Matthew Scholl lebt und arbeitet in New York City. Vom Dach des 50-geschossigen Bürohauses 140 Broadway hat der Investmentmanager einen beeindruckenden Blick auf die Immobilienmetropole. Der bekannte Wolkenkratzer gehört seit 2004 zum Amerika-Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa. Das mehrfach sanierte Bürogebäude von 1967 bietet mit LEED-Gold-Zertifizierung auch heute noch erstklassige, moderne Büroflächen.
Stefan Falke

Gutes Standing in Amerika

Matthew Scholl ist Transaktionsexperte für Nord- und Südamerika. Weltweit bestens vernetzt steuert er in New York im US Representative Office der Union Investment Real Estate GmbH das Investmentgeschäft für Amerika – mit beeindruckendem Erfolg.

Die neue Adresse könnte besser nicht sein: „Avenue of the Americas“ steht auf der Visitenkarte von Matthew Scholl, der bei der Union Investment Real Estate GmbH als Head of Investment Management Americas arbeitet. In Midtown Manhattan, zwischen der 53. und 54. Straße, bezog er als Leiter des US Representative Office mit seinem Team kürzlich größere Büroräume. Die neue Adresse passt aber nicht nur ideal zum Arbeitsauftrag von Scholl, sie steht auch stellvertretend für sein ganzes Team.


Als der erfahrene Transaktionsexperte im Februar 2016 zu Union Investment wechselte, übernahm er die anspruchsvolle Aufgabe, das Immobilienportfolio in den amerikanischen Märkten auszubauen. Seither wurden unter der Leitung des studierten Wirtschaftswissenschaftlers mit MBA-Abschluss bereits mehr als 2,2 Milliarden Euro in den USA und Mexiko investiert und drei zusätzliche Mitarbeiter in New York eingestellt. „Mit sechs Mitarbeitern und gut 5 Milliarden Euro Immobilienbestand sind wir jetzt groß genug für ein eigenes Büro“, sagt der US-Amerikaner. Das Timing für den Standortwechsel in Manhattan sei perfekt gewesen, da die seit 2003 in der Nähe unterhaltene Bürogemeinschaft mit der genossenschaftlichen DZ Bank auslief. „Jetzt haben wir genug Platz und sind alle zusammen in einem interaktiven, modernen Umfeld – das ist sehr gut für unseren Teamgeist.“


Im Fokus: USA, Kanada und Mexiko

Das Investmentteam, das vor allem für die Sektoren Büro und Logistik verantwortlich ist und bei konkreten Transaktionen eng mit einem Partner in den USA kooperiert, hat Scholl gleich zu Beginn seiner Tätigkeit regional ausgerichtet. Zu den Zielmärkten gehören derzeit die USA, Kanada und Mexiko. Um den kulturellen Unterschieden der verschiedenen Investmentregionen gerecht zu werden, setzt Scholl auf Diversität. Immobilienexperte Nicholas Friedmann beispielsweise ist gebürtiger Lateinamerikaner und arbeitet als Spanish Native Speaker im New Yorker Büro. „Mexiko ist ein vergleichsweise intransparenter Markt. Immobiliendeals laufen hier nur über Netzwerke. Spanisch zu sprechen ist deshalb sehr wichtig, um glaubhaft und vertrauenswürdig zu sein“, erklärt Scholl. Zum Investmentteam gehören weiterhin der in Israel geborene und in Düsseldorf aufgewachsene Tal Peri sowie der in den USA geborene Koreaner Willis Kim. Kim war zuvor in Tokio beschäftigt und arbeitete anschließend einige Jahre für Union Investment in Singapur, bis er vor drei Jahren in das Amerika-Team wechselte. Seit Kurzem vertritt die in Russland geborene Kollegin Kseniya Merritt im New Yorker Büro auch die Sparte Retail, die wie das Hotelsegment zentral von den Investmentkollegen in Deutschland gesteuert wird. „Mit Hamburg haben wir einen sehr intensiven und unkomplizierten Austausch“, sagt Scholl. „Da hilft es natürlich, dass einige von uns neben Englisch und anderen Sprachen auch Deutsch sprechen.“ Für seine Assistentin Martina Laque ist das eine Selbstverständlichkeit; sie stammt aus dem deutschen Neustadt an der Weinstraße.


Kulturelles Fingerspitzengefühl

Auch Scholl hat seine Wurzeln in Deutschland – wenngleich das schon sehr lange zurückliegt. Die Vorfahren seiner Familie sind vor rund 200 Jahren nach Amerika ausgewandert. Für den gebürtigen Amerikaner aus Atlanta (Georgia) war das auch der Grund, zu einem Schüleraustauschjahr nach Deutschland aufzubrechen. „Ich habe als 15-Jähriger bei einer Familie in der Nähe von Dortmund gelebt. Erst konnte ich kein Wort Deutsch, habe aber die Sprache auf dem Gymnasium recht gut gelernt.“ Nach dem Studium kam Scholl für fast zehn Jahre noch einmal zurück nach Deutschland und sammelte in München intensive Erfahrungen als Portfoliomanager eines weltweit investierenden Immobilienfonds. Sich selbst sieht Scholl daher als europäisch geprägten Amerikaner und sagt: „Amerikaner müssen erst lernen, für eine deutsche Firma zu arbeiten.“ Deutsche seien sehr direkt, was hilfreich sei, aber Amerikaner sprächen gern in Nuancen. Mit gutem Fingerspitzengefühl für kulturelle Unterschiede hat Scholl die Wachstumsmärkte in Amerika erfolgreich für die Offenen Immobilienfonds von Union Investment unter die Lupe genommen. „Unsere Strategie ist, unseren Footprint zu erweitern. Früher haben wir uns nur auf die Gateway-Märkte konzentriert wie etwa Washington D. C., New York City, San Francisco, Chicago und Los Angeles. In den letzten Jahren haben wir gesehen, dass die wachstumsstärksten Märkte im Sun Belt liegen, dem sonnig-warmen Südstaatengürtel der USA.“ Auf der Landkarte können die „Smile-Märkte“, wie Scholl sie nennt, mit einer Linie zu einem Lächeln verbunden werden: von Boston an der Ostküste über Atlanta, Dallas, Phoenix und dann weiter die Westküste hoch.


Karriere

Matthew Scholl studierte Wirtschaftswissenschaften am Hampden-Sydney College im US-Bundesstaat Virginia, erwarb seinen Master of Business Administration (MBA) an der Georgetown University in Washington D. C., arbeitete bei TMW Real Estate in Atlanta (2001–2002), bei Prudential Real Estate Investors in München (2003–2012) und bei AFIAA, Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland, in New York (2012–2016). Am 1. Februar 2016 Einstieg bei der Union Investment Real Estate GmbH als Executive Director und Head of Investment Management Americas. Der US-Amerikaner leitet in New York das US Representative Office.

„Mit einigen Ausnahmen haben wir den Fokus unserer Ankaufstrategie genau auf diese Märkte gelegt und setzen diese gemeinsam mit unserem Partner um.“ In Dallas, Texas, beispielsweise sei das Timing für den Ankauf des Class A-Bürohauses 2000 McKinney Avenue im Uptown-Distrikt extrem gut gewesen: „Wir mussten intern zwar erst Überzeugungsarbeit leisten für den Markteintritt, aber der Dallas-Deal aus 2016 ist ein großer Erfolg. In diesem stark wachsenden Markt konnten wir schon enorme Mietsteigerungen mitnehmen“, sagt Scholl. Derzeit bearbeitet sein Team rund 20 Märkte in den USA und das Portfolio ist schnell größer geworden. In einigen wenigen Städten wie Boston oder Seattle könne sich Scholl auch mehrere Büroobjekte vorstellen. Weniger jedoch in Atlanta, wo sich bereits ein recht großes Bürogebäude im Bestand befindet. „Wir schauen uns in den USA breit nach Chancen um“, betont Scholl. „Aber völlig klar, wir wollen unser Portfolio im Sun Belt stärken, weil wir hier extrem starke wirtschaftliche Bedingungen antreffen.“


Union Investment tendiert dabei im Bürosektor zu großen Deals mit Objekten im Volumen von mehr als 150 Millionen Euro. Daher habe es seine Mannschaft auf der Verkäuferseite überwiegend mit großen US-amerikanischen Fonds und institutionellen Investoren zu tun. Und gerade diese professionellen Akteure kämen besonders schnell zur Sache, erklärt Scholl: „Die USA sind der transparenteste und größte Immobilienmarkt der Welt. Verkäufer wollen hier schnell Sicherheit haben und einen Deal zügig über die Bühne bringen. Das hat sich in den letzten Jahren noch beschleunigt. Von A bis Z dauert eine Transaktion manchmal nur noch drei bis vier Wochen.“ Union Investment habe sich erfolgreich als zuverlässiger und effizienter Partner am US-Markt positioniert. Damit das Timing der Deals optimal läuft, nutzt das Investmentteam eine langjährige Partnerschaft mit Metzler Real Estate mit Sitz in Atlanta und Seattle. Die auf nordamerikanische Immobilienmärkte spezialisierte Niederlassung des deutschen Bankhauses Metzler bietet Union Investment vor Ort unabhängige Beratung sowie Investmentdienstleistungen. „Wir nutzen Metzlers externe Manpower und Unterstützung“, bestätigt Scholl. Auch seien die externen Kollegen unerlässlich für die Abwicklung der Transaktionen. „Es ist wichtig, dass wir hier ein eingespieltes Team haben“, sagt er über die Zusammenarbeit.


Langfristige Wachstumsstrategie

Derzeit hält Union Investment in den USA 25 Objekte mit einem Sachverständigenwert von mehr als 4,5 Milliarden Euro. Es dürfte jedoch schwieriger werden, die Wachstumsziele im gleichen Tempo fortzusetzen. „Für Zukäufe ist das Timing derzeit nicht mehr optimal“, sagt der Investmentmanager und nennt als Grund die gestiegenen Hedging-Kosten. Als Euro-Investor sichert Union Investment seine Währungsgeschäfte ab. Durch die Zinssteigerungen in den USA seien Kostensteigerungen deutlich spürbar, was durchaus zur Folge haben könne, dass kurzfristig etwas weniger als geplant investiert werde. Allerdings würden die positiven steuerlichen Veränderungen vom Anfang des Jahres die Wachstumspläne unterstützen. 


Abwarten will Scholl derzeit auch in Mexiko-Stadt, einem weiteren interessanten Wachstumsmarkt, wie er sagt. Wann das Portfolio von derzeit sieben Büroobjekten im Sachverständigenwert von rund 360 Millionen Euro ausgebaut werde könne, sei auch hier eine Frage des Timings, aber „langfristig wollen wir in Mexico City zukaufen“. Im Vergleich zum Ländermarkt Mexiko mit dem einzig anvisierten Standort Mexiko-Stadt hat Union Investment in Kanada drei Zielmärkte im Visier: Vancouver, Toronto und Montreal. „In Kanada interessieren uns die A-Städte, aber die Märkte sind sehr teuer und werden von inländischen Akteuren dominiert. Es ist eine echte Herausforderung, nach unserem Exit im Jahr 2012 in Kanada wieder Fuß zu fassen“, sagt Scholl. Weil Kanadier oft mit heimischen Akteuren verhandelten, müsse für eine erfolgreiche Investmentstrategie zunächst ein lokaler Partner gefunden werden. „Das ist unser Ziel für die nächsten zwölf Monate“, bestätigt Scholl.


Coworking hat sich etabliert

Mit Blick auf die internationalen Büromärkte beobachtet der gut vernetzte Investmentmanager weltweit eine wachsende Bedeutung des Coworkings. „Anders als noch vor zwei, drei Jahren sehen wir in Wework heute zum Beispiel einen sehr interessanten Mieter“, erklärt Scholl. Im Bürogebäude The Triangle Building in Denver, Colorado, wurden rund 30 Prozent der Flächen an Wework vergeben, womit ein Teil des Gebäudes zur Betreiberimmobilie umgewidmet wurde. „Coworking hat ‚Cool‘-Faktor, und das lockt auch andere Mieter an. Gerade im Technologiebereich wollen Mieter bei den Millennials punkten“, meint Scholl. Selbst für Großkonzerne sei Coworking mittlerweile ein etabliertes Konzept, für das zum Teil horrende Mieten gezahlt würden. Dass Coworking den klassischen Büromarkt vollständig überrollen werde, kann Scholl sich allerdings nicht vorstellen. Mit Sorge beobachtet der Immobilienexperte die neuen Handelssanktionen. Projektentwickler könnten davon betroffen sein durch verteuerte Baumaterialien, und auch der Logistikbereich könnte die Auswirkungen durch ein sinkendes Handelsaufkommen zu spüren bekommen. Ausländische Immobilieninvestoren würden sich deswegen aber wohl nicht zurückziehen, erwartet Scholl. „Bei einem globalen Portfolio muss man einen Amerika-Anteil haben. Auch vom Risikoprofil her ist der Core-Bereich in den USA ein sehr stabiler und dazu noch wachsender Markt.“


Großstadtmensch liebt die Berge

Als Amerikaner mit europäisch geprägter Weltanschauung fühlt sich Scholl extrem wohl bei Union Investment. „Ich bewege mich beruflich quasi in zwei Welten“, sagt er, „und auch die internationale Immobilienbranche schätze ich sehr, weil sie ein echtes People-Business ist.“ Für den Austausch mit den deutschen Kollegen kommt dem Frühaufsteher mit Wohnsitz in Manhattan zugute, dass er morgens bereits um fünf Uhr hellwach ist. Bevor sein Arbeitstag um halb sieben beginnt, geht Scholl gern joggen im Central Park – es sei denn, eine seiner häufigen Dienstreisen steht an. An seinem Arbeitgeber schätzt er vor allem die gute interne Infrastruktur: „Die Kollegen bei Union Investment stellen eine enorme Fachkompetenz und Professionalität bereit.“ Sein Team betrachtet er ein bisschen wie eine Familie, „weil wir so zeitintensiv und viel zusammenarbeiten, haben wir im US Representative Office ein starkes Vertrauen aufgebaut – das ist für mich extrem wichtig.“ Und was macht Matthew Scholl, wenn er einmal abschalten will? „Ich bin sehr gerne in den Bergen, gehe wandern und genieße den Kontrast zwischen Manhattan und der herrlichen Berglandschaft in Österreich“, sagt der bekennende Großstadtmensch.


Von Elke Hildebrandt (Text) und Stefan Falke (Fotos)


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