Der Gebäudekomplex Grand Canal Square 4–5 wurde 2009 fertiggestellt und erhielt das BREEAM-Nachhaltigkeitsrating „exzellent“.
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Keltisches Comeback

Die Finanzkrise traf Irland hart und ließ seine Immobilienmärkte abstürzen. Doch nun erholt sich die Grüne Insel – und zieht Lehren aus den Fehlern der Vergangenheit.

Vor fünf Jahren wäre es für die meisten Anleger undenkbar gewesen, ein Investment in Irland auch nur zu erwägen – in einem Land, das mit unfertigen „Geisterimmobilien“ und abstürzenden Grundstückspreisen schwer zu kämpfen hatte. Damals lag Irland in den Nachwehen einer der heftigsten Immobilienkrisen seiner Geschichte, ausgelöst durch die bedenkenlose Kreditvergabe irischer Banken. Doch das Land erholt sich, und zwar mit einem Schwung, den nur wenige vorausgesehen haben. Im Jahr 2014 führte die Insel die Wachstumsstatistik aller EU-Nationen mit einer Steigerung des Bruttoinlandsprodukts um 5 Prozent an, und auch für 2015 und das kommende Jahr wird Irland aller Voraussicht nach diese Top-Position halten. Ein kontinuierlicher Anstieg der Beschäftigungsrate hat die Arbeitslosenquote im April 2015 auf knapp unter 10 Prozent gedrückt, und Richard Bruton, der Arbeitsminister des Landes, ist der Ansicht, dass die Arbeitslosigkeit bis 2018 gar unter die Marke von 6 Prozent fallen könnte. Irland erholt sich deutlich schneller als die anderen Staaten, die während der Krise unter den Rettungsschirm der Europäischen Zentralbank flüchteten. Portugal hat eine Arbeitslosenquote von 13,5 Prozent, Spanien liegt bei 23 Prozent, und in Griechenland hat mehr als ein Viertel der arbeitsfähigen Bevölkerung keine Beschäftigung. Die keltische Wirtschaft hat von ihren engen Handelsbeziehungen mit den USA und Großbritannien profitiert, ebenso vom geschwächten Euro als einem Motor für Exporte. Und der schwache Euro macht irische Liegenschaften darüber hinaus attraktiv für Investoren aus Übersee. 


Fergal O’Brien, Chefvolkswirt des irischen Arbeitgeber- und Unternehmerverbands Ibec, verkündete kürzlich, dass das Land in einer „starken Erholungsphase“ sei: Er erwartet, dass das Wirtschaftswachstum in den nächsten Jahren bei über 4 Prozent liegen könnte, da die Wirtschaft zu ihrer potenziellen Leistungsfähigkeit zurückfinde. Dieses Wirtschaftswachstum wird zweifellos weiter positive Auswirkungen auf Irlands einst am Boden liegenden Immobilienmarkt haben. Die Investmentaktivitäten über alle Sektoren – besonders im Büro- und Einzelhandelsbereich – steigen bereits seit einiger Zeit. Und mit einem rekordhohen Total Return – also der Gesamtverzinsung des investierten Kapitals – von mehr als 40 Prozent im Jahr 2014 zählt der irische Markt für Gewerbeimmobilien zu denen mit der besten Performance in Europa, geht aus einer Studie der Society of Chartered Surveyors Ireland hervor. Die weltweit operierende Immobilienberatungsgesellschaft CBRE bezifferte die Investitionen in den irischen Immobilienmarkt 2014 auf 4,58 Milliarden Euro, davon kam mehr als die Hälfte von Käufern aus dem Ausland.


Bürovermietungen erreichen Niveau von 2007

Die deutsche Fondsgesellschaft Union Investment gab 2015 ihr Debüt auf dem irischen Markt: Sie erwarb den Bürokomplex Grand Canal Square 4–5 in den Docklands von Dublin für 230 Millionen Euro. Das aus zwei Gebäuden mit einer Gesamtfläche von etwa 23.300 Quadratmetern bestehende Ensemble ist vollständig und mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von mehr als zehn Jahren vermietet. Nur wenige Monate später sicherten sich die Immobilien-Asset- Manager von Union Investment die Projektentwicklung Burlington House. Auf einem 6.500 Quadratmeter großen Grundstück wird das britische Unternehmen Development Securities eine Büroimmobilie realisieren. Wer die späteren Mieter sein werden, steht derzeit noch nicht fest. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2017 vorgesehen. Philip La Pierre, Leiter Investment-Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH, stellt fest: „Irlands wirtschaftliche Erholung zeichnet sich deutlich im anhaltenden Anstieg der Mieten ab, der sich über die kommenden Jahre fortsetzen dürfte.“ Daten von Murphy Mulhall dokumentieren, dass während der vergangenen zwölf Monate die Neuvermietung von Büroflächen mit rund 213.700 Quadratmetern ihren Spitzenwert seit 2007 erreicht hat und damit 31 Prozent über dem Fünf-Jahres-Mittelwert liegt. Die Dubliner Immobilienberatungsgesellschaft teilt darüber hinaus mit, dass die Mieten in der Hauptstadt zuletzt stattliche 33 Prozent zugelegt und damit das Wachstum in Märkten wie dem Londoner Westend übertroffen haben. 


Murphy Mulhalls Analyse der Mieternachfrage nach dem jeweiligen Herkunftsland ergab, dass Unternehmen, die ihren Stammsitz in den USA haben, mit 31 Prozent aller Neuanmietungen die Nummer zwei nach einheimischen Nachfragern stellen. Viele Mieter, besonders solche aus Übersee wie etwa Facebook und Google, werden sowohl von Irlands Unternehmensteuersatz von nur 12,5 Prozent als auch von den vielen jungen und gut ausgebildeten Arbeitskräften angezogen. Laut James Mulhall, dem Mitgründer von Murphy Mulhall, steigen die Mieten für Büroflächen stark an, weil „zu guter Letzt die Baukräne wieder zurück sind“ in Dublins Skyline. Die Entwicklung neuer Projekte war nach der Rezession brutal ausgebremst worden, weil die Banken die notwendigen Finanzierungen blockierten. Heute gibt es einen spürbaren Mangel an erstklassigen Büroflächen in Dublin, in diesem Sektor ist von weiteren deutlichen Zuwachsraten bei den Spitzenmieten in den kommenden Jahren auszugehen.


Die Projektentwicklung Burlington House in Dublin ergänzt das Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland.
Union Investment
Das Bürogebäude Bishop’s Square in Dublin erwarb der US-Immobilienkonzern Hines für 92 Millionen Euro.
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Positive Konjunktur beflügelt Einzelhandelsmarkt

„Der Markt für Bürogebäude hängt von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ab. Wenn es der Wirtschaft gut geht, expandieren die Unternehmen, und das führt zu verstärkten Anmietungen“, sagt Mulhall. „Vor fünf Jahren hatten wir kein Wirtschaftswachstum, aber heute haben wir es, und das kann sich nur positiv auf Dublins Büromarkt auswirken.“ Irlands Einzelhandel hat ebenfalls wieder deutlich Fahrt aufgenommen. Mehr als 1 Milliarde Euro sind im Jahr 2014 in Geschäftshäuser und Einkaufszentren geflossen, und die Renditen für hochwertige Retailgebäude haben seit dem dritten Quartal des vergangenen Jahres um 50 Basispunkte zugelegt, sie liegen heute bei 4 Prozent. Auch die Leerstandsquoten in den Haupteinkaufsstraßen haben sich in vielen Städten Irlands erfreulich entwickelt, da die Verbraucher Vertrauen in das Wirtschaftswachstum gefasst und wieder begonnen haben, Geld auszugeben. 


Irlands beständige wirtschaftliche Erholung zeichnet sich deutlich im anhaltenden Anstieg der Mieten ab, der sich über die kommenden Jahre fortsetzen dürfte.
Philip La Pierre, Leiter Investment-Management Europa bei der Union Investment Real Estate GmbH

CBRE berichtete im April 2015, dass im zurückliegenden Halbjahr die Leerstandsquoten in den wichtigen Einkaufsstraßen in sechs von neun Einzelhandelshochburgen des Landes deutlich zurückgegangen sind. Währenddessen stiegen in Dublins Top-Einkaufslage, der Grafton Street, die Mieten für erstklassige Einzelhandelsflächen auf 5.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Viele Marktbeobachter gehen davon aus, dass einer der Gründe für Irlands Erholung und für die Anziehungskraft auf Interessenten aus dem Ausland darin begründet ist, dass die Verfügbarkeit von Gewerbeimmobilien derzeit sehr hoch ist. Das zieht Käufer an, die früher nicht erwogen haben, in Irland zu investieren, weil der Markt als nicht liquide genug galt. 


Wachstum vor allem in den Großstädten

Einer der größten Verkäufer ist die National Asset Management Agency (NAMA). Als Irlands Immobilienmarkt kollabierte, wurde sie als Auffanggesellschaft für die heute verstaatlichte Anglo Irish Bank mit deren milliardenschweren bedrohten Krediten gegründet. Die NAMA veräußert seit ihrer Gründung große Kreditportfolios und Immobilien – darunter auch den von Union Investment erworbenen Bürokomplex Grand Canal Square 4–5. Damit praktiziert sie ein Verfahren, das im Kontrast steht zum Vorgehen in anderen bedrängten Volkswirtschaften. Dort nämlich kamen gefährdete Vermögenswerte häufig nicht sonderlich zügig auf den Markt. Offenbar hat die rasche Verfügbarkeit von Objekten die internationale Nachfrage beflügelt. Wie Studien zeigen, stammt ein großer Teil der mehr als 20 Milliarden Euro, die in Not leidende irische Kredite oder Immobilien investiert wurden, von ausländischen Anlegern, die von Irlands zu erwartendem Wiederaufschwung profitieren wollen. Enda Kenny, der Taoiseach – wie der irische Premierminister in der Landessprache heißt –, machte deutlich, dass er für das Land eine wirtschaftliche Erholung auf breiter Basis anstrebt statt eines von der Bauwirtschaft befeuerten Booms, wie er das Land vor sieben Jahren ins Verderben führte. Im März sagte er: „Wir gehen nicht zurück in die Tage des keltischen Tigers. Das war keine echte Erfolgsgeschichte. 


Es war oberflächlich und hohl, und für die Konsequenzen hatten die Bürger aufzukommen, aber ich denke, heute haben wir hier das Beispiel einer Regierung und eines Volks, die bereit sind, sich konstruktiv auf neue Herausforderungen einzulassen.“ Trotzdem ist Irlands Immobilienmarkt nicht überall über den Berg, schließlich ist das Wachstum derzeit noch auf die wichtigsten Städte wie Dublin oder Cork fokussiert. Und auch wenn die Bewertungen steigen, liegen sie doch immer noch deutlich unter den Höchstständen von 2007.Auf der anderen Seite bedeutet dies, dass der irische Markt noch einiges Potenzial für die Steigerung von Mieten und den Wert von Kapitalanlagen gleichermaßen bieten dürfte, und eben das ist der Grund für das starke Interesse der Investoren. Marktexperten sagen voraus, dass die Spitzenrenditen in Irland über die nächsten zwölf Monate generell mindestens noch einmal um 25 Basispunkte sinken könnten. Marie Hunt, Leiterin der Research-Abteilung Irland bei CBRE, meint, dass der irische Markt seinen Weg „auf spektakuläre Weise vom Boom zum Absturz und zurück zum Boom“ gemacht hat, und sagt: „Nirgendwo in Europa ist Zyklizität so stark wie in Irland. Nach einem höchst dramatischen Wirtschaftszusammenbruch infolge des globalen Abschwungs im Jahr 2008 und einem Abschwung bei den Geschäftsimmobilien, der seinesgleichen in Europa suchte, erleben die irische Wirtschaft und der Immobilienmarkt seit zwei Jahren einen bemerkenswerten Aufschwung.“


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