Drei Kriterien weisen den Kauf des Lumière in Paris als beispielhaft für südkoreanische Investments aus: ein großer internationaler Markt, ein größeres und langfristig vermietetes Büroobjekt sowie ein Joint Venture mit einem vor Ort ansässigen Assetmanager.
David Cousin-Marsy / Tishman&Speyer, RCA

Won schlägt Euro

Südkoreanische Investoren sind gesetzlich dazu verpflichtet, Währungsrisiken abzusichern. Branchenkenner sehen darin einen der Gründe für das massiv gestiegene Investoreninteresse des ostasiatischen Won-Kapitals an den europäischen Immobilienmärkten. Von Steve Hays

Südkoreanische Investoren haben im vergangenen Jahr die Rekordsumme von 12,2 Milliarden Euro am europäischen Immobilienmarkt investiert. Dieses Volumen übersteigt das gesamte Kapital, das im selben Zeitraum aus Singapur, Hongkong, China und den übrigen Ländern Asiens in europäische Immobilien geflossen ist. Höhere Allokationen institutioneller Anleger in die Assetklasse Immobilien sowie hohe Preise am heimischen Markt haben die Käufer dazu veranlasst, in Städten EU-weit nach Investitionsmöglichkeiten zu suchen.


Bei der Wahl der Standorte und Nutzungen zeigen sie sich dabei zunehmend experimentierfreudig, wie eine Studie des internationalen Branchenanalysten Real Capital Analytics (RCA) belegt. „Die extrem lange Liste der 2019 von Südkorea europaweit getätigten Investitionen bricht alle Rekorde. Damit haben sich die Investitionen des Jahres 2018 in Höhe von 5,6 Milliarden Euro mehr als verdoppelt“, erklärt Tom Leahy, Senior Director EMEA Analytics bei RCA. Die Investitionsentscheidungen sind unter anderem darauf zurückzuführen, dass südkoreanische Investoren gesetzlich dazu verpflichtet sind, Währungsrisiken abzusichern. Angesichts der divergierenden Zinsentwicklung an den großen internationalen Immobilienmärkten ließen 2017 die Kapitalströme in die USA nach und wurden stattdessen verstärkt in Richtung Europa umgelenkt. Zunächst haben 2018 die auf Sterling lautenden Vermögenswerte am britischen Markt am stärksten davon profitiert. Doch seither bewegt sich südkoreanisches Kapital eher in Richtung Kontinentaleuropa, wo Währungsrisiken vergleichsweise günstig abgesichert werden können und geringe Fremdkapitalkosten winken. Als besonders attraktiv erwies sich 2019 der Pariser Büroimmobilienmarkt, wo mehr als 4 Milliarden Euro in sieben Transaktionen investiert wurden. Ein Joint Venture zwischen Hanwha, Samsung SRA und Primonial hat mit dem Kauf des Bürogebäudes Lumière die größte Investition getätigt. Dieser Deal kann als beispielhaft für südkoreanische Investments gelten: ein großer internationaler Markt, ein größeres und langfristig vermietetes Büroobjekt sowie Erwerb im Rahmen eines Joint Ventures mit einem vor Ort ansässigen Assetmanager.


Die extrem lange Liste der 2019 von Südkorea europaweit getätigten Investitionen bricht alle Rekorde.
Tom Leahy , Senior Director EMEA Analytics, RCA
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Investoren diversifizieren stärker

Es gibt aber auch Transaktionen, die in manchen Aspekten von diesem Modell abweichen. So legen einige südkoreanische Investoren bei der Auswahl der Märkte und Sektoren eine höhere Risikobereitschaft an den Tag. Entsprechend fließt inzwischen mehr Kapital als je zuvor in Logistikimmobilien und in Sekundärmärkte. Insgesamt 3,5 Milliarden Euro wurden 2019 außerhalb der vier großen Märkte Großbritannien, Frankreich, Deutschland und Niederlande investiert. Davon flossen 1,3 Milliarden Euro in einen Mix aus mitteleuropäischen Büro- und Logistikimmobilien. Unter anderem wurde ein an Leroy Merlin vermietetes Logistikzentrum in Zentralpolen von Vestas Investment Management für 70 Millionen Euro angekauft. Auch Spanien haben südkoreanische Anleger erstmals in größerem Stil auf dem Radar: Allein in den letzten vier Monaten des Jahres wurden hier drei Transaktionen im Logistikbereich abgeschlossen. Die größte davon war der Forward-Kauf eines für 20 Jahre an Amazon vermieteten Lagerzentrums im Volumen von 177 Millionen Euro bei einer Rendite von 4,45 Prozent. Brüssel gerät als Markt nur selten in das Blickfeld internationaler Anleger. Doch da aufgrund des großen öffentlichen Sektors und der zahlreichen dort ansässigen EU-Institutionen der Investmentzyklus in der Stadt recht stabil ist, hat Brüssel die Aufmerksamkeit südkoreanischer Marktteilnehmer geweckt.


Anfang 2020 wurde der Tour des Finances, ein Büroturm mit einer Geschossfläche von 200.000 Quadratmetern, der bis 2031 an den belgischen Staat vermietet ist, für 1,2 Milliarden Euro von einem Joint Venture zwischen einem britischen Investmentmanager und drei südkoreanischen Unternehmen gekauft. Dieser Deal war die bei Weitem größte Einzeltransaktion, die jemals am belgischen Immobilienmarkt vollzogen wurde. Der südkoreanische National Pension Service hatte 2009 die Vorreiterrolle bei Auslandsinvestitionen übernommen. In London, das traditionell eine der ersten internationalen Anlaufstellen für asiatisches Kapital ist, erwarb der Pensionsfonds drei Büroobjekte für insgesamt 1 Milliarde Pfund (1,3 Milliarden US-Dollar). Binnen fünf Jahren wurden zwei davon für 1,3 Milliarden Pfund wieder verkauft. Europaweit nahmen die Kapitalströme erst im Jahr 2016 richtig Fahrt auf, als südkoreanische Anleger vornehmlich in Deutschland und Österreich mehr als 3,5 Milliarden Euro investierten.


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Ostasiatisches Kapital entdeckt neue Märkte

Die erste Welle internationaler Investitionen ging von staatlichem Kapital aus. Dann folgten die größeren institutionellen Anleger, in erster Linie Versicherungsfonds von Unternehmen wie Samsung, Hyundai und Hanwha. Inzwischen spiegelt das deutlich breitere Investorenspektrum die Tiefe des südkoreanischen Kapitalmarkts, die große Nachfrage nach Gewerbeimmobilien und den Drang zur Diversifizierung der Investmentportfolios wider. Nach Angaben von RCA gibt es 23 südkoreanische Anleger, die in den vergangenen fünf Jahren jeweils mehr als 500 Millionen Euro an den europäischen Immobilienmärkten investiert haben.


„Genau zehn Jahre, nachdem der National Pension Service die ersten Schritte ins Ausland wagte, fließt südkoreanisches Kapital weiterhin in europäische Immobilien und dabei auch in hochvolumige Ankäufe in bisher ‚unbekannten‘ Märkten wie Luxemburg oder die Slowakei“, so Tom Leahy von RCA. Die Auswirkungen des südkoreanischen Kapitals sind nicht nur an den europäischen Immobilieninvestmentmärkten zu spüren. Es handelt sich vielmehr um ein globales Phänomen. Denn weltweit hatten Südkoreaner unter den asiatischen Auslandsinvestoren 2019 die Nase vorn. Mit Investitionen von insgesamt 17 Milliarden US-Dollar außerhalb des asiatisch-pazifischen Raums, die zu etwa 70 Prozent in Europa getätigt wurden, war das Volumen im letzten Jahr nahezu doppelt so hoch wie 2017, so die Daten von RCA. Auch als die Investitionen in ausländische Immobilien 2019 auf globaler Ebene insgesamt zurückgingen und Anleger den Fokus auf die nähere Umgebung richteten, trotzte Südkorea dem allgemeinen Trend. Alle großen Auslandsinvestoren aus anderen asiatischen Ländern hielten sich mit Transaktionen zurück. So sank der Strom chinesischen Kapitals außerhalb Asiens auf das niedrigste Niveau seit zehn Jahren – und gab in den USA sogar um 91 Prozent nach. „Die Auslandsinvestitionen Südkoreas machten 2019 fast die Hälfte der gesamten Kapitalströme aus Asien aus. Schon einmal führten die Südkoreaner das Feld an, als in den Wirren der weltweiten Finanzkrise sämtliche große Akteure im asiatischen Raum ihre Auslandsinvestitionen drastisch kürzten“, stellt RCA-Analyst Benjamin Chow fest.


Von Steve Hays


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