Sicher durch das Kurstief

Der Euro hat in den vergangenen 18 Monaten gegenüber dem US-Dollar, aber auch dem britischen Pfund deutlich an Wert verloren. Doch was Devisenhändlern Sorge bereiten mag, nehmen Immobilieninvestoren weitgehend gelassen hin.

Es sind turbulente Zeiten für die Euro-Zone und ihre Währung. Als 2010 das Euro-Mitglied Griechenland in die Krise stürzte, verlor der Euro zunächst langsam, seit Mitte 2014 dann sehr rapide an Wert. Verglichen mit dem Währungskurs Anfang 2014 büßte der Euro gegenüber dem US-Dollar fast ein Fünftel seines Wertes ein, gegenüber dem britischen Pfund etwa ein Zehntel. Anfang Juli 2015 notiert die Gemeinschaftswährung bei knapp über 1,10 US-Dollar. Im März desselben Jahres lag der Kurs sogar nur knapp über der wichtigen Marke von 1 US-Dollar. Entscheidender Grund für den schwachen Euro ist aber nicht die Griechenlandkrise. Maßgeblich, sagt Eric Heymann, Experte bei Deutsche Bank Research, seien „die expansive Gelpolitik der Europäischen Zentralbank“ (EZB) und „erwartete Zins- und Wachstumsdifferenzen zwischen den USA und Euro-Land“. Im März 2015 begann die EZB, monatlich Anleihen im Volumen von 60 Milliarden Euro zu kaufen. Bis mindestens September 2016 will sie so frisches Geld in die Märkte pumpen, um das Zinsniveau in der Euro-Zone weiter niedrig zu halten und das Wirtschaftswachstum anzukurbeln.


In den USA wird im Unterschied dazu bereits für den Herbst mit einer Anhebung des Leitzinses gerechnet, da sich Konjunktur und vor allem der Arbeitsmarkt deutlich positiv entwickeln. Was aber bedeutet es für Immobilien-Asset-Manager, dass 1 Euro heute nur noch 80 US-Cent oder 90 britische Pence wert ist – jedenfalls gemessen an seiner Notierung Anfang 2014? Und wie wirken sich Währungsverluste auf die Performance eines Immobilienfonds aus? Manfred Binsfeld, Leiter des Immobilienresearchs bei Feri Eurorating Services, hält die unmittelbaren Folgen für sehr überschaubar: „Da Immobilieninvestitionen einen langfristigen Charakter haben, spielen kurzfristige Wechselkursbewegungen in der Entscheidungsfindung eine eher nachgelagerte Rolle.“ An erster Stelle stünden die fundamentalen ökonomischen Perspektiven des jeweiligen Landes, erläutert der Experte. Dazu gehören etwa die demografische Entwicklung, das Wirtschaftswachstum und das Innovationspotenzial des Landes, dessen Arbeitsmarkt und die Einkommensentwicklung. Und selbstverständlich bewerten Investoren auch die jeweilige Geld- und Finanzpolitik, also die Perspektiven für Inflation und Zinsen. „Länder, die in den genannten Punkten erfolgreich sind und dies auch künftig wahrscheinlich sein werden, haben eine starke Währung. Insofern ist es nicht verwunderlich, dass Dollar und Pfund seit Längerem gegenüber dem Euro aufwerten“, sagt Binsfeld.


Illustration: Karsten Petrat

Währungspositionen sind abgesichert

Ausgeblendet werden Wechselkursrisiken aber keineswegs. „Internationale Großanleger mit globalen Portfolios begegnen volatilen Wechselkursen mit geschickten Diversifizierungs- und Absicherungsstrategien“, erläutert Feri-Experte Binsfeld. Das gilt unter anderem für die deutschen Offenen Immobilienfonds. „Sie sind weitgehend währungskongruent unterwegs“, sagt Sonja Knorr, Leiterin der Immobilienfondsanalyse bei der deutschen Ratingagentur Scope, und erläutert: „Die Währungsrisiken sind auf Fondsebene zumeist über Devisen-termingeschäfte mit unterschiedlichen Laufzeiten abgesichert.“ Eine ähnliche Funktion kann auch ein Kredit in der jeweiligen Landeswährung übernehmen, der einen Teil des Kaufpreises finanziert. Weil Zins- und Tilgungsleistungen in Landeswährung gezahlt werden, funktioniert das Darlehen als natürliches Sicherungsinstrument gegen Währungsschwankungen. Das Gleiche gelte für Mietzahlungen. Nur in Ausnahmefällen – etwa in EU-Mitgliedsländern außerhalb der Euro-Zone wie Polen oder Tschechien – zahlten Mieter in Euro. „Bei den meisten deutschen Offenen Immobilienfonds sind nach unserer Beobachtung mehr als 99 Prozent der Währungspositionen abgesichert“, weiß Analystin Sonja Knorr und gibt daher Entwarnung: „Auf die Performance wirken sich Währungsschwankungen, wenn überhaupt, dann nur in sehr geringem Maße aus.“ Auch für institutionelle Investoren wie Versicherer oder Pensionskassen ist das Hedging – also das Eingrenzen – von Währungsrisiken ein Muss bei der Immobilienanlage, sagt Marcus Cieleback, Chefanalyst beim börsennotierten Immobilienunternehmen Patrizia. „Je höher allerdings die Volatilität – also die Schwankungsbreite – einer Währung ist, desto teurer wird die Währungsabsicherung“, erläutert er.


Auf die Fondsperformance wirken sich Währungsschwankungen nur in sehr geringem Maße aus.
Sonja Knorr, Leiterin Immobilienfondsanalyse bei Scope

Über diesen Umweg betreffe die Euro-Schwäche Investoren aus dem gemeinsamen Währungsraum dann doch: Weil sie an Investitionen im Ausland mindestens die gleichen Renditeanforderungen wie im Inland stellen, könnten Ankäufe nach der Wirtschaftlichkeitsprüfung durchaus an zu hohen Hedging-Kosten scheitern. Auf einem weiteren Feld bekommen Immobilieninvestoren die Auswirkungen des schwachen Euro indirekt zu spüren. „Für einheimische Investoren hat sich die Konkurrenzsituation gegenüber ausländischen Investoren verschärft“, sagt Marc Balkenhol, Chief Operating Officer bei der Münchner IC Gruppe. Mit 10 Milliarden Euro verwaltetem Vermögen gehört sie zu den größten Asset- und Property-Managern im Land, etwa 60 Prozent ihrer Kunden kommen aus dem Ausland. „Durch die Abwertung des Euro – oder vice versa die Aufwertung anderer Währungen – erhalten ausländische Investoren schlagartig mehr Immobilie für gleiches Geld“, beschreibt Balkenhol die Situation.


Entsprechend seien sie bereit, höhere Euro-Preise zu zahlen, bei denen inländische Investoren nicht mehr mithalten können. Dies gelte zum Beispiel für US-Amerikaner, Briten oder auch Schweizer. Exemplarisch zeigen sich die Auswirkungen auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien: Ihm flossen 24 Milliarden Euro in der ersten Jahreshälfte 2015 zu. Das sind 42 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, zeigt die Analyse des internationalen Immobilienberatungsunternehmens CBRE. 57 Prozent des Gesamtvolumens steuerten ausländische Investoren bei. Zur Jahresmitte 2014 hatte ihr Anteil noch bei gut 48 Prozent gelegen. Größte Gruppe waren die Nordamerikaner. Mit ihrem starken US- oder Kanada-Dollar kauften sie Gebäude für mehr als 5,5 Milliarden Euro. In der Folge stiegen die Preise, die Renditen sanken – auf nur noch 4 Prozent für Topbüroobjekte etwa in München. „Anleger aus anderen Währungsräumen kaufen heute zu Nettoanfangsrenditen, die vor wenigen Jahren noch als völlig inadäquat galten“, sagt IC-Vorstand Balkenhol.


Umgekehrt tun sich Euro-Investoren außerhalb ihres Währungsraums naturgemäß schwerer. In London etwa haben sich die Preise für Büroimmobilien seit 2009 – dem Tiefpunkt des Marktes – mehr als verdoppelt. Gleichzeitig hat die Währung um gut 20 Prozent zugelegt. Feri-Experte Binsfeld: „Londoner Immobilien sind also für Investoren aus Euro-Ländern zurzeit in doppelter Hinsicht zyklisch teuer.“ In der aktuellen, von hoher Liquidität und extrem niedrigen Zinsen geprägten Marktsituation allerdings gibt es für global aufgestellte Immobilieninvestoren ohnehin keine Alternative. „Sie müssen sichere Investmenthäfen ansteuern“, sagt Binsfeld. Und dazu gehören neben Deutschland eben auch Großbritannien und vor allem die USA. Dass die Aufwertung des US-Dollar den Euro-Investoren den riesigen Markt jenseits des Atlantiks vergällen könnte, erwartet Binsfeld deshalb nicht: „Bevor internationale Investoren den Wachstumsmarkt USA meiden, müsste der Dollar sich noch weit mehr als bisher von seinem fairen Wert entfernen.“


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