Die Suche nach Gold – oder Immobilienanlagen mit akzeptablem Rendite-Risiko-Profil – erfordert Know-how und Erfahrung.
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Investmentchance Value-Add

Value-Add-Strategien sind inzwischen auch für eher konservative Investoren kein Tabu mehr. Wer sie selektiv einsetzt, kann die Risiken beherrschen.

Marktanalysten beobachten es schon seit Längerem. Jan Linsin zum Beispiel, seit April 2018 Research-Chef für Nordeuropa beim Immobilienberatungshaus Cushman & Wakefield. Bereits im Frühjahr 2017 – damals noch in seiner Rolle als Chefresearcher für Deutschland beim internationalen Immobilienberatungshaus CBRE – stellte der Experte „eine gestiegene Risikoneigung der Investoren“ fest und prognostizierte, dass diese „angesichts der Produktknappheit im Core-Segment weiter zunehmen“ werde. Seine Argumentation: Der „immense Anlagebedarf“ könne nur gedeckt werden, „wenn zusätzlich auch managementintensivere Objekte akquiriert werden, die mit entsprechendem Markt-Know-how aufgewertet werden“.


Der unter Fachleuten verwendete Begriff für eine solche Investitionsstrategie heißt Value-Add: ein auf Wertzuwachs der akquirierten Immobilie hin ausgelegtes Kalkül also. Doch trifft diese Definition den Kern der Sache noch nicht ganz. Schließlich gehen Investoren auch beim Kauf einer sogenannten Core-Immobilie – also eines vollständig und langfristig zu bestmöglichen Konditionen vermieteten Objekts in einer guten Lage und an einem gefragten Immobilienstandort – davon aus, dass sich der Wert ihres Investments langfristig erhöhen wird.


Ein Value-Add-Investment hingegen zielt auf einen deutlich kurzfristigeren Wertzuwachs ab. Zoltan Szelyes, Leiter Global Real Estate Strategy der Credit Suisse, geht von einer üblichen Haltedauer zwischen vier und zehn Jahren aus. Ein ziemlich kurzer Zeitraum, jedenfalls gemessen daran, dass Core-Investments – in der Theorie – auf unbegrenzte Zeit ausgelegt sind.


Der Transaktionsschwerpunkt verlagert sich von Core zu Produkten mit Wertsteigerungspotenzial.
Peter Tomas, Leiter Investment bei CBRE München

Relativ rasch lassen sich Wertpotenziale bei Objekten und in Immobilienmärkten heben, die unterbewertet sind, ihr Potenzial also noch nicht ausgeschöpft haben. Dies ist gemäß gängiger Annahmen immer dann der Fall, wenn ein Büro-, ein Einzelhandels- oder ein gemischt genutztes Objekt weniger Ertrag abwirft, als es sollte und könnte. Als häufigster Grund gilt, dass der Zustand der Immobilie nicht mehr den Nutzeransprüchen genügt, Flächen daher nicht (mehr) vermietet sind oder aber die Einnahmen nicht dem jeweiligen aktuellen Marktniveau angepasst werden können.


Ob gleich ein gesamter Immobilienmarkt unterbewertet und somit das ideale Ziel zur Umsetzung einer Value-Add-Strategie ist, lässt sich am ehestens daran ablesen, wo Analysten ihn im Immobilienmarktzyklus positionieren. Wenn die ökonomischen Fundamentaldaten einer Volkswirtschaft positiv sind, sich aber noch nicht in entsprechendem Maße in Immobilienpreisen und erzielbaren Mieten manifestieren, so dürfen Investoren mit einigem Recht davon ausgehen, dass sich der Wert eines möglichen Investments kurz- bis mittelfristig erhöht – nämlich dann, wenn der Wirtschaftsaufschwung auf dem konjunkturell nachlaufenden Immobilienmarkt angekommen ist.


Die Risiken kennen

Allerdings sind die Risiken, die ein Value-Add-Investor in beiden Fällen eingeht, nicht zu unterschätzen: Politische und ökonomische Unwägbarkeiten, die in den vergangenen Jahren eher zu- als abgenommen haben, erschweren Investments in unterbewertete Märkte. Hinzu kommen in aller Regel hohe Investitionen in die Sanierung, Modernisierung und Neupositionierung eines Objekts. Ob diese sich am Ende tatsächlich – und schnell genug – in der erhofften Weise auszahlen, ist bei aller Sorgfalt und größtmöglicher Expertise nur bis zu einem gewissen Grad planbar.


Und sogar wenn es dem Assetmanager gelingt, sein Objekt für Markt und Mieter fit zu machen, so ist ein Verkauf zum geplanten Zeitpunkt und zum geplanten Preis kein Selbstgänger. Ob er gelingt, hängt von makro- wie mikroimmobilienökonomischen Faktoren ab. In der gegenwärtigen Situation etwa vom künftigen geldpolitischen Umfeld: Aufgrund des angekündigten Einstiegs in den Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik der EZB – nicht zuletzt aufgrund der in der Euro-Zone steigenden Inflation auf den Zielwert von knapp 2 Prozent – erwarten Ökonomen, dass die Zinsen und Anleiherenditen ab 2019 steigen könnten. Die Folgen wären zeitverzögert auf den Immobilienmärkten spürbar, nämlich dann, wenn die Alternativen zur Immobilienanlage für Investoren wieder attraktiver werden.


Besser vorhersehbar sind für Investoren zumeist die immobilienspezifischen Mikrofaktoren: das zum angestrebten Verkaufszeitpunkt voraussichtlich konkurrierende Angebot am jeweiligen Standort etwa. Wo die Zahl geplanter oder bereits im Bau befindlicher Projektentwicklungen überschaubar bleibt, bergen Ausstiegsszenarien kalkulierbare Risiken. Und in guten, eingeführten Lagen dürfte die Gefahr eines Fehlschlags beim Verkauf geringer sein als in peripheren.


Weil Risiko und Rendite bekanntlich ein Gespann bilden, erwarten Value-Add-Investoren bei ihren Engagements Verzinsungen, die deutlich über denen für Core-Investments liegen. „Im Optimalfall wird das Eigenkapital in fünf Jahren verdoppelt“, sagt Investmentexperte Dominik K. Maurer von Savills Deutschland. Im Optimalfall, das heißt allerdings auch, dass 65 Prozent des Investments oder mehr fremdfinanziert werden. Ein Anteil, der höher liegt als die 40 bis 60 Prozent, die Credit-Suisse-Manager Szelyes bei Value-Add-Investments für typisch hält.


Investoren trauen sich was

Angesichts der anhaltend mageren Verzinsung von Core-Investments, die noch dazu viele institutionelle Investoren aufgrund ihres hohen Anlagedrucks zum überwiegenden Teil aus Eigenkapital bestreiten, ist es verständlich und sinnvoll, dass sich auch konservative Investoren für Value-Add-Investments öffnen. Davon jedenfalls ist Peter Hensby, Manager beim Immobilienberater JLL in London, überzeugt. Der für Büroinvestmentkunden auf den Märkten Europas, des Mittleren Ostens und Afrikas (EMEA) zuständige Manager erkennt aktuell bei seiner Klientel einen klaren Trend hin zu höher rentierlichen – sprich risikoreicheren – Immobilienanlagen.


Die jüngsten Ergebnisse der Inrev-Investorenbefragung geben ihm recht. Die Europäische Vereinigung nicht-börsennotierter Immobilieninvestoren (Inrev) befragt regelmäßig Investmentmanager nach ihren Anlagepräferenzen. In der aktuellsten Studie, die Anfang 2018 veröffentlicht wurde, gaben fast 57 Prozent der Befragten an, mittelfristig mehr Value-Add-Investments zu planen.


57%

der 2018 von Inrev befragten Investmentmanager planen mittelfristig mehr Value-Add-Investments;

Für Core-Immobilien gaben dies nur knapp 53 Prozent an. Peter Hensby hält diese Präferenz für gerechtfertigt und führt als Grund das robuste europäische Wirtschaftswachstum und eine fundamental gesunde Immobilienkonjunktur an. Dabei seien sich institutionelle Investoren allerdings der Risiken durchaus bewusst. Sie machen „kaum Kompromisse bei Qualität und Standort ihrer Assets“, beobachtet Hensby. Man konzentriere sich eher auf Projektentwicklungen und Refurbishments in zentralen Lagen, als dass man sich unbekannten Märkten zuwende.


53%

planen Investments in Core-Immobilien.

Was dies konkret heißt, lässt sich beispielhaft in München beobachten. In der bayerischen Landeshauptstadt profitiert nicht nur der Investmentmarkt seit Jahren von der guten Immobilienkonjunktur. Auch die Mietnachfrage in so gut wie allen Assetklassen ist dank der guten Verfassung ansässiger Unternehmen, geringer Arbeitslosigkeit und hoher Kaufkraft ermutigend für Anleger. Hinzu kommt die relativ geringe Bautätigkeit im gewerblichen Bereich, insbesondere auf dem Büromarkt. Angesichts dessen verwundert es Andreas Eichwald, verantwortlich für den Büroinvestmentbereich bei JLL in München, nicht, dass im ersten Quartal 2018 gleich sieben der zehn größten Einzeltransaktionen auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt auf München entfallen.


Erstaunlich ist aber, dass darunter sogar zwei Value-Add-Transaktionen zu finden sind. Zum einen kaufte Credit Suisse Asset Management Global Real Estate das Correo Quartier am Münchner Hauptbahnhof. Das mehr als 45.000 Quadratmeter große Ensemble mit Laden- und Gastronomieflächen im Erdgeschoss und Büros auf den darüberliegenden Etagen wurde 1992 für die und von der Deutschen Postbank gebaut und wird auch aktuell noch von dem inzwischen zur Deutschen Bank gehörenden Kreditinstitut genutzt. Was genau aus dem Ensemble werden soll, hat die Immobilien-Asset-Management-Tochter der Schweizer Großbank zwar noch nicht festgelegt, doch ist man überzeugt von der Lage direkt am Hauptbahnhof. „Sie bietet in Verbindung mit der Dimension des Objektes enormes Potenzial“, sagt Karl-Josef Schneiders von Credit Suisse Asset Management Global Real Estate und verweist auf die positive Marktentwicklung in Deutschland und München. Dass die Postbank als Verkäuferin das Objekt zunächst zurückmiete, hält er für „optimal“. So könne man „die Umsetzung unseres Sanierungs- und Entwicklungskonzepts sorgfältig planen und vorbereiten“. Das zweite Münchner Value-Add-Investment im ersten Jahresquartal tätigte Infrared Capital Partners. Das Unternehmen erwarb von der Blackstone-Tochter Office First das zur Revitalisierung anstehende Büroobjekt East Side Offices. Dem Vernehmen nach lag der Kaufpreis für das 63.000 Quadratmeter Mietfläche umfassende, zur Hälfte von Siemens genutzte Ensemble bei 235 Millionen Euro – ohne die geplanten, noch nicht bezifferten Modernisierungskosten.


Peter Tomas, Investmentchef bei CBRE München, ist überzeugt: „Der Transaktionsschwerpunkt wird sich zunehmend von Core-Immobilien hin zu Produkten mit Wertsteigerungspotenzial verlagern.“ Savills-Immobilieninvestment-Experte Dominik K. Maurer erwartet vor allem bei Logistikflächen, Industrieobjekten sowie Hotels eine steigende Nachfrage. „Diese Segmente bieten insbesondere bei den Anfangsrenditen Potenzial.“ Aber er hält auch eine Warnung für Value-Add-Neulinge bereit: Sie sollten ihre Investments angesichts des höheren Risikos „vor allem zur Diversifizierung des Portfolios nutzen, nicht als Alternative“.


Diversifikation durch indirekte Investments

Der Versicherungskonzern Allianz hat dazu vor einigen Monaten den Weg des indirekten Investments eingeschlagen. Über die Allianz Real Estate, ihren Immobilieninvestmentarm, investierten die Münchner 100 Millionen Euro in den Hines European Value Fund und wollen damit nach eigenen Angaben ihren Zugang zu Value-Add-Investments auf paneuropäischer Ebene erweitern. Als erste Investition erwarb der Fonds in der baden-württembergischen Landeshauptstadt Stuttgart den knapp 15.000 Quadratmeter großen Bürokomplex Stuttgarter Tor, ein aus vier Gebäuden bestehendes Büroensemble im Stadtteil Feuerbach. Drei Objekte sind vollvermietet, das vierte steht leer. Das Investment dürfte ein Volumen von um die 50 Millionen Euro haben.


Mehr als das Doppelte hat der Fonds in Kopenhagen investiert. Für umgerechnet 113 Millionen Euro hat Hines ein gemischt genutztes Objekt in der Købmagergade im Zentrum der dänischen Hauptstadt erworben. Das historische Gebäude soll zu einer gemischt genutzten Immobilie mit hochklassigen Einzelhandelsflächen, einem Hotel und Wohnungen umgenutzt werden.


Von Anne Wiktorin


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