Illustration: Karsten Petrat

Alternative Kapitalquellen

Wenn Investoren und Projektentwickler Fremdkapital benötigen, müssen sie sich nicht mehr unbedingt an Banken wenden.

Es sind Zahlen, die Vertretern der klassischen Banken keine Freude machen dürften: Nur 2 Prozent der europäischen Immobilieninvestoren rechnen damit, dass das Finanzierungsvolumen von Banken in nächster Zeit signifikant zunehmen wird, während 19 Prozent einen Rückgang erwarten. Hingegen glauben 74 Prozent der befragten Immobilienprofessionals, dass alternative Institutionen außerhalb der Bankenwelt für die gewerbliche Immobilienfinanzierung an Bedeutung gewinnen werden. 69 Prozent erwarten das Gleiche von Kreditfonds.


Diese Ergebnisse einer Befragung von europäischen Immobilieninvestoren, welche die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC und das Urban Land Institute unter dem Titel „Emerging Trends in Real Estate 2018“ im Oktober 2017 veröffentlicht haben, machen deutlich: Der internationale Finanzierungsmarkt ist in Bewegung; die klassischen Banken haben ihr Monopol auf Immobilienfinanzierung verloren. Immer mehr Akteure, konstatiert Anke Herz, Team Leader Debt Advisory bei JLL Germany, nutzten „die Möglichkeit, mit opportunistischeren Ansätzen eine Nische zu besetzen“. Und Manuel Köppel, CFO bei dem auf die Finanzierung von Immobilienprojekten spezialisierten Unternehmen BF direkt, stellt fest: „Alternative Finanzierungen gewinnen an Bedeutung.“


Allerdings, noch ist dieser Markt wenig transparent, und genaue Angaben zum Volumen alternativer Finanzierungsinstrumente liegen nicht vor. Köppel wagt eine Schätzung für Deutschland: Hier beziffert er den Marktanteil alternativer Finanzierer auf 10 Prozent, dieser könne in nicht allzu ferner Zukunft auf 30 Prozent steigen. Beispiele für alternative FK-Quellen:


Kreditfonds

Attraktiv für beide Seiten
Selbst erstrangig besicherte Darlehen müssen nicht von einer Bank vergeben werden, sondern können ebenso gut von Kreditfonds (Debt Funds) kommen. Diese in der Regel international aufgestellten Fonds sammeln Geld von institutionellen Anlegern ein, um dieses an Kreditnehmer weiterzuleiten. Für Investoren, die Geld in diese Fonds stecken, hat das den Vorteil, dass sie eine relativ hohe und trotzdem sichere Rendite erzielen. Kreditnehmer ihrerseits kommen auf diese Weise auch in solchen Fällen an Fremdkapital, in denen ihre Hausbank nicht mitspielt – „zum Beispiel dann, wenn es sehr schnell gehen muss“, wie Manuel Köppel von BF direkt erklärt. Für Fondsinvestoren seien insbesondere „Whole-Loan-Fonds, die erstrangig besicherte Darlehen vergeben, interessant“, erklärt Lahcen Knapp, CEO des Schweizer Investmentmanagers Empira, der selbst mehrere Kreditfonds aufgelegt hat. „Die Fondsinitiatoren können auf diese Weise das nötige Startportfolio finanzieren.“ Europaweit stellten im Jahr 2017 Debt Funds laut einer Schätzung der Wirtschaftsauskunft Creditreform gut 47 Milliarden Euro für Immobilien zur Verfügung.


Mezzanine-Finanzierung

Hohes Risiko, hohe Rendite
In der Architektur ist das Mezzanin ein Zwischengeschoss. In der Finanzwelt bezeichnet Mezzanine-Kapital eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital. „Mezzanine-Finanzierungen spielen vor allem im Bereich Development eine bedeutende Rolle“, sagt Manuel Köppel. „Allerdings sind hier eher spezialisierte Fonds tätig, da institutionelle Investoren in der Regel den Nachrang als Direktinvestition meiden.“ Solche Mezzanine-Fonds stellen laut Empira-CEO Knapp meist eine Zwischenfinanzierung für ein bis eineinhalb Jahre zur Verfügung. Das damit verbundene Risiko lassen sie sich teuer bezahlen: Der Zins beträgt oft zwischen 12 und 14 Prozent. Auf Investorenseite beteiligen sich gern Versicherungen an Mezzanine-Fonds. Das hat nach Angaben von Lahcen Knapp regulatorische Gründe: „Die Solvency-II-Regelungen verpflichten Versicherer, bei direkten Immobilieninvestitionen einen hohen Eigenkapitalanteil zu hinterlegen. Bei Mezzanine-Fonds beträgt die Eigenkapitalhinterlegung hingegen nur 3 Prozent.“ Aber auch viele Family Offices mischen im Mezzanine-Geschäft als Geldgeber mit.


Crowdinvesting

Gebündeltes Kapital
Vor allem private Anleger investieren gern kleinere Beträge – oft nur wenige Hundert Euro – in Nachrangdarlehen, die über Crowdinvesting-Plattformen an Projektentwickler vergeben werden. So hat zum Beispiel der Developer Wagner Gruppe über die Plattform Exporo gut 2 Millionen Euro für die Weiterentwicklung eines bestehenden Bürogebäudes in Frankfurt am Main eingesammelt. Im zweistelligen Millionen-Euro-Segment hat sich Crowdinvesting hingegen noch nicht durchgesetzt. Trotzdem beobachten die Experten die weitere Entwicklung aufmerksam. „Die Crowdinvesting-Plattformen entwickeln auch B2B-Schienen“, sagt JLL-Expertin Anke Herz. Paul von Drygalski, Executive Director bei EY Real Estate, ist ebenfalls überzeugt: „Auch professionelle Investoren suchen eine attraktive Rendite durch Crowdfunding.“


Unternehmensanleihen

Gut für die Großen
Der Dax-Konzern Vonovia, der Bestandshalter TLG Immobilien, der Wohnungsinvestor ADO Properties – die Reihe der großen Immobilienunternehmen, die in jüngster Zeit eine Unternehmensanleihe begeben haben, ist lang. Damit sparen sie sich die Verhandlungen mit Finanzinstituten und besorgen sich das Geld stattdessen am Kapitalmarkt. „Auf diese Weise kommen sie zu sehr günstigen Konditionen an Kapital“, stellt Manuel Köppel fest. Dabei kann es auch zu Berührungen mit dem Crowdinvesting kommen: FCR Immobilien – ein auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierter deutscher Investor – vertreibt seine mit 6 Prozent verzinste Unternehmensanleihe über die Crowdinvesting-Plattform iFunded.


Schuldscheindarlehen

Langfristig und günstig
Ebenfalls en vogue ist derzeit das Schuldscheindarlehen. So hat zum Beispiel die VW-Tochter Volkswagen Immobilien kürzlich Schuldscheindarlehen mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 10,5 Jahren und einem Volumen von 107 Millionen Euro am Markt platziert. Der Zinssatz variiert in diesem Fall zwischen gut 1 und 2,75 Prozent. Bei Schuldscheindarlehen handelt es sich um langfristige Großkredite, die einer Anleihe sehr ähnlich sind: Die Kredite werden von Banken, Versicherungen und anderen Kapitalsammelstellen gegen Schuldscheine an Immobilienunternehmen vergeben. Dabei spielen auch die Interessen der Banken eine Rolle, wie Manuel Köppel von BF direkt erklärt: „Manche Banken agieren lieber als Arranger und platzieren die Finanzierung auf diesem Weg an Investoren, statt die Kredite aufs eigene Buch zu nehmen.“


Forward Purchase

Käufer ins Boot holen
Projektentwickler können ihren Kapitalbedarf durch einen frühzeitigen Verkauf ihres Projekts, einen sogenannten Forward Deal, decken. So hat zum Beispiel Union Investment ein projektiertes Wohn- und Geschäftshaus im 22. Gemeindebezirk von Wien erworben, das erst Ende 2019 fertiggestellt sein wird. Auch andere Investoren sind zunehmend bereit, sich frühzeitig finanziell zu engagieren, um sich auf diese Weise ihr Wunschobjekt zu sichern. Zu unterscheiden ist zwischen dem Forward Funding, bei dem der Investor in Raten entsprechend dem Baufortschritt zahlt, und dem Forward Purchase, bei dem der Kaufpreis erst später bei Übergabe der Immobilie fließt.


Von Christian Hunziker


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