Büroarbeit am Strand: Der Anbieter Beachub ermöglicht Wertschöpfung an eher ungewohnten Orten wie hier auf Koh Phangan in Thailand. Costa Rica, Mexiko und Bali sollen folgen. Flexibilität und Service sind am Büroflächenmarkt indes längst nicht nur von Hipstern gefragt: Der Trend zum Coworking ist bei Corporates angekommen.
Inge van Veen

Fantasie für Rendite

In der hippen neuen Arbeitswelt läuft vieles anders als gewohnt. Tische teilen, Ideen teilen, Erfolge teilen verspricht der Trend aus dem Silicon Valley. Doch längst ist die Coworking-Welt zweigeteilt: Den knuffigen lokalen Spaces mit durchgewetzten Teppichen und bunten Sofas steht eine standardisierte und stark expansive Coworking-Industrie gegenüber. Ob hip oder pseudo-hip, Bürovermieter bekommen es so oder so mit neuen Vertragspartnern zu tun.

Vor zehn Uhr beginnt sein Arbeitstag eher selten, Feierabend macht er oft erst spät in der Nacht. Und ein Schreibtisch hat in seinem Leben gar keine Bedeutung, er besitzt nicht mal einen. Sein Metier bringt es mit sich, das Geld an Restauranttischen, in Weinbars oder Kochschulen zu verdienen. „Vielleicht sollte mein Tag etwas strukturierter werden“, überlegt Björn Bittner, Revoluzzer der konservativen Weinszene mit 66.000 Followern auf Instragram und einer der erfolgreichsten Weinblogger Europas. Aus seiner Perspektive mutet ein klassisches Büro mit Nine-to-five-Job wie ein Relikt aus längst vergangenen Tagen an. Dabei hat der 28-Jährige früh Erfahrung mit Mietbüros gemacht. „Als Student hatte ich eine Karte für ein Regus-Business-Center. Aber das hat sich nicht gerechnet“, so Bittner. Dass modernere, gestyltere Varianten der flexibel mietbaren Workspaces derzeit in vielen Metropolen wie Pilze aus dem Boden schießen, hat der Bacchus-Jünger bisher nur am Rande wahrgenommen.


Dabei gehören Digitalnomaden, Start-ups und Kreative wie er zur umworbenen Zielgruppe der neuen Arbeitswelten, die überall auf dem Globus für Verschiebungen an den Büroimmobilienmärkten sorgen. Oder die gar Orte der Wertschöpfung kreieren, wo vorher keine waren. Über den Anbieter Beachub beispielsweise quartiert man sich in erster Strandlage ein. Bisher nur in Thailand, aber Costa Rica, Mexiko und Bali sollen folgen. Haupttreiber der Coworking-Welle sind allerdings fast überall die großen Städte. In London etwa waren schon im vergangenen Jahr laut PMA Property Market Analysis Coworking-Anbieter für rund 10 Prozent der Flächennachfrage verantwortlich. Ebenso in Paris, wo sich viele kleine Spaces etablieren, die ihre verschiedenen Zielgruppen sehr individuell ansprechen. So wendet sich beispielsweise „Drafts – Les Ateliers Connectés“ im 18. Arrodissement gezielt an Designer und Technikfans, die sich beim Klang von Nähmaschinen, Laserschneidern und 3-D-Druckern teamweise entfalten.


Hybride expandieren weltweit

Den zahlreichen individuellen Angeboten steht freilich längst eine weltweite Coworking-Industrie gegenüber. Diese „Corporate-Coworking-Konzepte“ unterscheiden sich in vielen Punkten, haben aber drei Dinge gemein: Sie sind standardisiert, stark expansiv und haben mit dem Look & Feel der kleinen, lokalen Akteure in der Regel wenig gemein. Was kein Zufall ist: Im Visier haben diese Anbieter nicht Freiberufler und Start-ups, sondern große Firmenkunden, für die ein Wechsel in eine gemanagte Fläche aus verschiedenen Gründen spannend sein kann.


„Wer in ein Businesscenter geht, möchte seine Ruhe haben. Wer sich in einem Coworking Space einquartiert, will sich vernetzen“, hat der Düsseldorfer Bürovermieter Heiko Piekarski, Geschäftsführer beim Maklerunternehmen Anteon, festgestellt. Auch die Maklerkollegen von JLL sehen verschiedene Bedürfnisse und Nutzergruppen, aber auch unterschiedliche Definitionen, die eine Abgrenzung der Angebote nicht ganz einfach machen. „Klassische Businesscenter findet man in sehr guten Lagen; sie sind von der Ausstattung her standardisiert und eher nüchtern. Der Fokus liegt auf der Privatsphäre. Bei Coworking Spaces wie zum Beispiel Beehive oder den vielen kleinen lokalen Betreibern stehen Kommunikation und Networking im Vordergrund. Typisch sind ein lockeres Umfeld und der Hip-Faktor“, erläutert Helge Zahrnt, Autor der Coworking-Studie von JLL. Anbieter wie Wework, Spaces, Mindspace oder auch Design Offices bewegen sich zwischen diesen beiden sehr konträren Konzepten. In den hybriden Modellen bieten sie flexible Nutzungskonzepte an, funktionieren aber oft wie Clubs: Als Mitglied bekommt man Zugang zu internationalen Standorten, kann allein arbeiten wie in einem Businesscenter, aber auch kollaborieren. Die Konditionen variieren je nach Anbieter, es gibt Mietverträge, Mitgliedschaften, einfache Abrechnungen, aber auch Pauschalangebote. Der Immobilieninvestor Catella sieht in diesen Konzepten einen Spiegel der postmodernen Gesellschaft: Pay-per-Use und Flexibilität in der Arbeit. „Das folgt dem Motto: Zahle nur, was du wirklich nutzt, und halte dir die Möglichkeit offen, in sich immer schneller verändernden Märkten und Gesellschaften flexibel zu agieren“, bringt Catella-Research-Chef Thomas Beyerle den Trend auf den Punkt.


1,7

Millionen Menschen arbeiten 2018 weltweit in

Die Vorteile, die Coworking Spaces Unternehmen bieten, sind vielfältig. Die einen nutzen sie, wenn sie kurzfristig oder für einen noch unbestimmten Zeitraum zusätzliche Flächen benötigen. Die anderen gliedern vorübergehend ganze Abteilungen aus, um sie nach ihrer „Kreativkur“ als Inkubatoren zurückzuholen. Ein Effekt, den die Coworking-Studie des Fraunhofer IAO belegt. Ergebnis: Die meisten der befragten Unternehmen sehen große Chancen darin, durch Corporate Coworking vielfältige strategische Wettbewerbsvorteile zu verwirklichen. Weil sich die einzelnen Coworking-Modelle hinsichtlich ihres Chancen-Risiken-Mixes unterscheiden, liefert die Studie erstmals Anhaltspunkte für die Auswahl des jeweils passenden Modells.


19.000

Coworking Spaces.

Von der Büro- zur Betreiberimmobilie

„Corporate Coworking ist ein Zukunftsmodell für viele Unternehmen, insbesondere auch dann, wenn diese ihre Innovationskraft stärken wollen“, sagt Klaus-Peter Stiefel, einer der Autoren der Fraunhofer-Studie. Ein Zukunftsmodell ebenso für Unternehmen, denen das ganze Raumthema mit den vielen Grundriss-, Einrichtungs- und Technikfragen lästig ist. Statt eines Flächenanbieters suchen sich diese gleich einen Coworking-Betreiber. So wie beispielsweise der IT-Riese IBM, der bereits im Frühjahr 2017 in New York ein ganzes Bürogebäude von Wework gemietet hat. Der Deal: IBM nutzt die Adresse am 88 University Place komplett als Firmengebäude. Designt und gemanagt wird das Gebäude jedoch von Wework. So zahlt IBM für die Flächen und den Service – inklusive Gratiskaffee, Bier, Billardtischen und Meditationsräumen –, ist aber durch die „Office-as-a-Service-Lösung“ viele Sorgen los. Auch Spotify und die HSCB-Bank zählen längst zum Wework-Kundenkreis. Ein Konzept, das Schule machen wird?


Institutionelle sollten Businessplan und Bonität des Coworking-
Anbieters im Blick haben.
Thomas Beyerle, Head of Group Research Catella Group

Eigentümer ändern auf diesem Weg jedenfalls zwangsläufig ihre Rolle, wenn die Büronutzer vom Direktmieter zum Untermieter werden und sich die klassische Büro- zur Betreiberimmobilie wandelt. „Vor allem für institutionelle Eigentümer wie Versicherungen und Fonds kommt es darauf an, Businessplan und Bonität des Coworking-Anbieters im Blick zu haben. Dieser ist ja nun Vertragspartner und derjenige, der seine Fläche so gut bespielen muss, dass er dauerhaft seine Miete zahlen kann“, sagt Thomas Beyerle von Catella. Nicht ganz einfach bei einem so jungen und dynamischen Markt, bei dem sich die Spreu vom Weizen noch erst trennen muss. Nach Angaben des „Global Coworking Survey 2018“ arbeiten bis Ende 2018 rund 1,7 Millionen Menschen in knapp 19.000 Coworking Spaces weltweit. 82 Mitglieder betreut ein Coworking Space heute im Durchschnitt, fast jeder vierte Coworking Space zählt jetzt 150 und mehr Mitglieder. Eigenen Angaben zufolge arbeiten 40 Prozent profitabel, wie es in dem Branchenbericht heißt. Doch nicht alle Standorte werden brummen, der Wettbewerb nimmt zu. „Jeder zweite Coworking Space weltweit sieht sich durch Wework in seinen wirtschaftlichen Perspektiven beeinflusst, ein Fünftel positiv und jeder zehnte negativ“, so Carsten Foertsch, Herausgeber und Autor des Magazins „Deskmag“.


Coworking wird sich als bereits etabliertes Marktsegment sehr dynamisch weiterentwickeln.
Cathrin Schwartz, Leiterin Asset Management Europe, Union Investment Real Estate GmbH

Marktanteil wächst

Nichtsdestotrotz werden die auch „Workspace as a Service“ (WaaS) genannten Konzepte in Europa immer sichtbarer, und die Anzahl neuer Studien zeigt: Ihre Expansion ist inzwischen auch schon messbar. Nach Recherchen des Immobilienberaters Savills lag ihr Anteil im ersten Quartal 2018 bei durchschnittlich 7,5 Prozent des gesamten Flächenumsatzes – eine Zunahme von 0,3 Prozentpunkten zum Vorjahr und eine Verdreifachung im Vergleich zum Jahr 2016. So haben Coworking-Anbieter in den vergangenen fünf Quartalen europaweit mehr als 820.000 Quadratmeter Bürofläche angemietet. Ganz vorn dabei: die Metropolen. In London entfielen 26 Prozent aller neu vermieteten Büroflächen auf WaaS-Konzepte, in Paris 15 Prozent, in Berlin 10 Prozent, in Warschau 6 Prozent und in Hamburg 5 Prozent. Im ersten Quartal 2018 war der Anteil in Birmingham mit 23,7 Prozent am höchsten, so die Savills-Experten weiter. Es folgen Brüssel mit 20,5 Prozent (2017: 4,9 Prozent) sowie Dublin mit 20,2 Prozent (2017: 5,9 Prozent). 


Einen sehr genauen Blick auf die deutsche Coworking-Welle hat JLL geworfen. Demnach werden nach aktuellem Stand (Juni 2018) in den sieben größten Metropolen an 429 Standorten flexible Büroflächen zur Verfügung gestellt, für weitere 58 wurden zwischen Betreibern und Eigentümern bereits Mietverträge unterschrieben, wie aus dem JLL-Report „Flexible Office Space. Coworking & Co. in den Big 7“ hervorgeht. Dabei haben die derzeit agierenden 236 Betreiber rund 764.000 Quadratmeter für 76.800 Arbeitsplätze eröffnet oder geplant. Allein 2017 konnten Betreiber potenziellen Nutzern an 62 Standorten rund 120.000 Quadratmeter zur Anmietung anbieten. Im Laufe der kommenden beiden Jahre könnte sich die Anzahl gemäß der JLL-Studie auf 72 und 214.000 Quadratmeter erhöhen. Was wahrscheinlich ist, denn in jeder deutschen Großstadt haben die Maklerunternehmen entsprechende Flächengesuche auf dem Tisch. Über das Ausmaß des Trends sind sie sich dennoch uneins. Boom oder Nische?


Auch das umfangreiche ZIA-Papier „Megatrends. Future Offices“ weiß hierauf keine eindeutige Antwort, bringt aber einen neuen Punkt in die Debatte ein: die Einführung des Rechnungslegungsstandards zur Bilanzierung von Leasingverträgen (IFRS 16) des IASB International Accounting Standards Board. Insbesondere für gewerbliche Mieter, die nach IFRS-Standard bilanzieren müssen, bringt die neue Rechnungslegung stärkere Änderungen mit sich, da Mietverträge für Flächen in Gewerbeimmobilien bilanziell zukünftig als Leasingvertrag definiert werden. Dies könnte den Coworking-Trend zusätzlich befeuern. „Auch wenn es weiterhin die klassischen lang laufenden Mietverträge geben wird, wird deren Anteil – nicht zuletzt auch durch die Umstellung der Rechnungslegung für viele Unternehmen im Rahmen von IFRS 16 – deutlich sinken. Die Zukunft für einen Großteil der Büroflächen der klassischen Vermieter und Investoren wird den Pay-per-Use-Modellen gehören“, stellt beispielsweise Michael Belau, Geschäftsführer bei Corpus Sireo Asset Management, im ZIA-Kompendium fest.


Neue Geschäftsmodelle für mehr Rendite

In diesen sehen Investoren und Assetmanager auch das größte Wachstumspotenzial, wie das Beispiel Art-Invest Real Estate zeigt. Von circa 700.000 Quadratmetern Bürofläche, die der Entwickler und Investor derzeit bundesweit im Bestand hat, sind 4 Prozent an Coworking-Betreiber vermietet. Neben Mindspace, Regus und Contora finden sich in Art-Invest-Objekten vor allem Flächen des deutschen Klassenprimus Design Offices. Kein Zufall, denn Art-Invest ist an Design Offices beteiligt und hat das bisherige Engagement im Mai dieses Jahres zusammen mit der europäischen Beteiligungsgesellschaft EMH Partners um weitere 60 Millionen Euro aufgestockt. „Vor allem die Digitalisierungsexpertise von EHM und deren Kompetenz in der Unternehmensentwicklung sind für Design Offices sehr wertvoll“, sagt Art-Invest-Geschäftsführer Markus Wiedenmann. Gemeinsam wolle man das Unternehmen in den nächsten zwei Jahren in eine „neue Größenordnung bringen“. Bisher ist der 2008 gegründete Anbieter Design Offices mit mehr als 20 Standorten und 75.000 Quadratmetern in zehn deutschen Metropolen vertreten.


Auch Union Investment Real Estate hat bereits Bekanntschaft mit Coworking-Anbietern als Mietern gemacht – Tendenz steigend. So gibt es derzeit in Objekten in den Niederlanden (Amsterdamer Bürotürme Ito und UNStudio), in Frankreich (CityQuartier Paris-Trocadéro an der Rue de Longchamp) und in Polen (Warschauer Büroturm Zebra Tower) auch Coworking-Nutzungen. Gemeinsam ist allen Standorten, dass sie direkte Anbindung an die ÖPNV-Netze der jeweiligen Städte haben. Das gilt ebenso für das Fondsobjekt The Triangle Building in Denver (Colorado, USA), das zu 30 Prozent von Coworking-Marktführer Wework genutzt wird. „Wir gehen davon aus, dass sich Coworking als bereits etabliertes Marktsegment in den nächsten Jahren inhaltlich sehr dynamisch weiterentwickeln wird“, sagt Cathrin Schwartz, Leiterin Asset Management Europe von der Union Investment Real Estate GmbH.


Von Miriam Beul


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