Ulrich Dischler, hier im Heaven’s Nest, der Rooftop-Bar des Hamburger ­Restaurants Clouds, liebt den Weitblick. ­Asset Management bedeutet für ihn, ­alles zu unternehmen, „was zum ­Werterhalt einer Immobilie wichtig ist“
Achim Multhaupt

Gespür für internationale Trends

Ulrich Dischler verantwortet das internationale Asset Management bei der Union Investment Real Estate GmbH in Hamburg. Was Gewerbemieter rund um den Globus heute für hip und morgen für chic halten – dafür hat der Immobilienexperte ein besonderes Gespür entwickelt.

Er muss nicht lange überlegen, um die Frage zu beantworten, welches seine Lieblingsstädte sind: New York City, Tokio und Mexico City haben es ihm angetan – als Immobilienprofi und als Städtetourist. Und genau in dieser Reihenfolge. In Big Apple hat Ulrich Dischler knapp vier Jahre gelebt, in Zürich fast zwei Jahre und in Singapur weitere drei Jahre. Der südostasiatische Stadtstaat hat es allerdings nicht in seine Top Drei geschafft. „Städte haben ja nicht nur Funktionen, sondern auch ein Aussehen. Mir ist die Ästhetik bei ­Gebäuden in einem Stadtbild wichtig“, sagt der Leiter des internationalen Asset Managements bei der Union Investment Real Estate GmbH. Auch ein internationaler Immobilieninvestor, der treuhänderisch Milliarden für seine Kunden anlegt, dürfe diesen Aspekt nicht ausblenden. „Das Auge isst mit, auch bei Immobilien“, unterstreicht der Chef des neunköpfigen internationalen Asset-Management-Teams in Hamburg mit zwei weiteren Dependancen in Singapur und Madrid. Dass der weit gereiste Immobilienprofi von Hamburg aus einmal für die Auslastung von derzeit 34 Gewerbeimmobilien im Wert von 5,3 Milliarden Euro in acht Ländern in Amerika, Asien und auf der Iberischen Halbinsel verantwortlich sein würde, war dem gebürtigen ­Hamburger nicht in die Wiege gelegt. Sein Berufsleben begann der 1968 geborene Dischler als Bankkaufmann und Betriebswirt in Hamburg. Später folgte ein internationaler MBA in New York City, London und Paris. Einen Zufall zu Beginn seiner Karriere – der Eintritt in die Abteilung Gewerbeimmobilienfinanzierung bei seinem ersten Arbeitgeber – wertet der beim Branchenverband RICS aktive Immobilien­profi heute als Glücksfall: „Immobilien haben mich sofort begeistert. Weil sie physisch erlebbar sind und etwas Dauerhaftes darstellen in einer Welt, die sich immer schneller verändert.“


Als Kosmopolit schätzt Ulrich Dischler die Hansestadt Hamburg als „Tor zur Welt“.
Achim Multhaupt

Karriere

Ulrich Dischler, Bankkaufmann, ­Betriebswirt, TRIUM Global Executive MBA (New York City, ­London, Paris). Mitglied der Branchen­verbände RICS und ULI. Mehr als 20 Jahre Erfahrung als Topmanager in führenden Unternehmen der Real-Estate- und Finanz­industrie. Seit 2009 Leiter Asset Management International­ bei der Union Investment Real ­Estate GmbH.

Intensives Kulturtraining als Grundlage

Bis 2009 arbeitete Dischler viele Jahre in führenden Positionen als Fondsinitiator in Hamburg sowie als Leiter Transaktionsmanagement für Core-Immobilien in Zürich und New York City. Er war somit längst ein ausgewiesener Kenner des US-amerikanischen Immobilienmarktes, als die Lehman-Pleite die Immobilien- und Finanzkrise heraufbeschwor. Dischler hatte als konservativ agierender Immobilienprofi jedoch ­immer die langfristigen Wertsteigerungspotenziale und die künftigen ­Nutzungen der Immobilien im Blick. Eine Philosophie, die ihm den Wechsel zu ­Union Investment 2009 leicht machte – auch wenn die Marktstimmung damals „mehr als verhalten“ war. „Union Investment hatte zu diesem Zeitpunkt bereits ein gutes und breit aufgestelltes Amerikageschäft, nicht nur in den USA, sondern auch in Kanada, ­Mexiko und Chile. Für mich bedeutete die Berufung zum Leiter der Asset-­Management-Unit Americas eine gute Weiterentwicklung mit einem größeren Team“, sagt Dischler. Doch kaum zehn Tage nach seinem Einstieg lockte ihn Union Investment mit einer neuen Herausforderung ans andere Ende der Welt: die gleiche Position mit ähnlichen Aufgaben, doch statt die beiden amerikanischen Kontinente zu betreuen, sollte es nun nach Asien gehen. Dass er von heute auf morgen für das Asset Management eines milliardenschweren Portfolios mit Liegenschaften in Japan, Malaysia, Südkorea, Singapur und später auch Australien abberufen wurde, faszinierte Dischler. Union Investment hatte für die asiatischen Märkte bereits ein kleines, feines Asset-­Management-Team in Singapur eta­bliert, und so gelang Dischler der Einstieg 2009 recht schnell. Vor ­seinem Umzug absolvierte er allerdings ein intensives Kulturtraining als Grundlage. Gerade innerhalb Asiens gibt es enorme kulturelle Unter­schiede. Japaner etwa achten streng auf die Einhaltung von Formalien, Malaysier gehen vieles pragmatisch an. „Höflichkeit und Respekt sind überall extrem wichtig“, sagt Dischler, der sein Gespür für kulturelle ­Feinheiten während seiner dreijährigen Tätigkeit in Asien kräftig ausbauen konnte. Routiniert findet er sich heute in den verschiedenen Kultur-, Rechts- und Sprachräumen zurecht und kann seinen Mietern oft die sprichwörtlichen Wünsche von den Lippen ablesen – da er weiß, wie die Nutzer in verschiedenen Ländern und Kulturen ticken.


Große Mieter haben mindestens einmal im Jahr Gelegenheit zum direkten Austausch mit ihm. Anregungen, Veränderungswünsche oder Beschwerden tragen unterjährig externe, lokale Property-Manager ­zusammen. „Das Geschäft unserer Mieter ändert sich sehr schnell, ebenso die Anforderungen an die Flächen. Daher ist die Kommunikation direkt mit uns oder den Property-Managern vor Ort so wichtig, um vorausschauend agieren zu können“, sagt der Union Investment-Mann. 


Für Flächen im Hochhaus 140 Broadway in New York City unterzeichneten neue Mieter langfristige Verträge.
Union Investment/Fred George

Beeindruckende Vermietungsergebnisse

Die Mischung aus internen Asset-Management-Einheiten, die von Hamburg und den internationalen Niederlassungen aus agieren, sowie aus lokalen, externen Experten ist ein Erfolgsmodell geworden, wie die Vermietungsergebnisse eindrucksvoll belegen: Allein zwischen Januar und August dieses Jahres hat das internationale Asset Management im Teamwork mit dem externen Partner Metzler North America rund 17.300 Quadratmeter Bürofläche in den USA und ­Mexiko neu vermietet. 17 der insgesamt 22 Verträge wurden über eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren abgeschlossen. Für die längsten Laufzeiten – zum Teil bis 2028 – wurden neue Mieter im Objekt 140 Broadway in New York City gewonnen. Auch in der Königskategorie Verlängerung präsentierte Dischler für das Portfolio in den USA und Mexiko ein ­stattliches Ergebnis: „14 Unternehmen mit insgesamt 15.600 Quadratmetern Bürofläche haben sich zwischen Januar und August 2016 zum Verbleib in ihren Mietflächen ­entschieden und ihre Verträge prolongiert, fünf davon zum Teil weit über das Jahr 2021 hinaus.“


Doch was unterscheidet Büromieter in Seattle und in Sydney? „Neue, modern geschnittene Büroflächen wünschen sich fast alle Mieter. Bei internationalen Mietern wie PwC oder Deloitte, die wir an mehreren Standorten betreuen, ähneln sich die Anforderungen. Da ist zunehmend der Loft-Style mit hohen und nicht verkleideten Decken angesagt – nicht nur bei IT-Firmen, sondern in allen Branchen“, so Dischler. Große regio­nale Unterschiede gebe es bei Lagekriterien und Extras. Etwa bei der Erreichbarkeit. In Tokio werde ein Büro ohne ­Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr leicht zum Ladenhüter; in Mexico City spiele dieser Faktor kaum eine Rolle.­ Auch bei der Frage, was das Gebäude seinen Mietern außer Büroflächen bieten muss, gehen die Meinungen auseinander. Während asiatische Unter­nehmen eine hauseigene Cafeteria für einen ausreichenden Zusatzservice halten, ­gehören in den USA bei Premiumgebäuden ­mindestens noch ein eigenes ­Konferenz- und ein ­Fitnesscenter dazu. „Service und Lifestyle stehen bei unseren US-amerikanischen Mietern ganz weit oben. Daher sehen wir diese Märkte als Trendsetter­ für vieles, was woanders zeitversetzt Standard wird“, sagt Dischler, wohl wissend, dass nicht jeder Lokaltrend zum ­internationalen Megatrend taugt. So etwa die erhöhten Hundepopulationen in den amerikanischen Privathaushalten. Dass immer mehr Mitarbeiter ihre Lieblinge mit ins Büro mitnehmen wollen und dürfen, erfordere kreative Lösungen: „Unser Mieter Amazon in Seattle hat eine Hunderichtlinie für seine Mitarbeiter herausgegeben, die sogar für Meetings gilt. Auf Dächern und Terrassen von einigen Amazon-Gebäuden wurden deshalb Hundeauslaufflächen eingerichtet“, berichtet Dischler.


Das Aufgabenspektrum im internationalen Asset Management bei Union Investment ist vielfältig; es umfasst neben dem Mietermanagement insbesondere das aktive Management der Bestandsobjekte in Übersee. Die Bandbreite reicht von Modernisierungen bis hin zu wertsichernden Umstrukturierungen wie im Fall der Neuposi­tionierung des Büroobjekts 600 13th Street in Washington D. C., das nach einer Kernsanierung wieder neu vermietet werden konnte. „In unserem Fünf-Jahres-Plan wird alles berücksichtigt, was zum Werterhalt der Immobilie wichtig ist. So prüfen wir stets die Möglichkeit, unsere Objekte unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten weiterzuentwickeln oder in den Objekten Communitys unter den Nutzern zu bilden.“ Das positive Feedback der ­Mieter lässt sich eindrucksvoll in Zahlen belegen: „Derzeit haben wir in unserem internationalen Immobilienbestand eine Auslastung von über 96 Prozent, in Amerika sogar über 97 Prozent. Ein exzellentes Ergebnis, für das unsere Teams in Hamburg und Seattle gerne kreative Ideen entwickeln und alle Hebel in Bewegung setzen.“ Dann erst ist der ­Immobilienprofi Dischler zufrieden mit dem Erreichten.


Nach einer Kernsanierung wurde das Objekt 600 13th Street in Washington D. C. wieder erfolgreich vermietet.
Union Investment/Mary Parker
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