Karsten Petrat

Andere Länder, andere Verpackungen

Ein Blick auf die weltweit gängigsten Investmentvehikel zur indirekten Immobilienanlage zeigt, wie unterschiedlich die nationalen Vorlieben und die Präferenzen verschiedener Investorentypen sind.

Die Zahl ist gigantisch: 217.000.000.000.000 US-Dollar beträgt das weltweite Immobilienvermögen. In Worten: Der Wert von Wohn- und Bürohäusern, Ladenlokalen, Hotels, Lagerhallen und landwirtschaftlichen Flächen summiert sich auf 217 Billionen US-Dollar, umgerechnet 193 Billionen Euro, hat der Immobilienberater Savills 2016 errechnet. Handelbar und damit interessant für Investoren ist davon weniger als die Hälfte: Diesen Anteil taxieren die Savills-Analysten auf etwa 81 Billionen US-Dollar; zwei Drittel davon entfallen auf Wohnimmobilien, das letzte Drittel teilen sich Gewerbeobjekte (19 Billionen US-Dollar) und landwirtschaftliche Flächen (8 Billionen US-Dollar). Wie riesig das investmentfähige Immobilienuniversum immer noch ist, zeigt der Blick auf den globalen Aktienmarkt: Er erreicht mit etwa 55 Milliarden US-Dollar gerade zwei Drittel des Volumens seines immobilen Wettbewerbers. Eine gewaltige Anlagesumme also – auch für Investoren, die kein direktes Eigentum an Gebäuden erwerben wollen, sondern eine indirekte Beteiligung bevorzugen. Für sie entstanden in den zurückliegenden Jahrzehnten verschiedene Investmentvehikel. Sie ermöglichen Kleinanlegern die Beteiligung am kapitalintensiven Immobilienmarkt und erleichtern es professionellen Großinvestoren, ihre Anlagerisiken zu streuen und den Aufwand beim Erwerb und dem späteren Management zu verringern.


Immobilienfonds

Er ist der Klassiker unter den Möglichkeiten der indirekten Immobilienanlage. Bereits vor rund 80 Jahren entstanden die ersten Produkte, die das Modell des Aktieninvestmentfonds auf Immobilien übertrugen: Mit dem bei Anlegern eingesammelten Kapital erwerben Immobilienprofis Gebäude aller Art und erwirtschaften aus Mieteinnahmen, Verkäufen und den Wertsteigerungen des Immobilienportfolios Gewinne für ihre Kunden. Diese halten Fondsanteile, die je nach Managementerfolg und Marktlage an Wert gewinnen oder verlieren. Die Anteilspreisermittlung erfolgt durch die Kapitalanlagegesellschaft. Mit wenigen Ausnahmen – etwa in der Schweiz – werden die Fonds nicht an der Börse gehandelt. Vor allem in Europa ist der nicht börsennotierte Immobilienfonds das Instrument der Wahl. Der Branchenverband Inrev zählte Ende 2016 in Europa und Nordamerika 424 Fonds mit 276 Milliarden Euro Immobilienvermögen. Den Spitzenplatz belegen Fonds mit Sitz in Deutschland: Sie allein bringen es auf ein Immobilienvermögen von annähernd 75 Milliarden Euro, was einem Anteil von knapp 27 Prozent entspricht. Nicht gelistete Fonds mit Sitz in den USA erreichen hingegen nicht einmal die Marke von 5 Milliarden Euro – ein deutlicher Hinweis auf die Vorlieben nationaler Investoren.


Karsten Petrat

Fondstypen: offen, geschlossen, spezial

Der Offene Immobilienfonds (OIF) dominiert die europäische Anlegerlandkarte: Zwei Drittel aller nicht gelisteten Fonds im Anlageuniversum des Branchenverbands Inrev entfallen auf diese Anlagekategorie. Ihr herausstechendes Merkmal: Die Höhe der auszugebenden Fondsanteile ist nicht begrenzt, die Fonds sind gesetzlich reguliert – besonders streng, wenn es sich um Publikumsfonds für Kleinanleger handelt. Geschlossene Immobilienfonds werden ebenfalls für Privatanleger aufgelegt, funktionieren aber anders als ein OIF: Das Fondskapital ist in der Höhe limitiert, der Anlagezeitraum begrenzt. Das Investment gilt zudem als unternehmerische Beteiligung – mit im Vergleich zum OIF höheren Mindestanlagesummen und deutlich höheren Verlustrisiken, aber auch Gewinnchancen. Versicherer, Pensionskassen oder Versorgungswerke präferieren bei ihrer indirekten Immobilienanlage den Spezialfonds nach deutschem Recht als Form der Vermögensverwaltung für juristische Personen. Der Vorteil: Die Fonds werden an ihren spezifischen Anforderungen ausgerichtet, Anleger haben etwa ein erhebliches Mitspracherecht bei Investitionsentscheidungen; gleichzeitig bringen die Fonds Kosten- und Steuervorteile im Vergleich zur direkten Immobilienanlage. Der Erfolg lässt sich in Zahlen ablesen: 2016 waren 64,4 Milliarden Euro in deutschen Immobilienspezialfonds investiert, zeigt die Statistik des Branchenverbands BVI. OIF kommen auf ein Vermögen von 87,6 Milliarden Euro.


Karsten Petrat

REPE-Fonds

Private Equity (PE) bezeichnet die Eigenkapitalbeteiligung an nicht börsennotierten Unternehmen. PE-Fonds sammeln Kapital bei Großanlegern ein und investieren unter anderem in Immobilien und Immobiliengesellschaften. So erwarb der US-Investmentgigant Blackstone mit dem Geld eines seiner Real Estate Private Equity (REPE)-Fonds Anfang 2017 die deutsche IVG-Nachfolgerin Officefirst für geschätzte 3,3 Milliarden Euro. In den USA und Großbritannien haben REPE-Fonds eine längere Historie, in Europa fassten sie zu Beginn der 2000er-Jahre Fuß. 2016 wurden weltweit 290 REPE-Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 145 Milliarden US-Dollar aufgelegt – 15 Prozent mehr als im Vorjahr, zeigen Daten des Schweizer Investmentberaters Swisslake Capital. Besonders beliebt ist das Vehikel in Nordamerika: 2016 wurden dort 158 Fonds mit 63 Milliarden US-Dollar Eigenkapital aufgelegt. In Europa waren es 71 Fonds mit 37 Milliarden US-Dollar Volumen, in Asien 43 Fonds mit knapp 20 Milliarden US-Dollar.


Karsten Petrat

REIT

In Ländern mit einer langen Aktientradition ist die Börse eine der ersten Adressen auch für indirekte Immobilieninvestments. Für börsennotierte Immobilienfirmen hat sich eine besondere Gesellschaftsform durchgesetzt: Sie firmieren als Real Estate Investment Trust (REIT). 1960 wurde in den USA der erste REIT eingeführt, der globale Siegeszug begann vier Jahrzehnte später. Wichtigste REIT-Merkmale: Das Immobilienunternehmen muss den weit überwiegenden Anteil der Gewinne – in Deutschland 90 Prozent – als Dividende an den Anleger ausschütten, der diese versteuert. Im Gegenzug fallen keine Unternehmensteuern an. Ende Mai 2017 zählen 335 Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von 1,3 Billionen Euro zum weltweiten REIT-Leitindex, dem FTSE-Epra/Nareit-Index. Schwergewicht ist Nordamerika: Die dort notierten 151 REITs bringen 690 Milliarden Euro auf die Waage, gefolgt von 80 asiatischen Unternehmen mit 342 Milliarden und 103 europäischen Firmen mit 210 Milliarden Euro Marktkapitalisierung. In Deutschland sind nur drei REITs börsennotiert – zehn Jahre nach ihrer Einführung. Als ein Grund dafür gilt, dass deutschen Wohnimmobilienunternehmen die Rechtsform des REIT verschlossen bleibt.


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AG und SE

Dass Immobilienunternehmen keineswegs immer und überall die Rechtsform des REIT wählen, ist vor allem strategisch motiviert. Als klassische Aktiengesellschaft (AG) müssen sie ihre Gewinne im Unterschied zum REIT nicht vollständig ausschütten, sondern können sie thesaurieren, wie es in der Fachsprache heißt: So wird es möglich, finanzielle Mittel etwa für künftige Zukäufe oder Expansionen zurückzulegen, ein Vorteil mit Gewicht in einer kapitalintensiven Branche wie der Immobilienwirtschaft. Viele europäische Unternehmen firmieren seit Ende 2004 in der Rechtsform der Societas Europaea (SE). Diese vereinheitlicht die Rechtsprinzipien für börsennotierte Unternehmen innerhalb des Wirtschaftsraums und bietet Flexibilität beim Zuschnitt der Unternehmensführung sowie der Arbeitnehmermitbestimmung.


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