Das Rondo Steinheim: Geschäfte und Gastronomieangebote gruppieren sich um einen zentralen Parkplatz, dessen Mitte ein künstlicher See mit einem Pavillon bildet.
RATHKE Architekten BDA Wuppertal PartGmbB/Haesler

Robustes Marktsegment

Schönheitspreise gewinnen deutsche Fachmarktzentren selten. Doch bei Investoren stehen sie hoch im Kurs. Auch für die Zukunft verspricht diese Assetklasse stabile Erträge – sofern die Anleger einige Besonderheiten beachten.

Warum das Rondo Steinheim seinen Namen trägt, wird erst richtig deutlich, wenn man sich das 2017 eröffnete Fachmarktzentrum in der hessischen Stadt Hanau aus der Luft anschaut: Es hat im Inneren eine kreisrunde Form. 2017 wurde der von Schoofs Immobilien Frankfurt entwickelte Gebäudekomplex mit dem renommierten Branchenpreis „Fachmarkt Star“ ausgezeichnet, womit die Jury „die Planung und Realisierung abseits der üblichen Zweckbauten“ würdigte. Über eine architektonisch so pfiffige Form wie das Rondo verfügen zwar nur wenige Fachmarktzentren. Zu den Stars der Immobilienwelt zählen aber auch unspektakuläre Objekte dieses Typus – denn er ist bei Investoren äußerst beliebt. Nach Angaben der Beratungsgesellschaft CBRE erzielten Fachmarktzentren sowie Baumärkte, Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser und andere Fachmärkte im Jahr 2017 in Deutschland ein bundesweites Transaktionsvolumen von 6,2 Milliarden Euro, womit das Ergebnis des Vorjahres um 17 Prozent übertroffen wurde. In klassische Einkaufszentren wurden hingegen nur 2,8 Milliarden Euro investiert und damit 28 Prozent weniger als im Jahr 2016.


Entscheidend ist der Lebensmittelanker

Bulwiengesa definiert Fachmarktzentren als „Sonderform eines Einzelhandelszentrums in meist verkehrsorientierten Stadtrandlagen, das einheitlich geplant und zentral verwaltet wird“. Aber wie ist die Begeisterung für Fachmarktzentren zu erklären, wo doch der wachsende Onlinehandel immer stärkeren Druck auf den stationären Handel ausübt? „Fachmarktzentren werden von Investoren nach wie vor als robuste Anlageklasse gesehen“, antwortet Ralf-Peter Koschny, Einzelhandelsexperte und Vorstandssprecher des Analysehauses Bulwiengesa. Denn Fachmarktzentren seien vom Onlinehandel wesentlich weniger tangiert als Einkaufszentren. „Das Angebot von Fachmarktzentren umfasst in erster Linie Waren auf einem niedrigen Preisniveau mit hoher Umschlaghäufigkeit, bei denen der Anreiz geringer ist, online einzukaufen“, begründet dies der Experte. Zu den typischen Mietern von Fachmarktzentren zählten Lebensmitteleinzelhändler (SB-Märkte, Supermärkte und Discounter) sowie Drogeriemärkte, außerdem Mode- und Schuhanbieter im unteren und mittleren Preissegment sowie kleinere Händler und Dienstleister wie zum Beispiel Bäckereien und Friseure. Eine besondere Bedeutung kommt dabei dem Lebensmitteleinzelhandel zu. „Dieser wird auch in den nächsten Jahren weitgehend online-resistent bleiben“, ist Sandra Ludwig, Head of Retail Investment bei JLL Germany, überzeugt. Zur Begründung verweist sie auf die hohe Supermarkt- und Discounter-Dichte in Deutschland sowie auf den Wunsch der Kunden, Obst und Gemüse vor dem Kauf selbst in Augenschein zu nehmen. Positiv aus Sicht der Investoren ist Ludwig zufolge außerdem, dass sowohl Lebensmittelhändler als auch Drogeriemärkte einen starken Expansionskurs verfolgen.


Eine Reihe von Vorteilen

Das sind aber nicht die einzigen Punkte, die Fachmarktzentren für Investoren attraktiv machen. „Ein weiterer Vorteil ist, dass die Kommunen kaum mehr neue Projekte genehmigen“, erläutert Lars Jähnichen, Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft IPH Handelsimmobilien. „Wer ein gut funktionierendes Fachmarktzentrum erwirbt, kann sich deshalb relativ sicher sein, dass sich der Wettbewerb zumindest nicht verschärfen wird.“ Außerdem ist dieser Objekttypus laut Jähnichen wenig managementintensiv, da die Zahl der Mieter deutlich geringer ist als in Shoppingcentern.


Hinzu kommen weitere immobilienwirtschaftliche Vorzüge. „Fachmarktzentren verfügen aufgrund ihrer Investitionsvolumina über eine hohe Fungibilität“, sagt Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment bei der Beratungsgesellschaft CBRE in Deutschland. Ein Volumen von etwa 15 Millionen Euro pro Objekt mache Fachmarktzentren Schönherr zufolge für eine breite Investorenschicht – insbesondere für Spezialfonds und Family Offices – interessant. Weil der potenzielle Investorenkreis so groß ist, falle ein späterer Verkauf leichter als bei Einkaufszentren, die oft über 100 Millionen Euro kosteten, so Schönherr.


Auch unter Vermietungsaspekten machen Fachmarktzentren den Eigentümern mehr Freude als Einkaufszentren. Während bei Letzteren häufig über die Länge des Mietvertrags gefeilscht wird, beträgt laut Bulwiengesa-Vorstand Koschny „die Standardlaufzeit von Mietverträgen in Fachmarktzentren nach wie vor zehn Jahre plus Option“. Nach einhelliger Ansicht der Experten ist zudem kein flächendeckender Rückgang der Mieten zu erwarten. Doch ist die Miethöhe in Fachmarktzentren recht intransparent: Fachleute beziffern sie auf 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter, wobei es im Einzelfall – etwa bei kleinen Mietflächen in Objekten in nachfragestarken Regionen – deutlich mehr sein kann.


Chancen bieten Fachmarktzentren auch Investoren, die mit einer Manage-to-Core-Strategie aus in die Jahre gekommenen Objekten wieder erstklassige Adressen machen wollen. Das sei gerade für konservative Investoren eine Option, findet CBRE-Experte Schönherr. „Neben der klassischen Bestandsmodernisierug ist auch die Weiterentwicklung und Aufwertung in Richtung eines Hybrid-Centers möglich.“ Unter einem Hybrid-Center verstehen die Fachleute eine Mischform aus Fachmarktzentrum und Shoppingcenter. „Voraussetzung für eine erfolgreiche Manage-to-Core-Strategie ist, dass das betreffende Fachmarktzentrum das Potenzial hat, sich trotz eventuell bestehender kleinerer Leerstände, auslaufender Verträge oder notwendiger Modernisierungsmaßnahmen zu einer Top-Immobilie zu entwickeln“, erläutert Torsten C. Wesch, Managing Director der Hamburger Redos-Gruppe. Dafür müsse in erster Linie die Lage stimmen. Genau aus diesem Grund, ergänzt Lars Jähnichen von IPH, sei „eine Entwicklung hin zum Hybrid-Center nicht in jedem Fall sinnvoll“, sondern eben nur an dafür passenden Standorten. Grundsätzlich gewinne aber auch in Fachmarktzentren die Aufenthaltsqualität an Bedeutung, was sich an der steigenden Zahl der Gastronomiekonzepte zeige. Außerdem beobachtet Jähnichen, „dass sich in den letzten Monaten verstärkt freizeitorientierte Anbieter wie Fitnessstudios, Trampolinkonzepte und Bowlingbahnen für Flächen in Fachmarktzentren oder in deren unmittelbarem Umfeld interessieren“.


Herausforderungen für Investoren

Können Investoren mit Fachmarktzentren also eigentlich gar nichts falsch machen? Dem ist natürlich nicht so. Wie bei jeder Immobilieninvestition sei eine Reihe unterschiedlicher Kriterien von Bedeutung, wie Torsten C. Wesch von der Redos-Gruppe betont: „Wenn wir Investitionsentscheidungen vorbereiten, schauen wir uns neben der allgemeinen wirtschaftlichen Struktur immer auch demografische Entwicklung, Innovationsfähigkeit ansässiger Branchen und Unternehmen, Arbeitsmarktsituation, Verkehrslage, Wohnungsmarktentwicklung und Baurecht vor Ort genau an.“ Die Redos-Gruppe hat zwei Spezialfonds für Fachmärkte und Fachmarktzentren aufgelegt, für die Union Investment das Eigenkapital akquiriert hat und als Service-KVG fungiert.


Dass Wesch das deutsche Baurecht anspricht, hat einen guten Grund: In den Bebauungsplänen machen die meisten Kommunen präzise Vorgaben an die zulässigen Sortimente und maximalen Verkaufsflächen in Fachmarktzentren. Im Kern geht es ihnen darum, damit den innerstädtischen Einzelhandel zu schützen, weshalb zentrumsrelevante Sortimente wie Bekleidung und Schuhe in Fachmarktzentren nur eingeschränkt erlaubt sind. Obwohl es in der Einzelhandelsimmobilienbranche strittig ist, ob diese Vorgaben europarechtskonform sind, können sie die Weiterentwicklung von Fachmarktzentren erheblich behindern. „Hier müssten die Kommunen flexibler sein“, fordert deshalb Bulwiengesa-Vorstand Ralf-Peter Koschny.


Hinzu kommt eine weitere Herausforderung, die allerdings für so gut wie alle Immobilienarten gilt: die stark gestiegenen Preise. „Wir haben schon das 21,5-Fache gesehen“, berichtet JLL-Fachfrau Sandra Ludwig. Nur geringfügig abweichend bezifferte CBRE die Spitzenrendite von Fachmarktzentren im zweiten Quartal 2018 auf 4,5 Prozent, womit sich der Unterschied zu Shoppingcentern (3,8 Prozent) im Vergleich zu früheren Jahren deutlich verringert hat.


Ob Fachmarktzentren tatsächlich so online-resistent sind, wie es die meisten Experten einschätzen, wird sich zeigen müssen. Eine Gegenposition vertritt hier MEC Metro-ECE Centermanagement in seinem Report „Fachmarktzentren in Deutschland“: „Es wäre ein Fehler“, schreiben die Autoren, „davon auszugehen, dass der digitale Wandel ohne spürbare Auswirkungen an den Fachmarktzentren vorüberzieht. Der Onlinehandel wird in allen Einzelhandelssegmenten zu Veränderungen führen.“ Daher müssten sich Investoren mit möglichen Konsequenzen des Wandels auch für Fachmarktzentren auseinandersetzen. Wenn sie das aber tun und entsprechende Vorkehrungen treffen, so spricht vieles dafür, dass Fachmarktzentren auch zukünftig die Stars am Immobilien-Investmenthimmel sein werden.


Von Christian Hunziker


Henrike Waldburg arbeitet bei der Union Investment Real Estate GmbH.
Union Investment/Urban Zintel

„Mehrgleisige Einzelhandelsstrategie“

Warum Fachmarktzentren im Portfolio der Fonds von Union Investment eine wichtige Rolle spielen, erklärt Henrike Waldburg, Abteilungsleiterin Investment Management Retail bei Union Investment


Frau Waldburg, welche Bedeutung haben  Fachmarktzentren im Portfolio von Union Investment?
Sie stellen für uns eine sehr wichtige Assetklasse dar, mit einem klaren Schwerpunkt auf Deutschland und Österreich. Insbesondere unsere institutionellen Fonds sind stark an Fachmarktzentren interessiert.


Warum gerade die institutionellen Fonds?
Anders als unsere großvolumigen Privatkundenfonds, die unter anderem in Shoppingcenter investieren, kaufen die institutionellen Fonds aus Gründen der Risikodiversifizierung kleinere Losgrößen. Hier sind Fachmarktzentren und Geschäftshäuser prädestiniert. Insgesamt bleibt unsere Einzelhandelsstrategie mehrgleisig: Wir wollen weiter in unterschiedlichen Segmenten aktiv sein und den Anteil von Retail in allen Fonds stufenweise erhöhen.


Welches sind die wichtigsten Ankaufskriterien für ein Fachmarktzentrum?
Entscheidend sind die Qualität des Einzugsgebietes und dessen Bevölkerungsentwicklung sowie die Lage des Centers. Die Fachmarktzentren, die wir uns ansehen, müssen zudem über eine vernünftige kritische Masse verfügen und einen attraktiven Mietermix mit einem starken Lebensmittelanker und flankierenden Nutzungen aufweisen.


Was macht Sie so zuversichtlich, dass der Lebensmitteleinzelhandel auch künftig dem Onlinehandel standhalten wird?
Ich bin keine Anhängerin der These, dass der Lebensmittelbereich vom Onlinehandel nicht tangiert sein wird. Online wird den klassischen Lebensmitteleinzelhandel jedoch niemals substituieren, auch sind die Wachstumsraten im Vergleich zu anderen Sortimenten deutlich geringer. Gerade bei frischen, gekühlten Produkten steht der Onlinehandel immer vor der Schwierigkeit, die Logistik einer Kühlkette einhalten zu können. Und am Ende möchte der Kunde immer noch selber aussuchen, welche Erdbeeren und welchen Salat er in den Einkaufswagen legt. Anders sieht es bei standardmäßigen Verbrauchsartikeln aus: Conveniencegüter sind lieferbar und damit nicht gegen Onlinehandel resilient. Da zum Angebot eines SB- Warenhauses auch viel Non-Food gehört, das nicht gegen E-Commerce gefeit ist, benötigt auch der Lebensmittelhandel intelligente Konzepte, um das Offlinegeschäft mit dem Onlinehandel zu verbinden.


Wie beurteilen Sie das Renditeniveau?
Die Rendite von Core-Fachmarktzentren, die heute noch unterallokiert sind, liegt um 60 bis 80 Basispunkten über der von Shoppingcentern. Ich gehe davon aus, dass sich die Renditen weiter nach unten entwickeln werden. Da wir in einem spätzyklischen Immobilienmarktumfeld investieren, muss uns bewusst sein, dass sich die Entwicklung auch wieder in die andere Richtung drehen kann. Daher ist der Blick auf das Potenzial für Mietsteigerungen für uns so wichtig, denn nur so können wir Rendite-Dekompression kompensieren und unsere Werte stabil halten.


Kann es dabei auch sinnvoll sein, in die Aufwertung von in die Jahre gekommenen Fachmarktzentren zu investieren?
Diese Frage muss bei jedem Objekt individuell beantwortet werden. Tatsächlich sind die Objektqualitäten und das Erscheinungsbild von vielen Fachmarktzentren in Deutschland verbesserungsfähig. Am Ende des Tages ist aber für uns die Wirtschaftlichkeit entscheidend und damit die Frage, ob eine Investition zu nachhaltig steigenden Mieten führt.


Welche Entwicklungen erwarten Sie in den nächsten Jahren?
Ich bin überzeugt, dass eine Verbesserung und Erweiterung des gastronomischen Angebotes auch für Fachmarktzentren das Handlungsfeld der Zukunft sein wird. Damit meine ich hochwertige Lösungen außerhalb des Fast-Food-Bereiches, die zu einer höheren Aufenthaltsqualität und Aufenthaltsdauer beitragen. Weiterhin ist zudem der demografische Wandel im Auge zu behalten. Die Kunden von Fachmarktzentren sind Menschen, die es schätzen, den Großeinkauf mit dem Auto zu erledigen. Mit der Verschiebung des Altersaufbaus in Deutschland werden die Einkaufsbedürfnisse älterer Menschen bei der Planung und dem Betrieb von Fachmarktzentren noch stärker in den Mittelpunkt rücken.


Das Interview führte Christian Hunziker.


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