Vor der Reifeprüfung: Der Großteil der Micro-Living-Märkte in Europa befindet sich noch in einem frühen Entwicklungsstadium.
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Alles andere als temporär

In kaum einem anderen Wohntrend manifestieren sich die soziodemografischen Veränderungen und die Flexibilisierung der Arbeitswelt so wie in der aufstrebenden Assetklasse Micro-Living. Dies belegt eine aktuelle Marktstudie von bulwiengesa und Union Investment.

Was die europäischen Länder eint, ist die in hohem Maße ausdifferenzierte Vielfalt des Apartmentwohnens auf Zeit. In Bezug auf Anbieterstrukturen, die Professionalität und Internationalität der Akteure, steuerliche Regelungen oder Beteiligung der öffentlichen Hand an der Wohnraumversorgung zeigen sich hingegen signifikante Unterschiede.


Als Leuchttürme für Micro-Living-Investments identifiziert die Untersuchung Deutschland, Frankreich, Großbritannien und die Niederlande. „In diesen bereits etablierten Märkten trifft eine bereits hohe Aktivität privater Investoren, messbar am Volumen projektierter Apartmenthäuser, auf eine trotz allem niedrige private Versorgungsquote“, sagt Henrik von Bothmer, Investment Manager bei der Union Investment Real Estate GmbH.


Hinsichtlich Transparenz und Transaktionsvolumina befinden sich die analysierten Märkte für Studenten- und Business-Apartments in allen neun untersuchten Ländern auf einer höheren Entwicklungsstufe als die jeweiligen Märkte für Serviced Apartments. Entsprechend breiter präsentiert sich bei den Studenten- und Business-Apartments auch das Spektrum der investmentfähigen Märkte. „Für Investoren stellt sich jedoch in vielen Märkten die Herausforderung der geringen Verfügbarkeit von Bestandsprodukten“, so von Bothmer. Projektentwicklungen haben entsprechende Vorlauf- und Realisierungszeiträume. Zudem sind Fragestellungen der steuerlichen Gewerblichkeit zu klären. „Hinzu kommen ein wachsender Preiswettbewerb sowie generell im Pachtmodell geringere Renditen“, so von Bothmer.


Für Investoren stellt sich in vielen Märkten die Herausforderung der 
geringen Verfügbarkeit von Bestandsprodukten.
Henrik von Bothmer, Investment Manager bei der Union Investment Real Estate GmbH

Wie die Studie zeigt, bieten auch die kleineren Märkte Österreichs, Spaniens und Irlands gute Rahmenbedingungen für punktuelle Investments und zur Portfoliobeimischung. In dieser Gruppe sticht Österreich besonders hervor, das mit seinem Renditeniveau in der gleichen Liga spielt wie die etablierten europäischen Länder, was wiederum auf einen bereits stabilen Markt schließen lässt. „Die Aktivitäten der privatwirtschaftlichen Anbieter in Österreich konzentrieren sich noch weitgehend auf den Hauptstadtmarkt Wien. Vom Nachfragepotenzial, das die neuen Lebens- und Arbeitsstile mit sich bringen, dürften jedoch künftig auch Städte wie zum Beispiel Salzburg oder Graz noch stärker profitieren. Hier werden sich mittelfristig deutlich höhere Transaktionsvolumina zeigen“, sagt Felix Embacher von bulwiengesa. Durch deutlich gestiegene Transaktionsvolumina bei Studenten- und Business-Apartments fallen in der Gruppe der kleinen Märkte vor allem Österreich, Spanien und Irland auf. So wurden in Österreich 2017 mit 307 Millionen Euro 230 Prozent mehr umgesetzt als im Jahr 2016. Spanien verzeichnete nach Großbritannien und Deutschland mit rund 784 Millionen Euro das drittgrößte Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr. Die höchsten Nettoanfangsrenditen im europäischen Vergleich weisen der Studie zufolge derzeit Spanien und Polen aus.


Im Segment Serviced Apartments hingegen ist die Investmentfähigkeit der kleinen Märkte kritisch zu hinterfragen. Mit Serviceangeboten ausgestattete Apartmenthäuser sind selbst in den großen und etablierten Märkten nach wie vor eher ein Nischenprodukt, dessen Transaktionsgeschehen noch vergleichsweise intransparent ist. Auch stellt sich in diesem Segment die Anbieter- und Betriebsstruktur vergleichsweise fragmentiert dar. Ein positiver Indikator für die Entwicklung in vielen der analysierten Märkte ist die rege Aktivität zahlreicher, auch neuer Betreiber internationaler Herkunft. „Die Qualität des Angebotes und die Etablierung neuer Produkte und Marken werden das Marktgeschehen zunehmend professionalisieren“, so von Bothmer.


Unterschiedliche Reifegrade

Temporäre Wohnkonzepte liegen in vielen europäischen Ländern im Trend, doch sind die Rahmenbedingungen für Investments in die aufstrebende Assetklasse und ihre verschiedenen Segmente sehr unterschiedlich. Die Studie „Micro-Living in Europa“ von bulwiengesa und Union Investment untersucht die Investmentchancen in Europa in den Marktsegmenten Studenten- und Business-Apartments und den hotelnahen Serviced Apartments und gibt erstmals einen umfassenden Einblick in etablierte Märkte und solche in einem frühen Entwicklungsstadium.


Von Fabian Hellbusch


Magnifier

Kostenlose Bestellung der Studie unter micro-living-studie@union-investment.de


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