwertung des britischen Pfund infolge des EU-Referendums hatte jedoch spürbare Auswirkungen. So ging die Anzahl der britischen Reisenden im europäischen Ausland im Juni 2019 im Jahresvergleich um 1,6 Prozent zurück. „Dieses Minus wurde aber durch die steigende Zahl der US-Touristen ausgeglichen, die vom starken Dollar profitieren“, kommentiert Marie Hickey. Laut dem aktuellen Quartalsbericht von ETC verzeichneten die Länder Süd- und Südosteuropas zuletzt die höchsten Zuwächse bei US-Reisenden.


In der Türkei, Griechenland und Zypern lag das Plus bei 20 Prozent. In Spanien stieg die Zahl der US-Touristen im Jahresverlauf bis Juli 2019 um 27 Prozent, wobei insbesondere in Barcelona und Madrid der Tagesumsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) deutlich zulegte. Auch Portugal, Schweden und Norwegen erlebten einen starken Aufschwung.


Angebote für Millennials

Mit den neuen Touristenströmen entwickeln sich auch die Interessen der Besucher weiter. Jüngere Reisende setzen andere Schwerpunkte. Dazu Marie Hickey: „Dadurch verschiebt sich die Nachfrage nach Unterkünften und damit auch das Interesse der Investoren.“ Die von Millennials bevorzugten Boutique-Hostel-Marken, Lifestyle-Marken und Serviced Apartments sind auch für Reisende anderer Altersgruppen attraktiv. „Während das Interesse institutioneller Anleger früher vor allem globalen Marken, insbesondere Vier-Sterne-Hotels mit Pachtverträgen galt, ziehen sie heute unterschiedliche Anlageobjekte in Betracht“, so die Analystin. Auch etablierte Branchenakteure haben die Zeichen der Zeit erkannt, meint Marie Hickey: „Viele Anbieter gehen mit unkomplizierten Restaurants, Coffeeshops, Workspaces und anderen Lifestyle-Angeboten auf die geänderte Nachfrage ein.“ Auch wenn sich dieser Trend weiter fortsetzen wird, bleibt nach Ansicht der Expertin immer noch Raum für klassische Hotelkonzepte: „Diese sprechen zum Beispiel nach wie vor Geschäftsreisende und amerikanische Touristen an, die den Marken, die sie von zu Hause kennen, gerne treu bleiben.“


Millennials verschieben die Nachfrage nach Unterkünften und damit auch das Interesse der Investoren.
Marie Hickey , Leiterin Commercial Research bei Savills

Bevorzugte Investmentziele

Anlegern stellt sich die Frage, wie sie am besten von Europas herausragender Stellung als Reiseziel und von den neuen Nachfragetrends profitieren können. Laut einer Studie, die der Immobilienmakler Tranio gemeinsam mit dem International Hotel Investment Forum beim Forum-Event 2019 durchgeführt hat, stehen Spanien (55 Prozent), Deutschland (54 Prozent), Italien (42 Prozent), Großbritannien (38 Prozent) und die Niederlande (33 Prozent) ganz oben auf der Liste der bevorzugten Investmentziele. Im Hinblick auf den RevPAR sind Paris, Genf und Zürich vor London, Lissabon und Porto die Favoriten. Pachtobjekte – Hotels, Serviced Apartments und Hostels – sind bei den Investoren nach wie vor besonders beliebt. Das Problem dabei: In Europa stehen nicht genügend Immobilien zur Verfügung, was die Spitzenrenditen drückt. In den 22 von Savills beobachteten Märkten liegt die Spitzenrendite zurzeit im Durchschnitt bei 4,26 Prozent. In Berlin, München und Paris liegt sie für verpachtete Hotelimmobilien bei 3,5 Prozent. In Anbetracht der negativen Renditen von Staatsanleihen bleiben Investitionen in Hotelimmobilien jedoch eine attraktive Option.


Transaktionswelle für London erwartet

Für Hoteltransaktionen in London sagt Savills zudem ein Rekordjahr voraus und rechnet im ersten Quartal 2020 mit einem Volumen von 1,5 Milliarden Pfund (1,8 Milliarden Euro). „Die erwartete Transaktionswelle hängt zum Teil mit einem Rückstau zusammen, der sich Brexit-bedingt in den letzten Jahren gebildet hat“, so Marie Hickey. „Nichtsdestotrotz hat sich an den Fundamentaldaten in London nichts geändert. Neben Paris bleibt London das Topreiseziel in Europa. Zudem punktet die britische Hauptstadt mit einer hohen Markttransparenz und guten rechtlichen Rahmenbedingungen.“


Als herausragende Transaktion zu nennen wäre der Kauf von zwei Luxushotels in Londoner Toplagen, die für 255 Millionen Pfund beziehungsweise 307 Millionen Euro vom Family Office des ehemaligen Premierministers von Katar, Sheikh Hamad bin Jassim Al Thani, an die Luxemburger Immobiliengesellschaft Vivion veräußert wurden. „Darüber hinaus richten Investoren das Augenmerk auf Value-Add- und sonstige Gelegenheiten in London, wie unter anderem Pachtobjekte mit Serviced Apartments“, erklärt die Savills-Analystin. „Ein ähnliches Bild zeichnet sich in Deutschland und perspektivisch auch in Skandinavien ab. Wo wettbewerbsfähige Renditen zu erwarten sind, werden die Anleger eine höhere Risikobereitschaft zeigen.“


Lissabon und Rom ziehen Investoren an

Für Investoren, die abseits der traditionellen Märkte höhere Renditen suchen, ist Lissabon im äußersten Südwesten Europas ein beliebter Standort. Die portugiesische Hauptstadt an der Atlantikküste erlebt derzeit einen starken Investitionsschub. Den Zahlen von Real Capital Analytics zufolge stiegen die dortigen Investitionen in Hotelimmobilien im Jahr 2019 gegenüber dem Vorjahr von 159 Millionen auf 377 Millionen Euro. „Die Spitzenrenditen für verpachtete Hotelobjekte liegen hier bei 5 Prozent, in London bei 3,75 Prozent“, so Marie Hickey. „Der Tourismus in Lissabon verzeichnet hohe Wachstumsraten. Gleichzeitig sind die Objekte günstiger als in vielen anderen Städten Europas. Daher gilt die Stadt als attraktiver Investitionsmarkt.“


Weitere Investitionsmöglichkeiten bietet Italiens Hauptstadt Rom. „Die Spitzenrenditen für verpachtete Immobilien liegen traditionell bei 5 Prozent, für Trophy Assets deutlich darüber“, merkt die Expertin an. „Zudem ist Rom eines der bedeutendsten Touristenziele der Welt. Die Produktverfügbarkeit ist in Italien allerdings begrenzt, da sich viele Hotels in Familienbesitz befinden.“


Von Paul Allen


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Niederlande: Tourismusmanagement

Die Niederlande zählten 2019 zu den wachstumsstärksten Destinationen Europas. Doch in Anbetracht der Tatsache, dass die Zahl der internationalen Besucher bis zum Jahr 2030 nach den derzeitigen Schätzungen um weitere 50 Prozent ansteigen könnte, geraten die Städte zunehmend unter Druck. Deshalb richtet das Niederländische Büro für Tourismus & Kongresse (NBTC) den Fokus darauf, die Besucherströme besser zu steuern und die diversen Chancen optimal auszuschöpfen. Im Rahmen seiner neuen Strategie beabsichtigt das NBTC, die steigenden Touristenzahlen stärker zu verteilen. Amsterdam steht vor der Herausforderung, die städtische Infrastruktur und die Vielfalt der touristischen Angebote mit den Touristenzahlen in Einklang zu bringen, wie es in dem JLL-Bericht „Destination 2030“ heißt. Apps und Projekte, die für weniger besuchte Gebiete werben, gehören zu den wichtigsten Maßnahmen, mit denen der Zielmarkt erweitert und das Aufkommen der Besucher im Stadtzentrum aktiv gesteuert werden soll. Um dem Touristenansturm Herr zu werden, hat Amsterdam genau wie Barcelona und andere betroffene Städte der Entwicklung von innerstädtischen Hotels einen Riegel vorgeschoben. Der anhaltende Nachfrageboom und die ergriffenen Maßnahmen werden dazu führen, dass die bestehenden Hotels die operative Leistung steigern können. Das mache sie zu einem attraktiveren Investitionsziel, wie Marie Hickey von Savills kürzlich in einer Research Note anmerkte.


Von Paul Allen


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