Das Investitionsklima in Mexico hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verbessert. Als Unternehmensstandort ist die quirlige Hauptstadt des latainamerikanischen Landes besonders gefragt: Mexico City boomt, hat Charme und ist definitiv „in“.
Lucas Vallecillos/laif

¡Viva México!

Internationale Immobilieninvestoren haben Mexiko unter ihre Anlageziele aufgenommen. Das latainamerikanische Land punktet mit seiner robusten Wirtschaftskraft, seinem Infrastrukturausbau und einer stetig wachsenden Mittelschicht.

Der neue Flughafen Mexico City Interna­tional wird 2018 eröffnet. Er gilt als eines der größten Luftverkehrsprojekte weltweit und sorgt schon heute international für Aufsehen. Der vom ­britischen Stararchitekten Norman Foster und seinem mexikanischen Kollegen Fernando ­Romero konzipierte neue Airport wird den am Limit angekommenen Flughafen Benito Juárez ersetzen und die Kapazität des Flughafens Mexico City bereits in der ersten Ausbaustufe von aktuell 32 auf 52 Millionen Passagiere jährlich erhöhen. In der vollen Ausbaustufe bis zum Jahr 2062 könnten theoretisch bis zu sechs Start- und ­Landebahnen entstehen – für bis zu 120 Millionen Passagiere jährlich. ­Manuel Ángel Núñez Soto, CEO Grupo Aeroportuario de la Ciudad de México, spricht vom „wichtigsten nationalen Infrastrukturprojekt der Gegenwart“. 


Zielland für Direktinvestitionen

Der mit 12,8 Milliarden US-Dollar veranschlagte spektakuläre Neubau, gemäß Foster „eine Skulptur, die fliegt“, ist weniger ein Prestige­projekt als eine wirtschaftliche Notwendigkeit: Die Passagier- und Frachtzahlen sind schon in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen, und die Flughafengesellschaft von Mexico City  geht davon aus, dass das Wachstum anhält. Denn Mexico ist dabei, sich vom Entwicklungsland zu einer Industrienation zu mausern. Seine geografische Lage, sprich: die Nähe zu den USA sowie der Zugang zu Atlantik und Pazifik, investorenfreundliche Gesetze, Freihandelsabkommen mit gleich 45 Ländern in aller Welt, niedrige Löhne und nicht zuletzt eine rasant wachsende ­Mittelschicht, dies alles sind Vorteile, die interna­tionale Konzerne auf das lateinamerikanische Land ­aufmerksam machen. Auch wenn Mexico noch in vieler Hinsicht – wie der Bekämpfung von Kriminalität, Korruption, Schattenwirtschaft und der Förderung der Bildung – Nachholbedarf hat, haben sich doch die Rahmenbedingungen für Auslandsinvesti­tionen in den vergangenen Jahren verbessert. Im Doing-­Business-Index 2015 der Weltbank, der das Umfeld für erfolgreiche ­Geschäftstätigkeit bewertet, belegt Mexiko inzwischen Platz 39 – und liegt damit deutlich vor den BRIC-Ländern Brasilien (120), Russland (62), Indien (142) und China (90).


120

Millionen Einwohner zählt Mexico.

Für ausländische Direktinvestitionen, vornehmlich aus den USA, aber zunehmend auch aus Europa, ist Mexico ein beliebtes Ziel – es hat sich als Produktionsstandort einen guten Namen gemacht. Coca-Cola etwa verkündete bereits im Sommer 2014, bis 2020 insgesamt mehr als 8,2 Milliarden US-Dollar in Mexiko investieren zu wollen, knapp 1,2 Milliarden US-Dollar pro Jahr. Audi, BMW und andere Auto­mobilkonzerne setzen ebenfalls auf die mexikanischen Werkbänke: Laut einer aktuellen Studie von Roland Berger wird die Autoproduktion­ in den kommenden vier Jahren um jährlich 9 Prozent wachsen auf fünf Millionen Fahrzeuge im Jahr 2020 – damit werde Mexico zum sechstgrößten Automobilproduzenten der Welt, direkt nach Deutschland. 


40

Millionen Menschen gehören inzwischen zur Mittelschicht.

Die exportorientierte Industrie ist indes nur ein Teil der breit aufgestellten mexikanischen Wirtschaft: Weitere wichtige Sektoren sind Erdölgewinnung, Luftfahrtindustrie sowie Bergbau und Tourismus. Hinzu kommt der große Binnenmarkt mit circa 120 Millionen Einwohnern und einer wachsenden Mittelschicht, zu der gemäß der aktuellen Studie „Die Pazifik-Allianz“ von Germany Trade & Invest inzwischen 40 Millionen Menschen zählen.


Die prosperierende Wirtschaft bringt auch kräftige Impulse für die Immobilienwirtschaft des Landes, denn mit jeder Neuansiedlung steigt die Nachfrage nach modernen Industrie- und Gewerbeflächen, der boomende Tourismussektor erfordert den Bau neuer Hotels und mit der rapide wachsenden neuen Mittelschicht nimmt der Bedarf an Wohnungen und Häusern zu. „Dank seiner Größe und der Stabilität gilt Mexiko heute als der interessanteste Immobilienmarkt Lateinamerikas“, sagt Héctor Klerian, International ­Director von JLL Mexico. 


Polanco in Mexico City ist für Gewerbeimmobilien und als Wohnort beliebt, gerade bei Expats.
Tal Peri, Head of Investment Management U.S. East Coast & Latin America bei der Union

Immobilienmarkt wird transparenter

Für die Immobilienmärkte südlich des Rio Grande interessieren sich daher seit geraumer Zeit auch internationale Investoren, insbesondere seit im Jahr 2011 die FIBRAs, die mexikanische Form von börsennotierten Real Estate Investment Trusts, eingeführt wurden. Héctor Klerian spricht von einer „fundamentalen Veränderung“, denn die FIBRAs hätten zu mehr Transparenz auf dem bis dahin sehr schwer einschätzbaren Projektentwicklungs- und Transaktionsmarkt geführt. „Vorher gab es keine verlässlichen Informationen zum Marktgeschehen“, sagt Klerian. „Mit den FIBRAs ist der Markt professioneller geworden und somit für internationale Investoren attraktiver.“ Die Einschätzung bestätigt auch der aktuelle, im Juni 2016 veröffentlichte Transparency Index, für den die ­Researcher von JLL und LaSalle Investment ­Management alle zwei Jahre weltweit 109 Märkte auf ihre Professionalität hin untersuchen. Mexico wird dort zwar noch unter der ­Kategorie „semitransparent“ geführt, doch heben die Autoren der Studie ­eigens hervor, dass das Land „an der Schwelle zum Aufstieg in die ­Kategorie ‚transparent‘ stehe“.


Aktuell sind in Mexiko allein 50 neue Luxushotels in Planung.
Javier Kutz Clever, Managing Director Savills Mexico

Traditionell investieren vor allem US-Fonds und -Pensionskassen in die Immobilienmärkte des südlichen Nachbarlands, aber auch ­Family Offices und institutionelle Investoren aus Europa sehen sich in Mexiko um – auch nach direkten Immobilien-Kaufgelegenheiten. „Mexico City ist die Top Destination für Investoren in unserem Land. Daneben stehen größere städtische Ballungsgebiete wie Monterrey, ­Guadalajara, Quéretaro und auch Cancún hoch im Kurs für Projektentwicklungen im Bürobereich“, sagt Javier Kutz Clever, Managing Director von Savills Mexiko. Hauptbürostandort des Landes ist unterdessen Mexico City, dessen Central Business District sich aus mehreren Teilmärkten – ­Lomas, Polanco und Reforma – zusammensetzt. Besonders beliebt ist der Teilmarkt Polanco, ein seit Jahrzehnten zu den gehobenen Wohnvierteln zählendes Quartier, in dem sich auch viele ausländische Botschaften angesiedelt haben. Hier hat Union Investment jüngst das Class-A-­Gebäude Dos Patios für ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo: Global­ erworben. „Der Teilmarkt ist als Standort für Gewerbeimmobilien und als Wohnort beliebt, gerade bei Expats“, berichtet Tal Peri, Leiter Investment Management U.S. East Coast & Latin America bei der Union Investment Real Estate GmbH, die in Mexico bereits ein ­Immobilienvermögen von rund 470 Millionen US-Dollar verwaltet. In Polanco finde sich alles, was das Leben angenehm macht – Einkaufsmöglichkeiten, Theater, Museen, Galerien, gute Restaurants und eben auch Büroimmobilien. „Wenn Sie hier ein Shoppingcenter betreten, haben Sie nicht den Eindruck, in Mexico zu sein – eher in einem der neuen Shoppingcenter in New York oder Paris“, so Peri. Darüber ­hinaus gelte Polanco als sehr sicheres Quartier, was den hier angesiedelten Unternehmen die Rekrutierung dringend benötigter Fachkräfte aus dem Ausland erleichtere – ein wichtiger Standortvorteil in einem Land, in dem das Thema Sicherheit trotz der in den vergangenen Jahren ­erzielten Verbesserung der Gesamtlage bei Ansiedlungen noch einen Entscheidungsfaktor für Unternehmen darstellt. „Allerdings wird ­Mexiko von vielen Unternehmen, die in Lateinamerika aktiv sein wollen, als Standort gerade auch deshalb bevorzugt, weil das Land in der Region zu den sichersten Standorten zählt“, sagt Peri. 


Kaufgelegenheiten wie das Dos Patios, das langfristig an Unternehmen mit sehr guten Bonitätsratings wie Siemens Immobiliare sowie den Energiedienstleister Schlumberger und die Grupo Gigante vermietet ist, sind indes selten. In angesagten Teilmärkten wie Polanco ­bestimmen einheimische Unternehmen den Markt, die ihre Projekte in der Regel nicht verkaufen, sondern im Bestand halten, wie Beobachter berichten. „Man muss schon tiefe Marktkenntnisse haben und sehr gut und tief vernetzt sein, um rechtzeitig zu erfahren, wenn sich Kaufgelegenheiten an Topstandorten bieten“, sagt Peri. Union Investment hat bereits 2008 den Markteintritt in Mexico vollzogen und in der ­Zwischenzeit erfolgreich mehrere An- und Verkäufe getätigt. Weitere Investitionen, vorwiegend in der mexikanischen Hauptstadt, seien ­geplant, kündigt Peri an: „Wir wollen die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Mexico nutzen, hier mittelfristig weitere 250 bis 300 Millionen Euro zu investieren.“


Weitere Impulse für Wirtschaft und Tourismus: Der neue International Airport Mexico City soll 2018 eröffnet werden.
Foster + Partners (Simulation)

Hotelsektor boomt

Auch der boomende Hotelimmobiliensektor Mexikos rückt zusehends ins Visier internationaler Investoren. Wie Alfonso de Gortari, Senior Vice President bei der JLL Hotels and Hospitality Group, berichtet, sorgen vor allem der Inlandstourismus und die Geschäftsreisenden für eine wachsende Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten; hinzu kommen steigende Touristenzahlen aus dem Ausland. Das weckt das Interesse internationaler Investoren, die im Leisure-Segment tätig sind; wie de Gortari berichtet, befinden sich derzeit gleich mehrere internationale Hotelketten in Mexico auf Expansionskurs – neben Marken wie Hilton Worldwide, Marriott, Hyatt und Accor zunehmend auch Hospitality-Unternehmen aus Asien und dem Nahen Osten. Aktuell seien allein 50 neue Luxushotels in Planung, berichtet Savills-Experte Kutz Clever. „Sie entstehen vor allem an unseren bekanntesten Badeorten, etwa an der Riviera Maya oder Los Cabos. Weitere Hotelprojekte sind in Mexico City und in den anderen großen Städten geplant, und auch die Sekundärstädte melden Bedarf an neuen Businesshotels an.“


Ähnlich wie im Bürobereich werde die Nachfrage im Hotelbereich auch mittel- bis langfristig weiter zulegen, meinen Marktbeobachter. Zwar sei das erwartete Wirtschaftswachstum 2015 mit einem BIP-­Anstieg von nur 2,5 Prozent hinter den Erwartungen zurückgeblieben, weil sich die mexikanische Wirtschaft durch den Ölpreisverfall in einem schwierigen Umfeld befinde. Dennoch rechnen Ökonomen für 2016 mit einer leichten Beschleunigung des Wachstums auf 2,6 Prozent und für die Folgejahre mit über 3 Prozent – schon aufgrund der starken Binnennachfrage und nicht zuletzt wegen der Fertigstellung des ­neuen internationalen Flughafens. Immobilieninvestoren, die bereits ihren Blick nach Mexico gerichtet haben, dürfte das besonders freuen.


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