Erste Adresse: In Utrecht wurde jüngst der neue niederländische Firmensitz der Beratungsgesellschaft Capgemini verkauft.
Frits van Dongen / Daria Scagliola / Capgemini

Die neue B-Klasse

In den europäischen Metropolen sind attraktive Gewerbe Immobilien ebenso rar wie teuer. Immer mehr Investoren weichen deshalb auf B-Städte aus. Diese bieten Chancen, aber auch Risiken.

Seit März 2014 gibt es für modebewusste Bewohnerinnen und Bewohner von Hannover eine neue Attraktion. Im Frühjahr eröffnete Peek & Cloppenburg in der Innenstadt sein Weltstadthaus mit 13.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. Dieses ist Teil des neuen Kröpcke-Centers, das an der Stelle des 1972 errichteten Einkaufszentrums gleichen Namens entstanden ist und 2013 von Union Investment erworben wurde. Für Philip La Pierre, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH, ist das neue Kröpcke-Center „ein Musterbeispiel für die erfolgreiche Revitalisierung einer geschichtsträchtigen High-Street-Retail-Ikone“ – und darüber hinaus ein Erfolg versprechendes Investment in einer Stadt, die nicht zu den ganz großen Immobilienstandorten zählt. So wie Union Investment handeln momentan zahlreiche Investoren in Deutschland und anderen europäischen Ländern: Sie erwerben Einkaufszentren, Bürogebäude und Hotels nicht nur in den sogenannten A-Städten, sondern auch in kleinen Großstädten beziehungsweise sogenannten Mittelstädten.


Mit der zunehmenden Risikobereitschaft werden B-Städte als Investmentstandort interessanter.
Christian Schulz-Wulkow, Partner bei EY Real Estate

Ebenfalls in Hannover übernahm zum Beispiel in diesem Jahr die Münchner Accom Immobilien Holding den Einzelhandels- und Bürokomplex Podbi-Park. In Manchester sicherte sich die Fondsgesellschaft SWIP das markante Bürogebäude Sunlight House, während im französischen Lyon BNP Paribas ReIm das Bürogebäude Le Quatuor in Gerland erwarb. Bei diesen Transaktionen wird es nicht bleiben: In einer Umfrage der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY zeigten sich 96 Prozent der befragten Versicherungsgesellschaften überzeugt, dass die Nachfrage nach Immobilien in B-Städten weiter steigen wird. „Mit der zunehmenden Risikobereitschaft und der Renditekompression in den Top-Sieben-Standorten werden B-Städte mit solider Wirtschaftsstruktur als Investmentstandort interessanter“, stellt Christian Schulz-Wulkow fest, Partner bei EY Real Estate. Der Hauptgrund für dieses Interesse liegt auf der Hand: Weil das Angebot an hochwertigen Immobilien in den Topstädten begrenzt und entsprechend teuer ist, suchen die Investoren nach Alternativen. „Je teurer die A-Städte sind, desto mehr Investoren interessieren sich für die B-Städte“, beobachtet Philip La Pierre. Das bestätigt Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE: „Wenn Kapitalüberhang auf Produktknappheit trifft, müssen Investoren zwangsweise ausweichen.“


Was sind B-Städte?

B-Städte werden auch Mittelstädte oder Secondary Cities genannt. Eine verbindliche Definition, was eine A- und was eine B-Stadt ist, existiert nicht. Entscheidend ist ihre Bedeutung im nationalen Städtesystem. In zentralistischen Ländern gibt es deshalb zumeist nur eine A-Stadt, nämlich die Kapitale. In föderalen Staaten ist hingegen Platz für mehrere A-Städte.

Pro und Contra

Dabei profitieren die kleinen Geschwister der A-Städte von einem beträchtlichen Renditevorteil: Hela Hinrichs, National Director Emea (Europe, Middle East, Africa) Research beim Immobilienberatungshaus Jones Lang LaSalle (JLL), beziffert die Spitzenrendite für Büroobjekte in westeuropäischen A-Städten auf 4,76 Prozent; für vergleichbare Immobilien in B-Städten ist eine Spitzenrendite von immerhin 5,63 Prozent zu erzielen. Eine höhere Rendite aber bedeutet nach den Gesetzen des Marktes ein höheres Risiko. „B-Städte haben einen Fungibilitätsnachteil, den man als Investor einpreisen muss“, erläutert Philip La Pierre. Das bedeutet laut Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, dass „manche Objekte in schlechten Marktphasen nicht veräußerbar sind“. Eine weitere Schwierigkeit sieht Lemli in der geringen Markttransparenz der kleineren Städte. Auf der anderen Seite haben B-Städte durchaus ihre Vorteile. „B-Städte sind weniger volatil als A-Städte“, konstatiert Lemli. „Preise, Mieten und Anfangsrenditen schwanken also weniger.“ Das hängt damit zusammen, dass in den kleineren Großstädten auch in Phasen des wirtschaftlichen Aufschwungs kaum Bürogebäude spekulativ gebaut werden. Ein weiterer Pluspunkt: Die Konkurrenz um attraktive Objekte ist nicht ganz so groß. „Der Fokus vieler Investoren liegt nach wie vor auf den großen Metropolen“, beobachtet EY-Experte Christian Schulz-Wulkow. 


Für Philip La Pierre durchaus erfreulich: „Die Preisfindung findet schneller einen vernünftigen Deckel.“ Es sei höchste Zeit, dass endlich auch Großinvestoren die Chancen der B-Städte erkennen würden, sagt Lutz Aengevelt, Chef des Düsseldorfer Maklerhauses Aengevelt, das auch in weniger prominenten Städten wie Leipzig und Magdeburg präsent ist. Er hält die Fokussierung vieler Investoren auf die Metropolen vor dem Hintergrund der föderalistischen Struktur Deutschlands für falsch: „In Wirklichkeit ist die wirtschaftliche Stärke Deutschlands in den B-Städten abgebildet.“ Wer lokales Know-how einbeziehe, könne auch die erwünschte Markttransparenz erzielen. Ganz anders beurteilt dies Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. „Die Risiken der B-Städte sind eindeutig höher“, widerspricht er. „Denn wenn der Boom abflaut, sind die Immobilien dort nicht mehr so begehrt und entsprechend schwer zu verkaufen.“ Auch die Suche nach einem Nachmieter gestalte sich an kleineren Standorten in wirtschaftlich schlechten Zeiten schwierig. Dass sich trotzdem viele Investoren mit B-Städten auseinandersetzen, erklärt sich nach Ansicht von Vornholz durch den Immobilienzyklus: Nach überstandener Krise rückten zuerst die A-Städte in den Vordergrund.


B-Städte haben einen Fungibilitätsnachteil, den man als Investor einpreisen muss.
Philip La Pierre, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH

Im weiteren Verlauf wichen die Investoren dann auf die B-Städte aus, weil sie mittlerweile bereit seien, „für eine höhere Rendite mehr Risiko einzugehen“. Vornholz’ Empfehlung: „Sicherheitsorientierte Investoren sollten die Finger von Bürogebäuden in B-Städten lassen – oder zumindest nur das beste Objekt in der besten Lage mit den besten Mietern erwerben. “Und da sind sich dann die Experten wieder einig: „In B-Städten muss es die beste Lage sein“, betont Philip La Pierre. Investoren sollten laut La Pierre in erster Linie Städte näher betrachten, die eine renommierte Universität und eine starke Forschungslandschaft aufweisen. „Solche Städte“, sagt der Investment Experte, „versprechen eine positive demografische Entwicklung und ein nachhaltiges Wachstum.“ Das gelte beispielsweise für Heidelberg und Freiburg. Für Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland, haben aber beispielsweise auch die Büromärkte von Wiesbaden und Mannheim ein hohes Potenzial. Allerdings gibt es in den kleineren Städten ein nicht unerhebliches Problem: „Die größte Herausforderung besteht darin, Objekte im Volumen von mehr als 15 bis 25 Millionen Euro zu finden“, sagt Union Investment-Researcher Olaf Janßen. Nicht nur für die Publikumsfonds von Union Investment, sondern auch für viele andere institutionelle Investoren kommen Ankäufe erst ab dieser Größenordnung infrage.


Überschaubare Auswahl

Alle diese Entwicklungen beschränken sich nicht auf den deutschen Markt, sondern sind in anderen europäischen Ländern ebenfalls zu beobachten – wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß. „In Großbritannien dominiert London stark, während die Büromärkte aller anderen Städte sehr viel kleiner sind“, erklärt JLL-Researcherin Hela Hinrichs. „Das erhöht das Risiko, dort in wirtschaftlich schlechten Zeiten keinen Nachmieter zu finden.“ trotzdem verzeichnet Jonathan Hull, Managing Director Emea Capital Markets bei CBRE, ein wachsendes Interesse vor allem von Investoren aus den USA an Büroimmobilien außerhalb Londons. Vorangetrieben wird diese Entwicklung durch die wirtschaftliche Erholung Großbritanniens. Die Experten von Savills erwarten deshalb in den regionalen Büromärkten sinkende Leerstandsquoten. Vor allem die Städte Manchester, Birmingham, Edinburgh, Glasgow und Bristol gelten als Standorte mit Potenzial – und erheblichen Renditevorteilen: Nach Angaben von Savills betrug die Anfangsrendite für Büroobjekte im Londoner Westend im ersten Quartal dieses Jahres 3,25 Prozent, in den Provinzstädten hingegen 5,75 Prozent. 


Noch extremer ist die Konzentration des Büromarkts auf die Hauptstadt in Frankreich. Laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) erreichten die Städte außerhalb von Paris im ersten Quartal dieses Jahres einen Anteil von gerade mal 19 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen. Einziger einigermaßen bedeutender Bürostandort in der Provinz ist Lyon, wo im vergangenen Jahr gewerblich genutzte Immobilien für 869 Millionen Euro den Eigentümer wechselten. Einen Aufschwung erleben die B-Städte hingegen in den Niederlanden. „Vor dem Hintergrund des knapper werdenden Angebots in Amsterdam rechnen wir damit, dass sich die Käufer zunehmend in Richtung Spitzenassets in anderen Großstädten orientieren werden“, berichtet Clive Pritchard, Niederlande-Chef von Savills. Zwar hatte die Hauptstadt Amsterdam 2013 einen Anteil von gut 70 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen; die Städte Rotterdam, Den Haag und Utrecht weisen aber ebenfalls einen ernst zu nehmenden Büromarkt auf. Utrecht verzeichnete mit dem Verkauf der Zentrale von Capgemini an am Real Estate Development sogar eine der spektakulärsten Transaktionen im ersten Halbjahr 2014. In Belgien hingegen „bleibt Brüssel der Favorit für Büroinvestoren“, berichtet Pascal Mikse, Head of Research bei BNPPRE Belgien. In den vergangenen fünf Jahren entfielen 74 Prozent des Transaktionsvolumens im belgischen Bürosegment auf Brüssel. 


Wieder anders stellt sich die Situation in Polen dar. In der Hauptstadt Warschau kommen zahlreiche Projekte neu auf den Markt, in der Folge wächst der Büroleerstand. „Viele institutionelle Investoren nehmen insbesondere im Einzelhandels- und Bürosegment Kaufgelegenheiten in B-Städten in den Blick“, berichtet Anna Staniszewska von BNPPRE Polen. „Breslau und Krakau sind die Regionalzentren, die ein beträchtliches Investitionsvolumen auf sich vereinen“, ergänzt Savills-Chef Marcus Lemli. Allerdings sind die dortigen Büromärkte sehr klein: Krakau, eine Stadt mit 750.000 Einwohnern, verfügt nur über 635.000 Quadratmeter moderne Bürofläche. Zum Vergleich: Freiburg hat etwa 200.000 Einwohner, aber einen Büroflächenbestand von 1,3 Millionen Quadratmetern. Umso lebhafter ist das Interesse an Einzelhandelsimmobilien außerhalb von Warschau. Ein Beleg dafür: Im Frühjahr übernahmen ECE und Resolution Property in Posen das Poznan City Center, ein Einkaufszentrum mit 58.000 Quadratmetern Mietfläche. Auch Union Investment ist in mittelgroßen Städten aktiv: Für den UniInstitutional German Real Estate, einen auf Gewerbe Immobilien in deutschen Mittelstädten spezialisierten Fonds für Profi-Investoren, erwarben die Hamburger jüngst den Weser Tower in Bremen – weitere Ankäufe außerhalb der deutschen Top-Metropolen sollen folgen.


 


Olaf Janßen ist Leiter Research bei der Union Investment Real Estate GmbH und beobachtet laufend die Entwicklung auf Deutschlands Büromärkten

„Als Beimischung sehr attraktiv“

Olaf Janßen über den besonderen Charme der B-Städte


Herr Janßen, viele Investoren stehen vor der Herausforderung, dass sie in A-Städten keine passenden Objekte finden oder dafür sehr hohe Preise bezahlen müssen. Ist das wachsende Interesse an B-Städten somit ein Ausdruck von Verzweiflung?
In der Tat steigt die Nachfrage nach Immobilien von Quartal zu Quartal. Verfügbare Objekte sind rar, zumal die Neubautätigkeit in den vergangenen Jahren limitiert war. Das bedeutet aber keineswegs, dass das Interesse an B-Städten ein Ausdruck von Verzweiflung ist. Vielmehr ist es in jedem Markt, in dem Güter knapp sind, legitim, den Blick auszuweiten.


Welche spezifischen Gesichtspunkte spielen bei der Investition in einer B-Stadt eine besondere Rolle?
Die Märkte sind dort nicht so transparent wie in A-Städten, und sie sind mehr lokal geprägt. Außerdem ist der Büroflächenbestand wesentlich kleiner. Weil zudem auch die Kapitalisierungsfaktoren und die Spitzenmieten niedriger sind, stoßen Investoren, die 100 Millionen Euro investieren wollen, schnell an eine Grenze. Normalerweise sind deshalb dort Investoren tätig, die an Objekten in der Größenordnung von 15 bis 50 Millionen Euro interessiert sind.


Kommen denn die kleineren Mittelstädte für sicherheitsorientierte Investoren überhaupt infrage?
Auf jeden Fall. Auch in B-Städten gibt es moderne Bürogebäude und attraktive Shoppingcenter. Im Bürobereich ist die Leerstandsquote zudem geringer als in A-Städten. Das kommt daher, weil weniger Developer am Markt tätig sind und der Anteil der Eigennutzer höher ist. Das gibt dem Markt eine gewisse Stabilität. In Boomphasen steigen zwar auch in Mittelstädten die Preise, aber weniger stark als in A-Städten. Auch die Marktkorrektur, die in der Regel auf Boomphasen folgt, fällt in der Regel moderater aus.


Sind Objekte in Städten aus der zweiten Reihe als Beimischung in einem Portfolio geeignet?
Als Beimischung sind sie sogar sehr attraktiv, da sie in der Regel höhere Anfangsrenditen bieten. In Großbritannien beträgt die Differenz etwa 200 Basispunkte, in Frankreich 180 Basispunkte. In Deutschland machte der Unterschied zwischen Hamburg und Hannover Ende letzten Jahres rund 120 Basispunkte aus.


Besteht womöglich die Gefahr, dass Investoren in der aktuellen Marktphase bereits zu hohe Preise bezahlen, weil sie zu spät im Zyklus die Chancen von B-Städten erkannt haben?
Die Betrachtung der Vergangenheit zeigt, dass ein Immobilienzyklus in Deutschland immer mindestens sieben Jahre dauert. Wir gehen deshalb davon aus, dass 2015 und auch 2016 noch einmal sehr gute Immobilienjahre sein werden. Im Augenblick ist das Pricing fundamental gerechtfertigt. Ob es in einer anderen Marktphase und einem anderen Zinsumfeld immer noch gerechtfertigt ist, kann man heute nicht mit Sicherheit sagen. Grundsätzlich gilt: Investoren, die derzeit – egal ob in A- oder in B-Städten – investieren, benötigen vor dem Hintergrund der niedrigen Renditen Mietpreiswachstum, um ihre Investition wirtschaftlich darstellen zu können.


Ist das Interesse an B-Städten überall in Europa so groß wie in Deutschland?
Es ist hierzulande besonders ausgeprägt, weil die wirtschaftlichen Perspektiven für Deutschland nach wie vor hervorragend sind und weil Deutschland eine große Volkswirtschaft mit einem sehr differenzierten Städtesystem ist.


Und wie stark haben internationale Investoren deutsche Mittelstädte im Fokus?
Internationale Player, die nach Deutschland kommen, verfolgen nicht als erstes eine B-Stadt-Strategie. Wer einen neuen Markt betritt, geht zuerst an die großen Standorte, um sich mit den lokalen Gegebenheiten vertraut zu machen. Deshalb ist in B-Städten der Wettbewerb der Investoren nicht ganz so ausgeprägt wie in A-Städten.


Das Interview führte Christian Hunziker.


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