Karsten Petrat

Das ABC der Transaktionen

Nicht nur Lage und Kaufpreis – auch die Art der Transaktion sagt viel über ein Objekt und die Vertragspartner aus.

Begehrter Klassiker: Asset Deal

Der Asset Deal ist über alle Segmente hinweg die gängigste Transaktionsvariante. Dabei erwirbt der Käufer eine Immobilie samt dazugehörigem Grundstück direkt und muss dafür in den meisten Ländern eine Grunderwerbsteuer entrichten. Auch der Verkauf eines Objektportfolios kann als Asset Deal strukturiert sein, wie etwa der Verkauf des Quartiers Potsdamer Platz: 2015 kauften der kanadische Investor Brookfield Property Partners und der koreanische Staatsfonds KIC den 270.000 Quadratmeter großen Komplex aus mehreren Einzelgebäuden für rund 1,3 Milliarden Euro. 


Komplexe Sparoption: Share Deal

Immobilien können auch indirekt durch den Anteilserwerb an einer Eigentumsgesellschaft gekauft werden – im Rahmen eines Share Deals, der rechtlich den Kauf eines Unternehmens darstellt. Zuvor hat der Verkäufer oder der Projektentwickler die Immobilie oder das Immobilienportfolio in eine Gesellschaft eingebracht. Der Käufer wird als neuer Gesellschafter im Handels­register eingetragen. Der Vorteil: Der Käufer zahlt keine Grunderwerbsteuer wie beim direkten Immobilienerwerb.


Der Anteilserwerb lohnt sich oft nur bei großen Transaktionen. „Die Anforderungen eines Share Deals an den Käufer sind sehr hoch, da er die Risiken der Gesellschaft übernimmt und entsprechend eine umfangreiche rechtliche und steuerliche Due Diligence notwendig ist“, sagt Marcus Lemli, Deutschlandchef des Immobiliendienstleisters Savills. Zudem entfällt die Grunderwerbsteuer in vielen Ländern nur, wenn gewisse rechtliche Vorgaben hinsichtlich der Höhe der Beteiligung und Haltedauer erfüllt sind. Für Immobilienkäufe im Ausland kann der Erwerb einer Eigentümergesellschaft sinnvoll sein, wenn der direkte Grundstückserwerb über einen Asset Deal für Ausländer ­gesetzlich begrenzt ist.


Zusammen ganz groß: Club Deal

Eine spezielle Form des Joint Ventures ist der Club Deal. Der Unterschied liegt in der passiveren Rolle der Partner: In der Regel tritt ein Initiator, etwa ein Immobilien­vermittler oder ein Investor selbst, mit einer Projektidee an potenzielle Anleger heran. Das kann auf lokaler Ebene beispielsweise ein Arzt sein, der andere Ärzte sucht, die mit ihm in ein neues, modernes Ärztehaus investieren. Dies wäre allerdings ein Projekt, bei dem sich die Parteien mit einem kompletten Neubauvorhaben auseinandersetzen müssen. Handelt es sich um bestehende Immobilien als Rendite­objekte, nutzen auch Family Offices den Club Deal immer öfter. Auch Fonds können sich für Ankäufe zusammenschließen: So organisierte etwa Warburg-HIH Invest Real Estate (Warburg-HIH Invest) für vier Spezialfonds deutscher institutioneller Investoren den Kauf des Prime Corporate Center, eines der größten Büroimmobilien Polens in der Warschauer Innenstadt, im April dieses Jahres als Club Deal. 


Strategische Partner: Joint Venture Deal

Bei großen Investitionsvolumen schließen sich Investoren gern in Joint Ventures zusammen. In der Regel entwickeln dabei zwei oder mehr Partner eine Projektidee gemeinsam, teilen sich Aufgaben wie Ankaufsgespräch, Due Diligence oder Kaufabwicklung auf und sind paritätisch am Projekt beteiligt. Die finanzielle Last kann unterschiedlich verteilt sein. „Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich ein lokaler Investor einen internationalen Private-Equity-Fonds sucht, der den Großteil des Geldes zur Verfügung stellt“, sagt Marcus Lemli. „Oder institutionelle Investoren teilen sich die Last, wenn etwa zwei Versicherungen jeweils 50 Prozent des Objekts erwerben“, so Lemli. Insgesamt sind Joint-Venture-­Modelle aber auf aktive Rollen gleich­berechtigter Partner ausgelegt. Ein Beispiel: Der rund 1,7 Milliarden US-Dollar teure New Yorker Wolkenkratzer 1211 Avenue of the Americas gehört seit Kurzem einem Joint Venture aus den Immobilieninvestoren Ivanhoé Cambridge und Callahan Capital Properties. Vor drei Jahren hatten sie bereits 51 Prozent an der Immobilie erworben; Mitte Juni folgte nun die Übernahme der verbliebenen 49 Prozent.


Voll im Trend: Forward Deal

In Zeiten niedriger Zinsen gelten Immobi­lien als renditestarke Asset-Klasse. Doch auch der Immobilienmarkt kann nicht alle Liquidität aufnehmen, die nach Anlagemöglichkeit sucht. Core-Objekte werden immer knapper und teurer, die Margen eng. Um hohe Renditen zu realisieren, schließen Investoren vermehrt Forward Deals ab. Dabei kauft sich der Investor bereits während der Projektentwicklungsphase in eine Immobilie ein und bezahlt entweder in Raten je nach Baufortschritt (Forward Funding) oder bei Fertigstellung (Forward Purchase). Der Investor übernimmt je nach Vertragsgestaltung verschiedene Risikokomponenten und kann eine Immobilie dadurch zu deutlich günstigeren Konditionen kaufen, als würde er ein bereits fertiggestelltes und voll vermietetes Objekt erwerben.


Insolvente Projektentwickler, Baumängel, verfehlte Mieterträge – lange Zeit waren ­konservativen Investoren die Risiken eines Forward Deals zu hoch; inzwischen ist die Risikobereitschaft gestiegen. „Noch vor drei oder vier Jahren war es schwierig, Investoren für ein Bauprojekt zu gewinnen, bei dem die Vermietung noch nicht komplett stand“, sagt Gordon Gorski, Geschäftsführer von Hochtief Projektentwicklung. „Heute ist das in A-Lagen überhaupt kein Problem mehr.“ 


Sale-and-Lease- back-Deal

Der Sale-and-Leaseback-Deal ist eine besondere Form des Leasings: Ein Vertragspartner verkauft die von ihm genutzte Liegenschaft an einen Investor, und dieser vermietet sie an den Verkäufer wieder zurück. Durch den Rückmietkauf werden beim Verkäufer Kapital und stille Reserven freigesetzt – um etwa ins Kerngeschäft zu investieren oder zur steuerlichen Optimierung. Der Investor profitiert vom langfristigen Mietverhältnis und der Wertsteigerung. Profi-Investoren nutzen den Sale-and-Leaseback-Deal für verschiedene Nutzungsarten: So kaufte Commerz Real kürzlich das New Yorker Boutique-Hotel 11 Howard vom Betreiber Soho Hotel Owner LLC.


On oder Off

Im Unterschied zu Bieterverfahren und öffentlicher Ausschreibung oder Auktion, also On-Market-Deals, erfolgen Off-Market-Deals sehr diskret unter handverlesenen Investoren und damit unter Ausschluss der Öffentlichkeit.


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