Volker Noack (links) und Martin J. Brühl (rechts), Mitglieder der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, Hamburg.
Union Investment / Felix Wittich

Resilienz – das neue Sicherheitskonzept für Immobilienportfolios?

Investment Management und Asset Management verschränken sich immer mehr. Das stärkt die Widerstandskraft des Portfolios.
Von Martin J. Brühl

Auf den Konferenzen globaler Immobilieninvestoren von New York über Paris bis Tokio ist zurzeit immer wieder von „resilient portfolios“ die Rede. Portfolios also, die robust sind und ökonomischen Schocks ebenso standhalten können wie klimapolitischen Umwälzungen und durch Technologie getriebenen Disruptionen. Der Begriff resilient wird mittlerweile so häufig verwendet, dass man ihn für eine Worthülse halten könnte – ein weiteres Buzzword im internationalen Investorenjargon.


Ich bin aber davon überzeugt, dass der Begriff Substanz hat. Das neue Leitbild der Resilienz betont einen Bereich der Immobilienwirtschaft, der heute wichtiger ist denn je: das Risikomanagement. Denn durch gutes Risikomanagement lässt sich die Widerstandskraft eines Portfolios spürbar steigern. Das zeigt sich bei Immobilienbeständen bereits auf der Ebene der Diversifizierung nach Nutzungsarten und Regionen. Union Investment zum Beispiel verfolgt das Ziel, ihren Logistikbestand in den nächsten Jahren im Vergleich zum Stand von Ende 2019 mindestens zu verdoppeln und ihn dabei europaweit noch breiter zu streuen als bisher. Daher setzen wir uns unter anderem auch mit neuen Konzepten für die „letzte Meile“ in der logistischen Lieferkette auseinander, die überwiegend vom Onlinehandel forciert werden.


Auch in anderen gewerblichen Nutzungsarten gilt es, durch vorausschauende Ankaufsentscheidungen die Resilienz der Fondsportfolios zu steigern. Büroimmobilien müssen perspektivisch eine Vielzahl unterschiedlicher Arbeitsmodelle abbilden können. Im Einzelhandel werden nicht alle Nutzungskonzepte auf Dauer überleben können und Hotelportfolios sollten Häuser beinhalten, die in allen Preiskategorien einen erkennbaren Mehrwert gegenüber den Angeboten von Airbnb und vergleichbaren Plattformen aufweisen. Die genannten deuten bereits an, wie wichtig es ist, dass bei einer Ankaufsentscheidung auch die mittel- und langfristigen Einflüsse während der Bestandsphase Berücksichtigung finden.


Kurz gesagt: Investment Management und Asset Management verschränken sich immer mehr. Beispielsweise haben wir im vergangenen Jahr verstärkt Immobilien erworben, bei denen wir uns in der Haltephase ein spürbares Mietpreiswachstum versprechen, um damit auch den hohen Ankaufspreis zu rechtfertigen. Ein in den letzten Jahren neu aufgekommener Risikofaktor, der für die Immobilienwirtschaft noch vergleichsweise schwierig zu kalkulieren ist, ist der Klimawandel mit seinen unmittelbaren physischen und mittelbaren versicherungstechnischen sowie politischen Konsequenzen. Der deutsche Klimaschutzplan zum Beispiel gibt vor, dass Immobilienportfolios bis zum Jahr 2050 quasi klimaneutral gestaltet werden sollen. Auf Basis des Pariser Klimaabkommens fühlt sich Union Investment diesem Ziel für ihr gesamtes globales Immobilienportfolio verpflichtet.


Auf dem Weg zur gewünschten Resilienz des Portfolios sind dennoch verschiedene lokale Gesetzgebungen zu berücksichtigen, ebenso wie technologische Innovationssprünge, die Digitalisierung und Nachhaltigkeit in einer Immobilie vereinen könnten. Den Preis des sich wandelnden Klimas kann noch niemand genau beziffern. Verantwortungsvolle Investoren sind einmal mehr herausgefordert.


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