Blick auf den Potsdamer Platz: Die neue alte Mitte Berlins zählt zu den bedeutenden Bürostandorten der Stadt .
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Hauptstadt der Hoffnung

Jahrelang war der Berliner Büromarkt von hohen Leerstandsquoten, geringen Mieten und enttäuschten Hoffnungen geprägt. Jetzt aber rappelt sich die Wirtschaft der deutschen Hauptstadt auf. Daraus ergeben sich Chancen für Investoren – doch die müssen sich mit den Besonderheiten des Berliner Marktes auseinandersetzen.

Berlin-Charlottenburg, Kurfürstendamm 170, ein kühler Frühsommertag. Christoph-Marc Pressler, Vorstand der Holler-Stiftung aus München, hat zur Grundsteinlegung für das Palais Holler geladen. Am berühmten Boulevard entsteht ein neues Bürogebäude, das den in die Jahre gekommenen und deshalb abgerissenen Vorgängerbau ersetzt. „Wir feiern den Baubeginn für den ersten kompletten Neubau am Kurfürstendamm seit vielen Jahren“, freut sich Pressler. Nun ist das Palais Holler mit knapp 6.000 Quadratmetern Bürofläche kein besonders großes Projekt. Bemerkenswert ist es trotzdem, steht es doch beispielhaft für den Aufschwung des Berliner Büro Immobilienmarktes. Jedenfalls kommen seit einiger Zeit immer mehr Beobachter zum Ergebnis, dass sich die Beschäftigung mit diesem Markt lohnt. So zählt der japanische Thinktank The Mori Memorial Foundation’s Institute for Urban Strategies die deutsche Hauptstadt in Bezug auf ihre wirtschaftliche Anziehungskraft zur weltweiten Spitzengruppe der wichtigsten Städte: Berlin landete im jüngsten Ranking auf Platz acht, geschlagen nur von Metropolen wie London, New York, Paris und Tokio. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers (PwC) und das Urban Land Institute halten Berlin auf Grundlage einer Befragung professioneller Investoren sogar für den attraktivsten Immobilienmarkt Europas.


Dieses gute Ergebnis hat nach Ansicht der von PwC Befragten zwei Gründe: die exzellenten Fundamentaldaten und das günstige Preisniveau. Tatsächlich wächst die Berliner Wirtschaft deutlich. Im Frühling 2015 gab es 3,1 Prozent mehr sozialversicherungspflichtig Beschäftigte als ein Jahr zuvor. „Vor allem die Dienstleistungsbereiche gehören zu den Jobmotoren“, sagt Berlins Wirtschaftssenatorin Cornelia Yzer. Zudem steigt das Bruttoinlandsprodukt in Berlin stärker als im Bundesdurchschnitt – 2014 um immerhin 2,2 Prozent. Das wirkt sich auf den Büromarkt aus. „Seit 2010 sinkt der Leerstand, und die jährliche Vermietungsleistung beträgt kontinuierlich zwischen 500.000 und 600.000 Quadratmetern“, sagt Peter Starke, Leiter der Berliner Niederlassung des Beratungsunternehmens Aengevelt. Diese Sichtweise teilen ausländische Investoren. „Die deutsche Hauptstadt hat in den letzten Jahren eine beeindruckende Entwicklung gezeigt“, hält Ernst Vejdovszky fest, Vorstandsvorsitzender des österreichischen Unternehmens S Immo, das zuletzt mehrere Gewerbeliegenschaften in Berlin erworben hat. „Vor allem im Bürobereich erwarten wir auch in den nächsten Jahren noch Steigerungen.“


Berlin unterscheidet sich grundlegend von den anderen Topbürostandorten in Deutschland, da es mehrere innerstädtische Bürolagen gibt, die Spitzenmieten erzielen.
Timothy Horrocks, Head of Germany bei TH Real Estate

Allerdings verweist der zweite von den Investoren genannte Punkt, nämlich das günstige Preisniveau, auf eine Schwäche der Stadt: Berlin ist zwar die Hauptstadt und mit 3,5 Millionen Einwohnern die mit Abstand größte Stadt Deutschlands, leidet aber wirtschaftlich noch immer unter den Folgen der deutschen Teilung. „Dass Berlin als politisches Zentrum wirtschaftlich nicht die wichtigste Stadt des Landes ist, stellt international gesehen einen Sonderfall dar“, sagt Olaf Janßen, Leiter Research der Union Investment Real Estate GmbH. Mit rund 10 Prozent liegt die Arbeitslosenquote deutlich über dem deutschen Durchschnitt, und kein einziger der 30 Großkonzerne, die im deutschen Aktienindex Dax vertreten sind, hat seinen Hauptsitz an der Spree. Dementsprechend hinkt die Bürospitzenmiete von 23 Euro pro Quadratmeter und Monat den Werten von München (33,50 Euro) und Frankfurt am Main (35,50 Euro) hinterher. Einen wichtigen Unterschied zu diesen Städten führt Andreas Schulten an, Vorstand des Beratungsunternehmens Bulwiengesa: „In Berlin gibt es nur wenige große Nutzer aus dem Bereich der Banken, Consultingfirmen und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften. Großvermietungen sind deshalb seltener.“ In der Tat verzeichnete der internationale Immobiliendienstleister JLL im ersten Quartal dieses Jahres eine durchschnittliche Vermietungsgröße von nur 756 Quadratmetern.


Mehrere starke Bürolagen

Eine weitere Besonderheit nennt Timothy Horrocks, Head of Germany bei der weltweit tätigen Investmentgesellschaft TH Real Estate: „Berlin unterscheidet sich grundlegend von den anderen Topbürostandorten in Deutschland, da es mehrere innerstädtische Büro lagen gibt, die Spitzenmieten erzielen.“ Tatsächlich hat Berlin keinen eigentlichen Central Business District. Als Topstandorte gelten vielmehr City-Ost (Gendarmenmarkt, Unter den Linden), der Potsdamer Platz und City-West (Kurfürstendamm). Dort wächst gerade ein spektakuläres Bürogebäude in die Höhe: das Upper West, ein von Strabag Real Estate entwickeltes Hochhaus, das neben Läden und einem Hotel auch 19.000 Quadratmeter Bürofläche aufweist.


Da in Berlin die Headquarter der großen Corporates fehlen, müssen sich Büroentwickler mit den neuen Unternehmen aus dem Internetbereich auseinandersetzen.
Martin Rodeck, Geschäftsführer von OVG Real Estate

Daneben bilden sich momentan zwei weitere hochpreisige Standorte heraus: die Gegend um den Hauptbahnhof (Europacity) und ein an der Spree gelegenes Areal im Stadtteil Friedrichshain, das unter dem Namen Mediaspree vermarktet wird. Für die Umgebung des Hauptbahnhofs haben sich beispielsweise der Mineralölkonzern Total und die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC entschieden; Letztere bezog im Sommer das Humboldthafen Eins, einen vom niederländischen Unternehmen OVG entwickelten Neubau. Für „hoch spannend“ hält Martin Rodeck, Geschäftsführer von OVG Real Estate, zudem das Südkreuz. Das ist einer der Berliner Fernbahnhöfe, der bisher als Bürolage noch kaum im Bewusstsein ist. Das wird sich ändern, ist Rodeck mit Blick auf die hervorragende Verkehrsanbindung dieses Standorts überzeugt. Diese Vielfalt an Bürostandorten bietet Chancen für ganz unterschiedliche Investorentypen. Besonders begehrt sind wie in allen Metropolen Core-Objekte. „Neue, voll vermietete Bürogebäude sind momentan wertvoll wie Goldstaub“, formuliert es Rodeck. Weil diese Immobilien rar sind, ist ihre Anfangsrendite auf 4,7 Prozent gesunken. „Deshalb steigt die Risikobereitschaft der Investoren“, sagt Aengevelt-Experte Starke. Vor allem Investoren mit einem Value-add- oder opportunistischen Ansatz wagen sich auch an Objekte mit hohem Leerstand oder an Gebäude in peripheren Lagen. So vermittelte Aengevelt ein rund 20 Jahre altes Bürogebäude in Berlin-Reinickendorf mit einer Bruttoanfangsrendite von deutlich über 7 Prozent an einen ausländischen Kapitalanleger.


Verschärft wird der Engpass an neuwertigen Büroflächen, weil der Neubau nicht recht Fahrt aufnehmen will. 2016 werden nach einer Prognose von JLL zwar etwa 300.000 Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt kommen; von diesen sind aber 60 Prozent bereits an Mieter oder Eigennutzer vergeben. „Die Nachfrage der Mieter kann momentan kaum bedient werden“, stellt Marcus Lehmann, Bürovermietungschef von Colliers International Berlin, mit Blick auf die Leerstandsquote von nur noch etwa 5 Prozent fest. Vor diesem Hintergrund sind manche Projektentwickler bereit, stärker ins Risiko zu gehen. „Mit Blick auf einige Mieter, die sehr kurzfristig planen wollen oder müssen, ist spekulatives Bauen für uns künftig bei ausgesuchten Projekten durchaus eine Option“, sagt Thomas Hohwieler, Geschäftsführer von Strabag Real Estate. Dafür, so seine Überzeugung, müsse der Mikrostandort allerdings „besonders attraktiv oder interessant“ sein. Diese Einschätzung trifft nach Ansicht von Marcus Lehmann ganz besonders auf den Alexanderplatz zu. Er rechnet damit, dass dort bald der Bau eines gemischt genutzten Turms mit einem Büroanteil von 26.000 Quadratmetern beginnen wird. Andere Beobachter sind skeptischer. „Der Bau von Bürohochhäusern ist teuer“, gibt Andreas Schulten von Bulwiengesa zu bedenken. „Deshalb braucht es dafür Mieter wie Banken und Wirtschaftsprüfer“ – also genau die kapitalkräftigen Mietergruppen, an denen es in Berlin mangelt.


„Kreativer Hub für Start-ups“

Oder springt eine andere Gruppe in die Bresche? Charakteristisch für Berlin ist nämlich der hohe Anteil der TMT-Unternehmen (Technologie, Medien, Telekommunikation). Diese waren nach Angaben des Beratungsunternehmens CBRE zwischen 2010 und 2014 für fast ein Viertel aller Büroflächenanmietungen in der Stadt verantwortlich – mit steigender Tendenz. Auch einer der größten Deals dieses Jahres geht auf das Konto einer TMT-Firma: Der deutsche Internetkonzern Rocket Internet mietete einen 22.000 Quadratmeter großen Hochhauskomplex in Berlin-Kreuzberg, der bisher vom Wohnungsunternehmen GSW genutzt worden war. Da liegt es auf der Hand, dass diese Nachfragergruppe auch für Developer an Bedeutung gewinnt. „Da in Berlin die Headquarter der großen Corporates fehlen, müssen sich Büroentwickler mit den neuen Unternehmen aus dem Internetbereich auseinandersetzen“, sagt OVG-Chef Rodeck. „Sonst wird der Markt sehr eng. “


Das teilweise stürmische Wachstum der internetaffinen Start-ups wird auch von den Investoren aufmerksam verfolgt. „Wir gehen davon aus, dass Märkte, die heute einen hohen TMT-Anteil aufweisen, besser für die Zukunft gerüstet sind als Märkte mit einem geringeren Anteil dieses innovativen Wirtschaftszweigs“, sagt Timothy Horrocks von TH Real Estate. Berlins „Image als kreativer und hipper Hub für Start-up-Unternehmen“ trage zudem dazu bei, dass die deutsche Hauptstadt im Ausland als attraktives Investmentziel wahrgenommen werde. „Berlin hat als eine von wenigen Städten eine wirklich internationale DNA“, bekräftigt Simon Schaefer, Gründer der Factory Berlin, eines weit über Deutschland hinaus bekannten Start-up-Campus im Bezirk Mitte. Das lockt auch Global Player wie den IT-Betreiber Cisco an, der sich 2014 für Berlin als Standort seines Innovationszentrums entschied. „Dafür“, sagt Bernd Heinrichs, Managing Director bei Cisco, „ist Berlin der ideale Nährboden mit all seinen Universitäten, Forschungseinrichtungen und Start-ups“. Auch Olaf Janßen von Union Investment ist überzeugt: „Berlin wird künftig seinen TMT-Schwerpunkt ausbauen“ (siehe Interview auf Seite 9). Ob aber der Berliner Büromarkt eines Tages dem Markt von Frankfurt am Main den Rang ablaufen wird? Da ist der Experte denn doch skeptisch: „Dafür müssen wir in einem Zeitraum von mindestens 20 Jahren denken.“


 


Olaf Janßen, Leiter Research der Union Investment Real Estate GmbH.

„Der Berliner Markt hat sich normalisiert“


Herr Janßen, was spricht aus Sicht eines institutionellen Investors für den Berliner Büromarkt?
Der Berliner Markt weist ein sehr großes Angebot an neuen Büroflächen auf. Außerdem ist die Leerstandsquote gerade in letzter Zeit deutlich gesunken und liegt jetzt auf einem 20-Jahres-Tief. Auch was die Aussichten für die nächsten zwei Jahre betrifft, sind wir sehr positiv: Der Leerstandsabbau wird weitergehen, und ein Großteil der Projekte, die 2016 fertiggestellt werden, ist bereits weitgehend vermietet. Das zeigt: Nach den Sondereffekten der Nachwendezeit – dazu zählen insbesondere die Auswirkungen der steuerlichen Förderung von Neubauten und des Regierungsumzugs – hat sich der Berliner Markt normalisiert. Jetzt fängt er an, mit den anderen deutschen Büromärkten gleichzuziehen.


Auf der anderen Seite hat kein einziger Dax-Konzern seinen Sitz in Berlin, und wirtschaftlich starke Branchen wie Banken und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften sind an der Spree nur schwach vertreten. Ist das nicht ein erheblicher Nachteil?
Das ist richtig, aber bei einer Spitzenmiete von 22 bis 23 Euro ist diese schwächere Wirtschaftsstruktur eingepreist. Dass das Mietniveau in Berlin viel niedriger ist als in München oder Frankfurt am Main, ist darauf zurückzuführen, dass die finanzstarken Branchen hier schwächer vertreten sind und dass die in Berlin sehr präsenten Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT) eher mietsensibel sind. Gerade in diesem Bereich wachsen aber bedeutende Unternehmen wie Zalando und Rocket Internet heran.


Aber wie nachhaltig ist denn die Nachfrage des TMT-Sektors?
Immerhin platzte zu Beginn dieses Jahrhunderts schon einmal eine New-Economy-Blase. Natürlich ist es nicht auszuschließen, dass in einer stark wachsenden Branche auch mal das eine oder andere Unternehmen Arbeitsplätze abbauen muss. Aber ich halte es für sehr positiv, dass die Firmen in diesem Bereich mit ausgesprochen starker Dynamik wachsen. Der Vergleich mit dem früheren Boom der New Economy hinkt: Das Internet ist heute 15 Jahre älter, eine ganze Reihe von Geschäftsmodellen hat sich etabliert, und es handelt sich nicht mehr um einen Hype. Viele dieser Unternehmen werden bald Gewinne erzielen, sofern sie es nicht bereits tun. Im Übrigen setzen auch Berater und Banken in der Krise Flächen frei.


Wie schätzen Sie das Potenzial der neuen Berliner Büromarktlagen am Hauptbahnhof und in der Mediaspree ein?
Gerade Mediaspree ist eine interessante Lage, die auch spannende Gebäude hervorgebracht hat und in der Union Investment mit der Zentrale von Mercedes-Benz Vertrieb Deutschland bereits ein Objekt erworben hat. Grundsätzlich muss man als Investor jedoch darauf achten, dass die Projektpipeline in sich entwickelnden Gebieten nicht zu groß ist. Denn an solchen Standorten besteht die große Gefahr, dass es in wirtschaftlich schwächeren Zeiten zu hohen Leerständen kommt. In Phasen von Mietpreiskorrekturen lassen sich Standorte, die sich entwickeln, schwieriger vermarkten als etablierte Büromarktlagen wie City-Ost und City-West.


Kommen Investitionen in Projektentwicklungen oder Objekte mit geringerem Vermietungsstand in Berlin für Sie trotzdem infrage?
Wir sind offen für Objekte mit Vermietungspotenzial und für Projekte, die in den nächsten 18 Monaten fertiggestellt werden. Denn für die kommenden zwei Jahre rechnen wir damit, dass der Leerstand weiter sinken wird und die Mieten weiter steigen werden. Aber jeder Zyklus ist endlich, weshalb wir uns bezüglich des Eingehens von Vermarktungsrisiken zunächst im Wesentlichen auf zwei Jahre beschränken.


Das Interview führte Christian Hunziker.


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