Die neue Welt des Arbeitens bei Microsoft: Die Deutschlandzentrale in München bietet ­ideale Bedingungen für ­zeit­gemäße Formen der Zusammen­arbeit, den Einsatz neuester Technologien und die individuelle Entfaltung aller Mitarbeiter.
Microsoft/ Wolfgang Irber

Offene Räume für offene Gedanken

Start-ups mit digitalen Geschäftsmodellen mischen den Büromarkt auf. Doch auch etablierte Unternehmen entwickeln unter dem Einfluss der Digitalisierung innovative Bürokonzepte mit hohem Kommunikationsfaktor. Das stellt Projektentwickler und Investoren vor Herausforderungen.

Wenn die Mitarbeiter der neuen Microsoft-Deutschlandzentrale in München-Schwabing ihr Tagwerk beginnen, so suchen sie sich als Erstes einen passenden Arbeitsplatz. Wer sich ungestört auf eine Aufgabe konzentrieren will, steuert den Think Space an, einen ruhigen Raum mit Bibliotheksatmosphäre. Wer sich hingegen mit seinem Team zum Brainstorming über ein neues­ Projekt verabredet hat, trifft sich im Share & Discuss Space. Für eine Mischung aus Einzel- und Gruppenarbeit ist der Converse Space ­gedacht, und für klassische Schreibtischarbeit eignet sich am besten der Accomplish Space. Nur eines gibt es in dem im August dieses ­Jahres bezogenen Headquarter nicht: einen festen Schreibtisch für jeden ­Mitarbeiter.


Damit steht die Deutschlandzentrale des Softwaregiganten ­beispielhaft für die Umwälzung, die der Büromarkt durchmacht und die maßgeblich vom Megatrend der Digitalisierung angetrieben wird. „Die Wahrnehmung des Arbeitsortes Büro ändert sich“, stellt Robert Hlawna fest, der als Managing Director von Colliers International Corporate Solutions Unternehmen beim Finden passender Bürolösungen berät. Konkret bedeutet das für Hlawna, dass das Büro „zum Raum für kreative Lösungen“ wird. Ähnliches beobachtet Stefan Wundrak, Head of European Research bei der Immobiliengesellschaft TH Real Estate: „Desksharing-Modelle, Homeoffice-Angebote und flexible Arbeits­zeiten werden bei den Unternehmen als Angebote für ihre ­Mitarbeiter immer beliebter.“


Die Digitale Wirtschaft hat mittlerweile einen Stellenwert erreicht, der erheblichen Einfluss auf die Büronachfrage hat.
Wolfgang Schneider, Head of Research bei BNP Paribas Real Estate

Der Einfluss der Start-ups

Ein wichtiger Grund für diese Entwicklung liegt im Aufkommen der jungen, innovativen Unternehmen, die mit digitalen Geschäftsmodellen etablierte Firmen herausfordern. Start-ups sind längst keine exotische Randerscheinung mehr. Laut einer Analyse der Beratungsgesellschaft BNP Paribas Real Estate hat die Digitale Wirtschaft 2015 in den sechs größten deutschen Städten 625.000 Quadratmeter Bürofläche angemietet, 60 Prozent mehr als zwei Jahre zuvor. Für Wolfgang Schneider, Head of Research bei BNP Paribas Real Estate, zeigt diese Analyse, „dass die Digitale Wirtschaft mittlerweile einen Stellenwert erreicht hat, der erheblichen Einfluss auf die Büroflächennachfrage hat“.


Dabei haben die jungen Unternehmen ganz spezielle Vorstellungen, was Lage und Ausstattung ihrer Büros betrifft. „Start-ups suchen oft, passend zu ihrem Image, nach einem kreativen Umfeld“, beobachtet Ken Kuhnke, Mitglied der Geschäftsleitung des Immobiliendienstleisters HIH Real Estate. Besonders beliebt sind nach seinen ­Erfahrungen „Lagen in Szenevierteln und Flächen in sanierten, zu ­stylischen Bürowelten umgebauten Industriebauten“. Typisch für ­solche Büros sind große Begegnungszonen mit Lounge-Atmosphäre sowie Gemeinschaftsküchen mit hoher Verweilqualität. Besonders weit ­treiben diesen Ansatz die US-amerikanischen Internetgiganten. So plant ­Google im Silicon Valley einen neuen Hauptsitz, der nach den wenigen preisgegebenen Informationen als futuristischer Riesencampus mit flexiblen Bürowelten konzipiert ist.


Manche Elemente solcher Lösungen finden sich aber auch bei ­Versicherungen, Banken und anderen etablierten Firmen – und sogar bei Staatsunternehmen wie der Schweizerischen Post. Ihr 2015 bezogener, vom Immobilienunternehmen Swiss Prime Site entwickelter Hauptsitz in der Wankdorfcity in Bern bietet nur noch rund 20 Einzelbüros für die Mitglieder der Konzernleitung und andere Führungskräfte.­ Für alle anderen Mitarbeiter gilt das Desksharing: Sie suchen sich einen passenden Arbeitsplatz – sei es in einem der über 100 „Aquarien“, die als verglaste Denkboxen konzentrierte Einzelarbeit ermöglichen, sei es in einem der Loungebereiche oder auf der Piazza, die zum informellen Informationsaustausch einladen. Auch ein Ruheraum für das Power Napping, also den erholsamen Kurzschlaf, fehlt nicht.


Möglich geworden sind solche Konzepte durch die technische Entwicklung, wie Colliers-Experte Robert Hlawna erklärt. Vor 20 Jahren gab es nach seinen Worten drei Gründe, im Büro zu arbeiten: Dort stand die technische Infrastruktur wie Computer und Festnetztelefon zur Verfügung, dort befanden sich die Dokumente, und dort tauschte man sich mit den Kollegen aus. „Heute sind die ersten beiden Gründe weggefallen“, sagt Hlawna mit Blick auf Tablet-Computer und Smartphone. Umso wichtiger sei die Kommunikation mit Kollegen und Vorgesetzten geworden – und dafür müsse das Büro die Voraussetzungen bieten. Dass sich etablierte Großkonzerne mit neuen Bürokonzepten befassen, dient nicht zuletzt dem Ziel, im Kampf um die besten Köpfe der Generation Y mitzuhalten, die mit Internet, Tablet und Smart­phone groß wurde, an flexible Arbeitsformen von der Universität her gewöhnt ist und neue Vorstellungen von Arbeit und Leben hat. 


Die Immobilienbranche muss sich Gedanken darüber machen, ob künftig noch jeder Mitarbeiter einen Arbeitsplatz benötigt.
Andreas Kleinau, Geschäftsführer Combine Consulting

Coworking Spaces auf Expansionskurs

Wer Angehörige dieser Altersgruppe in starre Strukturen mit fester ­Arbeitszeit und zugewiesenem Schreibtisch zwingt, läuft Gefahr, gerade­ die klügsten Köpfe an die als wesentlich attraktiver eingestuften Start-ups zu verlieren. „In der Arbeitswelt liegt ein Schlüssel zum ­Unternehmenserfolg“, folgert daraus Andreas Kleinau, der Geschäftsführer des auf moderne Arbeitswelten spezialisierten Beratungsunternehmens Combine Consulting. „Deshalb ist die Frage, welche Infrastruktur ein Unternehmen zur Verfügung stellt, zum Thema für das Topmanagement geworden.“ Ein Schlaglicht auf den derzeit stattfindenden Umbruch wirft der Erfolg der Coworking Spaces. Gemeint sind damit Büroflächen, die von einem Betreiber angemietet, komplett ausgestattet und in Kombination mit einem umfangreichen Dienstleistungsangebot an Selbstständige oder Projektteams vermietet werden – und zwar auch für kurze Zeit. Derzeit ist es vor allem das US-Start-up Wework, das die Branche mit seinem Expansionskurs aufmischt. Das Unternehmen, das laut „Wall Street Journal“ mit der schier unglaublichen Summe von 16 Milliarden US-Dollar bewertet wird, hat in diesem Jahr zwei Coworking Spaces in Berlin eröffnet und für 2017 den Markteintritt in Paris angekündigt. Insgesamt war es Mitte 2016 in 28 Städten in zwölf Ländern präsent.


Dabei verstehen sich Wework und seine Wettbewerber – beispielsweise das ebenfalls expandierende israelische Start-up Mindspace – nicht als Anbieter von Büroflächen, sondern als Community-Manager. Wework spricht seine Mieter konsequenterweise als Mitglieder an und formuliert auf seiner Website die „Mission, eine Welt zu erschaffen, in der es um Lebenswerke und nicht nur um Lebensunterhalt geht“. Das Gefühl, Mitglied einer auserwählten Gemeinschaft zu sein, hat allerdings seinen Preis: Ein Wework-Büro für zwei Personen kostet in Berlin­ monatlich rund 1.000 Euro – und damit deutlich mehr, als Freiberufler üblicherweise für vergleichbare Gemeinschaftsbüros bezahlen.


Welches Gewicht Coworking-Anbieter auf dem Bürovermietungsmarkt mittlerweile haben, zeigt ein Beispiel aus Paris: Im 9. Arrondissement hat Wework nicht weniger als 11.000 Quadratmeter Büro­fläche für zwölf Jahre angemietet. „Wir beschäftigen uns intensiv mit dem Thema Coworking“, sagt denn auch Martin Rodeck, Geschäftsführer des Projektentwicklers OVG Real Estate. „Ab einer gewissen kritischen Masse von vielleicht 25.000 Quadratmetern Bürofläche kann es ­gegebenenfalls sinnvoll sein, einen Coworking-Anbieter im Haus zu haben.“ Andreas Schulten, Vorstand des Beratungsunternehmens ­Bulwiengesa, gibt indes zu bedenken, dass damit das Bürohaus zur Betreiberimmobilie werde, deren Erfolg wesentlich von der Qualität des Coworking-Anbieters abhänge. Im Übrigen seien Wework und die anderen Anbieter so neu auch wieder nicht, sondern letztlich nur „ein flottes Regus“ – also eine Weiterentwicklung der seit Langem am Markt vertretenen Anbieter flexibler Bürolösungen.


Desksharing und die Folgen

Doch die neuen Arbeitsformen bleiben längst nicht nur auf das Coworking-Konzept beschränkt. „Die Immobilienbranche muss sich Gedanken­ darüber machen, ob künftig noch jeder Mitarbeiter einen Arbeitsplatz benötigt“, erklärt Andreas Kleinau. „Das Desksharing zielt zwar in das Herz der deutschen Arbeitssozialisierung, meiner Ansicht nach wird es sich trotzdem durchsetzen.“ Noch aber hinkt Deutschland im inter­nationalen Vergleich hinterher. Nicht nur im Silicon Valley sind ­Unternehmen in Bezug auf innovative Bürokonzepte experimentierfreudiger. „In Europa“, stellt Researcher Stefan Wundrak von TH Real Estate fest, „nehmen vor allem Unternehmen in den Niederlanden, Schweden und Dänemark neue Entwicklungen schneller auf.“ Desk­sharing bedeutet dabei übrigens nicht zwingend, dass pro Mitarbeiter weniger Bürofläche benötigt wird. Denn was an klassischer Arbeits­fläche eingespart wird, kommt in der Regel den ­erweiterten Kommunikationszonen zugute. 


Das A und O für neue Bürogebäude: Flexibilität

Trotzdem kommen Investoren und Projektentwickler nicht darum ­herum, sich mit den geänderten Anforderungen ihrer Kunden auseinander­zusetzen. Von zukunftsfähigen Bürogebäuden fordert Andreas Kleinau von Combine Consulting „Flexibilität und Umnutzbarkeit: Das Bürogebäude von morgen muss der Ort für Austausch und kreative Prozesse­ sein.“ Um diese Flexi­bilität zu erzielen, empfiehlt OVG-Projektentwickler Martin Rodeck bei ­Neubauten eine lichte Deckenhöhe von drei Metern sowie eine ­Gebäudetiefe von mindestens 14,50 Metern. ­„Diese Gebäudetiefe“, erläutert er, „ermöglicht alle denkbaren Bürolösungen.“ Doch auch viele ­Bestandsgebäude, ergänzt Norbert Löffler, Head of Property Development Consulting Germany bei Bilfinger Real ­Estate, seien durchaus flexibel genug, um den heutigen Anforderungen ­gerecht zu werden.


Flexibilität ist noch in einem anderen Punkt erforderlich. „Kein Unternehmen“, spitzt Martin Rodeck die Herausforderung zu, „kann heute ernsthaft einen Zehn-Jahres-Mietvertrag abschließen, weil kein Unternehmen wissen kann, wo es dann stehen wird.“ Bestandshalter sind sich dieser Thematik sehr wohl bewusst. „Wir sehen auch in Deutschland vereinzelt die Tendenz, Mietverträge flexibler zu gestalten“, sagt Christoph Schumacher, Geschäftsführer der Union Investment Institutional Property GmbH. „Auf Ebene des Asset Managements arbeiten wir deshalb mit Pönalen und Anreizen. Auch weiche Faktoren wie eine Kantine oder ein Campusmanager tragen zum längeren ­Verbleib der Mieter bei.“


Dass die Entwicklung zu veränderten Bürolösungen nicht aufzuhalten ist, zeigt ein Blick in andere Länder. So hat zum Beispiel die ­Rabobank in Utrecht ihren Sitz so umgestaltet, dass nach Angaben des beauftragten Büros Zenber Interieur Architectuur „ein Loft mit einem offenen und industriellen Charakter“ entstanden ist. Und bei dem von OVG Real Estate entwickelten Bürokomplex The Edge in Amsterdam war es die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte als Mieterin, die den Projektentwickler zu höchster Innovationskraft antrieb – um so, wie sich Peter Bommel, CEO von Deloitte Niederlande, bei der Eröffnung ausdrückte, zu erreichen, „dass das Gebäude ein produktives und angenehmes Arbeitsumfeld schafft“.


Erleben wir also eine durch die Digitalisierung ausgelöste Revolution des Büromarkts? Es handle sich eher um eine Evolution, antwortet Bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten. Und doch ist es keine Frage, dass die Innovationskraft der Immobilienbranche durch die neuen Möglichkeiten der Technik und die neuen Anforderungen der Nutzer ­herausgefordert ist. Denn, wie Martin Rodeck von OVG Real Estate betont: „Die Digitalisierung ist nicht aufzuhalten.“


 


Christoph Schumacher verantwortet ­ bei Union Investment das Immobilien­geschäft für institutionelle Anleger.
Union Investment/Adele Marschner

„Wir streben eine gute Mischung an“

Christoph Schumacher, Geschäftsführer der Union Investment Institutional Property GmbH, über den neuen Fonds Urban Campus Nr. 1 und die Veränderungen auf dem Büromarkt


Herr Schumacher, Sie haben gemeinsam mit Investa den ersten deutschen Spezialfonds für Campusimmobilien aufgelegt. Was zeichnet ihn aus? 
Für den Urban Campus Nr. 1 wollen wir Büroimmobilien mit flexiblen Flächen­konzepten erwerben, die eine sehr urbane Aufenthaltsqualität bieten, eine moderne IT-Infrastruktur aufweisen sowie Sharing- und Coworking-Trends aufgreifen. Im Blick haben wir Objekte, die mit flexiblen, lebendigen Strukturen auch kleineren Mietern eine Chance geben. Um eine gute Betreuung der Mieter zu gewährleisten, wird ein Campusmanager eingesetzt – ähnlich, wie das Coworking-Anbieter wie Wework tun. Dabei denken wir aber nicht in Einzelgebäuden, sondern in Quartieren: Wir haben Interesse an Arealen mit hohem Entwicklungspotenzial, die sich beispielsweise in der Nähe von wissenschaftlichen Einrichtungen oder großen Unternehmen, aber auch in unkon­ventionellen innerstädtischen Lagen befinden.


Sind flexible Arbeitskonzepte auf lange Sicht ein wichtiger Teil des Büromarkts?
Genau so ist es: Diese flexiblen Konzepte werden einen Teil des Büromarkts ausmachen. Auch wenn sie sicher ihre Bedeutung haben, werden wir mit unserem großen Gesamtportfolio nicht allein ­auf dieses Modell setzen. Herkömmliche Arbeitskonzepte werden immer ihre Berechtigung behalten.


Kommen Coworking-Anbieter als Mieter für Ihre Fondsimmobilien infrage?
Wir sind in regem Austausch mit den Anbietern. Coworking-Anbieter stehen aber im Wettbewerb mit anderen Miet­interessenten. Die Konditionen müssen für beide Seiten stimmen. Ähnliches gilt für digitale Start-ups: Wir verwalten treu­händerisch Kapital unserer Anleger und achten auf die Bonität unserer Mieter, weshalb wir nicht jedes instabile Start-up als Mieter akzeptieren können. Aber wir streben eine gute Mischung an. Gerade Campusimmobilien bieten dafür beste Voraussetzungen, indem sie sowohl mittelständischen Unternehmen als auch Start-ups – die oft durch eine Hochschule oder ein Unternehmen finanziell unterstützt werden – Raum bieten.


Auch außerhalb der Welt der Start-ups verändert sich die Arbeitswelt einschneidend. Wie wirkt sich das auf einen langfristigen Bestandshalter aus?
Wir stellen tatsächlich fest, dass sich die Arbeitswelt ändert, und zwar nicht nur in der Start-up-Szene, sondern beispielsweise auch in der Welt der institutionellen Investoren. Wir müssen uns darauf einstellen, dass unsere Mieter verstärkt mit Desksharing- und Homeoffice-Lösungen arbeiten. Das bedeutet, dass wir in unseren Objekten die nötige Flexibilität zu schaffen haben.


Das Interview führte Christian Hunziker.


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