Mehr als vier Wände auf kleiner Grundfläche: In der Miete für die möblierten Studentenwohnungen des Milestone in Graz sind die Betriebskosten, WLAN, TV, Fitnessstudio und Services inbegriffen.
Robert Frankl/Milestone

Kleine Flächen ganz groß

Wohnraum für Studierende, Young Professionals und Singles ist überall auf der Welt knapp und begehrt. Kein Wunder, dass immer mehr Profi-Investoren in diesen Markt einsteigen.

Die ticken anders“, sagt Thomas Beyerle mit Blick auf die heutige Studentengeneration. Abhängen, feiern und Dutzende Nebenjobs – das typische Studentenleben früherer Jahrzehnte kennen viele werdende Akademiker nur noch aus Erzählungen. „Wer heute eine Universität besucht, ist gut organisiert und effizienzorientiert und will – oder muss – schnell ans Ziel“, sagt der Managing Director bei Catella Property Valuation. Von diesem Mentalitätswandel und der „Studium-für-alle-Welle“ profitiert eine ganze Industrie. Private Studentenwohnheime sind eine Antwort der internationalen Immobilienwirtschaft auf die veränderten Anforderungen, die Studierende heute an ihr Interimszuhause stellen: Klein und zentral gelegen soll es sein, außerdem komplett eingerichtet, gut an den ÖPNV angebunden und womöglich mit Serviceangeboten wie Reinigungsdienst, Fitnesscenter und Carsharing ausgestattet.


Das Milestone in Graz, neu im Portfolio des Urban Living Nr. 1, kombiniert vollmöblierte Studentenwohnungen mit der Community eines internationalen Studentenheims.
Robert Frankl

Aber nicht nur Studenten fragen solche Angebote nach. „Diese Wohnformen sind auch Antworten auf die hohen Mieten in den Großstädten“, sagt Matthias Pink, Head of Research Germany beim Immobilienberater Savills. „Da müssen die Wohnflächen zwangsläufig kleiner werden, und zwar für immer mehr Zielgruppen, nicht nur für Studierende.“ Zu diesen Zielgruppen zählen Pendler, Young Professionals und Expatriates. Zusätzlich lässt die Digitalisierung des Alltags grundsätzlich kleinere Wohnformen zu, wodurch sich die Nachfrage nach Mikrowohnungen – vor allem in den Ballungsräumen – weltweit erhöht. „Das Tablet ersetzt den PC und sogar den Fernseher. Darauf installierte Streamingdienste machen die DVD- und CD-Sammlung überflüssig. Die Bibliothek wandert in den E-Reader und das Smartphone ist sowieso das Schweizer Taschenmesser des Digitalzeitalters“, fasst Pink das daraus resultierende „Downsizing“ beim Wohnraum zusammen.


Verschiedene Modelle für Mikrowohnungen

Die Grenzen zwischen den unterschiedlichen Formen des Wohnens auf kleiner Fläche sind fließend. Unter dem Begriff Student Housing wird gemeinhin Wohnraum verstanden, der ausschließlich von Studenten bewohnt wird. Das können privat initiierte oder von einer Hochschule oder von einem Studentenwerk betriebene Wohnheime sein, aber auch Zimmer in Wohngemeinschaften. Mikro-Appartements hingegen richten sich zusätzlich an Berufseinsteiger, Wochenendpendler und andere Menschen, die für begrenzte Zeit eine möblierte Unterkunft benötigen. Darüber hinaus umfasst die Sparte des Temporären Wohnens auch Angebote, die als Serviced Apartments, Apartmenthotels, Aparthotels und Serviced Residences bekannt sind. Das erschwerte zunächst die Orientierung in diesem Marktsegment. 


Für mehr Transparenz hat die Initiative Apartmentservice gesorgt. Sie entwickelte eine Systematik für die unterschiedlichen Konzepte sowohl aus dem wohnwirtschaftlichen als auch aus dem gewerblichen Bereich. Die Typisierung, die als Charta zur Definition des Serviced-Apartment-Segments präsentiert wurde, erfolgt anhand der drei Merkmale Größe der Apartments (Standardeinheit), Servicegrad und Aufenthaltsdauer. Micro-Living beziehungsweise studentisches Wohnen zählt somit zur Kategorie wohnwirtschaftlicher Konzepte und umfasst möblierte oder teilmöblierte Einheiten bis zu 25 Quadratmetern, die in der Regel für sechs Monate Aufenthaltsdauer nachgefragt werden und die gegebenenfalls Service durch Kooperationspartner bieten. Die Typisierung ist hilfreich, doch muss in Deutschland auch die Umsatzsteuerpflicht für bestimmte Merkmale von Kleinwohnungen und Appartements beachtet werden.


Investoren müssen bei der Auswahl von Standorten und Konzepten stets kritisch sein. Nicht jede Idee wird sich erfolgreich durchsetzen.
Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH-Region bei der Union Investment Real Estate GmbH

Wohnwünsche gleichen sich

Sicher ist: Die Nachfrage nach kleinflächigen Wohnformen ist überall in Europa ungebrochen hoch, und der Sprung vom Nischenprodukt zur ernst zu nehmenden Asset-Klasse ist längst geschafft. Das bestätigt Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH-Region bei der Union Investment Real Estate GmbH, beispielsweise für den deutschen Markt: „Ein steigendes Transaktionsvolumen und die zunehmende Nachfrage internationaler Investoren nach Micro-Living-Produkten in Deutschland machen diese Asset-Klasse zunehmend attraktiv für institutionelle Anleger.“ Allein 2016 wurden nach Berechnungen von Catella 5,9 Milliarden Euro auf dem europäischen Markt für Studentenwohnungen umgesetzt. Größter Deal war 2016 der Verkauf eines Pakets mit 6.484 Wohnungen, das Liberty Living für rund 540 Millionen Euro von Blackstone übernahm. Die Dynamik hält an, wie der Immobilienberater Savills mit Blick auf Deutschland berichtet. Schon im ersten Quartal 2017 wechselten studentische Wohnanlagen für 218 Millionen Euro den Besitzer, eineinhalbmal so viel wie im Vorjahreszeitraum. „2017 könnte die 1-Milliarde-Euro-Marke in Deutschland erstmals geknackt werden“, sagt Savills-Analyst Matthias Pink. Investoren sollten dabei die wichtige Rolle beachten, die Universitätsrankings und das Angebot englischsprachiger Studiengänge für die Standortwahl der sogenannten Millennials spielen. Immerhin 12,8 Prozent der an deutschen Universitäten Eingeschriebenen haben einen internationalen Background. Was das für Projektentwickler und Investoren bedeutet, erläutert Horst Lieder, Vorstandsvorsitzender des auf Mikro-Wohn-Konzepte spezialisierten Unternehmens International Campus (IC). „Die Zielgruppe für solche Wohnungen ist trotz ihrer Internationalität sehr homogen“, sagt Lieder, dessen Unternehmen Wohnheime für Studierende und Berufseinsteiger entwickelt, betreibt und auch in eigenen Fonds hält. „Alle sind top ausgebildet, alle sprechen Englisch und können am Ende überall auf der Welt leben und arbeiten.“


Hohe Standards bei Lage, Ausstattung und Service seien angesichts dieser anspruchsvollen Klientel ein Muss. Die Wohnheime der IC-Marke The Fizz verfügen deshalb über Studier-, Musik- und Billardzimmer, Fitnessflächen, Dachterrassen und TV-Areas. Derzeit ist IC in Deutschland (16 Häuser), den Niederlanden (sechs Häuser) und Österreich (ein Haus) investiert. Die Pipeline für alle drei Länder ist gut gefüllt, bis 2020 sollen es mindestens 15.000 Apartments sein. Aktuell realisiert oder betreibt die Gesellschaft unter der Marke The Fizz 2.250 Wohnungen. Erst im Frühjahr dieses Jahres hat das Unternehmen eine Projektentwicklung in Wien erworben. Auch die Schweiz und Dänemark kann sich Horst Lieder als künftige Zielmärkte vorstellen. Aus gutem Grund: Die Studentenzahlen steigen weiter, die Nachfrage wird in den meisten europäischen Staaten weder durch den freien Wohnungsmarkt noch durch die Studentenwerke gedeckt. Wie Martin Hantel, Geschäftsführer von Benchmark Real Estate Development, berichtet, ist in einigen Städten die Zimmernachfrage so groß, dass die Wohnheime nur während der Vorlesungszeit an Studierende vermietet werden und in den Semesterferien als Hotel fungieren. Doch nicht in allen Universitätsstädten erfreut eine derartige Flächenproduktivität das Investorenherz; und nicht überall steht das Mietpreisbarometer weiterhin auf schön. So sieht das Maklerhaus Savills für Deutschland zwar noch Angebotslücken, sagt aber für gewisse Teilmärkte bereits eine Trendwende voraus: Die Zahl der Städte mit stagnierenden oder gar rückläufigen Studentenzahlen nehme zu, heißt es in einer aktuellen Marktstudie. Betroffen vom Rückgang seien hierzulande schon heute Jena, Greifswald, Trier, Dresden und Mainz. Auch in anderen europäischen Ländern ist der Erfolg nicht garantiert: Die Analysten von Catella sehen zum Beispiel in Italien den Markt des Student Housing als Folge rückläufiger Studentenzahlen und eines breiten allgemeinen Wohnungsangebots im Abschwung. Die Rendite für Student Housing ist – ähnlich wie in anderen Asset-Klassen – zuletzt deutlich gesunken. Laut Savills ging die Spitzenrendite für deutsche Studentenwohnheime allein zwischen 2014 und 2016 von gut 5 auf 4 Prozent zurück. Etwas höher war sie 2016 in Paris (4,5 Prozent), Großbritannien (4,6 Prozent) und in den Niederlanden (5 Prozent). Damit liegt die Rendite zwar immer noch über der Rendite für Mehrfamilienhäuser in den deutschen Top-7-Städten, wo laut Savills 2017 nur noch 3,1 Prozent zu erzielen sind. Doch handelt es sich bei studentischen Wohnanlagen um Betreiberimmobilien, deren Erfolg nur ein kompetenter Betreiber garantiert. Zudem führen häufige Mieterwechsel und die höhere Abnutzung des Mobiliars zu höheren Instandhaltungskosten als bei klassischen Wohnimmobilien.


Hybride auf dem Vormarsch

So setzen immer mehr Entwickler und Investoren auf hybride Objekte und integrieren neben reinen Studentenwohnungen auch Serviced und Mikro-Apartments für Zielgruppen wie Pendler, Singles, Berufseinsteiger und klassische Hotelzimmer in einen Neubaukomplex. Einen typischen Hybrid mit 150 bis 180 Zimmern plant etwa Projektentwickler GBI derzeit am Düsseldorfer Hauptbahnhof. „Mit dem Nutzungsmix aus verschiedenen Hotelkategorien, Serviced Apartments und studentischem Wohnen erreichen wir die Aufwertung und Belebung des gesamten Quartiers“, sagt Chris-Norman Sauer, Head of Hotel Development bei GBI. 


Ebenso die unter dem Namen Headquarter vom Entwickler Benchmark gebauten und jüngst an den britischen Investor GSA veräußerten Wohnheime sind Hybridformen. „Auch wenn die Studierendenzahlen nicht überall weiter zunehmen, steigt die Nachfrage nach temporären Wohnangeboten“, sagt Benchmark-Geschäftsführer Martin Hantel. Davon will auch Fondsanbieter Union Investment profitieren und mit dem Offenen Immobilienfonds Urban Living Nr. 1 in Mikrowohnanlagen investieren. Zielmärkte des Fonds sind Metropol- und Ballungsregionen in Deutschland und Kerneuropa, Zielgruppe Young Professionals, Studenten und junge Haushalte. 


Alejandro Obermeyer von Union Investment mahnt allerdings auch zur Vorsicht: „Investoren müssen bei der Auswahl von Standorten und Konzepten stets kritisch sein. Nicht jede Idee wird sich erfolgreich durchsetzen.“ Auch nach Ansicht von Catella-Analyst Thomas Beyerle könnte es beim Planen und Entwickeln helfen, wieder stärker auf die Bedürfnisse der Zielgruppe – der überwiegend jungen Menschen mit überschaubarem Budget – zu achten. Bei deren Mietkriterien steht nämlich die Lage ganz oben auf der Agenda, wie das Immobilienberatungsunternehmen CBRE in einer Umfrage unter 8.000 Studenten in Deutschland herausgefunden hat, – und nicht etwa das hauseigene Fitnesscenter.


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