Investment in fremder Währung: Das Londoner Bürohaus One Coleman Street gehört zum Portfolio des UniImmo: Global.
Union Investment

Dem Zyklus auf der Spur

Weltweit unterschiedliche Marktperioden zu nutzen ist die Kernaufgabe eines Assetmanagers – und stellt ihn bei der Fondssteuerung vor besondere Herausforderungen.

Der UniImmo: Global ist ein weltumspannender Offener Immobilien-Publikumsfonds für private Anleger. Aktuell befinden sich 28 Liegenschaften in neun Ländern rund um den Globus im Portfolio. Wer alle besuchen will, muss von Großbritannien nach Mexiko über die USA nach Japan und Singapur und schließlich in die Europäische Union zurück bis nach Konstanz an den Bodensee reisen. Insgesamt sind die Immobilienfonds von Union Investment in 26 Ländern investiert. Derart globale Investments zu managen erfordert nicht nur eine umfassende Kenntnis der unterschiedlichen Rechtssysteme in den verschiedenen Ländermärkten. Briten etwa kennen kein Grundbuch, wie es in Deutschland üblich ist. Und in China können Immobilien nur in Verbindung mit einer Erbpacht gekauft werden. Auch die teilweise sehr unterschiedlichen kulturellen Eigenarten der internationalen Geschäftspartner sind bei grenzüberschreitenden Vertragsverhandlungen ein Thema. Immobilienfondsmanager müssen daher, wenn sie im Ausland und erst recht, wenn sie auf anderen Kontinenten investieren, ein fundiertes internationales Expertenwissen einbringen, um einen Immobilienfonds erfolgreich managen zu können.


Sprach man noch vor etwa zehn Jahren schlicht von Fondsverwaltung, so wurde diese längst von einer hochkomplexen Fondssteuerung abgelöst. „Früher wurde ein Fonds eher verwaltet als aktiv gemanagt“, erinnert sich auch Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung und verantwortlich für das globale Fondsmanagement bei der Union Investment Real Estate GmbH. „Heute heißt Fondssteuerung, die Anlagechancen zu steigern und -risiken zu mindern. Möglichst vorausschauend und aktiv“, fasst Kutscher zusammen. Ein Fondsmanager muss die Zukunft im Blick haben, frühzeitig erkennen, in welchen Ländern sich ein Investment lohnt, wann Investitionen in eine Immobilie sinnvoll sind oder wann ein Verkauf die bessere Alternative ist. So spielen etwa die globalen Trends bei der Steuerung von international investierenden Fonds eine entscheidende Rolle. Wenn die Researcher prognostizieren oder feststellen, dass Spaniens Wirtschaft wieder an Fahrt gewinnt, der Aufschwung in den USA eine Pause einlegt oder die sogenannten Abenomics in Japan Wirkung zeigen, hat das Konsequenzen für die jeweiligen Immobilienmärkte und beeinflusst unmittelbar die Chancen-/Risikoeinschätzung des Fondsmanagements. Dabei bleibt das internationale Immobiliengeschäft trotzdem ein lokales Geschäft. „Es hilft nichts, wenn man die Trends kennt, man diese aber vor Ort nicht umsetzen kann“, sagt Kutscher.


Ein Gebäude in Singapur lässt sich nicht vom Schreibtisch in Hamburg aus kaufen. Anders als eine Aktie, die per Mausklick an jeder Börse der Welt geordert werden kann. Deshalb ist Präsenz vor Ort vor allem in weniger transparenten Märkten entscheidend. Wenn etwa im Umfeld einer bestehenden Immobilie neue Büros gebaut werden sollen, kann das Druck auf die Mieten ausüben oder Mieter veranlassen, in ein moderneres Gebäude umzuziehen. Nur wer die relevante Information rechtzeitig besitzt, kann frühzeitig steuernd eingreifen, und das weltweit. „Dann kann ein schneller Verkauf sinnvoll sein, obwohl die Immobilie noch einen guten Ertrag liefert“, erklärt Kutscher. Für eine professionelle Fondssteuerung seien Mitarbeiter oder Partnerunternehmen mit lokaler Expertise unerlässlich. Zu unterschiedlich sind in den Ländermärkten auch die Rechts- und Steuersysteme, die beim Erwerb und beim Management einer Immobilie zu berücksichtigen sind. Selbst innerhalb Europas gibt es gravierende Abweichungen zum Standard des Heimatmarktes. „Sie können eine Immobilie nicht einfach außer Landes schaffen, wenn etwas passiert“, sagt Kutscher. Darum sei es wichtig, dass der jeweilige Staat das Eigentum schütze. „Das ist längst nicht in jedem Land so klar“, weiß Kutscher. Fraglich ist vor allem, ob man im Streitfall seine Ansprüche vor unabhängigen Gerichten durchsetzen kann. Eine ganze Reihe von Ländern scheiden für Union Investment deshalb als Investitionsziele aus. Zweimal im Jahr werden die 183 Staaten, die grundsätzlich für eine Investition infrage kommen, unter die Lupe genommen. Länder mit diktatorischen Regimen oder ständigen Unruhen sind von vornherein ausgeschlossen.


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Länder umfasst das Immobilienportfolio aller von Union Investment gemanagten Fonds. Zweimal pro Jahr werden 183 Staaten daraufhin geprüft, ob sie sich als Anlageziele für den deutschen Asset-Manager eignen.

Ein wichtiger Bestandteil der Fondssteuerung ist daher auch das Risikomanagement. Union Investment hat hierfür eigene Verfahren entwickelt, mit denen regelmäßig sogenannte Stresstests durchgeführt werden. Für den Fall etwa, dass die Zinsen plötzlich um 200 Basispunkte nach oben schnellen, wird hypothetisch durchgespielt, welche Auswirkungen das auf den Fonds haben könnte. Oder es wird in Modellrechnungen analysiert, wie sich das Risikoprofil in einem Fondsportfolio verändern würde, wenn ein großes Objekt ge- oder verkauft wird oder ein Land als nicht mehr investitionswürdig gilt. Die Ergebnisse der Stresstests fließen permanent in die Fondssteuerung ein, damit Chancen und Risiken jederzeit optimal gesteuert werden können. Fondssteuerung und Risikomanagement erstrecken sich ebenfalls auf liquide Mittel, Fremdfinanzierungen und ausländische Währungen. Die gesetzlichen Regelungen für Offene Immobilienfonds sehen etwa vor, dass der Fonds ein Mindestmaß an Liquidität vorhält, um jederzeit die Anteilrückgaben der Anleger erfüllen zu können. Das allerdings ist bei den meisten Fonds derzeit nicht das Problem. Sie vermelden hohe Mittelzuflüsse, die erst einmal in Immobilien investiert sein wollen. Damit dies sinnvoll geschehen kann, hat Union Investment für die Liquiditätssteuerung ein Ampelsystem eingeführt. Bekommt ein Fonds mehr Anlegergelder, als das Fondsmanagement kurzfristig entsprechend der jeweiligen Investitionsstrategie in Immobilien investieren kann, schaltet die Ampel auf Rot. Dann wird der Fonds von den Vertriebspartnern, den Volks- und Raiffeisenbanken, vorübergehend nicht mehr angeboten. „Das funktioniert perfekt“, sagt Kutscher. Bei den Fonds für institutionelle Investoren werden benötigte liquide Mittel beispielsweise durch eine Zeichnungsphase direkt bei den Anlegern abgerufen. Die Liquidität, die in den Union Investment-Fonds verbleibt – und verbleiben muss –, wird konservativ so angelegt, dass sie kurzfristig verfügbar ist. Die zurzeit extrem niedrigen Zinsen machen diesen Teil des Liquiditätsmanagements zu einer Herausforderung. Eine gute Balance zwischen Sicherheit, kurzfristiger Verfügbarkeit und auskömmlicher Rendite sei für die liquiden Anlagen derzeit schwer zu finden, so Kutscher. 


Währungsrisiken austarieren

Auch fremde Währungen bergen ein Risiko für den Fonds, weshalb die Fondssteuerung diesen Bereich chancenwahrend und risikominimierend überwacht. Werden Immobilien in Peso, Yen oder US-Dollar gekauft, erwarten Anleger ihre Ertragsausschüttung trotzdem in Euro. Deshalb werden Kredite zur teilweisen Finanzierung von Ankäufen oft in der jeweiligen Landeswährung aufgenommen und über die sogenannte Kreditquote für jedes Land und für den Fonds insgesamt gesteuert. Fremdwährungsdarlehen können dadurch mit den Mieteinnahmen in der jeweiligen Landeswährung abgezahlt werden. Das erspart das risikoreichere und teurere Hin- und Herwechseln der Währungen. Devisentermingeschäfte sichern die restlichen Fremd-Währungsbeträge ab. „Wir wollen keine größeren Währungsschwankungen haben, die sich negativ auf die Wertentwicklung des Fonds auswirken können“, erklärt Kutscher. Diese Sicherheit kostet zwar – allerdings gleichen höhere Renditen in den ausländischen Märkten die Aufwendungen aus. Weltweit anlegende Fonds sind also sinnvoll, denn sie bilden unterschiedliche Zyklen auf den globalen Immobilienmärkten ab. Der Aufwand eines global ausgerichteten Fondsmanagements zahlt sich mithin aus – denn die breitere Streuung einer Anlage reduziert auch ihre Risiken.


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