Vom Stellplatz direkt zum Chillen an den Strand: Der Sky & Sand Beachclub „toppt“ das Parkhaus des Shoppingcenters Hamburger Meile.
Eduardo Llanan Photography

Vom Parkhaus zur In-Location

Die Spezial-Immobilie Parkhaus tauscht ihre alte Zweckmäßigkeit gegen Komfort und Benutzerfreundlichkeit aus. Sanierungen lohnen sich – wenn man es richtig macht.

Pool statt Pkw, Eincremen statt Einparken. Im Sommer wird das oberste Freideck des Parkhauses am Einkaufszentrum Hamburger Meile zum Beachclub. Feiner Sand bedeckt dann den Boden im 13. Stock. Palmen und Sonnenschirme spenden den Besuchern Schatten, die relaxed im Liegestuhl lümmeln, mit einem Cocktail in der Hand – oder einem alkoholfreien Drink für die Autofahrer, denn die können ihren Wagen direkt vor der Tür parken. Ob Sonne tanken in der Mittagspause oder Chill-out-Treffen nach der Arbeit – das Parkhaus avanciert zur In-Location, die „on top“ Spaß und Erholung verspricht. Ein erfolgreiches Umnutzungsmodell, das Parkhausbetreiber Contipark nicht nur in Hamburg praktiziert – auch in Hannover, Augsburg und Berlin werden Freidecks an Gastronomen vermietet.


In Köln ging Contipark noch weiter: Das Innenstadt-Parkhaus am Friesenplatz war seit Jahren nicht mehr voll ausgelastet – und so entschied das Unternehmen, die beiden oberen von insgesamt vier Parkgeschossen abzutragen und durch drei Wohnetagen zu ersetzen. 450 Stellplätze wurden so auf wirtschaftliche 250 Plätze reduziert und saniert. Ein Teil davon steht nun den Bewohnern der 31 neuen Eigentumswohnungen exklusiv zur Verfügung.


Das Betreiben von Parkeinrichtungen ist kein Selbstläufer. Um erfolgreich zu sein, wird spezielles Know-how benötigt.
Michael Kesseler, Geschäftsführer Contipark Parkgaragengesellschaft

Blickwinkel des Eigentümers

Müssen Parkhäuser heute aufgrund sinkender Nachfrage neue Wege gehen? In den vergangenen Jahren ist der Bestand an Personenkraftwagen in Deutschland laut Kraftfahrt-Bundesamt kontinuierlich gestiegen, von rund 41 Millionen Pkw im Jahr 2008 auf fast 46 Millionen im Jahr 2017. Das heißt indes nicht, dass mehr Parkraum benötigt wird. Verbesserte Angebote im ÖPNV, Carsharing, E-Commerce – das Mobilitätsverhalten der Menschen verändert sich.


„Der Markt ist nicht einfach“, sagt Michael Kesseler, Geschäftsführer des Unternehmens Contipark Parkgaragen. „Das Betreiben von Parkeinrichtungen ist kein Selbstläufer. Um in der heutigen Zeit erfolgreich zu sein, wird spezielles Know-how benötigt. Man muss Maßnahmen ergreifen.“ Contipark als Teil der Interparking Group, eines der größten Parkhausbetreiber in Europa, nutzt dabei seine 50-jährige Erfahrung für heute über 500 Objekte. Geschäftszweck ist es, Parkhäuser zu kaufen oder selbst zu bauen, um sie dann zu betreiben und weiterzuentwickeln. „Als Eigentümer hat man einen ganz anderen Blickwinkel auf die Immobilie“, sagt Kesseler. Nur manchmal entscheidet sich das Unternehmen für eine teilweise Nutzungsänderung, wie in den Beispielen der Beachclubs und Wohnungen.


Bei älteren Objekten sind ebenso Modernisierung und Umnutzung angesagt – wie beim Wohn- und Parkhaus am Kölner Friesenplatz.
Contipark

Oft reicht es aus, die häufig in den 60er-/70er-Jahren gebauten Parkhäuser an moderne Standards anzupassen, um sie wieder rentabel zu machen. Da die Haupteinnahmen über Parkgebühren generiert werden, muss das Haus für den Kunden so attraktiv wie möglich gemacht werden, damit er gern wiederkommt. Wirtschaftlichkeit und Benutzerfreundlichkeit vonParkhäsern hängen eng zusammen, bestätigt Ulrich Klaus Becker, ADAC-Vizepräsident für Verkehr, im Vorwort zur ADAC-Broschüre „Benutzerfreundliche Parkhäuser“: „Investitionen in die Verbesserung der Servicequalität, Sicherheit und Sauberkeit sind stets lohnenswert.“ Wichtige Eigenschaften aus Nutzersicht sind neben günstigen Preisen und attraktiver Lage vor allem eine leichte Befahrbarkeit der Rampen und Fahrgassen sowie die ausreichende Breite der Stellplätze – nach heutigen Maßstäben mindestens 2,50 Meter.


Spezialisten wie Norbert Löffler, Head of Building Advisory and Project Management beim Immobiliendienstleister Apleona GVA, beraten Investoren beim Ankauf eines Parkhauses. „Wir analysieren alle baurechtlichen, baulichen und gebäudetechnischen Aspekte des Parkhauses und stellen den notwendigen Investitionsbedarf fest“, sagt Löffler. Dazu gehört nicht nur die bauliche Instandsetzung, sondern unter anderem auch ein benutzerfreundliches Farb- und Lichtkonzept.


Dennoch sind Parkhäuser kein so einfaches Investment, wie häufig angenommen wird. „Viele Parkhäuser bergen verdeckte Risiken – etwa durch komplexe Eigentumsverhältnisse, gesetzliche Anforderungen in Bezug auf technische Anlagen und Brandschutz oder eine mögliche Chloridbelastung“, warnt Löffler und empfiehlt eine sorgfältige Prüfung. In London nimmt Andrew Bailey trotzdem eine wachsende Nachfrage an Parkhaus-Immobilien wahr. „Wir stoßen bei den Investoren auf großes Interesse“, sagt der Director von Welpark, einem neuen Geschäftsbereich von Apleona HSG, der für die britische Kundschaft Parking Management anbietet. „Die Herausforderung besteht darin, dafür zu sorgen, dass das wirtschaftliche Angebot zum demografischen Profil des Einzugsgebiets passt.“ Wenn die Lage, die Nachfrage und das Profil der Kundschaft stimmten, sei es sogar möglich, mit Parkhäusern höhere Renditen zu erzielen als mit anderen Immobilien, meint der Brite.


Zentrales Thema: die Parkgebühren

Laut Parkgebührenvergleich der Mobilitätsplattform Ubeeqo rief London 2016 im Schnitt eine Parkgebühr von 10,40 Euro pro Stunde auf. München begnügte sich mit 4,20 Euro und in Berlin wurden durchschnittlich sogar nur 2 Euro verlangt. „Die Deutschen sind sehr preissensibel“, weiß Michael Kesseler. Ende März 2017 ließ Contipark eine repräsentative Umfrage unter deutschen Autofahrern durchführen. Das Ergebnis bestätigte die Jahre zuvor vom ADAC ermittelte Aussage: Günstige Tarife haben hohe Priorität.


So ist sich Kesseler sicher: „Die Strategie von Contipark, die Parkentgelte gegen den Trend zu senken, ist genau das, was sich Autofahrer wünschen.“ Dabei sind einige seiner Kunden durchaus bereit, für besondere Serviceleistungen mehr auszugeben. Ein Beispiel aus Berlin: An einem sommerlichen Montagnachmittag leuchten im KaDeWe-Parkhaus 83 freie normale Parkplätze und neun freie VIP-Plätze auf der Anzeige auf. Trotz des üppigen Angebots an günstigeren Stellplätzen rollt ein einfahrender Wagen schnurstracks in den teureren, separaten VIP-Bereich. Der Stellplatz ist hier größer dimensioniert, bietet ausreichend Bewegungsfreiheit und einen besonders kurzen Weg zum Fahrstuhl. Seit 2012 bewirtschaftet Contipark das KaDeWe-Parkhaus und konnte mit dessen Sanierung eindeutig den Ruf verbessern und neue Kunden gewinnen. Früher wurde das erste Untergeschoss kaum benutzt, heute ist es durch ein neues LED-Beleuchtungskonzept hell und ansprechend gestaltet. Breite Markierungen an Boden und Wänden erleichtern das Einparken: Wo vorher zwischen den Pfeilern häufig nur zwei Autos mit großem Sicherheitsabstand eingeparkt wurden, stehen jetzt drei Autos. Zusätzliche Serviceverbesserungen, der besser erreichbare Kassenautomat etwa, ein Regenschirmautomat, eine Schuhputzmaschine und die Autoreinigung vor Ort sind neu. Auch dieses Objekt würde Contipark gern kaufen, hat es im Moment aber nur gemietet.


Wirtschaftliche Potenziale heben

Eine andere Strategie verfolgt Apcoa Parking Deutschland. Das Unternehmen, hinter dem eine Investorengruppe unter der Führung von Centerbridge steht, ist Pächter und Betreiber von knapp 350 Parkhäusern in Deutschland. Apcoa bewirtschaftet mehr als 1,4 Millionen Einzelstellplätze in zwölf Ländern Europas und ist Parkraum-Manager in über 30 europäischen Flughäfen. Für die Beratung der Eigentümer haben die Stuttgarter ein neues Commercial-Asset-Management-Tool entwickelt, das die Potenziale der Häuser aufzeigt und konkrete Maßnahmen benennt, um die Profitabilität zu erhöhen. „Am Anfang steht dabei eine Analyse der Auslastung des Parkhauses, der Wettbewerbssituation und der Zufahrtswege“, sagt Apcoa-Marketingleiter Tilman Kube. „Auch mit den Ergebnissen von Kundenbefragungen wird an der Verbesserung der Parkräume gearbeitet.“ Gesucht wird zusätzlich nach neuen Kundengruppen wie Firmenmitarbeitern oder Fitnessstudio-Besuchern aus der Umgebung. Bei Apoca jedenfalls verbuchen Eigentümer und Betreiber die neue Strategie unisono als Erfolg. „Die Verlängerung von auslaufenden Verträgen erfolgt seitdem quasi zu 100 Prozent“, erklärt Detlef Wilmer, Geschäftsführer Apcoa Parking Deutschland. Kreative Akquise-Ansätze liefern aber auch multimodale Themen wie die Stellplatzvermietung an Carsharing- oder Rent-a-Bike-Anbieter – oder auch die Überlassung von Nutzflächen an Logistikbetriebe abseits der Kernzeiten.


Die Aufwertung und Modernisierung von Parkhäusern hat indes ihren Preis. 2016 hat Apcoa allein im deutschen Markt 5 Millionen Euro in die Digitalisierung von 50 Objekten gesteckt; 2017 folgen weitere 5 Millionen Euro für wiederum 50 Standorte. Die Investitionen fließen vor allem in die Errichtung von barrierefreien Ein- und Ausfahrten, gekoppelt mit einer elektronischen Gebührenabrechnung am Monatsende. Registrierte Nutzer bringen dafür einen Chip an ihrer Windschutzscheibe an, der mit einem Transponder im Parkhaus kommuniziert: Die Schranken öffnen sich nun automatisch. Der gesamte Parkvorgang geht einfacher und schneller über die Bühne, was Stammkunden wohlwollend honorieren. Contipark setzt schon seit 2007 auf sein Kundenbindungsinstrument, die P-Card. Die Berliner führten den digitalen Parkservice als Erste der Branche ein und werden bis Ende dieses Jahres rund 400 Standorte angeschlossen haben. Schon heute nutzen über 130.000 Kunden ihre P-Card zur Öffnung der Schranke und lassen ihre Parkentgelte am Ende des Monats vom Konto abbuchen. Das lohnt sich, denn pro Parkbesuch können P-Card-Inhaber als registrierte Nutzer bis zu 50 Prozent sparen. Wer möchte, reserviert auch seinen Parkplatz online. Zusätzlicher Service für P-Card-Kunden in Bahnhofsparkhäusern: Per DB-Bahnpark-App lässt sich die Parkzeit bei Bedarf verlängern und bargeldlos mit Smartphone oder Tablet bezahlen.


Auch die Blockchain-Technologie wird vor Parkhäusern nicht haltmachen. Das Immobilienunternehmen Beos will hierzu ein konkretes Pilotprojekt starten und die Abrechnung über ein solches dezentrales Datenbankprotokoll ausprobieren und plant gleichzeitig, die Nutzungszeit genau zu erfassen. Ausgedient hätten dann feste monatliche Stellplatzmieten, abgerechnet würde nur noch die tatsächliche Nutzungsdauer. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis Apps oder Navigationsgeräte nicht nur das nächste Parkhaus anzeigen, sondern dort direkt zu einem freien Parkplatz führen.


Die Zukunft ist digital und automatisch

Doch wann kommt das Parkhaus für selbst fahrende Autos? Wie es aussieht, wird automatisches Einparken einer der ersten Schritte beim Zukunftstrend autonomes Fahren sein. „Im Moment planen wir zusammen mit dem Verband der Automobilindustrie mehrere Pilotprojekte“, sagt Gerhard Trost-Heutmekers, Geschäftsführer vom deutschen Bundesverband Parken. Es sollen Testparkhäuser exklusiv für autonome Fahrzeuge entstehen. Die Entwicklung einheitlicher Schnittstellen sei dabei von erheblicher Bedeutung: Denn bis sich fahrerlose Autos in schmalste Parklücken zwängen könnten, müssten die technischen Lösungen der unterschiedlichen Autohersteller aufeinander abgestimmt sowie rechtliche, architektonische und viele andere Fragen geklärt werden. Ein Mehr oder Weniger an parkplatzsuchenden Autos sieht Trost-Heutmekers durch den Trend indes nicht auf die Branche zukommen. „Es ist ein Prozess. Wir arbeiten dran und sehen, dass Schritt für Schritt alles läuft.“


Pilotprojekte, Modernisierungen, Stellplatzvermarktung, Services, Digitalisierung und Automatisierung – in der Parkraumbewirtschaftung sind viele aktuelle Themen zu stemmen. Andrew Bailey bringt sie auf einen Nenner. „Parken soll komfortabel sein“, sagt der Experte von Apleona, „daher ist jede Dienstleistung, die das ermöglicht, eine Wertsteigerung für die Immobilie.“ Beste Voraussetzungen, damit die Chill-out-Zeit schon im Parkhaus beginnen kann.


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