Bei einer Leerstandsquote von aktuell nur 3,2 Prozent werden im CBD von Paris die Büroflächen knapp. Projektentwickler haben reagiert: Gemäß JLL kommen bis 2019 rund 1,7 Millionen Quadratmeter neue Officefläche auf den Markt.
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Den Stürmen getrotzt

Frankreich hat wirtschaftlich und politisch unruhige Zeiten hinter sich. Doch für Immobilienexperten bleibt das Land eine feste Größe auf der Investitionslandkarte. Chancen gibt es dabei nicht nur in der Metropole Paris, sondern auch in den Regionalstädten.

Seit dem 14. Jahrhundert prangt auf dem Stadtwappen von Paris der Schriftzug „Fluctuat nec mergitur“ – frei übersetzt: Das Schiff mag in den Wellen schwanken, doch es geht nicht unter. Dieses Motto gilt auch in immobilienwirtschaftlicher Hinsicht, wie das Investmenthaus Schroders Real Estate in einem Marktbericht feststellt: Auch wenn die Verhältnisse in Frankreich und speziell in Paris nicht immer ohne He-rausforderungen sind, so bleiben die französische Hauptstadt und das ganze Land doch feste Größen für Investoren, Projektentwickler und andere Immobilienprofessionals. Diese Bedeutung unterstreichen Zahlen des in New York ansässigen Research-Instituts Real Capital Analytics (RCA). Demnach betrug das Immobilieninvestmentvolumen in Frankreich im vergangenen Jahr 29,6 Milliarden Euro, womit die Grande Nation europaweit den dritten Platz hinter Deutschland und dem Vereinigten Königreich einnahm. Dass das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2017 um 22 Prozent eingebrochen ist, ändert laut Richard Malle, Global Head of Research bei BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), nichts an der positiven Entwicklung. „Die Pipeline der Deals ist gut gefüllt“, begründet er dies. Deshalb rechnet Malle auch für dieses Jahr mit einem Investitionsvolumen von rund 30 Milliarden Euro.


Paris im Fokus

Seit Jahren entfallen rund drei Viertel aller in Frankreich getätigten Investitionen in gewerblich genutzte Immobilien auf den Großraum Paris – kein Wunder, ist doch Frankreich ein zentralistischer Staat, in dem die Hauptstadt in jeder Beziehung das Maß aller Dinge ist. „Paris wird der wichtigste Markt für ausländische Investoren bleiben“, ist Thomas Guyot, Head of Property Investment Frankreich bei Schroders, überzeugt. Zur Begründung verweist er auf Größe, Liquidität und Produktvielfalt des Pariser Marktes. Darüber hinaus profitiert der Büromarkt der Hauptstadt von mehreren Sondereffekten – zum Beispiel vom Boom im Technologie- und Digitalisierungssektor, wie Cécile Blanchard sagt, Director of Real Estate Market Research beim Asset-Manager La Française Real Estate: „Diese Entwicklung verlangt nach neuen Arbeitsplatzkonzepten und bringt so eine hohe Nachfrage nach Büroflächen an zentralen, gut an den Verkehr angebundenen Standorten mit sich.“ Hinzu kommt die Hoffnung, dass Paris vom Brexit und der daraus resultierenden Schwächung Londons profitieren könnte. Die Vermarkter des Büroviertels La Défense jedenfalls reagierten auf die Brexit-Entscheidung mit einer Werbekampagne, die einen Frosch mit Trikolore-Krawatte zeigt und das Motiv mit dem offensichtlich auf London gemünzten Spruch „Tired of the Fog? Try the Frogs! Choose Paris La Défense“ begleitet.


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Grand Central wird nach Fertigstellung eines der modernsten und symbolträchtigsten Bürogebäude von Paris an einem Standort, dessen Anbindung nicht besser sein könnte.
Tania Bontemps, Präsidentin Union Investment Real Estate France SAS

Enorme Auswirkungen auf den Immobilienmarkt wird aber vor allem das Infrastrukturprojekt Grand Paris Express haben. In dessen Rahmen entstehen im Großraum Paris 205 Kilometer zusätzliche Bahnlinien und 68 neue Bahnstationen. „Dieses Projekt wird die Entwicklung von Wirtschaft und Immobilienbranche in der Île-de-France positiv beeinflussen und so viele Investitionsmöglichkeiten schaffen“, urteilt BNPPRE-Researcher Richard Malle. Dieses Potenzial hat die Union Investment Real Estate GmbH frühzeitig erkannt und zu Beginn dieses Jahres von The Carlyle Group die 23.600 Quadratmeter Mietfläche umfassende Projektentwicklung Grand Central am Bahnhof Saint-Lazare in Paris erworben, der eine wichtige Rolle im Grand-Paris-Projekt spielt. „Das Grand Central“, sagt Tania Bontemps, Präsidentin der Union Investment Real Estate France SAS, „wird nach Fertigstellung eines der modernsten und symbolträchtigsten Bürogebäude von Paris an einem Standort, dessen Anbindung nicht besser sein könnte.“ Nach der für Mitte 2019 geplanten Fertigstellung wird die Immobilie ins Portfolio des UniImmo: Deutschland eingehen. Nicht nur dank diesem Projekt steigt momentan das Volumen der in Bau befindlichen Büroflächen im Großraum Paris. Gemäß JLL werden bis zum Jahr 2019 rund 1,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche auf den Markt kommen. Diese Ausweitung des Angebots ist bitter nötig, ist doch der Büroleerstand im CBD von Paris zuletzt auf 3,3 Prozent gesunken. Auch in der Provinz nehmen spektakuläre Großprojekte Gestalt an (vgl. Seite 18 und 19). Zu den wichtigsten zählt das Quartier Euroméditerranée in Marseille, wo der von Stararchitekt Jean Nouvel entworfene Büroturm La Marseillaise gen Himmel wächst. Mit einer Höhe von 135 Metern wird das rund 200 Millionen Euro teure Gebäude etwa 35.000 Quadratmeter Bürofläche bieten. In Nizza entwickelt die Compagnie de Phalsbourg das Gebiet um den Bahnhof Thiers-Est, und auch in anderen Großstädten sind Bahnhöfe Kristallisationspunkte der Stadtentwicklung. In Bordeaux etwa entsteht der Büro-, Einzelhandels- und Hotelkomplex Quai Ilot 8.2 – und zwar in unmittelbarer Nähe zum im Juli eröffneten neuen Bahnhof, von dem aus Paris in nur zwei Stunden erreichbar ist. Auch in Lyon nimmt rund um den Bahnhof Part-Dieu ein neues Stadtviertel Gestalt an, in dem der Projektentwickler Foncière des Régions vor Kurzem sein Bürogebäude Silex1 fertiggestellt hat – mit einem Vermietungsstand von rund 90 Prozent. Ohnehin ist Lyon, eine Stadt mit etwa einer halben Million Einwohnern, der zweitwichtigste Investitionsstandort Frankreichs. Laut der von Urban Land Institute und PwC veröffentlichten Studie „Emerging Trends in Real Estate Europe 2017“ ist sie aus Sicht internationaler Investoren sogar noch attraktiver als Paris: Im europaweiten Städteranking schaffte es Lyon auf Platz 10 – die Hauptstadt musste sich mit Rang 17 (unter 30 untersuchten Städten) begnügen.


Eine Frage der Renditeerwartung

Anziehungskraft haben jedoch auch andere Standorte, wie Stephan von Barczy festhält, Capital Markets Director bei JLL in Frankreich: „Vor dem Hintergrund einer starken Nachfrage und eines geringen Angebots in den meisten Marktsegmenten im Großraum Paris und in Lyon sind die wichtigsten Regionalmärkte ernsthafte Alternativen. Sie erlauben es Investoren, ihre Anlagen zu diversifizieren und höhere Renditen zu erzielen.“ Tatsächlich ist die Spitzenrendite für Core-Bürogebäude im CBD von Paris nach Angaben von BNP Paribas Real Estate im ersten Quartal dieses Jahres auf 3,15 Prozent gesunken, während in Lyon immerhin 4,00 und in anderen Regionalstädten wie Lille oder Toulouse sogar 5,10 respektive 6,10 Prozent Rendite realistisch sind. Allerdings sind die Investoren laut von Barczy wählerisch: „Sie bevorzugen die reifsten Märkte, die sich durch einen jährlichen Büroflächenumsatz von mindestens 100.000 Quadratmeter und eine geringe Leerstandsquote auszeichnen.“ In diese Kategorie gehören laut dem JLL-Fachmann insbesondere Lille, Bordeaux und Aix/Marseille. Toulouse, Nantes und Rennes sind weitere Städte, die nach Ansicht von Experten eine genauere Betrachtung wert sind.


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Eine wachsende Rolle auf dem französischen Investmentmarkt spielen deutsche Fondsgesellschaften. So will etwa Union Investment mit Büro-, Einzelhandels- und Hotelinvestments in Paris und der Provinz weiter wachsen, wobei der Schwerpunkt der Büromarkt der Hauptstadt bleibt. Auch asiatische Investoren – insbesondere aus Südkorea – sind sehr aktiv. „2016“, erläutert Larry Young, Director International Investment bei BNPPRE, „investierten Südkoreaner fast 1 Milliarde Euro in der Île-de-France, und es zeichnen sich zahlreiche weitere Deals mit ihnen und anderen asiatischen Investoren ab.“ Uneins sind die Experten, wie sich die Renditen entwickeln werden. Magali Marton, Head of Research bei Cushman & Wakefield in Frankreich, erwartet bis Jahresende einen Renditeanstieg um 25 Basispunkte; Stephan von Barczy von JLL hält zumindest für außergewöhnliche Objekte in Paris einen weiteren Rückgang der Renditen für möglich. Eines aber dürfte sicher sein: Untergehen wird die französische Metropole nicht.


Herausragende Projekte beeindrucken in Paris und in den Regionen

Ein neues Stadtviertel für Bordeaux

Mit dem Großbauvorhaben Tribequa entsteht in Bordeaux, der rund 250.000 Einwohner zählenden Großstadt im Südwesten Frankreichs, in den kommenden Jahren ein neues Stadtviertel.


Vom Industrieviertel zum urbanen Stadtquartier: In Bordeaux wird ab 2018 das Großprojekt Tribequa Gestalt annehmen.
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Das auf der MIPIM 2017 von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und dem Raumplanungsinstitut Bordeaux-Euratlantique präsentierte Projekt umfasst ein Areal mit gut 55.000 Quadratmetern im Industriegebiet Saint-Jean Belcier. Das neue Viertel folgt dem europaweit zu erkennenden Trend, unterschiedliche Nutzungen auf engem Raum zu kombinieren. Nach dem Entwurf von Emmanuel Combarel vom Architekturbüro ECDM sollen rund um den zukünftigen Place D’Armagnac unter anderem ein Drei- oder Vier-Sterne-Hotel mit 120 Zimmern und einer Gesamtfläche von 4.200 Quadratmetern entstehen, ferner 465 Wohneinheiten, 10.800 Quadratmeter Bürofläche und 1.650 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. Darüber hinaus soll das ehemalige Briefzentrum Tri Postal in ein 5.000 Quadratmeter großes Kongress- und Ausstellungszen-trum umgewandelt werden. Vermarktungsbeginn war im Juni 2017; den Baubeginn stellt BNPPRE für das zweite Quartal des Jahres 2018 in Aussicht.


Ein Wolkenkratzer setzt Akzente in Toulouse

In der südfranzösischen Metropole Toulouse wächst in den kommenden fünf Jahren ein spektakulärer Wolkenkratzer in die Höhe – der Occitanie Tower, für dessen Gestaltung der amerikanische Architekt Daniel Libeskind verantwortlich zeichnet.


Der Occitanie Tower in Toulouse umfasst Büro-, Hotel- und Einzelhandelsflächen.
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Auftraggeber ist der Projektentwickler Compagnie de Phalsbourg. Geplant ist ein 40 Stockwerke und 150 Meter hoher Turm, der 11.000 Quadratmeter Bürofläche, 100 bis 120 Apartments, ein Hilton-Hotel, Einzelhandelsflächen und ein Panorama-Restaurant umfassen wird. Das auf 130 Millionen Euro veranschlagte Großprojekt ist Teil eines bedeutenden Stadtentwicklungsvorhabens im Umfeld des Bahnhofs Matabiau. „Dieses Projekt“, ist Bürgermeister Jean-Luc Moudenc überzeugt, „wird Toulouse ein Landmark-Gebäude geben, das der Rolle der Stadt als bedeutende europäische Regionalstadt entspricht.“


Das Besondere an dem Bau ist eine spiralförmig in die Höhe verlaufende Aussparung an der Fassade: Hier sollen üppig bepflanzte „hängende Gärten“ entstehen. Studio Libeskind arbeitet bei der Realisierung des neuen Gartenturms mit dem Toulouser Architekturbüro Kardham Cardete Huet zusammen. Der Beginn der Bauarbeiten ist für 2018 vorgesehen und die Fertigstellung des Turms ist für 2022 geplant.


Neues Business Center im Zentrum von Paris

In direkter Nähe des Gare Saint-Lazare, des mit etwa 100 Millionen Reisenden pro Jahr zweitgrößten Pariser Bahnhofs mitten in Paris, nimmt derzeit das Projekt Grand Central Saint-Lazare Gestalt an.


Das Projekt Grand Central: 20.000 Quadratmeter Büro- und Retailfläche am Bahnhof Saint-Lazare.
LUXIGON, L’AUTRE IMAGES

Das neue Business Center mit rund 23.600 Quadratmetern Mietfläche wird neben rund 20.100 Quadratmetern Büro- und Einzelhandelsfläche über drei Eingangshallen, zwei Restaurants, eine Bar und ein öffentlich zugängliches Auditorium verfügen; zu seinen Besonderheiten zählen ferner eine öffentliche Promenade, mehrere Terrassen auf insgesamt 2.000 Quadratmetern sowie ein begrüntes Dach, das landwirtschaftlich genutzt werden kann. Das an der Rue de Londres und der Rue d’Amsterdam gelegene Projekt hat Union Investment im Januar 2017 erworben.


Verkäufer ist The Carlyle Group, die das Business Center seit 2013 entwickelt. Zum Ausweis der Nachhaltigkeit sind ein HQE (Haute Qualité Environnementale) „Exzellent“-Zertifikat sowie eine Zertifizierung nach BREEAM „Very Good“ vereinbart.


Die Fertigstellung ist für Mitte 2019 geplant. Der Ankauf erfolgte für das Portfolio des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland. www.union-investment.de/realestate


Der „Macron-Effekt“

Der Sieg des Politneulings Emmanuel Macron, gestützt durch stabiles Wirtschaftswachstum, wirkt sich auf den französischen Immobilienmarkt aus. Von Myriam Chauvot


Die bekannte französische Finanz- und Wirtschaftsjournalistin Myriam Chauvot lebt und arbeitet in Paris.
Les Echos

Zu Beginn des Jahres wurde befürchtet, dass der rechtsextreme Front National mit seiner Präsidentschaftskandidatin Marine Le Pen – einer vehementen Gegnerin der Einwanderung, des europäischen Freihandels und des Euro – die Wahl gewinnen könnte. Ein Szenario, das auf dem Immobilienmarkt Ungewöhnliches zur Folge hatte. „Zwischen den zwei Wahlgängen der Präsidentschaftswahl (April und Mai) haben einige ausländische Investoren größere Büroimmobilien erworben und den Vollzug der Transaktionen in einer Klausel vom Wahlausgang abhängig gemacht“, erinnert sich Magali Marton, Leiterin der Research-Abteilung bei Cushman & Wakefield in Frankreich.


Die Geschäftswelt reagierte mit Erleichterung auf den Sieg des überzeugt proeuropäischen und liberalen Emmanuel Macron, obwohl der 39-jährige ehemalige Rothschild-Banker (und frühere Wirtschaftsminister von François Hollande) bisher noch kein politisches Mandat innehatte. Niemand wusste, wo die erst im Jahr 2016 gegründete Partei La République en Marche (LRM, Die Repu-blik in Bewegung) Kandidaten für die Parlamentswahlen finden würde, doch das spielte keine Rolle: Der Macron-Effekt nahm seinen Anfang. Die Vorzeichen waren günstig. Die meisten Kandidaten der LRM hatten sich noch nie zuvor um ein politisches Amt beworben. Für die Wähler bot sich die Möglichkeit, ein politisches Dilemma zu lösen: Wie konnte man die alte politische Ordnung loswerden, ohne den Populismus an die Macht zu bringen?


Am 18. Juni hat die LRM die absolute Mehrheit in der Nationalversammlung gewonnen. Emmanuel Macron hat nun freie Hand und die Geschäftswelt freut sich auf die angekündigten wirtschaftlichen und sozialen Reformen. Der ehemalige Banker verspricht eine unternehmerfreundliche Politik, unter anderem die Eindämmung der Bürokratie, eine Senkung der Sozialabgaben und der Unternehmensteuer. Um die Arbeitslosenrate von 9,3 Prozent im April (Quelle: Arbeitsministerium) auf 7 Prozent bis zum Jahr 2022 zu reduzieren, steht eine Reform des Arbeitsrechts auf der Agenda, und zwar ab sofort. Damit das Gesetz 2018 in Kraft treten kann, will man das übliche Gesetzgebungsverfahren überspringen. Dazu verabschiedet die Nationalversammlung ein sogenanntes Ermächtigungsgesetz, das der Regierung erlaubt, den Gesetzestext für das Arbeitsrecht als Verordnung zu erlassen. „Es gibt 3,5 Millionen Arbeitslose und das normale Gesetzgebungsverfahren dauert zu lange. Es braucht zwei Jahre, um ein Gesetz zu machen. Wir leiten die Maßnahmen sofort ein. Die Debatte soll stattfinden, während das Ermächtigungsgesetz gilt“, erklärte Innenminister Gérard Collomb zwei Stunden nach dem Parlamentssieg der LRM.


Die sich rasch verbessernde wirtschaftliche Lage dürfte Emmanuel Macron bei seinen Reformen unterstützen. Das BIP-Wachstum beschleunigt sich. Gemäss dem PMI-Index von IHS Markit erreichte das Wirtschaftswachstum im Mai wie schon im April ein Sechsjahreshoch. Laut dem Nationalen Institut für Statistik (INSEE) wurden im ersten Quartal dieses Jahres so viele Arbeitsplätze geschaffen wie nie seit 2010. Der Trend hält an: Im Mai hat sich in der Euro-Zone „nur in Frankreich das Tempo der Arbeitsplatzbeschaffung (die höchste Rate seit 2011) beschleunigt“, schreibt IHS Markit. Positive Signale, die erklären, warum der französische Immobilienmarkt trotz der politischen Unsicherheiten im ersten Quartal sehr dynamisch blieb – und aller Voraussicht nach wird er dieses Jahr die Erwartungen sogar übertreffen. „Wir erwarten jetzt für 2017 Investitionen in Höhe von ungefähr 30 Milliarden Euro gegenüber 26 Milliarden, die wir ursprünglich prognostiziert hatten“, sagt Magali Marton von Cushman & Wakefield Frankreich.


Emmanuel Macron kann die Attraktivität Frankreichs noch steigern; doch sollten Immobilieninvestoren nicht vergessen, dass der Macron-Effekt störanfällig ist. Die Abgeordneten der LRM kontrollieren das Parlament, aber eigenen Aussagen zufolge gehören 40 Prozent von ihnen keinem politischen Lager an. Es ist gut möglich, dass sie sich im Verlauf der Jahre nicht mehr an die Linie des Präsidenten halten wollen. Und nur 43 Prozent der Franzosen sind überhaupt zur Wahl gegangen; das ist die geringste Wahlbeteiligung, die je für eine nationale Parlamentswahl verzeichnet wurde. Hollandes Ministerin Myriam El Khomri, die die Reform des Arbeitsrechts 2015 in Angriff genommen hatte, wurde nicht mehr ins Parlament gewählt, während Ma-rine Le Pen es nach Jahrzehnten vergeblichen Bemühens tatsächlich schaffte. Sollte Macron in Ungnade fallen, steht sie in den Startlöchern und ist bereit, fünf Jahre zu warten.


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