Bahnhof, Museum und ein in unmittelbarer Nachbarschaft: Das geplante Büroquartier im Zentrum Helsinkis besticht durch seine Lage.
Näkymä Oy (Simulation)

Von der Bürostadt zum Stadtquartier

Nach 17 Uhr nichts los: Reine Büroquartiere wirken auf junge Fachkräfte abschreckend und gelten als städtebaulich überholt. Dabei geht es auch anders.

Lyoner Viertel sollte sie künftig heißen, die Frankfurter Bürostadt Niederrad. Benannt nach der Hauptstraße des Viertels. Doch es gab bessere Vorschläge, und so war der Name rasch vom Tisch. Er klang ohnehin zu sehr nach „Wurst“, ließ Mark Gellert, Sprecher des örtlichen Planungsdezernenten Olaf Cunitz, eine Lokalzeitung wissen. Ja, wer will schon in einem Wurstviertel leben? Oder arbeiten? Oder Sport treiben? Oder investieren? Schon unter dem „Büro-“ vor dem „Viertel“ hat der Stadtteil gelitten. Mit „Rothenham“ soll alles besser werden. So lautet der Name, den eine eigens eingesetzte Jury im April dieses Jahres aus 370 Vorschlägen auswählte. In Anlehnung an das Gut Rother Hamm, das auf historischen Lageplänen an Stelle der heutigen Bürostadt eingezeichnet ist. Ein neuer Name ist mehr als Schall und Rauch, er ist Programm. Schließlich kämpft Niederrad wie viele andere Satellitenstandorte seit Jahren gegen Leerstände und ein schlechtes Image. Ein neuer Name wischt die Erinnerung an das schlechte Vergangene weg. Denn Rothenham soll künftig ein gemischt genutztes Quartier sein. Die Ankernutzung Büro wird dabei nicht verdrängt, sondern durch Komplementärangebote und Substanzaufwertungen gestärkt. Erste Wohnungen und Fitnessstudios machen die städtebauliche Transformation bereits sichtbar.


Junge Fachkräfte wollen nicht in einem Bürogetto sitzen, sie suchen Urbanität und Vielfalt.
Marcus Mornhart, Managing Director und Leiter Bürovermietung Deutschland bei Savills

Ebenfalls verbessert hat sich die Verkehrsinfrastruktur, seitdem der Carsharing-Anbieter Car2go allein fünf Parkspots im Viertel etabliert hat. Die Fahrzeuge stehen im Geschäftsgebiet verteilt. Kunden lokalisieren das nächstgelegene verfügbare Fahrzeug im Internet, über eine Smartphone-App oder direkt auf der Straße und nutzen es spontan. „Anwohner, Arbeitnehmer und Geschäftsreisende können schnell den Flughafen oder die Innenstadt erreichen und das Auto dort abstellen“, lobt David Roitman, Vorsitzender der 2014 gegründeten Standort-Initiative Neues Niederrad und Geschäftsführer von Access Tower Grundbesitz, das Modell. Er ist überzeugt: „Wir sind auf dem richtigen Weg zu einer lebendigen Bürostadt, in der die Menschen künftig auch wohnen und einkaufen können.  


“Ohnehin sehen Experten kaum Alternativen zur Transformation monogenutzter Arbeitsquartiere. „Das reine Büroquartier, wo um 17 Uhr die Bürgersteige hochgeklappt werden und Büschel über die Straße wehen, ist ein Auslaufmodell, weltweit“, sagt etwa Marcus Mornhart, Managing Director und Leiter Bürovermietung Deutschland beim internationalen Immobilienberater Savills. Verantwortlich dafür sind Veränderungen der Lebens- und Arbeitswelt. „Die Unternehmen befinden sich im ‚War for Talents‘. Und dies bedeutet, dass sie die Standortpräferenzen ihrer Mitarbeiter ernst nehmen müssen. Junge Fachkräfte wollen nicht in einem Bürogetto sitzen, sie suchen Urbanität und Vielfalt“, sagt der Manager. Interessant seien Arbeitgeber, die neben einem attraktiven Gehalt ein bestimmtes städtebauliches Umfeld sowie eine gute Erreichbarkeit, möglichst ohne eigenen Pkw, bieten. „Abgeschottete Bürolagen und Zwangsmobilität werden als unschöne Begleitaspekte eines Jobs nicht mehr einfach hingenommen“, weiß auch der österreichische Architekt Georg Kogler. Die Stadtentwicklung des Industriezeitalters habe Schlafstädte, Büroleerstände, lange Wege, einen Mangel an Nahversorgung und leblose öffentliche Räume hervorgebracht. „Wir brauchen heute strukturell offene und flexible Räume in den Städten und in den Gebäuden“, so Kogler.


Durchmischung wertet Viertel auf

Auch bei der Entwicklung neuer Büroquartiere ist daher die stadträumliche Verquickung von Arbeits- und Freizeitnutzungen gefragt. Beispielhaft geglückt ist dies in der finnischen Hauptstadt Helsinki: Unweit des finnischen Parlaments wurden einstige Gleisanlagen zurückgebaut und Platz für vier Neubaukomplexe mit zusammen rund 45.000 Quadratmetern Nutzfläche für Büros und rund 35 Luxuswohnungen geschaffen. Die beiden Wirtschaftsprüfungsunternehmen KPMG und EY, der Energiekonzern Alstom, das Werbeunternehmen Alma Media und der Holz- und Zellstoffproduzent UPM haben sich für Neubauflächen im Teilmarkt namens Töölönlahti entschieden. Kein Wunder, die modernen Büros haben neben der Innenstadt, dem Bahnhof auch das Museum für zeitgenössische Kunst sowie einen Park mit See als Nachbarn. „Töölönlahti war das einzige Expansionsareal im Central Business District von Helsinki und daher bei Nutzern entsprechend begehrt“, sagt Kubilay Oezbisikletci, Manager bei der Union Investment Real Estate GmbH und mitverantwortlich für die beiden Ankäufe der Hamburger Fondsgesellschaft. Das UPM-Headquarter mit 12.400 Quadratmetern Nutzfläche gehört bereits seit 2013 zum Portfolio des UniImmo: Deutschland. Im März dieses Jahres erwarb Union Investment die neue Firmenzentrale von EY mit rund 11.000 Quadratmetern Fläche für den Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa.


Wir brauchen heute strukturell offene und flexible Räume in den Städten und in den Gebäuden.
Georg Kogler, Architekt

Dass durchmischte Quartiere – auch LWP für „live, work, play“ genannt – nicht nur in europäischen Großstädten extrem erfolgreich sind, zeigt eine Studie der US-amerikanischen Projektentwicklervereinigung NAIOP Commercial Real Estate Development. Durchweg, so das Ergebnis, präferieren US-amerikanische Firmen multifunktionale Standorte. Auch in den USA wurden und werden daher dezentrale und monostrukturell geprägte Bürostandorte im großen Stil durch die Implementierung ergänzender Nutzungen wiederbelebt. Investoren goutieren Anstrengungen dieser Art: So konnte die Bixby Land Company im Juni 2015 den von Leerständen geprägten Büropark San Jose im Silicon Valley für 96 Millionen US-Dollar an MCP Trimble Campus verkaufen. Vorausgegangen war dem Deal eine umfangreiche Umgestaltungs- und Neupositionierungsphase des Parks mit rund 23.000 Quadratmetern Mietfläche. Fassaden, Dächer, technische Ausstattung, Gemeinschaftsflächen: Bixby krempelte den Standort kräftig um, vergrößerte den Raum zwischen den Gebäuden, etablierte ein Gourmetrestaurant, dazu Gastronomieflächen und Wasserspiele. Das neue Konzept kam bei flächensuchenden Unternehmen gut an: 90 Tage nach Fertigstellung der Umbau- und Ergänzungsmaßnahmen unterschrieb der Technologiekonzern Verizon einen Mietvertrag über 12.600 Quadratmeter Bürofläche. Anfang dieses Jahres zog der Chip-Zulieferer ASML US mit 8.500 Quadratmetern nach.


Als Backoffice-Lage wieder im Kommen

Kleinere Büroparks lassen sich vergleichsweise rasch umgestalten. Mit großen Vorortstandorten hat man über Jahre zu tun. So zählte der Düsseldorfer Satellitenstandort Seestern mit 520.000 Quadratmetern Nutzfläche verteilt auf 30 Gebäude lange Zeit zu den Sorgenkindern am lokalen Bürovermietungsmarkt. Für diejenigen, die nur auf die Zahlen schauen, hat sich daran seit Gründung der Eigentümerinitiative im Jahr 2010 kaum etwas geändert. Mitte dieses Jahres summierten sich die Flächenüberhänge noch immer auf 240.000 Quadratmeter, wie das Maklerunternehmen Colliers Düsseldorf berichtet. Das sind 30 Prozent des gesamten Leerstands in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt. 


30

Gebäude mit 520.000 Quadrat-metern Fläche zählt der Düsseldorfer Bürostandort Seestern.

„Trotzdem landet der Teilmarkt bei den Flächenumsätzen in den vergangenen Jahren immer unter den Top 3“, sagt Ignaz Trombello, Managing Partner und Head of Investment Germany bei Colliers in Düsseldorf.Das Image des Standortes habe sich in den vergangenen Jahren zum Positiven gewandelt. „Der Seestern ist heute keine No-go-Area mehr, sondern eine beliebte Backoffice-Lage mit moderaten Preisen“, beschreibt Trombello den Wandel. Die städtebaulichen Fehler vergangener Jahrzehnte ließen sich nicht in einem halben Jahrzehnt rückgängig machen. „Zu den Versäumnissen der Ursprungsplanung gehörte vor allem die Monostruktur aus Büros. Das wird jetzt gerade durch ein Wohnprojekt sowie den Bau mehrerer Hotels verbessert“, zeigt sich Alexan der Fils, bei der Stadt Düsseldorf Vorsitzender des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung, zufrieden.


Musterbüro im Seestern 3 in Düsseldorf: Fertiggestellt wurde das Gebäude, das seit 1999 zum Portfolio des UniImmo: Europa gehört, im Jahr 1961. Inzwischen wurde es modernisiert.
Ralph Richter / Union Investment

Jemand, der klassische Bürostandorte für kein bisschen obsolet hält, ist Peter Bigelmaier. Als Beispiele für urbane, multifunktionale und „perfekt geplante Businessparks“ führt der Geschäftsführer von Colliers in München die Quartiere der Regensburger Dr. Vielberth Verwaltungsgesellschaft an. Drei solcher Businessparks betreibt der bayerische Entwickler, Investor und Bestandhalter in München-Garching, Regensburg und Nürnberg. Alle wurden schrittweise entwickelt, teilweise spekulativ errichtet, und alle begannen mit kleinteiliger Vermietung. Und oft dauerte es Jahre, bis ein Großnutzer gewonnen war. An prominenten Namen mangelt es heute nicht: Ing-Diba, Canon, Osram, BMW, O2 Telefónica, Siemens und auch Amazon finden sich auf der Mieterliste. Insgesamt 575.000 Quadratmeter Nutzfläche für über 20.000 Beschäftigte bieten die drei Vielberth-Parks an – vor allem Büros, dazu als Ergänzung aber auch Tagungs-, Veranstaltungs- und Hotelflächen. Und immer gibt es ein gastronomisches Angebot mit Restaurants, Cafés und Bäckereien, außerdem einen Lebensmittelmarkt und häufig ein Reisebüro, Arztpraxen oder eine Kindertagesstätte.


Business Campus München in Garching: Restaurants mit Außengastronomie erhöhen die Aufenthaltsqualität und sind daher ein Muss in modernen Büroparks.
www.wilkdesign.de (Simulation)

12,50

Euro zahlen Mieter im Business Campus München maximal pro Quadratmeter und Monat.

In Garching ist der Business Campus München heute zu zwei Dritteln fertiggestellt und funktioniert wie eine kleine Stadt. Auch hier haben den Anfang laut Bigelmaier nicht die großen Marken gemacht. Viele Firmen nutzen den Standort, um ihre Forschungs- und Entwicklungsabteilungen auszugliedern. So siedelte etwa BMW in Garching seine E-Car-Abteilung an. „Hier stehen keine Glaspaläste, sondern funktionale Immobilien mit Mieten zwischen 10,50 und 12,50 Euro pro Quadratmeter. Das ist Umlandniveau“, sagt Bigelmaier. In der Münchner City liegen die Büromieten dagegen bei 33,50 Euro. Für den Standort spricht neben dem Konzept seine Lage: Der Business Campus München liegt auf halber Strecke zwischen Flughafen und Innenstadt, hat U-Bahn und Autobahnanschluss, und die Technische Universität ist gleich um die Ecke. Mit all diesen Pfunden kann ein anderer München-Teilmarkt nicht wuchern: das von Leerständen gepeinigte Hallbergmoos. Im Businesspark am Airport ist seit Jahren mindestens jeder dritte Büroquadratmeter ungenutzt. Hier wiegt die vorteilhafte Flughafennähe typische andere Mängel reiner Büro quartiere nicht auf: Es gibt keine Infrastruktur wie Supermärkte und Versorgungseinrichtungen, und auch die Anbindung an den ÖPNV fehlt. Den hohen Leerstand und das negative Image bezeichnen Marktkenner in diesem Fall aber teilweise als hausgemacht. So fehle neben einem vermarktungstauglichen Namen auch ein Management aus einer Hand. „Aber das soll sich jetzt ändern“, verspricht Colliers-Mann Bigelmaier.


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