Rotterdam, das Tor zur Welt: Die nach Amsterdam zweitgrößte Stadt der Niederlande besitzt Europas größten und weltweit sechstgrößen Seehafen und setzt Maßstäbe in moderner Stadtentwicklung. Im Bild: die Erasmusbrücke und der Wilhelmina-Quai.
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Rückkehr auf die Investmentbühne

Galt das Land noch vor wenigen Jahren als „kranker Mann Europas“, sehen Immobilieninvestoren die Niederlande heute zunehmend als Shootingstar – auch, weil ihre Fundamentaldaten günstiger scheinen als die anderer europäischer Kernländer.

Die Niederlande, so belegen Daten der Beratungsfirma Savills, waren 2017 einer der Stars der europäischen Investitionsmärkte – mit einem Rekord-Transaktionsvolumen von circa 19,5 Milliarden Euro. Angesichts der nach wie vor enormen wirtschaftlichen Entwicklung und der positiven Reaktionen aus den Nutzermärkten deutet sich an, dass auch 2018 ein hervorragendes Jahr wird: Das Land ist die derzeit fünftstärkste Volkswirtschaft der Euro-Zone und hat ein Pro-Kopf-BIP von über 41.000 Euro sowie eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten – im Vergleich zur Situation vor einigen Jahren ein ganz anderes Bild.


Tatsächlich steckten die Niederlande – als die anderen Länder Europas nach der weltweiten Finanzkrise Anfang des Jahrzehnts begannen, sich aus dem Tal herauszuarbeiten – in negativem Wachstum fest und wurden gar als „kranker Mann Europas“ betitelt. Was war falsch gelaufen?


Aus Sicht von Sven Bertens, Leiter des Bereichs Analyse und Strategie bei JLL Niederlande, spielten hier mehrere Faktoren eine Rolle.„Nach der weltweiten Finanzkrise hat die niederländische Regierung eine Zeit lang Sparmaßnahmen verhängt und brachte neue Gesetze zu Hypotheken und Pensionen auf den Weg. Hier ging es aber darum, das Land zukunftsfest zu machen“, erklärt er. „Als die Wirtschaft wieder in Gang kam, konnten sich die Niederlande insgesamt – und vor allem Amsterdam als ihr wichtigster Markt – recht schnell erholen. Wenn man sich heute das Wachstum im BIP und auf dem Vermietungsmarkt ansieht, sind die Indikatoren alle positiv. Tatsächlich erzielen die Niederlande heute eine bessere Performance als die meisten ihrer westlichen Nachbarn.“


„Der Markt war vorher von viel Leverage, sprich hohen Fremdfinanzierungsquoten geprägt – weniger von realem Wachstum“, berichtet Anuj Mittal, Co-Portfolio-Manager für europäische Immobilien bei der New Yorker Investment-Management-Firma Angelo, Gordon & Co. „Selbst zehn Jahre nach der Krise werden noch immer erhebliche Not leidende Portfolios verkauft.“


Doch seit 2012 seien opportunistische Investoren auf den Markt zurückgekehrt, fügt Bertens hinzu. „Zu Anfang standen Büros in Amsterdam und anderen großen Märkten in der Randstad im Blickpunkt. Bis Ende 2012 war jedoch klar geworden, dass die Niederlande nicht dieselben Schwächen wie einige Märkte Südeuropas aufwiesen, sondern viel günstigere Fundamentaldaten besaßen und nur einen vorübergehenden Rückgang durchmachten.“ 


Ab diesem Punkt, so Bertens, sah man die Preise in den Niederlanden und vor allem in Amsterdam im Vergleich zu den teureren Nachbarn wie Deutschland, Großbritannien und sogar Frankreich als günstig an, und mehr und mehr Investoren begannen sich für das Land zu interessieren. 


Doch gab es auch Anleger, die bereits vorher an das Potenzial des Landes glaubten. So hat beispielsweise Union Investment schon in den Jahren der Krise ein beträchtliches Portfolio an erstklassigen Bürogebäuden erworben und damit eine geschickte Hand für erfolgreiche antizyklische Investments und das richtige Timing bewiesen. Zuletzt etwa hat die Gesellschaft im Jahr 2016 für ihren Offenen Immobilienfonds UniInstitutional European Real Estate in Rotterdam die Projektentwicklung First Rotterdam von einem Joint Venture aus der Rabo Vastgoed Groep und der Maarsen Groep erworben; den 30-geschossigen Büroturm hatte sich Union Investment frühzeitig im Wege des Forward Funding gesichert.


„Begrenzte Pipeline an Entwicklungsprojekten“

Inzwischen ist der Renditerückgang das große Thema. „Die Spitzenrenditen liegen auf historisch niedrigen Niveaus, doch der niederländische Markt ist für Immobilieninvestoren aus mehreren Gründen noch immer sehr attraktiv“, erklärt Bart Verhelst, geschäftsführender Direktor im niederländischen Kapitalmärkte-Team bei CBRE. In Kombination mit niedrigen Zinssätzen und Inflation sorgten die extrem niedrigen Leerstände für Mietwachstum. „Es ist bemerkenswert, wie begrenzt die Pipeline an Entwicklungsprojekten ist“, fügt Verhelst hinzu.


Wir bemühen uns, Gebäude zu entwickeln, die energetisch positiv sind.
Jan Hein Tiedema, Executive Managing Director of Edge Technologies Western Europe

Tatsächlich hat der Boom-and-Bust-Zyklus spekulativer Entwicklung zur Zeit der Krise dazu geführt, dass in der Hauptstadt heute strenge Planungsvorschriften existieren. Der Stadtbezirk Amsterdam etwa bevorzugt Büroprojekte, die zu mindestens 70 Prozent vorvermietet sind. Vereinbarungen mit nur einem Mieter werden zunehmend kritisch gesehen. „Als Beratungsfirma halten wir das derzeitige Vorgehen des Stadtbezirks Amsterdam für zu restriktiv. Er sollte mehr Entwicklung zulassen, denn wir brauchen schlicht mehr Raum – nicht nur für Büros, sondern auch für das Wohnsegment“, gibt Verhelst zu bedenken. Die Angebotssituation sei heute auch durch ‚kreative Zerstörungen‘ angespannter, sagt Investmentmanager Mittal. „Die Regierungen haben für offenere Märkte gesorgt. Sie haben zugelassen, das Büros in Hotels und Wohnraum umgewandelt werden konnten, sodass eine große Zahl sekundärer Gebäude vom Markt verschwunden ist.“


Die Knappheit an Büroflächen macht sich inzwischen auch im Mietpreisniveau bemerkbar. In der aktuellen Studie „European Offices. Future Rental Growth Hotspots 2018“ identifiziert das Immobilienberatungsunternehmen JLL zehn Märkte in Europa, die in den nächsten zwei Jahren aufgrund des Mangels an Büroflächen ein überdurchschnittliches Mietwachstum verzeichnen: In diesen Top Ten sind die Niederlande gleich zweimal vertreten – mit Amsterdam auf Platz 1 und Utrecht auf Platz 10.


Vorteilhafte „Soft Facts“

Doch es liegt längst nicht nur an den „Fundamentals“, dass die Niederlande auf der Einkaufsliste internationaler Immobilieninvestoren heute wieder einen festen Platz haben. Auch die weichen Faktoren des Landes überzeugen. Deutlich über dem Durchschnitt liegen die Niederlande beispielsweise im Better Life Index der OECD – hinsichtlich Einkommen, Beschäftigung, Wohnen, Bildung, subjektivem Wohlbefinden, Umwelt, Sicherheit und Gesundheit, bei der vor allem mit Blick auf die Rekrutierung von Fachkräften interessanten Messgröße Work-Life-Balance sogar auf dem Spitzenplatz. Den Hintergrund dafür macht Nale Lehmann-Willenbrock, Professorin an der Universität Hamburg, im niederländischen Arbeitsrecht aus: „In den Niederlanden gibt es die meisten Teilzeitarbeitenden im europäischen Vergleich. Arbeitnehmer haben einen Rechtsanspruch auf Homeoffice, und Arbeitgeber müssen Teilzeit- und Vollzeitarbeitnehmer gleichberechtigt behandeln.“ Diese Flexibilität führe zu mehr Zufriedenheit, meint die Arbeitspsychologin: „Selbstbestimmt arbeiten zu können ist eine ganz wichtige Bedingung dafür, ob Menschen ihren Job und ihr Privatleben in Einklang bringen können.“


Innovativ zeigen sich die Niederlande auch in Sachen Nachhaltigkeit und setzen insbesondere im Sektor Bau und Projektentwicklung neue Maßstäbe. Mit dem Ziel, der künftigen Knappheit von Land, Rohstoffen, Energie, Natur und sauberer Luft entgegenzuwirken, errichtet etwa die Delta Development Group unweit von Amsterdam mit dem Park 20|20 den ersten von der Cradle-to-Cradle-Philosophie inspirierten Gewerbepark (siehe Seite 11). 


Auch das „nachhaltigste Gebäude der Welt“ steht, wie Projektentwickler OVG Real Estate stolz betont, nicht in Tokio, New York, London oder Paris, sondern im Süden von Amsterdam: The Edge. Das Bürogebäude ist so konzipiert, dass es zur Lösung von Klimaproblemen beiträgt. „Wir bemühen uns, Gebäude zu entwickeln, die alle energetisch positiv sind“, erklärt Jan Hein Tiedema, Executive Managing Director der OVG-Tochter Edge Technologies Western Europe. Darüber hinaus trage sein Unternehmen den Herausforderungen am Personalmarkt Rechnung. „Die sich ständig ändernde Arbeitsweise erschwert es Unternehmen heute, neue Mitarbeiter zu halten und zu gewinnen“, stellt Tiedema fest. „Wir streben danach, dass sie sich nach einiger Zeit in den Gebäuden gesünder fühlen als zum Zeitpunkt, zu dem sie eingezogen sind.“


Wie wichtig die Rekrutierungsfrage im weltweiten Standortwettbewerb ist, zeigt unter anderem der Dynamic Cities Index. In der Studie untersucht Savills Investment Management die Zukunftsfähigkeit von 130 europäischen Städten und Stadtregionen. Angeführt wird der Index von Städten, die erfolgreich Talente anziehen und diese langfristig binden, die Innovationen vorantreiben und die Produktivität steigern – was das Wohlstands- und Bevölkerungswachstum und somit die positive Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte fördert. Amsterdam zählt der aktuelle Dynamic Cities Index zu den fünf dynamischsten Städten in Europa.


Weltweite Anziehungskraft

Das kommt auch bei internationalen Immobilieninvestoren gut an. Die Daten von Savills zeigen, dass im vergangenen Jahr 70 Prozent aller Immobilienkäufe durch ausländische Investoren und 30 Prozent aller Transaktionen zwischen ausländischen Investoren erfolgten. 


3

Milliarden Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2018,

Doch ist der Anteil der Cross-Border-Investments bei den einzelnen Assetklassen sehr unterschiedlich und verändert sich weiterhin. Während niederländische Büro- und Logistik-Assets schon im vorherigen Aufschwung bei ausländischen Investoren beliebt waren (fast die Hälfte des erworbenen Volumens entfiel damals auf ausländische Käufer), werden diese beiden Investitionsmärkte heute zu 71 beziehungsweise 78 Prozent von internationalem Kapital dominiert. Und waren Investitionen in Wohneigentum und Einzelhandelsobjekte vor der Krise fast vollständig die Domäne niederländischer Investoren, weiten ausländische Käufer nun auch in diesen Assetklassen ihre Präsenz aus – den jüngsten Daten von Savills zufolge auf jetzt 29 beziehungsweise 59 Prozent.


5%

mehr als im Vorjahreszeitraum.

„Investoren aus Asien sind seit drei oder vier Jahren in den Niederlanden engagiert; im Durchschnitt entfallen auf sie circa 10 Prozent des gesamten Investitionsvolumens“, so Verhelst. „Auch Käufer aus Nahost sind derzeit sehr aktiv.“


Ferne Investoren aus Nordamerika versprechen sich in den Niederlanden große Chancen. Im April schloss die in New York ansässige Firma Highbrook Investors im Rahmen eines außerbörslichen Geschäfts mit der Vermietungsgesellschaft Breevast die Rekapitalisierung und Übernahme des 615 Millionen Euro schweren niederländischen Portfolios von Mesdag Delta ab. Einige industrielle Assets aus diesem Portfolio verkaufte das Unternehmen bereits wenige Wochen später an Urban Industrial weiter. Auch im ersten Quartal 2018 hat es eine Rekordzahl an Investitionen in niederländische Immobilien gegeben; circa 3 Milliarden Euro an Investitionsvolumen wurden verbucht. Nach Angaben von CBRE lag das Investitionsvolumen im ersten Quartal noch nie so hoch wie dieses Jahr – ein Plus von 5 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Mit einem Zuwachs von 56 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2017 fiel das Wachstum im Wohnsektor am stärksten aus; die Investitionen in Bürogebäude lagen im Jahresvergleich 30 Prozent höher.


Sehr gute Aussichten für 2018

Was auffällt, ist die Zunahme von Transaktionen an Standorten außerhalb der vier großen Städte. Im ersten Quartal entfielen nicht weniger als 50 Prozent aller Transaktionen auf Orte außerhalb von Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht, verglichen mit noch 34 Prozent im ersten Quartal des Vorjahres. Während die ersten drei Monate 2017 von großen Abschlüssen geprägt waren, begann das erste Quartal 2018 mit mittelgroßen, auf verschiedene Regionen verteilten Transaktionen. „Wir beobachten, dass Investoren sich zunehmend für Städte außerhalb des Randstad-Ballungszentrums interessieren“, so Verhelst. „Das ist einerseits auf das rückläufige Angebot und die rasant fallenden Anfangsrenditen in den großen Städten zurückzuführen. Andererseits führt das steigende Wirtschaftswachstum zu einem attraktiveren Investitionsklima in immer mehr Städten außerhalb des Randstad-Gebiets.“


Da die Renditen in Amsterdam deutlich nachgeben, suchen viele Investoren nach attraktiveren Anlagechancen und sehen sich auch in Utrecht, Rotterdam oder Den Haag nach Zukaufmöglichkeiten um. „Utrecht ist so interessant, dass wir dort ein Büro eröffnet haben“, berichtet Jordy Diepeveen, Associate Director bei Savills Niederlande. „Der Bürobestand in Utrecht wird in den kommenden Jahren deutlich zunehmen. Angesichts der wirtschaftlichen und demografischen Fundamentaldaten Utrechts wird erwartet, dass die Nachfrage seitens der Nutzer und Investoren nachzieht.“ 


Der Bürobestand in Utrecht wird deutlich zunehmen.
Jordy Diepeveen, Associate Director Investments bei Savills Niederlande

Für Diepeveens Einschätzung sprechen neue Mitvertragsabschlüsse in den vergangenen Monaten. So konnte beispielsweise Commerz Real in Utrecht jüngst 7.100 Quadratmeter Bürofläche in der Immobilie Europalaan 40 / Beneluxlaan 1010 für circa zehn Jahre an ABN Amro Commercial Banking vermieten. ABN Amro wird Anfang 2019 den kompletten Turm A des knapp 16.500 Quadratmeter Mietfläche umfassenden Gebäudeensembles beziehen – wie Commerz Real berichtet, ist er damit vollvermietet.


Rotterdam steht als einer der wichtigsten Häfen Europas noch immer stark für Logistik und Handel, doch auch Den Haag hat interessante Besonderheiten. Als Regierungssitz der Niederlande hatte es früher Vorteile durch seine stetige Verpachtungssituation. Doch die Stadt litt in der Krise, als die Regierung Sparmaßnahmen verhängte und beschloss, die Entwicklungsfläche der Stadt zu verkleinern. „Die Entwicklungsfläche wurde jedoch nicht so stark verkleinert, wie erwartet wurde“, sagt Diepeveen. „Auch wurde ein großer vakanter gewerblicher Bestand in Den Haag danach für die Umwandlung in Wohnraum ausgewiesen – was sich als äußerst erfolgreich erwies.“


De Blob, entworfen von Architekt Massimiliano Fuksas, dient als Eingang zum Einkaufszentrum De Admirant in der zur Randstad zählenden Designhochburg Eindhoven.
Jon Paul Ladd

Auch Sekundärstädte sind gefragt

Selbst kleinere Städte stehen bei Investoren hoch im Kurs, beispielsweise Eindhoven – in das in jüngster Zeit die meisten Provinz-Investitionen geflossen sind – oder Den Bosch, die neu geplante Stadt Almere und Amersfoort.


Auch Hoofddorp hat sich in den vergangenen Jahren erholt – was beim näheren Hinblick kaum überrascht. Die Gemeinde ist Teil von Haarlemmermeer, einem Kommunalgebiet, das unter anderem den Flughafen Schiphol umfasst und strategisch günstig neben Amsterdam liegt. Das hat zum Entstehen einer Wohnsiedlung von Menschen geführt, die am Flughafen arbeiten, darüber hinaus zu einem wachsenden Logistikmarkt und – per „Überschwapp-Effekt“ – zu einem Büromarkt für Firmen, die mit dem Mietniveau Amsterdams nicht mehr mithalten konnten. 


Savills zufolge verfügt Hoofddorp derzeit über 670.000 Quadratmeter Büroflächen. Diese befinden sich vor allem in der Nähe des Zentralbahnhofs der Stadt, der nur eine Bahnstation von Amsterdam-Süd entfernt liegt, einem sehr belebten Handelsmarkt. Weitere wichtige Entwicklungen, darunter neue Geschäftsparks, sollten Hoofddorps Chancen weiter verbessern, zeigt sich Mans Vroom, Associate Director Agency bei Savills, überzeugt. „Wenn Hoofddorp seinen positiven Trend fortsetzen kann, wird es Teil des Ballungsgebiets Amsterdam“, meint er. Diese Einschätzung halten andere Marktteilnehmer zwar etwas für zu optimistisch, doch Einigkeit besteht allenthalben darin, dass die Erholung Amsterdams, das durch die Finanzkrise stark gelitten hatte, auch in der verkehrlich gut angeschlossenen Flughafengemeinde für frische Impulse sorgt. 


Und so zeigt sich in einem Fazit: Die Niederlande – insbesondere Amsterdam und die Randstad-Region, aber auch einige Sekundärstädte – sind aufgrund der positiven wirtschaftlichen Rahmendaten und des erwarteten weiteren Wachstums des Landes, seiner vorteilhaften „Soft Facts“ und nicht zuletzt aufgrund der gegebenen Diversifizierungsmöglichkeiten ein vielversprechender Standort für Immobilieninvestitionen.


Der Hauptsitz des Online-Reiseanbieters Fox – Blickfang am Eingang des Park 20|20 bei Hoofddorp.
Sander van der Torren

Cradle to Cradle: Gesunde Immobilien rechnen sich

Für innovative Projekte im Immobilienbereich sind die Niederlande bekannt; auch in Sachen Cradle to Cradle, kurz C2C, setzte das Land neue Standards. Das Motto von C2C – Upcycling statt Recycling – bedeutet, dass Produkte in Stoffkreisläufen immer wieder genutzt werden können, sodass es keinen unnützen Abfall, sondern nur nützliche Rohstoffe gibt.


Ziel ist, Produkte zu entwickeln, die nicht nur unschädlich für Mensch und Natur sind, sondern auch eine positive Wirkung erzeugen. Nach diesem Prinzip entsteht mit dem Park 20|20 in der Nähe des Flughafens Schiphol das weltweit erste Cradle-to-Cradle-Arbeitsumfeld. Das Investitionsvolumen für das 80.000 Quadratmeter große C2C-Gewerbegebiet (eine Kombination von Wohnen und Arbeiten) beträgt 354 Millionen Euro. Der Entwickler Delta Group, mit mehr als 130 realisierten Projekten einer der großen Developer des Landes, setzt bereits seit 2003 auf dem Cradle-to-Cradle-Prinzip basierende Projekte um – und verpflichtet auch seine Projektpartner dazu.


Potenzielle Lieferanten werden bei Ausschreibungen von vornherein gefragt, wie viel es ihnen Wert ist, ihre Rohstoffe nach der Nutzungsdauer zurückzunehmen. Nur wer ein Rücknahmekonzept anbietet, kommt in die nächste Runde. Dass sich die Verpflichtung zur Nachhaltigkeit beim Bau und beim Betrieb von Gebäuden rechnet, konnte das Unternehmen schon in den zurückliegenden Flautejahren unter Beweis stellen.


„Während benachbarte Areale mit der schwierigen Marktsituation kämpfen, konnten wir Preise von 200 Euro pro Quadratmeter erzielen – doppelt so viel wie in den Gebieten nebenan“, berichtet Coert Zachariasse, CEO der Delta Development Group. Der Park 20|20 gilt als Mieter- und Käufermagnet; sein Masterplan wurde von der American Society of Landscape Architects mit einem Ehrenpreis ausgezeichnet.


Von Isobel Lee


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