Eine Blockchain speichert alle Transaktionen in einer für jeden Teilnehmer einsehbaren verketteten Liste – eine Technologie, die zusehends auch in den Fokus der Immobilienmarktakteure rückt.
Alex Wong

Die Blockchain vor dem Durchbruch

Ein Wort elektrisiert die Immobilienbranche: Blockchain. Diese Technologie, die der Kryptowährung Bitcoin zugrunde liegt, birgt ein enormes Veränderungspotenzial für große Teile der Immobilienwirtschaft. Doch noch haben konkrete Anwendungen Seltenheitswert.

In Singapur können Immobilieneigentümer ohne Beteiligung eines Maklers oder Notars einen Kaufvertrag abschließen. In Deutschland bietet eine App Betreibern und Nutzern von Elektroladesäulen die Möglichkeit, sich zu vernetzen und auf einfachste Weise den gehandelten Strom abzurechnen. Und die Stadt Chicago, Illinois/USA, arbeitet gerade daran, ihr Grundbuch auf eine komplett neue Basis zu stellen. Das sind drei Vorgänge auf drei unterschiedlichen Kontinenten, die auf den ersten Blick nichts miteinander zu tun haben, auf den zweiten Blick aber aufs Engste miteinander verbunden sind: Sie alle basieren auf der Blockchain-Technologie.


Das Potenzial dieser Technologie ist immens. „Manche Experten legen nahe, dass die Blockchain die Art und Weise, wie wir für Güter und Dienstleistungen bezahlen oder Informationen austauschen, komplett verändern könnte“, sagt Anthony Couse, CEO Asia Pacific beim Immobiliendienstleister JLL. „Für Immobilien-Professionals hat das möglicherweise bahnbrechende Auswirkungen.“ Ragnar Lifthrasir, Gründer und Chairman der International Blockchain Real Estate Association (IBREA), hält fest: „Es gibt keine Industrie, deren Transaktionsstruktur die Blockchain-Architektur besser abbildet als die Immobilienwirtschaft.“ Und Daniel Seifert-Ziehe, Leiter Digitale Transformation beim Berliner Immobilienunternehmen Beos, ist überzeugt: „Die Blockchain-Technologie wird die Immobilienwirtschaft revolutionieren.“


Es gibt keine Industrie, deren Transaktionsstruktur die Blockchain-Architektur besser abbildet als die Immobilienwirtschaft.
Ragnar Lifthrasir, Chairman der International Blockchain Real Estate Association (IBREA)

Mehr als nur Bitcoin

Die Blockchain-Technologie ist beispielsweise die Grundlage für sogenannte Kryptowährungen wie Bitcoin. Auch als Digitalgeld bekannt, steht die 2008 eingeführte Bitcoin englisch sinngemäß für „digitale Münze“ und ermöglicht Transaktionen zwischen Sender und Empfänger, ohne dass dazu ein Dritter benötigt wird, dem man vertrauen muss. Die Digitalwährung Ether, ein Konkurrent der Bitcoin, benutzt ebenfalls die Blockchain-Technik, die vereinfacht gesagt wie ein digitaler Kontoauszug funktioniert, in dem sämtliche Zahlungen gespeichert sind. Dabei bezieht sich die Technologie keineswegs nur auf Kryptowährungen. Denn eine Blockchain (wörtlich: Blockkette) ist eine Art dezentrale Datenbank oder virtuelles Buchhaltungssystem. Dabei wird jede Transaktion von Geld, Gütern oder Informationen in einem Block gespeichert; an diesen Block wird dann der nächste Block mit der nächsten Transaktion angehängt. Blöcke sind damit Sammlungen von Transaktionen, die kontinuierlich an die Blockchain angehängt werden.


Das bedeutet: Was einmal in der Blockchain gespeichert ist, kann nicht mehr geändert werden – es ist somit fälschungssicher und bleibt für immer nachvollziehbar. Außerdem erfolgt die Verkettung auf Basis zahlreicher dezentraler Computer, womit eine Blockchain unabhängig von einer zentralen Vermittlungsinstanz ist. Genau deswegen sei die Technologie „revolutionär“, sagt Didier Le Menestrel, Chairman der französischen Fondsboutique La Financière de l’Echiquier: „Mit dieser bahnbrechenden Technologie werden die vertrauensvollen Dritten, also beispielsweise Zentralbanken, Staaten und Notare, die sich für unverzichtbar hielten, schlicht und einfach überflüssig.“ Deshalb sei Blockchain nicht nur als technologische Innovation anzusehen, wie Sven Laepple, Gründer des Blockchain-Unternehmens Astratum, betont. „Vielmehr ist es sowohl eine ökonomische als auch eine soziale Innovation. Um eine ökonomische Innovation handelt es sich, weil Blockchain in allen Branchen neue Geschäftsmodelle schafft. Eine soziale Innovation deswegen, weil es eine Bottom-up-Bewegung ist, die eine fairere Gesellschaft anstrebt und kein Vertrauen in zentrale Institutionen mehr hat. Damit nimmt Blockchain eine kulturelle Veränderung in der Gesellschaft auf, die mit der Sharing Economy einhergeht.“


Auch auf die Geschäfte in der Immobilienwirtschaft bleibt die Blockchain-Technologie somit nicht ohne Auswirkungen. Tatsächlich gibt es erste Ansätze, Transaktionen ohne Mitwirkung von Mittelsmännern wie Notaren oder Maklern ablaufen zu lassen. In Singapur ist es das Start-up Averspace, das den Anspruch erhebt, bei Verkaufs- und Vermietungsprozessen komplett ohne zwischengeschaltete Instanz auszukommen. In Australien verfolgt Property Exchange Australia ein ähnliches Ziel. Trotzdem rechnen die meisten Fachleute nicht damit, dass beim Verkauf oder der Vermietung komplexer Immobilien künftig allein die Software das Sagen haben wird. „Dass sich die Rolle der heutigen Vermittler in der Immobilienbranche ändert, bedeutet nicht, dass sie nicht mehr benötigt werden“, verdeutlicht dies die Juristin Nina-Luisa Siedler, Blockchain-Expertin und Partnerin im Berliner Büro der britischen Großkanzlei DWF, „denn die Mehrheit der Menschen braucht immer noch Expertenrat.“


Gravierender könnten die Veränderungen auf Finanzierungsseite sein. Gerade die boomenden Crowdinvesting-Plattformen, die bei privaten Kleinanlegern Mezzanine-Kapital einsammeln, könnten schon bald große Schwierigkeiten bekommen. „Die Crowdinvesting-Plattformen müssen ihr technologisches Konzept überarbeiten, wenn sie nicht von neuen Anbietern verdrängt werden wollen“, sagt Marion Peyinghaus, die auf Digitalisierungsprozesse in der Immobilienwirtschaft spezialisierte Geschäftsführerin des Competence Center Process Management Real Estate (CCPMRE) in Berlin. Sven Laepple von Astratum teilt ihre Einschätzung: „Crowdinvesting-Plattformen müssen sich auf Konkurrenz einstellen. Bisher haben sie lediglich alte Prozesse digitalisiert. Gemäß dem Blockchain-Mantra ‚Disrupt the disruptors‘ könnte sich ihre Vermittlungsfunktion bald erledigt haben.“


Potenzial im Facility Management

Das vielleicht größte Potenzial hat Blockchain in der Bewirtschaftung von Immobilien. Warum das so ist, erläutert Marion Peyinghaus von CCPMRE: „Prädestiniert für die Blockchain-Technologie sind kleinteilige, repetitive Geschäftsprozesse wie zum Beispiel Vertragsverhältnisse, an denen viele kleinteilige Verträge beteiligt sind. Hier ermöglicht die Blockchain ein effizientes Vertragsmanagement.“ Peyinghaus nennt als Beispiel eine intelligente Glühlampe, die von selbst den günstigsten Stromanbieter findet und dann über einen Smart Contract automatisch den Stromliefervertrag mit diesem Anbieter abschließt.


Möglich werden solch intelligente, sich selbst abschließende Verträge – eben die Smart Contracts – durch das Zusammenspiel mit dem Internet of Things (IoT). Genau hier sieht Blockchain-Expertin Siedler ein enormes Potenzial – insbesondere im Hinblick auf Green Buildings. „In Kombination mit dem Internet of Things“, erläutert die Juristin, „lässt sich beispielsweise eine automatische Nebenkostenabrechnung erzeugen. So können die Mieter von Green Buildings unmittelbar erreicht und durch Anreizmechanismen zu einem umweltfreundlichen Verhalten motiviert werden.“


Magnifier

Auch Daniel Seifert-Ziehe vom Immobilienunternehmen Beos ist überzeugt, dass „die Blockchain-Technologie eigentlich nur im Zusammenhang mit IoT-Anwendungen Sinn ergibt“. Beos ist einer der wenigen etablierten Marktakteure, die ein konkretes Blockchain-Projekt aktuell vorbereiten. „Wir möchten als Pilotprojekt die Abrechnung der Parkplatznutzung über eine Blockchain ausprobieren“, führt Seifert-Ziehe aus. „Dabei planen wir, die Nutzungszeit genau zu erfassen.“ In Rechnung gestellt wird also nicht mehr eine feste monatliche Miete für den Parkplatz, sondern der Betrag für die tatsächlich erfolgte Nutzung. In einem weiteren Schritt ist es nach den Vorstellungen Seifert-Ziehes denkbar, „die gesamte Nebenkostenabrechnung über eine Blockchain vorzunehmen“. Dabei könnte die Abrechnung des Verbrauchs von Strom, Wasser und Gas direkt zwischen Nutzer und Versorger erfolgen, sodass der Vermieter keine entsprechenden Verträge mehr abschließen müsste.


Chancen und Risiken

Ansonsten spricht die Immobilienbranche derzeit zwar sehr viel über Blockchain, realisiert aber nur wenige Projekte auf Blockchain-Basis. Dabei hat wie so oft in Sachen Digitalisierung die USA die Nase vorn. Bei der größten Blockchain-Konferenz Consensus und dem Token Summit im Mai dieses Jahres in New York City sei deutlich geworden, dass die Blockchain von allen Akteuren als real betrachtet wird, berichtet Astratum-Geschäftsführer Laepple. „Die Fragestellungen drehen sich um den richtigen Einsatz der Technologie und um deren disruptive Auswirkungen auf verschiedene Branchen.“ Ein spannender Aspekt sei dabei das neue Finanzierungsinstrument Initial Coin Offering (ICO), das diversen disruptiven Geschäftsmodellen in den letzten Monaten innerhalb weniger Stunden Geldmittel in dreistelliger Millionen-Dollar-Höhe zukommen ließ. Bei den Blockchain-Start-ups im Real-Estate-Sektor beobachtet Laepple eine neue Stoßrichtung: „Es werden nun Open-Source-Protokolle entwickelt, um die Branche mit ihren strengen Regulatorien zu ‚knacken‘.“ Ob und in welchen Bereichen das tatsächlich gelingen könnte, bleibt abzuwarten. Innovative Ansätze in Sachen Blockchain-Technologie gibt es jedenfalls weltweit – so auch in Asien und Australien. Ein veritables Zentrum der Blockchain-Technologie ist auch der kleine Schweizer Kanton Zug, der sich Crypto Valley nennt (und damit auf die auf einer Blockchain basierenden Kryptowährungen anspielt).


Dabei sind die Themenfelder für die Immobilienbranche breit gestreut. So beschäftigt sich zum Beispiel das niederländische Start-up Quantoz mit Blockchain-Lösungen im Property Management, während das Berliner Jungunternehmen Simmst eine Reputationsplattform für Mieter und Vermieter schaffen will. Share & Charge, an dem der deutsche Energiekonzern Innogy und der Blockchain-Spezialist Slock beteiligt sind, hat eine App zur automatischen Abrechnung von Stromtankstellen für Elektroautos entwickelt. Das von IBREA-Chairman Ragnar Lifthrasir gegründete Unternehmen Velox arbeitet in einem Pilotprojekt daran, das Grundbuch (Cook County Recorder of Deeds) von Chicago, Illinois/USA, auf Blockchain-Basis umzustellen. Und in Schweden setzt Chromaway auf ein Blockchain-gestütztes Katasteramt.


Warum gerade das Grundbuch ideal für Blockchain geeignet ist, erklärt Rechtsanwältin Nina-Luisa Siedler. „Eigentlich ist das heutige Grundbuch nichts anderes als eine analoge Form der Blockchain, weil es immer weitergeführt wird und alle Änderungen transparent sind“, so die Juristin. Allerdings ergibt sich dabei ein Problem. „Ein Grundprinzip der Blockchain-Technologie ist die Transparenz der Transaktion bei gleichzeitiger Anonymität des Users“, sagt Luka Müller-Studer, Legal Partner bei der Schweizer Anwaltskanzlei MME. Diese Anonymität des Nutzers lässt sich schlecht mit der Forderung nach Transparenz in der Immobilienbranche und der Verhinderung von Geldwäsche vereinbaren. Daher, so die Experten, braucht es eben eine zusätzliche Kontrollinstanz. „Jede Transaktion auf einem Blockchain-Grundbuch müsste dann zusätzlich zu der Freizeichnung durch den privaten Schlüssel des Berechtigten von einem Notar freigegeben werden“, sagt Siedler. Ebenfalls kritisch zu hinterfragen ist die Sicherheit der Blockchain. „Das Blockchain-Protokoll als solches ist noch nie gehackt worden“, versichert zwar Jurist Luka Müller-Studer. „Aber der Zugriff darauf schon.“ Das bestätigt Marion Peyinghaus: „Die Blockchain als solche ist extrem sicher, weil sie auf einer Vielzahl von Speichern basiert. Die Schwachstelle ist der Zugang: Wenn die Zugangsdaten zu einem Rechner geknackt werden, sind Manipulationen möglich.“


Schier unendliche Einsatzbereiche

Doch selbst wenn hohe Sicherheitsstandards eingehalten werden, ist die Blockchain-Technologie kein Allheilmittel. Katarina Adam, Blockchain-Unternehmerin und Professorin für Allgemeine Betriebswirtschaft an der Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin, warnt jedenfalls davor, „aus purem Aktionismus Blockchain-Technologie zu implementieren“. Man müsse immer überlegen, bei welchen Prozessen ihr Einsatz sinnvoll ist, meint Adam. „Und das ist vor allem bei Prozessen der Fall, bei denen die Nicht-Manipulierbarkeit von Daten von zentraler Bedeutung ist.“


Davon gibt es in der Immobilienbranche eine ganze Menge. Die Einsatzbereiche der Blockchain-Technologie in der Immobilienwirtschaft dürften also eines Tages schier unendlich sein. Für Sven Laepple ist die Entwicklung aus diesem Grund viel mehr als eine Revolution: „Sie ist ein ‚Tsunami‘. Die Veränderungen sind dramatisch.“ Seine Aussagen sieht er gleichsam als Weckruf: „Unternehmen, die für die kommenden Veränderungen weniger gut gerüstet sind, werden große Schwierigkeiten bekommen, während sich für gut gerüstete große Chancen ergeben.“


Davon ist auch Ragnar Lifthrasir überzeugt. Denn die Kostenersparnis und die Transparenz, die diese Technologie ermöglicht, seien einfach unschlagbar, sagt der Gründer der International Blockchain Real Estate Association. Das ist auch der Grund, warum er schon bald den Durchbruch erwartet: „2017 ist das Jahr, in dem die Immobilienwirtschaft beginnt, sich die Blockchain zu eigen zu machen.“


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