Die Ferox Immobiliengruppe widmete den lange Zeit teilweise leer stehenden Turm White Max im Businessquartier Seestern in ein Wohnhochhaus um.
Ferox Projektentwicklung GmbH&Co KG (Simulation)

Leben nach dem Leerstand

Wenn Industriehallen, Bürotürme oder Kaufhäuser keine Nutzer mehr finden, muss das keine Katastrophe sein. Denn Leerstand ist kein Naturgesetz. Umnutzungen rechnen sich, sind machbar und inzwischen auch politisch gewollt.

Es darf gesprungen werden: Im Leskanpark im Kölner Stadtteil Dellbrück hat Jump Management eine alte Produktionshalle zu einem Indoor-Trampolinpark umgebaut. Einst wurden in der Halle Feuerlöscher beschichtet. Ab Herbst 2015 lädt die Halle Eventsportler zur Erprobung der kurzzeitigen Schwerelosigkeit ein. Im September soll der Umbau der 2.700 Quadratmeter großen Halle abgeschlossen sein und das einstige Produktionsareal der Firma Total Walther um einen Publikumsmagneten mit 40 Trampolinen reicher. Neben Industrie-, Handwerks- und Dienstleistungsunternehmen haben sich auf dem Gelände bereits eine Ballettakademie, ein Sportverein sowie eine Kletterhalle angesiedelt. „Die Revitalisierung ist ohne Zweifel ein Gewinn für den Stadtteil“, sagt Stefan Altmann vom Kölner Immobilienmakler Greif & Contzen. Und liegt außerdem voll im Trend.


Umnutzungen sind kein typisch niederländisches oder britisches, sondern ein überregionales Phänomen.
Thomas Beyerle, Managing Director bei Catella Property Valuation

Europaweit verwandeln sich einstige Industrie- und Produktionsstandorte, aufgegebene Kaufhäuser oder leere Bürotürme in Wohnhäuser, Hotels oder gemischt genutzte Quartiere. Ein regelrechtes Umbaufieber ist beispielsweise auf dem holländischen Büromarkt zu beobachten. Infolge der 2008 begonnenen Wirtschafts- und Finanzkrise waren 2014 landesweit noch immer mehr als sieben Millionen Quadratmeter Bürofläche ungenutzt, mehr als 15 Prozent des Gesamtbestands. In Großstädten wie Rotterdam lag die Quote gar bei mehr als 18 Prozent. Umwidmungsvorhaben sind in Anbetracht der Flächenressourcen, die der niederländische Büromarkt bietet, bei Städten und Kommunen willkommen, wie die Vielzahl der laufenden und abgeschlossenen Projekte zeigt. Auch Großbritannien setzt auf Erneuerung, wobei die spektakulärsten Umnutzungsprojekte in London zu finden sind. Auch hier weichen Büros, kommen Wohnungen. Anfang 2015 haben die Umbauarbeiten am Centre Point Tower begonnen, einem der bekanntesten Wolkenkratzer der britischen Hauptstadt. Das 1963 errichtete Gebäude umfasst 33 Stockwerke und befindet sich in der Oxford Street, direkt über der U-Bahn-Station Tottenham Court Road. Entwickler und Investor Almacantar etabliert in dem 117 Meter hohen Turm 82 exklusive Wohnungen, Restaurants und 4.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche.


 „Das Projekt wird der Landmark-Immobilie neues Leben einhauchen und eine zentrale Rolle bei der Neupositionierung dieses wichtigen Standortes in Central London sein“, sagt die Leiterin Development bei Almacantar, Kathrin Hersel. Auch der als hässlichster Büroturm Londons verschriene Archway Tower sieht einer neuen Zukunft als Wohngebäude entgegen. Wohnungsentwickler Essential Living wird den 1963 fertiggestellten und seit 2012 leer stehenden 80.000-Quadratmeter-Koloss in einen Mietwohnungsturm mit Dachterrasse und Wintergarten umbauen. Dabei ist der Turm, der wie der Centre Point Tower über einer U-Bahn-Station steht, Teil eines Wohnungsbauprogramms, mit dem Essential Living in den nächsten Jahren 5.000 Mietwohnungen in und rund um London entwickeln will. Umnutzungen und Revitalisierungen sind kein typisch niederländisches oder britisches, sondern ein überregionales Phänomen“, sagt Thomas Beyerle, Managing Director beim Immobiliendienstleister Catella Property Valuation. Insbesondere wirtschaftliche Boomregionen mit hohen Einwohnerzuwächsen seien von einem Revitalisierungshype erfasst, weil Baugrundstücke für Neubauten aller Nutzungsarten fehlten und das Flächenangebot mit der Nachfrage nicht Schritt halte. „Die Erneuerung bestehender Substanz ist an vielen Standorten die einzige Möglichkeit, um neuen Raum für Wohn-, Gewerbe- oder Freizeitnutzungen zu schaffen“, erläutert Beyerle. Insbesondere innerstädtische oder stadtnahgelegene Immobilien haben nach Ansicht des Experten gute Aussichten auf ein zweites oder auch drittes Leben in neuer Funktion.


Viele Nutzungen sind möglich

Die ehemalige Malzfabrik in Berlin in der Nähe des Szeneviertels Tempelhof ist ein Beispiel von vielen. Sie gilt heute als pulsierende Insel im großstädtischen Gewerbegebiet und bietet in den gründerzeitlichen Gebäuden reichlich Raum für neue Impulse und kreative Ideen. Zwischen den Backsteinmauern des Industriegeländes wurde im März 2015 die nach eigenen Angaben größte Innenstadtfarm Europas eröffnet. Das Unternehmen ECF Farmsystems will auf 1.800 Quadratmetern Fische züchten und Gemüse produzieren. Der Zeitpunkt, um nach Immobilien oder Brachen für Revitalisierungsvorhaben Ausschau zu halten, ist ideal“, findet auch Stefan Wiegand, Geschäftsführer der Region Süd bei Aurelis Real Estate. Der bundesweit aktive Quartiersentwickler muss es wissen.


Nur wenige Kilometer südwestlich der Münchner Innenstadt widmet Aurelis derzeit ein ehemaliges Ausbesserungswerk der Deutschen Bahn um. Mit 400.000 Quadratmetern zählt die Entwicklungsfläche zu den größeren Umnutzungsprojekten in der bayerischen Landeshauptstadt. Aus Gleisanlagen und Werkshallen formt Aurelis ein urbanes, gemischt genutztes Quartier mit Schwerpunkt auf Gewerbe und Logistik: 40.000 Quadratmeter Fläche sind für den Bau von rund 500 Wohnungen vorgesehen. Der Löwenanteil mit 140.000 Quadratmetern Fläche gehört zum entstehenden Gewerbe-, Logistik- und Freizeitstandort namens Triebwerk. Rund ein Dutzend denkmalgeschützter Backsteinbauten mit zumeist ebenerdigen Flächen von 1.000 bis 10.000 Quadratmetern sollen behutsam saniert und durch Neubauten ergänzt werden.


Die denkmalgeschützten Backsteinbauten im Triebwerk München, einem ehemaligen Ausbesserungswerk der Deutschen Bahn, werden behutsam saniert.
Aurelis

Die ersten überzeugten „Triebwerkler“ sind schon da. In der denkmalgeschützten Werkhalle 5 hat der Kletterhallenbetreiber Boulderwelt seine zweite Münchner Adresse etabliert und das zweigeschossige revitalisierte Gebäude für zwölf Jahre gemietet. Für mindestens 20 Jahre hat sich DB Fahrwegdienste, eine Tochtergesellschaft der Deutschen Bahn, auf dem Areal einquartiert. Sie wird eine Bürofläche von rund 850 Quadratmetern in einem Neubau nutzen. Die Deutsche Post hat Lage und Potenzial des Areals ebenfalls erkannt und gab beim Eigentümer und Entwickler Aurelis den Bau einer neuen DHL-Paketzustellbasis in Auftrag. Das Logistikzentrum entstand auf einer 25.000 Quadratmeter großen Teilfläche und ist seit Sommer 2014 in Betrieb. Der Mietvertrag mit dem Zustelldienst läuft über 15 Jahre. „Wir wollen schrittweise weitere Gebäude revitalisieren und auch Neubauten entwickeln“, sagt Wiegand. Allerdings bestehe die Kunst – wie bei allen Umwidmungsprojekten – darin, eine Balance zwischen Ausgaben und Einnahmen zu erreichen. Allein die Vorbereitung des späteren Baufelds stelle keinen unerheblichen Kostenfaktor dar. Bodenverunreinigungen, Altlasten und Gebäudeschadstoffe müssten beseitigt werden. Hinzu kämen die Erschließungskosten sowie bei den Sanierungen der Bestandsgebäude die Anforderungen durch den Denkmalschutz. Auf der Habenseite kann Wiegand neben schon laufenden Mieteinnahmen auch einen Verkauf verbuchen. 2014 hat Aurelis das Gebäude inklusive 15-Jahres-Mietvertrag mit dem Nutzer Deutsche Post/DHL an eine Pensionskasse veräußert und damit für ein Großprojekt auf dem Triebwerk-Areal einen Exit gefunden. Doch ist dies nur eine Möglichkeit. Zur Strategie des Entwicklers gehört es auch, Objekte in das eigene Mietportfolio zu übernehmen.


Der Zeitpunkt für Revitalisierungsvorhaben ist ideal.
Stefan Wiegand, Geschäftsführer Region Süd bei Aurelis Real Estate

Während Eigentümer Aurelis Umnutzungen plant und auch selbst realisiert, überlässt die Hubert Haupt Immobilien Holding das Bauen in der Regel lieber anderen. Wenige Kilometer vom Triebwerk-Gelände entfernt hat die Münchner Unternehmensgruppe bereits 2006 den Siemens-Turm an der Baierbrunner Straße erworben. Das 23.000 Quadratmeter große und 75 Meter hohe Gebäude stand damals bereits leer und wies aus Entwicklersicht drei große Makel auf. Die Fassade stand unter Denkmalschutz, im Innern schlummerte viel Asbest, und draußen fehlten Stellplätze. „Alle Probleme haben wir in den Griff bekommen. Trotzdem fanden wir für die Büroflächen einfach keine Mieter“, berichtet Firmenchef Hubert Haupt. Das war 2010, eine Zeit, die für Bürovermieter bundesweit nicht einfach war. Der Mangel an Wohnungen dagegen begann sich auch in München zu verschärfen. Was lag näher, als das Hochhaus in ein Wohngebäude umzuwandeln? „Bei der Stadt München liefen wir mit dieser Idee zum Glück offene Türen ein“, berichtet Haupt. So entwickelt Investor Patrizia auf einer benachbarten, ehemals gewerblichen Fläche von 90.000 Quadratmetern ebenfalls rund 1.000 Wohnungen. „Obersendling war ein reiner Gewerbestandort, der seinen Charakter durch Umnutzungen und Neubauten komplett verändert“, sagt Haupt. Für die Vermarktung seines Wohnturms stellen die städtebaulichen Aufwertungen im Umfeld allerbeste Vorausset-zungen, wie er findet. Der Turm wird entkernt und nach Entwürfen des Büros Meili, Peter Architekten mit Sitz in München und Zürich in ein Wohnhochhaus mit 1,5 bis 5 Zimmer großen Wohnungen umgebaut.


In anderen deutschen Großstädten reagieren Politik und Verwaltung ähnlich auf die Wohnungsnot und unterstützen Entwickler, die leergefallene Bürotürme in Wohnungen verwandeln. Ein prominentes Beispiel aus Düsseldorf ist das White Max. Die Ferox Immobiliengruppe widmete den zuvor gemischt genutzten und anschließend lange Zeit teilweise leer stehenden Turm im Businessquartier Seestern in ein Wohnhochhaus mit 305 Wohnungen und 2.600 Quadratmeter großem Fitnesscenter um. Auch Investoren wie die KGAL Gruppe glauben daran, dass Wohnungen im Büroquartier Seestern auf Dauer gefragt sein werden. Der Asset-Manager aus Grünwald übernahm im Jahr 2014 das White Max von Ferox für eine ungenannte Kaufsumme. Einen Boom erleben die Turmmetamorphosen nicht nur aus demografischen Gründen. Auch städtebauliche und wirtschaftliche Gründe sprechen für Nutzungsänderungen dieser Art. Entwickler würden an diesen Standorten heute weder die entsprechenden Grundstücke bekommen noch das Recht, so viele Stockwerke zu bauen. „Bei Turmumwidmungen generiert man durch den Erhalt der vorhandenen Bausubstanz mehr Bruttogeschossfläche als bei Neubauten“, sagt Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.


Nach heutigem Recht könnten die Bauherren bei der Abriss-Neubau-Variante in der Regel nur die Hälfte der Flächen realisieren. Außerdem schlummern in den Immobilien interessante Wertpotenziale. Etwa wenn einstige Technikräume, zumeist in der Gebäudemitte oder den oberen Geschossen angesiedelt, aufgelöst und in reguläre Wohnflächen umgewandelt werden. „Es handelt sich oft um große Flächen, die locker 10 Prozent des gesamten Gebäudes ausmachen“, weiß Green-Building-Experte Michael Bauer, Partner bei Drees & Sommer und in etliche Turmprojekte involviert. Von einem besonders erfreulichen Rechenexempel dürfe man sprechen, wenn sich diese Raumressourcen auf dem Dach befinden und somit aus einer einfachen Technikfläche ein teures Penthouse wird. Trotzdem müssen sich Büros als Wohnungen erst beweisen. Wohnhäuser benötigen andere Grundrisse, separierte Zugänge, viele Bäder, Küchen und auch offene, von zwei Seiten belichtete Räume. In vielen Fällen müssen daher neue Treppenhäuser eingebaut werden, was die Kosten in die Höhe treibt. „Umnutzungen rechnen sich oft nur dort, wo sich die Wohnungen auch entsprechend teuer verkaufen oder vermieten lassen“, sagt Catella-Experte Beyerle. In Großstädten dürfte das wahrlich kein Problem sein.


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